, ,

Рискове при покупка имот на зелено

Рискове при покупка имот на зелено

Значителна част от въпросите при недвижимите имоти са насочени към възможните Рискове при покупка имот на зелено.

Покупката на апартамент „на зелено“ може да Ви осигури ново жилище на привлекателна цена.

Това обаче може и да се превърне в сериозен финансов и правен проблем, ако

  1. платите на строител, който няма необходимите права,
  2. сградата остане недовършена
  3. върху имота има ипотека, за която не сте били надлежно информирани.

Как да разберете дали строителят е надежден? Какво трябва да проверите преди предварителния договор?

Може ли банката да насочи изпълнение към апартамент, за който вече сте платили?

Какво се случва, ако строителството спре преди Акт 16?

Това са реални въпроси, които всеки купувач трябва да си зададе, преди да подпише документ или да преведе първата вноска.

Покупката на недвижим имот в строеж се различава съществено от придобиването на готов апартамент.

Купувачът често поема финансов ангажимент за десетки или стотици хиляди евро, преди сградата да съществува в завършен вид, преди да е въведена в експлоатация и понякога преди да е придобил собствеността върху обещания обект.

Най-важното правило при покупка на имот на зелено е следното:

  1. първо проверете правата на продавача,
  2. строителните документи,
  3. тежестите
  4. договорните гаранции,
  5. едва след това подписвайте и плащайте.

В този правен анализ D.Vladimirov & Partners – Адвокатска кантора „Д. Владимиров и партньори“ разглежда десетте основни риска при покупка на апартамент, къща, ателие, гараж или друг недвижим имот в строеж според българското законодателство.

Какво означава покупка на имот „на зелено“?

Покупката на имот „на зелено“ е широко използвано пазарно понятие за придобиване на бъдещ или незавършен недвижим имот.Рискове при покупка имот на зелено

Обектът може все още да съществува само в архитектурния проект, да е в начален етап на строителство или сградата да е достигнала груб строеж, но да не е въведена в експлоатация.

Обичайно купувачът подписва предварителен договор със строител, инвеститор или друго лице, което се задължава да му прехвърли собствеността върху конкретен недвижим имот при определени условия.

Важно е да се прави разграничение между три различни неща:

  1. Подписването на предварителен договор, който създава облигационни права и задължения.
  2. Придобиването на право на строеж или собственост чрез надлежна вещнопрехвърлителна сделка.
  3. Завършването и законното въвеждане на сградата в експлоатация.

Тези действия не настъпват непременно едновременно.

Възможно е да сте платили значителна част от цената, без все още да сте собственик.

Възможно е да сте придобили собствеността върху незавършен апартамент, без сградата да може законно да се обитава.

Именно тук възникват основните правни рискове.

Защо покупката на имот на зелено е по-рискова от покупката на готов апартамент?

При готов имот обикновено можете да направите оглед на реално завършен обект, да проверите неговите характеристики и да съпоставите фактическото състояние с документите за собственост.

При имот „на зелено“ купувате очакван бъдещ резултат.

Той зависи от множество обстоятелства: техническото изпълнение, финансирането на строежа, действията на инвеститора, строителните разрешения, отношенията с банките кредитори и изпълнението на задълженията по договора.

С други думи, купувачът не поема единствено обичайния риск от покупка на недвижим имот. Той поема и част от риска, свързан със самия строителен процес.

Затова ниската първоначална цена не трябва да бъде единственият критерий за инвестиционно решение.

Риск № 1: строителят не е собственик на земята или няма валидно право на строеж

Една от най-опасните грешки е да се приеме, че лицето, което рекламира и продава апартаментите, задължително има право да ги прехвърли.

На практика строителят, инвеститорът, собственикът на земята и продавачът могат да бъдат различни лица.

Например собственик на парцел може да учреди право на строеж в полза на инвеститор срещу задължение да получи определени апартаменти след завършване на сградата.

Инвеститорът от своя страна може да възложи строителството на друго дружество.

Възниква въпросът: кое лице има право да продаде конкретния апартамент, който желаете да закупите?

Какво трябва да се провери?

Необходимо е да се установят правото на собственост върху поземления имот, основанието за учредяване на правото на строеж, неговият обем и разпределението на бъдещите обекти между участниците в инвестиционния проект.

Ако имотът е съсобствен, трябва да се изследват правата на всички съсобственици и сключените между тях договори.

Особено внимание изискват договорите за учредяване на право на строеж срещу обезщетение.

Възможно е конкретен апартамент да е предназначен за собственика на земята, но да бъде предлаган от друго дружество.

Без проверка на документите купувачът може да сключи договор с лице, което няма правомощия да прехвърли обещания обект.

Какво предвижда чл. 181 ЗУТ?

Чл. 181 ЗУТ урежда важна разлика между прехвърлянето на право на строеж и прехвърлянето на вече построен обект.Рискове при покупка имот на зелено

До завършването на сградата в груб строеж предмет на прехвърлителна сделка може да бъде право на строеж.

След достигането на груб строеж може да се прехвърля самата сграда или самостоятелни части от нея.

Това означава, че не е необходимо винаги да чакате Акт 16, за да придобиете вещно право, но трябва да бъде правилно определено какво точно придобивате и на какъв строителен етап.

Риск № 2: върху земята или бъдещия апартамент има ипотека, възбрана или други тежести

Представете си, че сте подписали предварителен договор за апартамент на стойност 180 000 евро и вече сте платили 90 000 евро.

Впоследствие разбирате, че земята и строящата се сграда обезпечават банков кредит на инвеститора.

Банката има ипотека, която може да се окаже противопоставима на Вашето бъдещо придобиване.

Това е една от най-сериозните опасности при покупка на ново строителство.

Защо ипотеката е толкова важна?

Ипотеката е вещно обезпечение, което по принцип може да бъде противопоставено и на последващи приобретатели при съответните законови условия.

Самият факт, че сте платили по предварителен договор, не означава, че имотът е освободен от ипотеката.

Не означава и че банката автоматично ще даде съгласие за заличаването ѝ при нотариалното прехвърляне.

Как се защитава купувачът?

При покупка в ипотекирана сграда трябва да се изясни дали банката е поела конкретен ангажимент за освобождаване на съответния обект от ипотеката.

Необходимо е да бъдат проверени условията, размерът и редът за плащане, както и документите, които ще осигурят надлежно заличаване.

При определени сделки може да се договори част от цената да бъде преведена директно към банката кредитор, при предварително установен механизъм за освобождаване на имота.

Но обикновено устно обещание на строителя, че ипотеката ще бъде заличена, не е достатъчна защита.

Освен ипотеки трябва да се проверят възбрани, вписани искови молби, конкуриращи се права и други обстоятелства, които могат да засегнат бъдещото придобиване.

Проверката следва да се извърши първоначално и да бъде актуализирана непосредствено преди нотариалната сделка, а при продължително строителство – и на междинни ключови етапи.

Риск № 3: предварителният договор не защитава купувача

Предварителният договор е основният документ, който определя правата и задълженията между купувача и продавача до окончателното прехвърляне.

Затова неговото съдържание може да има решаващо значение, ако строителството се забави, цената бъде увеличена или възникне спор относно обещания апартамент.

Съгласно чл. 19 ЗЗД предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор.

При недвижимите имоти той следва да бъде сключен в писмена форма.

Коя е най-честата грешка?

Много купувачи подписват предварителен договор, в който обектът е описан твърде общо.Рискове при покупка имот на зелено

Например посочено е само, че се купува тристаен апартамент на определен етаж в бъдеща жилищна сграда.

Но липсват достатъчно данни за площ, граници, архитектурно разпределение, прилежащи помещения и идеални части.

Впоследствие възникват разногласия какъв точно имот е обещан.

Какво трябва да съдържа описанието?

Обектът трябва да бъде индивидуализиран чрез наличните към съответния етап документи, включително местоположение, етаж, проектен номер, площ, граници, идеални части, приложими архитектурни чертежи и принадлежности.

При гаражи, складови помещения и паркоместа трябва да се установи и конкретният правен режим на съответното пространство.

Паркомястото не трябва автоматично да се приравнява на самостоятелен недвижим имот. То може да бъде предмет на различни правни конструкции в зависимост от одобрения проект и правата, които действително се прехвърлят.

Добре изготвеният договор трябва да определя не само цената, но и точния предмет на бъдещото нотариално прехвърляне.

Риск № 4: плащате голяма част от цената, без да сте придобили собственост

Това е една от най-съществените финансови опасности при покупка на имот на зелено.

Много инвеститори предлагат схема, при която купувачът трябва да плати значителен процент от цената още при предварителния договор или през ранните етапи на строителството.

Проблемът възниква, когато плащането изпреварва реалната правна сигурност.

Например купувачът заплаща 70% от цената, а строителството все още не е достигнало груб строеж.

Ако инвеститорът изпадне в несъстоятелност, купувачът може да остане без придобит имот и с парично вземане, чието удовлетворяване не е гарантирано.

Коя схема на плащане е по-безопасна?

Няма универсално установен законов график, който да гарантира защита при всички сделки.

Но като договорна стратегия е разумно плащанията да бъдат обвързани с ясно установими строителни и правни етапи.

Например:

  • Първоначално плащане след проверка на документите и подписване на договор.
  • Следваща вноска при доказано достигане на договорен строителен етап.
  • Допълнителна вноска след завършване на съществена част от работите.
  • Запазване на договорен остатък до изпълнение на определени ключови задължения, включително въвеждане в експлоатация, ако това е договорено.

Това е примерна логика, а не задължителна процентна схема.

При конкретния проект трябва да се прецени дали са необходими допълнителни обезпечения, банкова гаранция, ескроу механизъм или друга договорна защита.

Капаро, аванс и задатък – едно и също ли са?

Не непременно.

Плащане, наречено „капаро“, не винаги има правната характеристика на задатък по чл. 93 ЗЗД.

Последиците зависят от действителното съдържание на уговорката.

Затова договорът трябва ясно да посочва дали сумата представлява авансово плащане по цената, задатък или друг вид договорено плащане, както и при какви условия се връща или задържа.

Риск № 5: не разбирате разликата между Акт 14, Акт 15 и Акт 16

Това е един от най-честите източници на заблуждение при покупка на ново строителство.

В рекламните обяви често се посочва, че сградата е на Акт 14, предстои Акт 15 или скоро ще има Акт 16.

Но тези понятия обозначават различни етапи.

Какво означават строителните актове?

Документ или етап Значение за купувача
Акт образец 14 Свързан с приемането на конструкцията и установяването на съответния строителен етап
Груб строеж Има специфично вещноправно значение по чл. 181 ЗУТ
Акт образец 15 Констатира готовността за приемане на строежа от участниците в строителството
Протокол образец 16 Използва се при приложимата процедура за установяване годността за ползване на определени категории строежи
Разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация Документът, който съответно удостоверява законното въвеждане в експлоатация

Особено важно е да се знае, че разговорното понятие „Акт 16“ не обозначава един и същ документ при всички категории строежи.Рискове при покупка имот на зелено

За строежи от първа, втора и трета категория се прилага процедурата за издаване на разрешение за ползване от ДНСК.

При строежите от четвърта и пета категория по правило се издава удостоверение за въвеждане в експлоатация от компетентния орган.

Може ли да купите апартамент преди Акт 16?

Да, при съответните правни предпоставки.

Но придобиването на собственост не означава автоматично, че сградата е годна за законно ползване.

Например можете да придобиете собствеността върху апартамент след завършване в груб строеж, но да трябва да изчакате допълнителни строителни и административни процедури.

Затова в договора трябва отделно да се уредят срокът за нотариално прехвърляне и срокът за въвеждане в експлоатация.

Риск № 6: договорът позволява на строителя едностранно да променя условията

В практиката се срещат предварителни договори, които предоставят на инвеститора прекомерно широки права.

Например строителят си запазва възможността едностранно да променя архитектурното разпределение, материалите, общите части или сроковете.

Понякога договорът допуска увеличение на цената при поскъпване на строителните материали, без да предвижда достатъчно ясни ограничения.

Такива клаузи трябва да бъдат анализирани внимателно.

Каква защита предоставя Законът за защита на потребителите?

Когато купувачът е потребител, а насрещната страна действа като търговец, могат да бъдат приложими правилата за неравноправни клаузи по чл. 143 и следващите от Закона за защита на потребителите.

Тези правила са насочени срещу определени договорни условия, които противоречат на добросъвестността и създават значително неравновесие във вреда на потребителя.

Но приложението на потребителската защита трябва да се прецени според конкретния договор и качеството на страните.

Не може автоматично да се приеме, че всяка уговорка в полза на строителя е нищожна.

Какво трябва да се договори?

Препоръчително е съществените изменения да бъдат обвързани с предварително определени условия и последици.

При значително отклонение от договорения обект трябва да се предвиди адекватна защита, включително възможност за корекция на цената, обезщетение или прекратяване на договорното отношение при съответните предпоставки.

Риск № 7: строителят забавя завършването, но неустойката е символична

Сключвате предварителен договор, според който апартаментът трябва да бъде завършен през декември.

Планирате да се нанесете, прекратявате наемното си правоотношение или поемате банков кредит.

Но строежът се забавя с година.

Строителят обяснява, че има проблеми с доставките, работната ръка или административните процедури.

А в договора е предвидена минимална неустойка или дълъг период, през който строителят не носи отговорност.

Какво трябва да предвижда договорът?

Добре е да бъдат посочени отделни срокове за съществените етапи, за завършване на строителните работи, за въвеждане в експлоатация и за предаване на обекта.

Необходимо е също да бъде определено кога настъпва забава и какви са последиците.

Чл. 92 ЗЗД урежда неустойката като средство за обезпечаване на изпълнението и предварително определяне на последиците от неизпълнение.

Размерът и условията на неустойката трябва да бъдат преценени внимателно.

Може ли купувачът да развали договора при забавяне?

При наличие на законовите предпоставки може да се приложи чл. 87 ЗЗД.

Но не всяко забавяне автоматично оправдава разваляне.

Необходимо е да се установят характерът на неизпълнението, уговорените срокове, наличието на основание за отговорност и приложимият ред за разваляне.

Затова уведомлението за разваляне не трябва да се изпраща прибързано, без правен анализ.

Риск № 8: получавате апартамент с различна площ, изложение или разпределение

Купувачът избира жилище въз основа на конкретна архитектурна схема.

По проекта апартаментът е с определена площ, изложение и разпределение.

След завършването обаче се оказва, че реалните характеристики се различават.

Може да е намалена полезната площ, да е променено разположението на помещенията или да има разлики в прилежащите части.

Каква е разликата между застроена площ и площ с общи части?

Застроената площ и търговски представяната площ с включени общи части не са идентични понятия.

Когато се рекламира жилище от 100 кв. м, купувачът трябва да установи каква част от тях представлява застроена площ на самия обект и каква е площта, отнесена към общите части.

Най-честият проблем не е непременно наличието на общи части, а липсата на яснота относно методиката на изчисление и окончателните характеристики.

Какво трябва да съдържа договорът?

Необходимо е да бъдат предвидени достатъчно точни площи, съответната проектна документация и правила при отклонение.Рискове при покупка имот на зелено

Практически полезно е да се установи праг, над който съществената промяна поражда определени договорни последици.

Трябва да се уточни и дали цената е обща фиксирана сума или е изчислена на квадратен метър и как се процедира при установени разлики.

Риск № 9: инвеститорът изпада в несъстоятелност или строителството спира

Дори отлично изготвеният предварителен договор не може сам по себе си да гарантира, че строителят ще има необходимите средства да завърши сградата.

Възможно е инвеститорът да има множество задължения, да финансира няколко проекта едновременно или да изпадне в сериозни ликвидни затруднения.

Това е причината проверката на дружеството да бъде толкова важна, колкото проверката на конкретния имот.

Как се проверява строителят или инвеститорът?

Следва да се изследват данните в Търговския регистър, актуалното състояние на дружеството, неговите представители и публикуваните финансови отчети.

От значение могат да бъдат вписаните обезпечения, обявените производства, наличните публични данни за съдебни спорове и историята на завършените проекти.

Трябва също да се провери дали продавачът е реалният носител на правото, което обещава да прехвърли.

Това е особено важно при новосъздадени дружества, използвани само за един конкретен строителен проект.

Какво става с платените суми при несъстоятелност?

Правата на купувача зависят от това дали вече е придобил вещно право, дали разполага с обезпечение и какво е правното положение на договорните му вземания.

Ако има единствено предварителен договор и е платил авансово значителни суми, той не получава автоматично качеството на собственик на обещания апартамент.

При несъстоятелност събирането на вземанията може да бъде затруднено.

Това прави предварителните обезпечения и поетапните плащания особено важни.

Риск № 10: подписвате „стандартен договор“ без независим адвокатски преглед

Изразът „това е стандартният ни договор“ не означава, че съдържанието му е балансирано.

В много случаи документът е подготвен от юристи, които защитават интересите на продавача.

Купувачът трябва да има възможност за независима правна преценка.

Особено опасни са клаузите, които налагат тежки санкции при забавяне на плащане от купувача, но предоставят широки освобождавания от отговорност на строителя.

Трябва да се анализират и правилата за прекратяване на договора, възстановяване на платените суми, изменение на проекта, ипотечни тежести и нотариално прехвърляне.

Не бива да подписвате договор единствено защото Ви е казано, че цената е валидна само днес или че друг купувач вече чака за същия апартамент.

Покупката на жилище е значителен имуществен ангажимент, който изисква време за проверка на документите.

Какви документи трябва да поискате преди покупка на апартамент на зелено?

Преди подписването на предварителния договор е разумно да се изиска комплект документи, позволяващ да се оцени както собствеността, така и законността на строителството.

Сред основните документи са:

  • Нотариален акт или друг документ за собственост върху земята.
  • Договор за учредяване на право на строеж, когато е приложим.
  • Разрешение за строеж и данни за неговото правно действие.
  • Одобрени инвестиционни проекти, включително архитектурната част.
  • Документи за устройствените параметри на имота.
  • Скица на поземления имот и приложимите кадастрални данни.
  • Документи за достигнатия строителен етап.
  • Актуални справки и удостоверения за вписани тежести.
  • Данни за инвеститора и неговите представители.
  • Проект на предварителен договор и всички приложения към него.
  • Проект на окончателен нотариален акт, когато е наличен.
  • Документи относно банковото финансиране и освобождаването от ипотека, когато има такава.

Не всеки документ ще е наличен при всеки етап от строителството.

Липсата му трябва да се оценява според конкретните обстоятелства, но не бива да бъде прикривана или замествана с устни обещания.

Какво задължително трябва да съдържа предварителният договор?

За да осигурява реална защита, предварителният договор следва да урежда ясно следните въпроси:

Договорен елемент Правно и практическо значение
Индивидуализация на имота Ясен предмет на бъдещата продажба
Право на продавача да прехвърли Ограничаване на риска от липса на собственост или право на строеж
Окончателна цена Предвидимост на финансовото задължение
График на плащанията Свързване с проверими етапи
Срокове за строителство Основа за преценка на забавата
Въвеждане в експлоатация Ясен административен етап и срок
Ипотеки и тежести Механизъм за освобождаване на обекта
Площ и разпределение Защита при проектни отклонения
Неустойки Договорна последица при неизпълнение
Разваляне и връщане на суми Правна защита при съществено неизпълнение
Материали и степен на завършеност Определя какво трябва да получи купувачът
Нотариално прехвърляне Срок, условия и задължения на страните

Не е достатъчно отделните клаузи да присъстват формално.

Те трябва да бъдат юридически съгласувани, изпълними и да не си противоречат.Рискове при покупка имот на зелено

Кога купувачът става собственик на имота?

Това е един от най-важните въпроси при покупка на имот в строеж.

Подписването на предварителен договор не прехвърля само по себе си собствеността.

Плащането на цялата цена също не е достатъчно, ако не е извършено надлежното придобиване на вещното право.

При недвижимите имоти прехвърлянето по договор по правило изисква нотариален акт, съгласно чл. 18 ЗЗД.

В определени случаи предварителният договор може да бъде обявен за окончателен с влязло в сила съдебно решение по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

Но този иск не гарантира автоматичен успех.

Необходимо е да бъдат налице законовите предпоставки, включително достатъчно определен предмет и възможност продавачът да прехвърли обещаното право.

Ето защо съдебната защита не може да замени предварителната проверка на сделката.

Какво да направите, ако строителят не спазва договора?

Първата стъпка е да се установи какво точно задължение не е изпълнено.

Това може да бъде забавено строителство, отказ от нотариално прехвърляне, промяна на площта, неизпълнени довършителни работи или друго договорно нарушение.

След това трябва да се анализират сроковете, уговорените санкции и приложимите законови основания.

При съответните предпоставки може да бъде отправена писмена покана за изпълнение.

Възможно е да възникне основание за претендиране на неустойка, обезщетение или разваляне на договора.

Когато продавачът отказва да сключи окончателен договор, може да се прецени възможността за иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

При опасност от разпореждане с имущество или затруднено удовлетворяване на бъдеща претенция трябва да се обсъдят и допустимите обезпечителни мерки.

Правилният способ зависи от конкретния случай.

Не е препоръчително купувачът самоволно да прекратява плащания или да изпраща изявление за разваляне, без да е проверил правните последици.

Адвокатска защита при покупка на недвижим имот на зелено

Покупката на имот в строеж не трябва да започва с плащането на капаро. Тя трябва да започва с проверка на правата и документите.

D.Vladimirov & Partners – Адвокатска кантора „Д. Владимиров и партньори“ предоставя правно съдействие при подготовка, проверка и осъществяване на сделки с недвижими имоти в България.

Правната помощ може да включва проверка на собствеността и правото на строеж, изследване на вписани тежести, преглед на строителните документи, анализ на предварителния договор и участие в преговори с инвеститора.

При възникнал спор може да бъде извършена оценка на възможностите за претендиране на неустойки, обезщетения, връщане на платени суми или съдебно обявяване на предварителния договор за окончателен.

Кантората предоставя съдействие и на чуждестранни купувачи, които придобиват имоти в България и желаят независима правна проверка преди сделката.

Преди да подпишете договор или да платите депозит за апартамент на зелено, изпратете документите за правен анализ.

Кантора „Д. Владимиров и партньори“

Адрес: гр. София 1113, ул. „Александър Жендов“ № 6

Телефон: +359 2 858 10 25
Мобилен телефон: +359 897 90 43 91
Имейл: office@lawyer-bulgaria.bg
Уебсайт: https://lawyer-bulgaria.bg

Риск е да платите, преди да сте проверили какво придобивате

Покупката на имот „на зелено“ може да бъде добра инвестиция и възможност за придобиване на ново жилище при привлекателни условия.

Но привлекателната цена не компенсира липсата на правна сигурност.

Най-опасните сделки са тези, при които купувачът разчита само на обещанията на инвеститора, рекламната документация или стандартния предварителен договор.

Правилният подход включва независима проверка на собствеността, правото на строеж, тежестите, строителните книжа, надеждността на продавача и договорните условия.

Една своевременна правна проверка може да предотврати дългогодишен съдебен спор и значителни финансови загуби.

Безопасно ли е да купя апартамент на зелено?

Покупката може да бъде разумна, но носи специфични рискове. Безопасността зависи от правата на продавача, законността на строителството, тежестите, финансовото състояние на инвеститора и договорните гаранции.

Може ли да се купи апартамент преди Акт 14?

Възможно е да се придобие право на строеж при съответните условия. Трябва да се установи предметът на сделката и дали продавачът има право да прехвърли обещаното вещно право.

Може ли да придобия имот преди Акт 16?

Да. При определени предпоставки собствеността може да бъде придобита преди въвеждането в експлоатация. Това обаче не означава, че сградата може законно да се ползва.

Какво става, ако строителят фалира?

Правата Ви зависят от придобитото вещно право, договора и наличните обезпечения. Ако имате само предварителен договор и вземане за платени суми, удовлетворяването му може да бъде затруднено.

Може ли строителят да увеличи цената след подписване?

Това зависи от уговорките и приложимото законодателство. Не всяка клауза за едностранна промяна е допустима или противопоставима, особено при наличие на потребителско правоотношение.

Може ли банката да продаде ипотекиран апартамент, за който съм платил?

Съществува такъв риск при ипотека, която е противопоставима на придобиването, и при изпълнение на законовите предпоставки. Затова предварително трябва да бъде уредено освобождаването на конкретния обект от ипотечната тежест.

Мога ли да искам връщане на парите при забавяне?

В зависимост от договора и характера на неизпълнението може да възникне основание за разваляне и връщане на платените суми. Не всяко забавяне поражда автоматично това право.

Може ли строителят да промени квадратурата?

Възможни са проектни или фактически отклонения, но договорът трябва да урежда техните граници и последици. Едностранните промени могат да бъдат предмет на правен спор.

Кой плаща нотариалните такси и данъците?

Трябва да се разграничат законовият режим на разноските и конкретните договорни уговорки. При предварителния договор е важно изрично да се посочи кой поема местния данък, нотариалните такси, таксите за вписване и другите разходи по прехвърлянето.

Необходим ли е адвокат при покупка на апартамент на зелено?

Законът не изисква във всеки случай купувачът да бъде представляван от адвокат. Но независимият правен анализ преди подписване е особено препоръчителен предвид финансовия размер и сложността на тези сделки.

/by

Зарядна станция в етажна собственост

Зарядна станция в етажна собственост

Все по-често с настъпване на електрическата мобилност, ни задават и въпроси относно поставянето на Зарядна станция в етажна собственост.

Причината за това е, че

Все повече собственици на електрически автомобили желаят да изградят собствена зарядна станция в етажна собственост, подземен гараж или върху прилежащо към жилищната сграда паркомясто.

На пръв поглед монтажът на една зарядна точка изглежда като обикновена техническа дейност. В действителност обаче той може да засегне едновременно:

  • правото на собственост върху гаража или паркомястото;
  • общите части на сградата;
  • общата електрическа инсталация;
  • мощността, предоставена на сградата;
  • правилата за пожарна и електрическа безопасност;
  • строителния режим по Закона за устройство на територията;
  • отношенията с електроразпределителното дружество;
  • разпределението на разходите между етажните собственици.

Поради това изграждането на зарядна станция трябва да бъде предшествано от правна и техническа проверка на конкретния обект.

Какво мнозинство е необходимо за зарядна станция в етажната собственост?

Съгласно чл. 17, ал. 2, т. 6 от Закона за управление на етажната собственост общото събрание приема решение за изграждане на зарядни точки за електрически превозни средства с мнозинство повече от 50% от идеалните части от общите части.

Текстът е въведен изрично със законодателна промяна през 2023 г. и поставя зарядните точки наред с решенията за технически съоръжения и присъединяване на сградата към електроснабдителната и другите технически мрежи.

Това означава, че:

  1. не са достатъчни точно 50%;
  2. необходимо е да бъдат събрани гласове, представляващи поне 50,01% от идеалните части;
  3. мнозинството се изчислява спрямо идеалните части от общите части, а не просто спрямо броя на присъстващите собственици;
  4. един собственик не означава непременно един глас;
  5. собственикът на по-голям обект обикновено притежава по-голям процент идеални части.

Следователно решение, подкрепено от десет собственици и отхвърлено от петима, не е непременно прието.

Решаващ е не броят на лицата, а процентът на представените от тях идеални части.

Кога решението на общото събрание е задължително?

Решение на общото събрание по правило следва да бъде получено, когато зарядната станция или необходимата за нея инфраструктура засяга общи части на сградата.

Това е особено относимо, когато:

  • кабелът преминава през общ коридор, рампа, стълбище или техническо помещение;Зарядна станция в етажна собственост
  • използва се общо електрическо табло;
  • поставя се нов предпазител или друго съоръжение в общо табло;
  • пробива се обща, външна, носеща или гаражна стена;
  • зарядното устройство се закрепва върху обща стена или колона;
  • поставят се кабелни скари или тръби върху общи части;
  • заема се част от общ проход или маневрена площ;
  • изгражда се ново общо електрозахранване;
  • увеличава се мощността на общата сградна инсталация;
  • използва се електроенергия от общата партида;
  • изгражда се обща система за няколко зарядни точки;
  • зарядната точка се разполага в общ двор или върху общо паркомясто.

По силата на чл. 38 ЗС общи са не само стълбищата, покривът и дворът, но и главните линии на всички видове инсталации, централните им уредби и всичко, което по естеството или предназначението си служи за общо ползване.

Следователно дори зарядното устройство да се намира върху лично паркомясто, трасето до него може да преминава през общи части и да изисква решение на общото събрание.

Зарядна станция в самостоятелен частен гараж

По-различна може да бъде ситуацията, когато собственикът разполага със:

  • самостоятелен гараж, представляващ отделен недвижим имот;
  • отделно електрическо захранване;
  • отделен електромер;
  • достатъчна предоставена мощност;
  • възможност цялото оборудване и кабелното трасе да останат в границите на гаража;
  • липса на пробиване, закрепване или преминаване през общи части.

В този случай могат да бъдат изложени аргументи, че собственикът упражнява правомощията си единствено в рамките на своя самостоятелен обект и не изменя обща част или обща инсталация.

Този извод обаче не следва да се прилага автоматично.

Трябва да се проверят:

  1. нотариалният акт;
  2. кадастралният статут на гаража;
  3. строителните книжа;
  4. границите между самостоятелния обект и общите части;
  5. собствеността върху стените и електрическото табло;
  6. произходът на електрозахранването;
  7. необходимостта от допълнителна мощност;
  8. правилата за пожарна безопасност;
  9. правилникът за вътрешния ред на етажната собственост.

Публично достъпно решение на Софийския районен съд приема, че общото събрание е компетентно да разглежда изграждането на зарядни точки, които ще бъдат разположени „в обсега на общите части на сградата“.

Този извод предполага, че при действително пълна липса на засягане на общите части правната оценка може да бъде различна.

Паркомясто и гараж не са едно и също

Преди започване на процедурата трябва да се установи юридическият статут на мястото, върху което ще се зарежда автомобилът.

Възможно е то да представлява:Зарядна станция в етажна собственост

  • самостоятелен гараж;
  • гаражна клетка;
  • самостоятелен обект в подземен паркинг;
  • идеална част от общ гараж;
  • реално разпределено за ползване място;
  • обща част, предоставена за ползване;
  • част от дворно място;
  • паркомясто, описано единствено в архитектурен проект.

Обстоятелството, че върху пода има нанесен номер или маркировка, не доказва самостоятелно право на собственост върху отделен недвижим имот.

От статута на паркомястото зависи:

  • кой може да поиска монтаж;
  • дали е необходимо съгласие на други съсобственици;
  • дали стената или колоната са общи;
  • кой има право да използва зарядната станция;
  • допустимо ли е да се прокара кабелното трасе;
  • може ли върху мястото да се учреди право на достъп за други лица.

Необходима ли е техническа документация преди общото събрание?

Общото събрание не следва да гласува само абстрактно предложение от вида:

„Да се разреши на собственик Х да постави зарядна станция.“

Такова решение не дава достатъчна яснота относно начина, по който ще бъдат засегнати общите части, нито относно бъдещите разходи и рискове.

Преди събранието е препоръчително да бъдат представени:

  • схема на местоположението;Зарядна станция в етажна собственост
  • точно кабелно трасе;
  • данни за мощността на зарядната точка;
  • еднофазно или трифазно захранване;
  • становище на електроинженер;
  • проверка на наличната мощност;
  • проект за електрическата част, когато е необходим;
  • начин на измерване на потреблението;
  • предвидени електрически защити;
  • противопожарно становище при необходимост;
  • конструктивно становище при намеса в стена, плоча или колона;
  • проект на решение на общото събрание;
  • декларация, че всички разходи ще се поемат от заявителя;
  • предложение за възстановяване на общите части при демонтаж.

Софийският районен съд е посочил именно необходимостта преди решението „за“ или „против“ да бъдат събрани мнения на компетентни специалисти, а не отказът да се основава само на предположения или общи опасения.

Какво трябва да съдържа решението на общото събрание?

Законосъобразното решение трябва да бъде конкретно, изпълнимо и достатъчно ясно.

Препоръчително е то да урежда поне следните въпроси:

1. Място на зарядната станция

Следва да се посочат:

  • номерът на гаража или паркомястото;
  • етажът или нивото;
  • стената, колоната или стойката, върху която се монтира;
  • разположението спрямо проходите и евакуационните изходи.

2. Точно кабелно трасе

Трябва да бъдат описани:Зарядна станция в етажна собственост

  • началната точка на захранването;
  • електрическото табло;
  • общите части, през които преминава трасето;
  • начинът на закрепване;
  • защитните тръби или кабелни скари;
  • местата на пробиване.

3. Собственост върху оборудването

Решението трябва да определя дали зарядната станция е:

  • лична собственост на конкретен собственик;
  • обща собственост на етажната собственост;
  • собственост на външен оператор;
  • предоставена за общо ползване срещу заплащане.

4. Източник на електрозахранване

Трябва да се посочи дали зарядната точка ще бъде захранвана:

  • от индивидуалната партида на собственика;
  • от отделна нова партида;
  • от общата партида на сградата;
  • от специално изградено общо табло;
  • чрез система за динамично управление на натоварването.

5. Измерване на електроенергията

В решението следва да се предвиди:

  • отделно търговско измерване;
  • индивидуален електромер;
  • контролен под-електромер;
  • дистанционно отчитане;
  • периодичност на отчетите;
  • право на проверка от управителя.

6. Плащане

Трябва да бъде ясно кой заплаща:

  • електроенергията;
  • мрежовите услуги;
  • увеличаването на мощността;
  • проекта;
  • присъединяването;
  • монтажа;
  • последващите проверки;
  • ремонта и поддръжката.

Основният принцип следва да бъде, че останалите собственици не поемат разходи за частна зарядна точка, освен ако изрично не е решено да се изгражда обща инфраструктура.

7. Поддръжка и технически контролЗарядна станция в етажна собственост

Следва да бъдат определени:

  • лицето, което отговаря за поддръжката;
  • периодичните проверки;
  • редът за отстраняване на повреди;
  • задължението за незабавно изключване при опасност.

8. Отговорност за вреди

Решението трябва да урежда отговорността при:

  • късо съединение;
  • пожар;
  • повреда на общата инсталация;
  • претоварване;
  • повреда на чужд автомобил;
  • проникване на вода;
  • механично увреждане на кабела;
  • временно прекъсване на електрозахранването.

9. Възстановяване на общите части

При демонтаж собственикът трябва да възстанови за своя сметка:

  • пробитите стени;
  • мазилката и боята;
  • настилката;
  • кабелните отвори;
  • защитните конструкции;
  • всички други засегнати общи части.

10. Достъп до съоръжението

Следва да бъде уредено кога управителят, електротехник или аварийна служба може да получи достъп до:

  • зарядната точка;
  • таблото;
  • предпазителите;
  • трасето;
  • средството за измерване.

11. Право на аварийно изключване

При непосредствена опасност управителят или определено техническо лице трябва да може временно да прекъсне захранването до отстраняване на проблема.

12. Ползване от други собственициЗарядна станция в етажна собственост

Трябва да се посочи дали съоръжението е:

  • само за лична употреба;
  • достъпно за конкретни съседи;
  • част от обща система;
  • достъпно срещу възстановяване на направените разходи.

13. Бъдещо присъединяване на други зарядни точки

Решението трябва да предвиди дали нови собственици могат впоследствие да използват същото трасе, табло или система за управление на натоварването.

14. Разпределение на бъдещите разходи

Първият собственик не трябва непременно да финансира инфраструктура, която впоследствие ще бъде използвана безвъзмездно от останалите.

Може да бъде въведено правило, според което всеки следващ присъединяващ се собственик възстановява пропорционална част от разходите за:

  • общото табло;
  • кабелните скари;
  • проекта;
  • системата за управление;
  • увеличаването на мощността.

15. Срок за изпълнение

Добре е съгласието да бъде обвързано със срок, например монтажът да започне до шест или дванадесет месеца. Така се избягва изпълнение години по-късно при вече променени технически условия.

Как се свиква общо събрание за зарядна станция?

Собственикът трябва първо да отправи писмено искане до управителя, като приложи техническата документация и конкретен проект за решение.

Когато собственици с най-малко 20% идеални части поискат писмено свикване на общо събрание, управителят трябва да го свика в 10-дневен срок.

Ако не го направи, поискалите събранието собственици могат сами да го свикат по реда на ЗУЕС.

При неотложен случай или когато повече от една година не е провеждано събрание, то може да бъде свикано и от всеки собственик или ползвател.

Как трябва да се проведе гласуването?Зарядна станция в етажна собственост

При гласуването трябва да бъдат установени:

  • самоличността на всеки участник;
  • качеството му на собственик или представител;
  • самостоятелният обект;
  • притежаваните идеални части;
  • начинът на гласуване – „за“, „против“ или „въздържал се“;
  • наличието на валидно пълномощно.

Протоколът трябва да съдържа дневния ред, присъстващите лица, идеалните части, номерата на обектите, начина на гласуване, подписите, направените предложения и точния текст на приетото решение. Той се изготвя в седемдневен срок.

Само отбелязване, че „мнозинството е за“, без посочване на процентите и индивидуалните гласове, създава сериозен риск решението да бъде отменено от съда.

Електрозахранване на зарядната точка

В практиката са възможни няколко основни варианта.

Захранване от индивидуалната партида

Това обикновено е най-чистият вариант, когато:

  • индивидуалният електромер е достъпен;
  • има техническа възможност за отделно трасе;
  • предоставената мощност е достатъчна;
  • общата инсталация не се претоварва.

Дори тогава може да е необходимо решение на общото събрание, ако кабелът преминава през общи части.

Увеличаване на предоставената мощност

Когато наличната мощност не е достатъчна, собственикът може да поиска проучване и увеличаване на присъединената мощност.

Наредба № 6 от 28 март 2024 г. урежда присъединяването на нови обекти, промените в начина на присъединяване на съществуващи обекти и увеличаването на присъединената мощност. Искането се подава до съответния мрежови оператор, който определя техническите условия.

Получаването на съгласие от етажната собственост не задължава автоматично електроразпределителното дружество да предостави желаната мощност.

Обратно, положително становище на мрежовия оператор не замества необходимото решение на общото събрание.

Отделна партида за зарядната точка

В зависимост от конкретната конфигурация може да се проучи възможността за:

  • нов обект на потребление;Зарядна станция в етажна собственост
  • отделно средство за търговско измерване;
  • отделни присъединителни съоръжения;
  • самостоятелна партида.

Допустимостта зависи от техническата схема, собствеността и условията на съответния мрежови оператор.

Захранване от общата партида

Този вариант изисква особено подробно решение относно:

  • начина на измерване;
  • сроковете за плащане;
  • цената, по която се възстановява потреблението;
  • мрежовите такси;
  • загубите;
  • отговорността при неплащане;
  • правото на прекъсване;
  • контрола върху отчетените количества.

Не е приемливо останалите собственици неволно да финансират зареждането на частен автомобил чрез общите разходи на сградата.

Какво може да се направи при отказ на електроразпределителното дружество?

Мрежовият оператор може да откаже присъединяване или увеличение на мощността, когато не са изпълнени техническите условия или когато се създава риск за надеждната работа на мрежата, качеството на снабдяването, живота, здравето или чуждата собственост.

Отказът обаче трябва да бъде конкретен, мотивиран и съобразен с приложимата процедура.

Лице, поискало проучване или присъединяване, може да обжалва действията или бездействията на оператора пред Комисията за енергийно и водно регулиране по реда на чл. 22 ЗЕ и чл. 6 от Наредба № 6.

В зависимост от случая могат да бъдат оспорени:

  • немотивиран отказ;
  • непроизнасяне;
  • неспазване на сроковете;
  • технически условия, които не съответстват на нормативната уредба;
  • изискване за несъразмерни съоръжения;
  • неправилно определена граница на собственост;
  • необосновано прехвърляне на чужди инвестиционни разходи върху заявителя.

Изисквания за пожарна безопасност

Монтажът в подземен или закрит гараж трябва да бъде съобразен с Наредба № Iз-1971 за строително-техническите правила и норми за осигуряване на безопасност при пожар.

Съгласно действащия чл. 658:

  • зарядните точки в гаражи се монтират върху повърхности с клас по реакция на огън не по-нисък от А2;
  • когато гаражът има пожароизвестителна система, трябва да бъде предвидена блокировка за автоматично изключване на електрозахранването към зарядните точки при задействането ѝ;
  • в гаражи за повече от десет автомобила без отделни гаражни клетки разстоянието между паркомясто с зарядна точка с голяма мощност и евакуационен изход трябва да бъде не по-малко от пет метра.

Това означава, че общото събрание не трябва да приема нито разрешение, нито отказ само въз основа на общи твърдения като:

  • „електрическите автомобили винаги се запалват“;Зарядна станция в етажна собственост
  • „зарядните станции са опасни“;
  • „в подземен гараж са напълно забранени“.

Рискът трябва да бъде оценен от компетентен проектант или специалист по пожарна безопасност според конкретния тип гараж, зарядна мощност, конструкция и противопожарни системи.

Необходимо ли е разрешение за строеж?

На този въпрос не може да се даде универсален отговор за всички зарядни станции.

Правният режим зависи от:

  • начина на закрепване;
  • характера на съоръжението;
  • извършваните строителни работи;
  • необходимостта от фундамент;
  • изграждането на нови външни електропроводи;
  • намесата в конструкцията;
  • местоположението върху частен или общински имот;
  • това дали съоръжението е постоянно или преместваемо.

В становища на ДНСК от 2025 г. се разграничават няколко режима:

  • определени зарядни станции и външни съоръжения могат да представляват строежи и елементи на техническата инфраструктура;
  • преместваемите станции с обслужваща функция могат да подлежат на разрешение за поставяне;
  • когато са необходими нови външни електропроводи и съоръжения, те могат да изискват одобрени строителни книжа и разрешение за строеж.

Тези становища са издадени по конкретни запитвания и не означават, че всяка домашна стенна зарядна точка е строеж от определена категория.

При съмнение следва да бъде поискано писмено становище от главния архитект на съответната община, особено когато:

  • се изгражда външно захранване;
  • се разкопава дворът;
  • поставя се свободностояща конструкция;
  • засяга се носещ елемент;
  • съоръжението се разполага извън самостоятелния гараж;
  • зарядната точка ще бъде публично или търговски достъпна.

Изисквания при нови и основно ремонтирани жилищни сгради

Българската нормативна уредба предвижда изграждане на тръбопроводна инфраструктура за бъдещи зарядни точки при определени нови жилищни сгради и при реконструкция, обновяване или основен ремонт на съществуващи жилищни сгради с повече от десет паркоместа.

За нови жилищни сгради с повече от десет паркоместа такава инфраструктура се проектира за всички паркоместа.

При съществуващи жилищни сгради изискването се прилага при определени ремонтни дейности, засягащи паркинга или електрическата инфраструктура.

Предвидено е изключение, когато съответните разходи надвишават 7% от общите разходи за строително-монтажните работи.

Това не означава, че всяка съществуваща сграда е длъжна незабавно да изгради зарядна точка.

Изискванията са свързани с вида на сградата, броя на паркоместата и извършването на определени строителни дейности.

Какво предвижда правото на Европейския съюз?

Директива (ЕС) 2024/1275 относно енергийните характеристики на сградите предвижда при нови жилищни сгради с повече от три паркоместа и при определени основни ремонти:

  • предварително окабеляване за най-малко 50% от паркоместата;Зарядна станция в етажна собственост
  • тръбна инфраструктура за останалите места;
  • поне една зарядна точка в новите жилищни сгради с повече от три паркоместа.

Особено важно е, че чл. 14 от директивата изисква държавите членки да премахват пречките пред монтирането на частни зарядни точки и предвижда искането на наемател или съсобственик да може да бъде отказано само при наличие на сериозни и легитимни основания.

EUR-Lex посочва 36 национални мерки, съобщени от България във връзка с транспонирането на директивата.

Самата база данни изрично уточнява, че публикуването на национални мерки не удостоверява автоматично тяхната пълнота и правилност.

Въпреки това директивата е важен аргумент при тълкуването на националното право и при преценката дали даден отказ е обективен, пропорционален и технически обоснован.

Кога отказът на общото събрание може да бъде основателен?

Отказът може да има обективно основание, когато е доказано например:

  • че електрическата инсталация няма необходимия капацитет;
  • че проектът създава реален риск от претоварване;
  • че не са предвидени необходимите защити;
  • че се нарушават противопожарни изисквания;
  • че кабелът препятства евакуационен маршрут;
  • че се засяга носещ конструктивен елемент;
  • че зарядното устройство навлиза в чужд обект;
  • че се ограничава достъпът до чуждо паркомясто;
  • че липсва начин за индивидуално измерване и плащане;
  • че заявителят отказва да поеме разходите и отговорността;
  • че е необходимо разрешение, но такова не може да бъде получено;
  • че предложеното решение пречи на бъдещо общо изграждане на зарядна инфраструктура.

Тези обстоятелства трябва да бъдат подкрепени с документи и технически становища.

Кога отказът може да бъде незаконосъобразен или необоснован?

Съмнения за незаконосъобразност възникват, когато отказът се основава единствено на:

  • лично неодобрение към електрическите автомобили;
  • общи и недоказани опасения;
  • неверни твърдения за абсолютна законова забрана;
  • различно третиране на собственици в еднакво положение;
  • отказ да бъде разгледан технически проект;
  • решение извън дневния ред;
  • липса на необходимия кворум или мнозинство;
  • неправилно изчисляване на идеалните части;
  • неотразяване на гласовете в протокола;
  • участие на лица без представителна власт;
  • формулиране на постоянна забрана за всички бъдещи зарядни точки, без оценка на конкретните проекти.

Общото събрание разполага с управленска компетентност, но решенията му не могат да бъдат произволни, противоречащи на закона или приети при нарушение на задължителната процедура.

Как се обжалва отказът на общото събрание?

Всеки собственик може да поиска отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание по реда на чл. 40 ЗУЕС.

Искът се подава пред районния съд по местонахождението на етажната собственост в 30-дневен срок от получаването или съобщаването на решението по реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС.

Подаването на иска не спира автоматично изпълнението, освен ако съдът разпореди друго.Зарядна станция в етажна собственост

Съдът може да проверява:

  • редовността на поканата;
  • законосъобразността на свикването;
  • дневния ред;
  • кворума;
  • представителната власт;
  • изчисляването на идеалните части;
  • необходимото мнозинство;
  • съдържанието на протокола;
  • компетентността на общото събрание;
  • съответствието на решението със закона;
  • наличието на злоупотреба с мнозинство.

Това разграничение е съществено: отмяната на отказа не винаги означава автоматично разрешение за монтаж.

Възможно е да бъде необходимо ново общо събрание и ново произнасяне по надлежно представен проект.

Какво да направи собственикът, ако управителят отказва да включи въпроса?

Препоръчителните стъпки са:

  1. подаване на писмено искане с входящ номер;
  2. прилагане на технически проект и проект за решение;
  3. искане въпросът да бъде включен като отделна точка в дневния ред;
  4. събиране на подкрепа от собственици с поне 20% идеални части;
  5. искане за свикване на събрание по чл. 12 ЗУЕС;
  6. самостоятелно свикване от поискалите собственици, ако управителят не изпълни задължението си в законовия срок;
  7. надлежно документиране на поканата, поставянето и протокола.

Не е препоръчително зарядната станция да бъде монтирана самоволно само защото управителят бездейства.

Какви са рисковете при монтаж без решение?

Самоволното изграждане може да доведе до:

  • искане за демонтаж;
  • прекъсване на захранването;
  • иск за възстановяване на общите части;
  • претенция за обезщетение;
  • сигнал до общината, ДНСК или пожарната;
  • спор с електроразпределителното дружество;
  • отговорност при причинен пожар или повреда;
  • съдебен иск по чл. 109 ЗС от засегнат собственик.

ВКС приема, че иск по чл. 109 ЗС може да бъде използван за преустановяване на противоправно въздействие върху общи части, когато конкретен собственик защитава правото си и докаже съответното неоснователно препятствие.

Отделно, когато има решение на общото събрание, неговата законосъобразност се атакува по специалния ред на чл. 40 ЗУЕС.

Може ли да се използва обикновен контакт вместо зарядна станция?

Използването на мобилно зарядно устройство или обикновен електрически контакт не премахва автоматично правните и техническите изисквания.

Проблем може да възникне, когато:

  • удължител преминава през общи части;
  • кабелът създава опасност от спъване;
  • контактът не е проектиран за продължително високо натоварване;
  • използва се обща електроенергия;
  • заобикалят се средствата за измерване;
  • съществува риск от претоварване или нагряване;
  • кабелът преминава през врати, евакуационни маршрути или пожарни сектори.

Правната оценка се извършва според реалното въздействие, а не според търговското наименование на устройството като „мобилно“ или „преносимо“.

Индивидуална или обща зарядна инфраструктура?

За по-големи жилищни сгради често е по-разумно да се изгради обща базова инфраструктура, вместо всеки собственик да прокарва отделен кабел.

Общата система може да включва:

  • централно зарядно табло;
  • общи кабелни скари;
  • система за динамично разпределение на мощността;
  • индивидуална идентификация на потребителите;
  • отделно отчитане;
  • дистанционно управление;
  • възможност за постепенно включване на нови точки.

Предимствата са:

  • по-малка намеса в общите части;
  • по-добра пожарна безопасност;
  • контрол върху общото натоварване;
  • по-ниски разходи при бъдещо разширяване;
  • избягване на множество несъвместими инсталации;
  • равнопоставеност между собствениците.

Решението трябва да определи дали първоначалната инфраструктура се заплаща от етажната собственост, от заинтересованите собственици или от външен оператор.

Изграждането на зарядна станция в етажна собственост не е само въпрос на закупуване и монтиране на техническо устройство.

Необходимо е да бъдат съгласувани:

  • правото на собственост;
  • режимът на общите части;
  • решението на общото събрание;
  • необходимото мнозинство;
  • електрическата мощност;
  • измерването и плащането;
  • пожарната безопасност;
  • устройствените и строителните изисквания;
  • бъдещото развитие на зарядната инфраструктура.

Най-сигурният подход е пред общото събрание да бъде представен завършен технически и правен модел, който ясно доказва, че:

  1. няма да бъдат натоварени финансово останалите собственици;
  2. общите части ще бъдат засегнати минимално;
  3. електрическата инсталация е достатъчна и безопасна;
  4. потреблението ще бъде измервано индивидуално;
  5. заявителят поема поддръжката и отговорността;
  6. проектът няма да възпрепятства бъдещо присъединяване на други собственици.

При отказ, нарушение на процедурата или самоволно изграждане е препоръчителна предварителна правна оценка на решението, протокола, собствеността и техническата документация.

Настоящият материал има информационен характер. Конкретната процедура зависи от статута на гаража или паркомястото, проекта, начина на електрозахранване и степента на засягане на общите части.

Колко процента са необходими за зарядна станция?

Необходими са повече от 50% от идеалните части от общите части, а не просто половината от присъстващите собственици.

Нужно ли е единодушие?

По правило не. Законът изисква квалифицираното мнозинство по чл. 17, ал. 2, т. 6 ЗУЕС. Единодушие може да стане необходимо при отделна намеса в чужда индивидуална собственост или в друга специфична вещноправна хипотеза.

Може ли домоуправителят сам да разреши монтажа?

Домоуправителят не може да замести решението на общото събрание, когато то е необходимо по закон.

Може ли домоуправителят сам да забрани зарядната станция?

Управителят може да възрази срещу самоволни действия, но не може еднолично да замени компетентността на общото събрание по чл. 17 ЗУЕС.

Кой плаща електроенергията?

При индивидуална станция електроенергията и свързаните разходи следва да се поемат от ползвателя, освен ако общото събрание изрично не е приело друг модел.

Може ли кабелът да преминава през общите части?

Да, но само при надлежно решение, техническа безопасност и точно определено трасе, без неоправдано препятстване на останалите собственици.

Може ли общото събрание да забрани всички бъдещи зарядни станции?

Постоянна и абсолютна забрана, приета без разглеждане на конкретните технически възможности, може да бъде оспорена като несъразмерна или незаконосъобразна. Всеки случай обаче се преценява индивидуално.

Какъв е срокът за обжалване?

Искът по чл. 40 ЗУЕС се подава в 30-дневен срок от надлежното уведомяване за решението.

/by
, ,

Разпореждане имот при раздяла и смърт

Разпореждане имот при раздяла и смърт

Един от съществените въпроси при прекратяване на брака поради раздяла или смърт на единият от съпрузите е въпросът за Разпореждане имот при раздяла и смърт

Покупката на жилище е едно от най-емоционалните решения за всяка двойка.

Обикновено фокусът пада върху квартала, цената, изложението, етажа и размера на вноската по кредита.

Много по-рядко се обсъжда правният въпрос, който на практика се оказва решаващ: какво точно ще стане с имота и кредита, ако отношенията се разпаднат или ако единият партньор почине.

Именно тук се крият едни от най-скъпите грешки в практиката — грешки, които водят до съсобственост без съгласие, тежки делби, наследствени спорове и дългогодишни съдебни дела.

По българското право първото, което трябва да се изясни, е дали двойката е в граждански брак или живее без брак, защото законът не третира тези две хипотези еднакво.

Семейният кодекс е категоричен, че само гражданският брак поражда правните последици, които законите свързват с брака, а религиозният обред няма правно действие.

Това означава, че при съжителство без брак няма автоматично приложение на режимите на имуществените отношения между съпрузите и няма наследяване между партньорите по закон.

Защо този разговор трябва да се проведе преди сделката

Юридическият проблем почти никога не започва в деня на покупката.

Той започва много по-рано — в момента, в който страните не са уточнили писмено и доказуемо кой с какви средства участва, на чие име ще бъде имотът, кой ще плаща вноските, кой ще финансира ремонта и какво ще се прави, ако общият план се провали.

Когато това не е изяснено предварително, впоследствие спорът се пренася в съда и се решава чрез сложни искове, възражения за принос, делба, оспорване на дарения, намаляване на завещания и спорове с банки и наследници.

Изводът е прост: правната структура на придобиването е толкова важна, колкото и самият имот.

Първият ключов въпрос: в брак ли сте или живеете без брак

Това не е формалност, а правната основа на цялата сделка.

Ако сте в брак, за вас действат правилата на Семейния кодекс за имуществените отношения между съпрузите.

Ако не сте в брак, между вас няма съпружеска имуществена общност, няма законов режим на разделност между съпрузи и няма договорен режим по смисъла на Семейния кодекс.

При съжителство без брак отношенията се подчиняват основно на общите правила на вещното, облигационното и наследственото право, а не на специалния брачен режим.

Трите режима при брак: общност, разделност и брачен договор

Семейният кодекс предвижда три режима на имуществените отношения между съпрузите:Разпореждане с имот при раздяла и смърт

  1. законов режим на общност,
  2. законов режим на разделност и
  3. договорен режим.

Законовият режим на общност се прилага, ако при сключване на брака не е избран друг режим.

Режимът може да бъде променян и по време на брака.

Това е важно, защото много двойки погрешно приемат, че след сключването на брака вече нямат избор как да уредят имуществото си.

Имат — но трябва да го направят правилно и своевременно.

1) Законов режим на общност

При законовия режим на общност вещните права, придобити по време на брака в резултат на съвместен принос, принадлежат общо на двамата съпрузи, независимо на чие име формално е изповядана сделката.

При прекратяване на съпружеската имуществена общност по правило дяловете са равни, като законът допуска в определени случаи съдът да определи по-голям дял на единия съпруг при развод.

Именно тук възниква и най-честата илюзия: че щом единият е дал повече пари, автоматично ще получи по-голяма част.

В стандартния режим това невинаги следва автоматично от самото плащане.

2) Законов режим на разделност

При режима на разделност всеки съпруг притежава своето имущество и придобитото по време на брака по правило не става общо само поради самия брак.

Този режим е особено важен за двойки, при които приносът е неравен, единият влага значително повече лични средства, има участие на родители или едната страна иска по-ясна имуществена автономия.

Но и тук трябва да се мисли внимателно: режимът на разделност не решава автоматично въпросите за кредита, за фактическите плащания или за бъдещото ползване на жилището.

3) Договорен режим с брачен договор

Брачният договор позволява съпрузите да уредят имуществените си отношения значително по-прецизно.

Законът допуска в него да се уреждат правата върху имущество, придобивано по време на брака, участието на страните в разходите и задълженията, последиците при развод и други имуществени въпроси.

Но има съществена граница: брачният договор не може да съдържа разпореждания за случай на смърт.

Тоест той е силен инструмент за уреждане на имуществените последици при брак и развод, но не замества наследственото планиране.

Какъв е реалният риск, ако живеете без брак ?

При съжителство без брак законът не третира партньорите като съпрузи. Това има две тежки последици.

Първо, няма автоматична общност на придобитото имущество — правото следва титула и доказуемите квоти по сделката.

Второ, преживелият партньор не наследява по закон починалия партньор.

Точно поради това много двойки остават неприятно изненадани, когато установят, че след 10, 15 или 20 години съвместен живот преживелият не получава наследствена защита, ако няма граждански брак.

Това не означава, че съжителството без брак е винаги лош избор.Разпореждане с имот при раздяла и смърт

Означава, че то изисква по-стриктна правна дисциплина:

  • ясни квоти в нотариалния акт,
  • доказуем произход на средствата,
  • отделна логика за кредита
  • отделно наследствено планиране.

Без такава структура съжителството без брак е една от най-рисковите форми за съвместно придобиване на жилище.

Кой колко участва във финансирането

Преди подписване на предварителен договор двойката трябва да изясни поне следните въпроси:

  • кой колко лични средства влага;
  • дали има дарения или финансова помощ от родители;
  • кой ще плаща самоучастието;
  • кой ще плаща месечните вноски по кредита;
  • кой ще поема ремонтите и подобренията;
  • как ще се доказва всичко това при бъдещ спор.

Това не е счетоводна формалност, а бъдеща доказателствена защита.

При спор за собственост, принос или вътрешни отношения между партньори и съпрузи, именно банковите преводи, произходът на средствата, текстът на договора и нотариалният акт се превръщат в основни доказателства.

Без тях страната, която твърди по-голям принос, често се оказва в слаба процесуална позиция.

Тази логика е особено важна при режим на разделност, при съжителство без брак и при участие на родители.

Участие на родители: подарък, заем или бъдещ спор

Един от най-подценяваните практически въпроси е участието на родители при покупката.

Когато майка, баща или други близки дават средства, трябва още в началото да се изясни какъв е правният характер на тези пари: дарение към едното лице, дарение към двамата, заем, временна помощ или участие срещу бъдещи права.

Ако това не е уточнено, след години именно тук възникват тежки спорове — особено при развод, делба или наследяване.

А когато в семейната система има и деца от предходни връзки, въпросът става още по-чувствителен.

Ипотечният кредит не е същото като собствеността

Масова грешка е да се мисли, че щом двамата са по кредита, значи автоматично имат еднакви права върху имота.

Или обратното — че щом имотът е на името и на двамата, значи банката ще третира двамата по един и същи начин.

Това не е едно и също.

Собствеността се урежда от нотариалния акт и приложимия имуществен режим, а задължението към банката — от договора за кредит.

Затова една двойка може да е съсобственик на имота, но само единият да е главен длъжник; или двамата да плащат кредита, а правото на собственост да не е структурирано правилно.

Какво става с кредита при раздяла или развод

Един от въпросите, които ни задават при раздяла между партньори или съпрузи е въпросът за Разпореждане имот при раздяла и смърт, като в този случай банката не е обвързана автоматично от вътрешната им договорка кой ще продължи да плаща.Разпореждане с имот при раздяла и смърт

За кредитора е решаващо какво пише в договора за кредит и дали банката е съгласна на промяна в структурата на длъжниците.

На практика това означава, че дори единият да напусне имота, той може да остане обвързан по кредита, ако не е освободен по надлежен ред.

Затова при покупка с кредит въпросът „какво ще стане, ако се разделим“ трябва да се обсъди не само между партньорите, но и с кредитния консултант и самата банка.

Какво става с кредита при смърт на единия

Смъртта на кредитополучателя не погасява автоматично кредита.

Практическият резултат зависи най-често от три фактора: има ли съдлъжник, има ли застраховка, свързана с кредита, и как наследниците приемат наследството.

На българския пазар са широко разпространени застраховки „Живот“, свързани с жилищни и ипотечни кредити

При тях при покрит риск се изплаща остатъкът по кредита към банката, но това зависи от конкретната полица и условията по нея.

Без такава защита или извън покритието на полицата задължението не изчезва само поради смъртта.

По Закона за наследството наследникът, който е приел наследството по опис, отговаря само до размера на полученото наследство

Приемането по опис трябва да се заяви писмено пред районния съдия в тримесечен срок от узнаването, че наследството е открито, като срокът може да бъде продължен до още три месеца.

Това е изключително важен защитен механизъм, когато починалият е имал сериозни задължения, включително жилищен кредит, други заеми или данъчни дългове.

На чие име да бъде имотът

Това е въпрос, на който няма универсално правилен отговор.Разпореждане с имот при раздяла и смърт

Имотът може да бъде придобит:

  • само на името на единия;
  • на името и на двамата при обикновена съсобственост;
  • в рамките на съпружеска имуществена общност;
  • при различни квоти;
  • в определени случаи и с участие на непълнолетно дете, но тогава се отваря съвсем различен режим на ограничения и съдебен контрол.

Правилният избор не се прави по инерция и не трябва да се диктува от брокерски шаблон.

Той зависи от брачния статус, източника на средствата, участието на родители, наличието на кредит, данъчните и наследствените цели, както и от въпроса какво точно искате да стане при раздяла или смърт.

Какво става с имота при развод

Когато има брак и се стигне до развод, въпросът не е само „чий е имотът“, а и какъв е режимът, как е придобит, кой го ползва, има ли деца и какво е уговорено между страните.

При съпружеска имуществена общност дяловете по правило са равни при прекратяването ѝ, но законът допуска съдът в определени случаи да определи по-голям дял на единия съпруг.

Освен това, когато семейното жилище не може да се ползва поотделно, съдът може да предостави ползването му на единия съпруг, а ако има ненавършили пълнолетие деца, съдът служебно се произнася за ползването.

С други думи, собствеността и ползването не винаги съвпадат.

Ако съпрузите искат предварително по-ясен резултат, брачният договор е значително по-силен инструмент от неформалните уговорки.

Той може да уреди какво ще бъде на кого, как ще се разпределят задълженията и какви ще са имуществените последици при развод.

Това често спестява дълги спорове за принос, дял и последващи прехвърляния.

Какво става с имота при раздяла без брак

При съжителство без брак въпросът обикновено се свежда до това какво пише в нотариалния акт и какво може да се докаже.

Ако имотът е придобит в съсобственост, разделянето на отношенията често води до проблем:Разпореждане с имот при раздяла и смърт

единият иска да живее вътре, другият иска продажба, единият е плащал повече, другият оспорва, а кредитът продължава да тече.

Тук няма защитната рамка на брачния режим.

Затова при покупка без брак е особено важно квотите, плащанията и целта на страните да са ясно структурирани от самото начало.

Смърт на единия партньор: най-големият скрит риск

Най-тежките изненади в практиката обикновено идват не при раздяла, а при смърт.

Ако няма граждански брак, преживелият партньор не наследява по закон.

Това означава, че наследници ще бъдат децата, родителите, а при определени хипотези и братя, сестри или други роднини по реда на Закона за наследството.

Ако пък има брак, преживелият съпруг наследява по закон, като размерът на дела зависи от това с кого наследява — с деца, с възходящи, с братя и сестри или с техни низходящи.

На въпроса Разпореждане имот при раздяла и смърт, най-често е налице ситуация, в която съпругът наследява с деца, той получава част, равна на частта на всяко дете.

При съпружеска имуществена общност има и още един ключов момент: при смърт първо се отделя делът на преживелия съпруг от общото имущество, а след това се открива наследството върху дела на починалия.

Много хора не правят тази разлика и смесват двете правни основания — собствен дял от прекратената общност и наследствен дял.

Именно това често води до объркване в семействата и до погрешни очаквания кой колко „получава“.

Завещанието не решава всичко

В случаите когато седи въпросът за Разпореждане имот при раздяла и смърт, най-често се мисли, че ако партньорите или съпрузите просто направят завещание, проблемът е решен.

Това не е вярно във всички случаи.

Законът признава запазена част на определени наследници — низходящи, родители и съпруг — и не допуска тя да бъде накърнявана чрез завещания или дарения.

Ако това се случи, наследникът с право на запазена част може да иска намаляване на завещанията и даренията до размера, необходим за попълване на тази запазена част.

Следователно завещанието е важен инструмент, но не е магическо решение, което може да обезсили законовата защита на най-близките наследници.

Още по-важно: когато правото за допълване на запазена част се упражнява спрямо лица, които не са наследници по закон, законът изисква наследството да е прието по опис. Това е детайл, който често се пропуска, а на практика може да се окаже решаващ в спор за имот, прехвърлен с дарение или оставен с завещание.

за допълнителна информация, моля обърнете се към нас на тел. 0897 90 43 91 или email: office@lawyer-bulgaria.bg 

/by

Как се прехвърля имот между роднини

Как се прехвърля имот между роднини

Важен въпрос при наследствени и имуществените дела е въпросът  : Как се прехвърля имот между роднини

Прехвърлянето на имот между роднини е една от най-честите теми в практиката по наследствено и вещно право.

В повечето случаи семейството търси не просто „най-евтиния“ вариант, а правно стабилно решение, което да не доведе след години до съдебен спор между деца, съпруг, родители, братя и сестри или наследници по закон.

Именно тук се допускат най-скъпите грешки – когато се избира формално удобна сделка, но без да се отчете действителната воля на страните, правилата за запазена част, формата на сделката и доказуемостта на плащането.

По българското право договорите за прехвърляне на собственост върху недвижим имот трябва да се извършат с нотариален акт, а при наследствено планиране не може чрез дарение или завещание да се накърнява запазената част на определени наследници.

Защо изборът на сделка е важен

Когато родител иска да прехвърли апартамент, къща, двор или идеални части на свое дете или друг близък, реалният въпрос не е само колко ще струва нотариалното изповядване.

По-важният въпрос е:

  1. какво точно иска собственикът да постигне?
  2. Дали иска още приживе да даде имота безвъзмездно?
  3. Дали иска да получи реална цена?
  4. Дали иска да запази жилището си и грижи до края на живота си?
  5. Дали иска имотът да премине към определено лице едва след смъртта му?

Отговорът на тези въпроси определя дали подходящата форма е дарение, покупко-продажба, договор за издръжка и гледане, замяна или завещание.

Когато избраната форма не съответства на истинската цел, рискът от бъдещо оспорване рязко нараства.

Това е особено видно при симулативни сделки – например продажба, която прикрива дарение.

Привидните договори са нищожни по чл. 26 ЗЗД, а при имотните сделкизаконът изисква строга форма и нотариален акт.

Дарение на имот между роднини

При отговор на въпроса Как се прехвърля имот между роднини, следва да се изясни, че дарението е един от най-често използваните способи за прехвърляне на имот в семейството.

Причината е ясна – при дарение между роднини по права линия и между съпрузи не се дължи данък дарение по чл. 44, ал. 6 ЗМДТ, което прави тази форма значително по-лека като данъчно натоварване в сравнение с възмездното прехвърляне.

Обикновено остават нотариална такса и такса за вписване, а нотариалните такси се определят по тарифата към Закона за нотариусите и нотариалната дейност.

Точно тук съсобствениците ще стигат до извода, че дарението е „най-доброто“ решение.

Това обаче не винаги е така.

Дарението е удобно, но от наследствена гледна точка то често е най-уязвимото решение, когато има други наследници с право на запазена част.

Законът за наследството изрично предвижда, че ако наследодателят остави низходящи, родители или съпруг, той не може чрез дарения или завещания да накърнява запазената им част.

А ако това все пак се случи, наследникът с право на запазена част може да иска намаляване на дарението до размера, необходим за допълване на тази част.

Практически това означава следното:

родител дарява апартамента си само на едно от децата; след смъртта му другото дете може да предяви иск за възстановяване на своята запазена част.

Тоест дарението не е автоматично „непоклатимо“.

Ако не е направен предварителен наследствен анализ, надареният може да се окаже въвлечен в тежък съдебен спор години по-късно.

Именно затова при дарение на имот между роднини трябва предварително да се провери семейната структура, наличието на съпруг, деца, живи родители, предходни дарения и цялата бъдеща наследствена маса.

Покупко-продажба между роднини

Покупко-продажбата е възмездна сделка и поради това в много случаи дава по-солидна защита на приобретателя, ако продажната цена е реална и доказуемо платена.

При възмездно придобиване ЗМДТ предвижда местен данък, който се дължи от приобретателя, а при замяна – от лицето, което придобива имуществото с по-висока стойност, освен ако не е уговорено друго.

Размерът на местния данък не е един и същ навсякъде, защото се определя в рамките на закона от съответния общински съвет.

От гледна точка на наследствените спорове продажбата обичайно е по-устойчива от дарението, защото не е безвъзмездно разпореждане.

Но тук има една много важна граница: реална продажба и фиктивна продажба не са едно и също.Как се прехвърля имот между роднини

Ако между роднини бъде сключен нотариален акт за покупко-продажба, но цена реално не е платена и сделката служи само за прикриване на дарение, спорът вече преминава в полето на симулацията.

Привидният договор е нищожен, а приложими стават правилата за прикритата сделка.

Следователно ако „продажбата“ бъде разкрита като прикрито дарение, наследниците могат отново да атакуват накърняването на запазената част.

Затова при продажба между роднини не е достатъчно само в нотариалния акт да пише, че цената е платена.

Трябва да има реална икономическа логика и доказателства – банков превод, проследим произход на средствата, ясно уговорени плащания и последователно поведение на страните.

Най-честата грешка е семейство да избере „продажба на хартия“, мислейки че така избягва бъдещи претенции.

В действителност това често създава още по-сложен съдебен риск.

Фиктивната продажба на имот между роднини

Това е една от най-рисковите конструкции при отговор на въпроса Как се прехвърля имот между роднини, като цяло внаследствената практика.

Причината е проста:

страните се опитват да съчетаят предимствата на продажбата с намерението за безвъзмездно прехвърляне.

Законът обаче не защитава такава схема. Ако бъде установено, че продажбата е привидна и прикрива дарение, привидният договор е нищожен.

В този случай спорът не приключва, а напротив – отваря се възможност да се приложат правилата за прикритата сделка и за накърняване на запазена част.

Юридическият проблем е още по-голям, когато след това приобретателят се разпореди с имота, възникнат права на трети лица, вписвания, възбрани, делби или наследствени искове.

Тогава първоначалният опит да се „спести проблем“ често води до многогодишен процес.

Поради това за семейства с повече от един потенциален наследник фиктивната продажба почти никога не е добра идея.

Договор за издръжка и гледане 

Когато собственикът не иска просто да подари имота, а очаква конкретни грижи, помощ, осигуряване на лекарства, храна, битови разходи и ежедневна подкрепа, тогава договорът за прехвърляне срещу издръжка и гледане често е правилното решение.

Това е възмезден договор, при който имотът се прехвърля срещу насрещни грижи и издръжка.

Именно поради възмездния му характер той се различава съществено от дарението и в редица случаи се използва като форма на дългосрочна защита на възрастен или болен прехвърлител.

Спорове по такива договори обичайно се водят по линия на изпълнението и развалянето им по съдебен ред.

За договорите, с които се прехвърлят вещни права върху недвижим имот, чл. 87, ал. 3 ЗЗД предвижда разваляне по съдебен ред при спор.

Тук обаче има друго важно правило: договорът трябва да е изключително добре описан.

Не е достатъчно в нотариалния акт да се напише общо „издръжка и гледане“.

Колкото по-конкретно е съдържанието на задълженията – месечни суми, храна, отопление, лекарства, плащане на сметки, физически грижи, медицинско съдействие, придружаване, настаняване – толкова по-малък е рискът от бъдещ спор за неизпълнение.

Ако приобретателят не изпълнява, прехвърлителят или при определени условия наследниците му могат да търсят разваляне по съдебен ред.

В съдебната практика чл. 87, ал. 3 ЗЗД е класическият път за атакуване на такива сделки при неизпълнение.

За много семейства това е по-доброто решение от дарението, когато родителят иска сигурност, а не само формално прехвърляне.

Завещанието не отменя запазената частКак се прехвърля имот между роднини

Завещанието е друг класически инструмент за наследствено планиране.

Неговото предимство е, че собственикът запазва имота си приживе, а разпореждането действа след смъртта му.

Законът за наследството признава две обикновени форми – нотариално завещание и саморъчно завещание.

Саморъчното завещание трябва да бъде изцяло написано ръкописно от самия завещател, да съдържа дата и да е подписано след завещателните разпореждания.

Нотариалното завещание се извършва от нотариуса в присъствието на двама свидетели, при устно изявяване на волята, прочитане и подписване.

От гледна точка на сигурността нотариалното завещание по правило е по-устойчиво, защото формалностите се контролират от нотариус и свидетели.

Но и тук съществува същият фундаментален лимит: завещанието не може да унищожи правото на запазена част на наследниците, посочени в закона.

Ако завещателното разпореждане накърнява тази част, наследникът може да иска нейното възстановяване.

Следователно завещанието е добър инструмент за планиране, но не е универсален способ да се „изключи“ дете или съпруг от наследството, когато законът му гарантира запазена част.

Замяна на имот подходяща за семейството

При изясняване на спорните моменти на въпроса Как се прехвърля имот между роднини, следва да се посочи,че и Замяната също е допустим способ за прехвърляне на имот.

Тя е възмездна сделка и ЗМДТ изрично урежда, че при замяна данъкът се заплаща от лицето, което придобива имуществото с по-висока стойност, освен ако не е уговорено друго.

Това решение се използва по-рядко в семейни отношения, но понякога е подходящо при реално разместване на активи – например градски апартамент срещу къща, двор, земя или комбинирана имуществена престация.

Замяната не трябва да се използва формално, само за да се прикрие дарение или продажба без реална насрещна престация.

И тук важи същият принцип: сделката трябва да отразява действителната воля и реалното икономическо съдържание.

Какво представлява запазената част ?

Най-голямата грешка при вътрешносемейни имотни сделки е подценяването на запазената част.

Законът за наследството защитава низходящите, родителите и съпруга, като ограничава възможността наследодателят да разпределя имуществото си напълно свободно чрез дарения и завещания.

Когато тази защита е нарушена, наследникът може да иска намаляване на дарението или завещанието до размера, необходим за допълване на неговата запазена част

Трябва ли прехвърлителят да си запази право на ползване?

В много случаи – да. Практически това е една от най-разумните защитни техники, когато възрастен собственик прехвърля имот на дете или друг близък, но иска да продължи да живее в него. Така се намалява рискът прехвърлителят да остане без фактическа защита след сделката. Запазването на вещно право на ползване не премахва всички бъдещи рискове, но е силен инструмент за защита на прехвърлителя и следва да се обсъжда почти във всяка семейна сделка с жилищен имот.

Какви документи и проверки са задължителни преди прехвърляне?

Преди изповядване на която и да е сделка е нужно да се извърши цялостна правна проверка: собственост и титул за придобиване; семейно положение и наследници; режим на съпружеска имуществена общност; тежести, възбрани, ипотеки, искови молби; данъчна оценка; кадастрална идентичност; предходни дарения и други разпореждания; дали има лица със запазена част; дали действително има плащане или реална насрещна престация.

Кой вариант е най-добрият?

Няма един-единствен правилен отговор. В общ план: Дарение е подходящо, когато волята е безвъзмездна и е направен ясен анализ на риска от бъдещи претенции за запазена част. Покупко-продажба е по-стабилна, когато има реална цена и доказуемо плащане. Издръжка и гледане е силно решение, когато собственикът очаква реални грижи и подкрепа. Завещание е добро средство за планиране, когато собственикът иска да запази имота си до смъртта си. Замяна е приложима само когато има действителна насрещна престация и реална стопанска логика. Най-лошият вариант почти винаги е фиктивната сделка – особено фиктивната продажба, прикриваща дарение.

Какво представлява прехвърляне на имот между роднини ?

Прехвърлянето на имот между роднини не е просто нотариална процедура. То е решение с дългосрочни последици в сферата на наследственото право, вещното право, семейното право и данъчния режим. Затова въпросът не е само „как да прехвърля имота“, а как да го прехвърля така, че след години сделката да издържи пред наследници, съд и трети лица. Най-сигурният подход е сделката да бъде избрана според действителната воля на страните, а не според това кое „изглежда по-евтино“ или кое „всички правят“. При наличие на деца, съпруг, предходни бракове, дарения, общо семейно имущество или опасност от бъдещ наследствен спор, предварителната консултация с адвокат по наследствени дела и имотни сделки е решаваща.

/by

Рискове при покупка на имот

Рискове при покупка на имот

Все по-често купувачите осъзнават нуждата от консултация и наличието на Рискове при покупка на имот.

Пазарът на недвижими имоти в България продължава да е активен, но темпът на поскъпване вече не е аргумент сам по себе си за прибързана покупка.

При покупка на жилище в сграда, която още не е въведена в експлоатация, купувачът не придобива сигурност, а поема слоест риск:

  • риск строежът да се забави,
  • риск документите да не са изрядни,
  • риск финансирането да отпадне в последния момент
  • риск платените суми да не могат да бъдат възстановени в пълен размер.

Именно затова при Рискове при покупка на имот правната проверка трябва да започне преди подписването на резервация, стоп-капаро, предварителен договор или тристранно споразумение.

1. Защо сградите без въвеждане в експлоатация са най-рискови

По Закона за устройство на територията и приложимата подзаконова уредба, строежите от първа, втора и трета категория се въвеждат в експлоатация въз основа на разрешение за ползване, издадено от органите на ДНСК.

ДНСК изрично посочва, че това става въз основа на окончателен доклад на строителния надзор и протокол обр. 16, а в комплекта документи участват и разрешението за строеж, акт обр. 15, документи за собственост или право на строеж, данни от кадастъра и договори с експлоатационните дружества.

Тоест „почти готова“ сграда не е равна на сграда, годна за законосъобразно ползване.

Отделно, в практиката по ЗУТ е изведено и основното правило, че не се разрешава да се ползват строежи или части от тях, преди да са въведени в експлоатация.

Това е съществено не само за живеенето в имота, но и за реалния търговски риск на купувача:Рискове при покупка на имот

А/ ако крайният етап по приемане не бъде достигнат,

Б/купувачът може да се окаже с подписан договор,

В/ платени значителни суми и без реална възможност законно да използва имота по предназначение.

Затова, когато сградата не е въведена в експлоатация, купувачът трябва да приеме, че не купува завършен актив, а правна надежда за бъдещо придобиване.

Точно тук изниква и първият практически съвет:

избягвайте сгради, които още не са въведени в експлоатация, освен ако инвеститорът не е сериозно проверен,

Независимо, че строежът не е в напреднала фаза и договорът не е изработен така, че да разпределя риска поносимо за Вас.

2. Проверка от адвокат

Правната проверка при покупка „на зелено“ не се изчерпва с това да се прочете проектът на договор.

Тя включва най-малко

  • проверка на собствеността върху земята,
  • вписаните ипотеки,
  • възбрани и други тежести,
  • статута на правото на строеж,
  • наличието и съдържанието на разрешението за строеж,
  • фазата на строителството,
  • съответствието на обекта в кадастъра
  • наличните публични данни за разрешение за ползване.

При Рискове при покупка на имот Агенцията по вписванията изрично посочва, че в Имотния регистър се вписват актове относно собствеността и другите вещни права, както и възбраните и ипотеките, а справките позволяват да се проследяват вписаните актове и ограничения върху имота.

Освен това ДНСК поддържа публични регистри както на разрешенията за ползване, така и на влезлите в сила заповеди за премахване на незаконни строежи.

Това означава, че добрата правна проверка не бива да се свежда до „дайте ми нотариалния акт на земята“, а трябва да обхване и публичните строителни и административни регистри.

АГКК чрез КАИС също предоставя достъп до кадастрални справки и данни от КККР, което е важно за проверка на идентификатора, границите и самостоятелността на обекта.

Всеки адвокат по недвижими имоти следва да провери поне следното:

  • кой е действителният собственик на земята и има ли разминаване между обещания проект и вписаните права;
  • има ли ипотеки, възбрани, договорни ограничения, вписани искови молби или други тежести;
  • изрядно ли е учредено правото на строеж;
  • има ли издадено разрешение за строеж и доколко строежът е стигнал етап, който може да бъде обективно доказан;
  • какво точно купувате – право на строеж, бъдещ самостоятелен обект, вземане по предварителен договор, или заместване на предходен купувач;
  • как са уредени сроковете, неустойките, условията за разваляне и възстановяване на платените суми.

3. Предварителният договор не е „формалност“

По чл. 19 ЗЗД предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор, а при неизпълнение изправната страна може да търси съдебна защита, включително обявяване на договора за окончателен.

Това означава, че при проверка за Рискове при покупка на имот, всеки пропуск в описанието на имота, в сроковете, в плащанията, в условията за прехвърляне, в клаузите за отказ и в разпределението на риска по същество се пренася и в бъдещия спор.Рискове при покупка на имот

Много купувачи подписват предварителен договор, без да осъзнават наличието на Рискове при покупка на имот, както и че в него често са „скрити“ най-опасните клаузи:

  1. право на едностранно удължаване на сроковете от инвеститора,
  2. неясно описание на довършителните работи,
  3. липса на реална отговорност за забавяне,
  4. ограничени основания за разваляне,
  5. неравномерни неустойки и текстове, при които купувачът губи почти всичко платено, ако не успее да се яви за окончателен договор.

При спад на пазара тези клаузи стават още по-опасни, защото икономическият стимул на продавача да предоговаря намалява, а стимулът да задържи получените суми нараства.

4. „Капаро“, „депозит“, „резервация“ – не са едно и също

По чл. 93 ЗЗД задатъкът служи за доказателство, че е сключен договорът, и обезпечава неговото изпълнение;

В случай, че неизправна е страната, дала задатъка, другата може да се откаже от договора и да го задържи, а ако неизправна е страната, която го е получила, изправната страна може да иска задатъка в двоен размер.

Това е класическият правен режим на задатъка, но в практиката на пазара често се използват понятия като „стоп-капаро“, „депозит“ или „резервационна такса“, без да е ясно дали изобщо страните са уговорили истински задатък по смисъла на закона.

Следователно не трябва да се гледа как е озаглавено плащането, а какво е уговорено в договора.

Ако сумата е уредена просто като част от продажната цена, без изрична функция на задатък и без последиците по чл. 93 ЗЗД, рискът за купувача е още по-голям. При спор не терминът в обявата, а договорната клауза ще има значение.

5. Защо тристранните споразумения са опасни

Един от най-подценяваните рискове е т.нар. тристранно споразумение, при което първоначален купувач по предварителен договор „продава мястото си“ на следващ купувач срещу по-висока цена.

Правно погледнато, в голяма част от тези случаи Вие не купувате завършен имот и дори не купувате вещно право, а влизате в конструкция по заместване, замяна или прехвърляне на права и задължения по съществуващо облигационно отношение.

Именно затова тази сделка трябва да е оформена прецизно и в писмена форма, с участието на всички необходими страни.

ВКС изрично е разяснил, че заместването или замяната на купувача по предварителен договор за недвижим имот не може да се доказва със свидетелски показания и че промяната в страните трябва да отговаря на писмената форма, произтичаща от чл. 19, ал. 1 ЗЗД.Рискове при покупка на имот

Съдът подчертава още, че подобна замяна не се доказва само с последващ нотариален акт за продажба между продавача и трето лице, защото волята на първоначалния купувач също е релевантна.

Това е изключително важно за практиката: ако документацията не е изрядна, следващият купувач може да се окаже в много по-слаба позиция, отколкото предполага.

Икономическият риск тук е още по-голям.

Когато плащате „горница“ на първоначалния купувач, Вие поемате неговата печалба, но не винаги получавате насреща еквивалентна правна защита.

Ако строежът се забави, ако инвеститорът изпадне в затруднение или ако не се стигне до окончателно прехвърляне, често възниква въпросът срещу кого и за какво точно можете да претендирате.

Нерядко инвеститорът не носи риск за печалбата на първоначалния купувач, а платеното към този купувач може да бъде практически трудно възстановимо.

Точно затова тристранната конструкция в момент на пазарна несигурност е много опасна и не бива да се подписва без индивидуално изработен договорен механизъм за защита.

6. Големите комплекси и „трудната ликвидност“

Юридическият риск не е само в документацията, а и в ликвидността на бъдещата инвестиция.

В големите комплекси и еднотипни проекти при завършване на сградата често излизат на пазара множество сходни имоти едновременно. Дори когато това не създава правен проблем, то създава сериозен икономически натиск върху цената при препродажба.

В такава ситуация купувачът трябва да мисли не само „дали мога да купя“, а и „при какви условия бих могъл да изляза от тази инвестиция след 6, 12 или 24 месеца“.

Това не е въпрос на песимизъм, а на добра правна и финансова дисциплина.

7. Рискът при покупка с банков кредит

Много купувачи приемат, че щом днес банката е „положително настроена“, кредитът в бъдеще е почти сигурен.

Това е опасно мислене. БНБ въведе изисквания за кредитните стандарти при кредити, обезпечени с жилищни недвижими имоти, включително лимити като LTV до 85%, DSTI до 50% и максимален срок на договора до 30 години, в сила от 1 октомври 2024 г.

БНБ изрично посочва, че тези мерки са свързани с ускорен кредитен растеж, цени на жилища, надцененост и потенциално натрупване на средносрочни рискове.

Следователно, ако днес подписвате предварителен договор за обект, който ще бъде прехвърлен след 12 или 18 месеца, Вие не можете да приемете като даденост, че към датата на нотариалното изповядване ще бъдете одобрени за същия размер финансиране.Рискове при покупка на имот

Междувременно могат да се променят Вашите доходи, оценката на имота, банковите стандарти, общата икономическа среда и кредитният профил на домакинството.

БНБ сама отчита несигурност във външната среда и потенциал за влошаване на икономическите условия, което да се отрази върху способността на кредитополучателите да обслужват задълженията си.

Тук идва един от най-важните договорни въпроси: какво се случва, ако не получите кредит навреме?

Ако предварителният договор не съдържа адекватна клауза за финансиране, отказът на банката може да се окаже риск изцяло за купувача.

На практика това често води до загуба на вече платени суми, неустойки или до спор, в който купувачът трябва да доказва, че неизпълнението не му е вменимо.

Затова договорът трябва предварително да урежда какъв е резултатът при отказ от кредит, при намалена кредитна оценка или при отпускане на по-малка от необходимата сума.

8. Какво следва да съдържа защитният договорен пакет

При покупка на имот в строеж добрата правна защита не е лозунг, а техника.

Договорът следва да предвиди

  1. ясно описание на обекта,
  2. съответстващо на строителните книжа и кадастралните данни;
  3. крайни срокове, а не „ориентировъчни“ срокове;
  4. конкретни неустойки за забавяне;
  5. право на купувача да развали договора при съществени отклонения;
  6. ясен режим за връщане на платените суми;
  7. изрично уреждане на съдбата на сумите, платени на посредници или на предходен купувач;
  8. забрана за едностранна промяна на площи, схеми, общи части и довършителни работи извън допустимото;
  9. задължение за представяне на строителни и административни документи при поискване;
  10. клауза за тежести и задължение те да бъдат вдигнати до окончателния договор.

Особено важно е да се провери дали се купува право на строеж, обект в груб строеж или готов самостоятелен обект.

По чл. 181 ЗУТ правото на строеж може да бъде предмет на прехвърлителна сделка до завършване на сградата в груб строеж, а след това предмет на сделка може да бъде построената сграда или самостоятелни части от нея.

Това не е теоретична подробност, а въпрос, който определя какво точно придобивате и какви документи следва да има по веригата.

9. Проверявайте по-задълбочено

Днес не е разумно купувачът да се води от логиката „ако не капарирам веднага, ще изпусна сделката“.

Пазар, в който растежът се забавя, банките поддържат по-структурирани кредитни стандарти, а строителният риск продължава да се носи предимно от купувача, изисква обратното поведение: по-бавна сделка, по-силна правна проверка и по-твърд договор.

Данните на НСИ и БНБ не потвърждават автоматично „срив“, но потвърждават нещо достатъчно важно – купувачът вече няма право да бъде лекомислен.

Покупката на имот в България, особено в сграда в строеж, не е просто въпрос на цена на квадратен метър. Това е въпрос на вещно право, облигационни рискове, строителна документация, регистри, банково финансиране и правилно разпределение на бъдещите неблагоприятни сценарии. Най-рискови към настоящия момент остават:

  • сградите без въвеждане в експлоатация;
  • сделки с непроверени инвеститори;
  • тристранни споразумения със значителна „горница“ към първоначалния купувач;
  • покупки с бъдещо, но неосигурено банково финансиране;
  • сделки, при които купувачът подписва без пълна проверка на земята, строежа, тежестите и договорните клаузи.

Най-сигурната инвестиция не е тази, която изглежда най-изгодна в рекламата, а тази, която е издържала пълна правна проверка и е договорно структурирана така, че да Ви защити и при лош сценарий.

/by

Заличаване вписване на аренда

Заличаване вписване на аренда

Често пъти ни задават въпроса за правна помощ при ситуация, когато се налага Заличаване вписване на аренда.

Прекратяването на договор за аренда на земеделска земя е тема с изключително практическо значение както за собственици на земеделски земи, така и за арендатори.

В практиката много често се смесват две различни действия – самото прекратяване на арендния договор и заличаването на вписването му в Службата по вписванията.

Именно това объркване води до спорове, откази за вписване, проблеми при отдаване на земята на нов ползвател и усложнения при сделки със земеделски имоти.

В тази статия ще разгледаме подробно:

  1. как се прекратява договор за аренда,Заличаване вписване Договор за аренда
  2. кога може да бъде развален при неплащане на рента,
  3. кога е допустимо едностранно предизвестие,
  4. как се извършва вписване на прекратяването,
  5. защо заличаването е важно спрямо трети лица.

Правната рамка се съдържа основно в

  1. Закона за арендата в земеделието (ЗАЗ),
  2. Правилника за вписванията и
  3. практиката на Върховния касационен съд.

Какво представлява договорът за аренда

Договорът за аренда е специален договор, уреден в Закона за арендата в земеделието.

Той се сключва в писмена форма с нотариално удостоверяване на подписите, вписва се в службата по вписванията и се регистрира в съответната общинска служба по земеделие.

ВКС изрично приема, че тези изисквания имат различно правно значение:

нотариалната форма е условие за действителност, а вписването има оповестително-защитно действие, като прави правото на арендатора противопоставимо на последващи приобретатели и при определени последващи разпореждания с имота.

Минималният срок на договора за аренда по ЗАЗ е пет стопански години.

Това означава, че за разлика от обикновения договор за наем, арендата е предназначена да уреди по-трайно ползване на земеделската земя и не следва да се третира механично по правилата за краткосрочен наем.

Прекратяване на договор за аренда 

Законът предвижда няколко основни основания за Заличаване вписване Договор за аренда при прекратяване на арендния договор.

Съгласно чл. 27, ал. 1 ЗАЗ договорът се прекратява: с изтичане на срока, при неизпълнение, по взаимно съгласие, с едностранно предизвестие в предвидените от закона случаи, както и в други специално уредени хипотези.Заличаване вписване Договор за аренда

На практика най-често срещаните случаи са следните:

1) Прекратяване с изтичане на срока

Когато договорът е сключен за определен срок и този срок изтече, арендното правоотношение се прекратява. Това е най-безспорното основание, но дори и тогава в практиката често остава въпросът за вписване на прекратяването, за да няма тежест по партидата на имота и да не се създават проблеми при бъдещи сделки или ново отдаване.

2) Прекратяване по взаимно съгласие

Един от най-чистите практически варианти е прекратяване по взаимно съгласие на страните. Законът изисква това съгласие да бъде в писмена форма с нотариална заверка на подписите. Това е особено важно, защото именно този документ обичайно служи като основание за вписване на прекратяването в Службата по вписванията.

3) Прекратяване при неизпълнение – неплащане на арендно плащане

Това е най-честата конфликтна хипотеза. Чл. 28, ал. 1 ЗАЗ предвижда, че арендодателят може да развали договора поради забавяне на арендното плащане за повече от три месеца. Ако вноските са уговорени за по-кратки периоди от една стопанска година, развалянето е допустимо при забава на най-малко две последователни вноски.

Тук трябва да се направи много важно разграничение. Когато договорът е до 10 години, съдебната практика на ВКС приема, че прекратяването поради неплащане може да бъде реализирано извънсъдебно, чрез писмено волеизявление на арендодателя, стига да се удостовери, че това изявление е достигнало до арендатора. Когато обаче договорът е за срок по-дълъг от 10 години или пожизнен, развалянето по правило става по съдебен ред.

4) Едностранно предизвестие – само в предвидените от закона случаи

При Заличаване вписване на аренда, едностранно, най=често се правят грешки.

Не всеки договор за аренда може да бъде прекратен едностранно с произволно предизвестие.

ЗАЗ изрично допуска едностранно предизвестие само в предвидените случаи.

Класическият пример е договорът за аренда, сключен без определен срок, който може да бъде прекратен едностранно след изтичането на четвъртата година, а ако не е уговорено друго, предизвестието е със срок две стопански години.

Следователно твърдение от типа „ако договорът е безсрочен, всяка страна го прекратява обикновено с едногодишно предизвестие“ не е точно като общо правило по ЗАЗ. Законът сочи друга базова уредба – две стопански години, освен ако страните не са уговорили друго.

Как става прекратяването при неплащане на рента

При неплащане на рента или друго арендно плащане собственикът не следва автоматично да разчита само на устни покани или обикновена кореспонденция.

Практически най-сигурният подход е да има писмен документ, който ясно съдържа воля за разваляне на договора поради забава, и доказателства, че е достигнал до арендатора.

ВКС приема, че за вписване на прекратяването при такава хипотеза пред съдията по вписванията трябва да се представи писменият документ, материализиращ изявлението за разваляне

Такива са например предизвестие, нотариална покана, писмо или друг писмен документ – както и да се удостовери достигането му до адресата.

Ако в това изявление е даден срок за изпълнение, вписването следва да се иска след изтичането му.Заличаване вписване на аренда

Това е особено важно на практика, защото не е достатъчно само собственикът да твърди, че е прекратил договора.

Необходимо е прекратяването да бъде надлежно обективирано и доказуемо.

Нужно ли е съдебно дело за прекратяване на аренден договор

Не винаги. Отговорът зависи от основанието и срока на договора.

Когато има взаимно съгласие, съдебен спор не е необходим – достатъчно е валидно оформено споразумение с нотариална заверка на подписите.

Когато има неплащане на арендни вноски за повече от три месеца и договорът е в хипотезата, в която законът допуска извънсъдебно разваляне, е възможно прекратяване и без исков процес, но документите трябва да са подготвени много внимателно.

При договори за срок над 10 години или пожизнени, законът предвижда съдебен ред за разваляне.

Следователно, когато има спор дали прекратяването е настъпило, или когато срокът на договора налага това, спорът се решава по съдебен ред, а съдебното решение служи като основание за последващо вписване на прекратяването.

Заличаване на вписване на прекратяването 

В практиката често се използва изразът „заличаване на арендния договор“, но от гледна точка на вписванията по-точно е да се говори за вписване/отбелязване на прекратяването на вече вписания аренден договор.

Самият Закон за арендата в земеделието предвижда, че прекратяването на договора за аренда на земя се вписва в службата по вписванията и се регистрира в съответната общинска служба по земеделие. ВКС подчертава, че това изискване за вписване се отнася до предсрочното прекратяване на договор за аренда на земя, включително при извънсъдебно разваляне за неплащане по чл. 28, ал. 1 ЗАЗ.

На сайта на Агенцията по вписванията е посочено, че в службите по вписванията се извършват вписвания на актове относно недвижими имоти и на други актове в предвидените от закона случаи

За всички останали актове молбата може да бъде подадена от страните по акта, нотариус или лице, което има интерес от вписването.

Такси за Заличаване вписване на аренда

Според Тарифата за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията, за вписване на актове се събира такса 0,1% върху цената, но не по-малко от 10 лв.

За отбелязване, заличаване и подновяване се събира половината от събраната такса за вписване.

Това означава, че конкретната такса по даден случай зависи от това как е бил таксуван първоначалният акт или документ.

Именно поради това не е коректно винаги да се твърди предварително една и съща фиксирана цена за заличаване на арендно вписване, без да се провери основанието и начина на първоначалното вписване.

Защо е важно Заличаване вписване Договор за аренда Заличаване вписване на аренда

Това е една от най-важните практически моменти.

ВКС приема, че вписването на арендния договор има оповестително-защитно действие, защото прави правото на арендатора противопоставимо на последващ приобретател.

Именно затова, ако прекратяването не бъде вписано, по партидата на имота може да продължи да стои вписан аренден договор, който създава правна несигурност за трети лица и затруднява ново отдаване, продажба или финансиране на имота.

С други думи, дори когато между страните е настъпило прекратяване, липсата на вписване на това прекратяване може да остави впечатление пред трети лица, че арендното правоотношение продължава да тежи върху земята.

Това е и една от причините арендодателят да има правен интерес своевременно да поиска Заличаване вписване на аренда.

Въпроси при Заличаване вписване на аренда

В практиката най-често се срещат следните проблеми:

Първо, представя се неподходящ документ – например обикновено писмо без ясно изразена воля за разваляне или без доказателство за връчване.

Второ, иска се вписване на прекратяване по хипотеза, в която всъщност законът изисква съдебен ред, например при договор за срок над 10 години.

Трето, страните смятат, че прекратяването настъпва автоматично само поради неплащане, без да извършат необходимото писмено волеизявление и без да го доведат до знанието на другата страна.

Четвърто, смесват се понятията „прекратяване“, „разваляне“, „заличаване“ и „регистрация в ОСЗ“.

Практически извод

При договор за аренда има две отделни, но свързани стъпки:

Първо – трябва да има валидно основание за прекратяване: изтичане на срока, взаимно съгласие, неплащане на арендно плащане, едностранно предизвестие в законово допустима хипотеза или съдебно решение.

Второ – когато договорът е вписан, следва да се поиска вписване на прекратяването в Службата по вписванията, за да се изчисти тежестта по имота и да няма противопоставимост спрямо трети лица.

Нашият съвет

Заличаването на аренден договор не е просто техническа формалност, а важна правна стъпка след настъпило прекратяване на арендното правоотношение.

При земеделските земи формата, сроковете, начинът на прекратяване и доказването на връчването имат решаващо значение.

Особено при неплащане на рента или спор относно срока и основанието за прекратяване, неправилно подготвените документи могат да доведат до отказ за вписване или до последващ съдебен спор.

За допълнителна информация, се обърнете към нас на тел. 0897 90 43 91 или email office@lawyer-bulgaria.bg 

/by
,

Как да поделим наследствен имот

Как да поделим наследствен имот

Най-честият въпрос във вещното право е Как да поделим наследствен имот.

Това е най-често задаваният въпроси след откриване на наследство, особено когато наследниците придобият апартамент, къща, двор, земеделска земя или друг недвижим имот в съсобственост.

На практика проблемът рядко е само юридически.

Обичайно става дума за следните отношения и причини за делбата :

  1. натрупано напрежение между наследници,
  2. различни очаквания,
  3. липса на съгласие за продажба,
  4. спор за ползването на имота,
  5. вложени средства от един от съсобствениците
  6. отказ някой да съдейства за нормално уреждане на отношенията.

По българското право делбата е основният законен способ за прекратяване на съсобствеността.

Законът за наследството предвижда, че наследникът може винаги да поиска делба, а всеки наследник има право да иска своя дял в натура, доколкото това е възможно; когато имотите не могат да се поделят удобно, те се изнасят на публична продан.

Паралелно с това Законът за собствеността урежда общото правило, че всеки съсобственик може да иска делба на общата вещ, освен в изрично предвидените от закона изключения.

Какво означава наследствен имот в съсобственост

До отговор на въпроса как да поделим наследствен имот се стига, когато няколко наследници наследят един и същ недвижим имот, те не придобиват отделни стаи, отделен етаж или отделен двор автоматично.

Те придобиват идеални части от имота.Как да поделим наследствен имот

Това означава, че всеки притежава процент или дял от правото на собственост, но не и конкретно физически обособена част, освен ако впоследствие не се извърши доброволна или съдебна делба.

Именно тук възникват и най-честите конфликти:

  • един наследник живее сам в имота;
  • друг плаща данъци, ремонти или сметки;
  • трети иска незабавна продажба;
  • четвърти изобщо не участва в управлението;
  • пети живее в чужбина и не желае да подписва документи.

Докато съсобствеността не бъде прекратена, спорът обичайно се задълбочава, а стойността на имота често намалява поради лошо управление, липса на поддръжка или невъзможност да се вземе общо решение.

Начини за подялба на наследствен имот

1. Доброволна продажба на целия имот

Най-практичният вариант обичайно е всички наследници да се съгласят целият имот да бъде продаден, а цената да се разпредели между тях според дяловете им. Това решение често е най-икономично, защото:

  • избягва се съдебен спор;
  • намаляват се разходите;
  • имотът се продава при по-добри пазарни условия;
  • не се стига до принудителна публична продан;
  • отношенията между наследниците се уреждат по-бързо.

От практическа гледна точка това е най-добрият подход, когато имотът е неподеляем апартамент, а никой от наследниците няма реална възможност или желание да изкупи дяловете на останалите.

2. Един наследник изкупува дяловете на останалите

Това е много често решение при наследствен апартамент или семейна къща.

Един от наследниците запазва имота, а останалите получават парично уравнение според своя дял.

Този вариант е удачен, когато:Как да поделим наследствен имот

  • един от наследниците живее в имота;
  • имотът има емоционална или семейна стойност;
  • страните желаят да избегнат пазарна продажба;
  • има възможност за банково финансиране или разсрочено плащане.

Правно това може да се уреди чрез договор за доброволна делба, чрез покупко-продажба на идеални части или, в определени случаи, чрез съдебна процедура, когато има предпоставки за възлагане на неподеляемо жилище. ГПК предвижда специални правила за възлагане на неподеляемо жилище в някои хипотези.

3. Доброволна делба или реална поделяемост на имота

Когато имотът позволява реално обособяване на отделни самостоятелни обекти, може да се пристъпи към доброволна делба.

Това е възможно по-често при:

  • дворно място;
  • урегулиран поземлен имот;
  • къща с възможност за самостоятелни обекти;
  • по-рядко — при жилища, ако технически и правно е допустимо обособяване.

Когато се касае за жилище, изискванията на ЗУТ са съществени.

Съгласно чл. 40, ал. 1 ЗУТ всяко жилище трябва да има самостоятелен вход, най-малко едно жилищно помещение, кухня или кухненски бокс, баня-тоалетна и складово помещение.

Това означава, че не всяко „разделяне на апартамент“ е правно допустимо.

Не е достатъчно наследниците просто да се разберат кой коя стая ще ползва.

Необходимо е реалното разделяне да отговаря на строителните и устройствени изисквания.

4. Съдебна делба

Когато няма съгласие, решението обичайно е съдебна делба и това е отговорът на въпроса Как да поделим наследствен имот.

Производството е уредено в глава двадесет и девета от ГПК.

Сънаследникът, който иска делба, подава писмена молба до районния съд, като прилага удостоверение за смъртта на наследодателя, удостоверение за наследници и доказателства за наследствените имоти.

Съдебната делба преминава през две основни фази:

Първа фаза:
съдът установява между кои лица ще се извърши делбата и какви са дяловете им.

Втора фаза:
съдът определя начина, по който делбата ще бъде извършена — чрез реално разпределение, възлагане или публична продан, когато имотът е неподеляем.

Съгласно чл. 347 ГПК съдът съставя разделителния протокол въз основа на заключение на вещо лице, а съгласно чл. 348 ГПК, ако имотът е неподеляем и не може да бъде поставен в един от дяловете, съдът постановява изнасянето му на публична продан.

Важно е да се отчете и че разноските в делбеното производство не се разпределят по същия начин както в обикновен исков процес.

Разпоредбата на чл.355 ГПК предвижда, че страните заплащат разноските съобразно стойността на дяловете им, а по присъединените искове се прилага чл. 78 ГПК.

5. Продажба на идеална част от наследствен имот

Да, всеки съсобственик може да продаде своята идеална част от имота.

Но когато тази продажба е към трето лице, Законът за собствеността поставя специални условия.

Съгласно чл. 33, ал. 1 ЗС съсобственикът може да продаде своята част на трето лице само след като представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на останалите съсобственици да купят тази част при същите условия, и писмено декларира, че никой не е приел предложението.

Ако тази процедура бъде нарушена или условията са привидно уговорени във вреда на останалите съсобственици, заинтересованият съсобственик може да упражни иск за изкупуване по чл. 33, ал. 2 ЗС.

Законът предвижда двумесечен срок за предявяване на този иск от продажбата.

Точно тук възникват едни от най-конфликтните ситуации в практиката: въвеждане на външен купувач в наследствената съсобственост, рязко влошаване на отношенията и последващи дела за делба, ползване, обезщетение или изкупуване.

6. Дарение или замяна на идеална част

Съсобственикът може да се разпореди с идеалната си част и чрез дарение или замяна, но тези действия също често водят до усложнения.

В практиката понякога се правят опити чрез дарение на минимална част и последващи сделки да се избегне балансът между наследниците и да се въведе външно лице в имота.

Подобни действия обаче почти винаги пораждат тежки конфликти и последващо съдебно производство.

Кога публичната продан е реален риск

Една от най-сериозните грешки е наследниците да отлагат решението с години с надеждата, че „някак ще се разберат“.

Когато имотът е неподеляем и никой не може или не желае да изкупи дяловете на останалите, съдебната делба често завършва с публична продан по чл. 348 ГПК.

Законът изрично допуска това, когато имотът е неподеляем и не може да бъде поставен в един от дяловете.

От практическа гледна точка това често е най-неблагоприятният сценарий, защото:

  • процесът е бавен;
  • имотът излиза на принудителна продажба;
  • страните губят контрол върху начина и момента на реализация;
  • финансовият резултат често не е оптимален;
  • конфликтът между наследниците се задълбочава.

Най-честите проблеми при наследствен имот

Имотът остава празен и се руши

Това е типичен сценарий при наследствените апартаменти и къщи, когато никой не поема поддръжката.

Последиците са очевидни — спад в пазарната стойност, течове, щети за съседни имоти, амортизация, натрупване на сметки и данъци, а понякога и административни проблеми.

Един наследник ползва имота сам

Много често един от съсобствениците живее в имота години наред, а останалите не получават нито ползване, нито обезщетение.

Подобни ситуации трябва да се анализират внимателно, защото освен иск за делба могат да възникнат и претенции за обезщетение за лишаване от ползване, за направени подобрения, за разноски, за плодове или за неоснователно обогатяване — според конкретните факти.Как да поделим наследствен имот

Спор за реалната стойност на имота

Един наследник твърди, че апартаментът струва хиляди евро, друг настоява, че не може да се продаде и за половината.

Именно тук професионалната правна и пазарна оценка е решаваща.

Без реалистична оценка спорът почти винаги се прехвърля в съд.

Въвеждане на външно лице в съсобствеността

Продажба на идеална част на трето лице често променя напълно динамиката.

Вместо да се реши проблемът, той се задълбочава, защото в имота влиза нов съсобственик, който няма семейна връзка с останалите и обичайно търси бърза икономическа изгода.

Действия на адвокат или Как да поделим наследствен имот

Преди да се избере стратегия, обичайно трябва да се проверят поне следните въпроси:

  • кои са всички наследници;
  • има ли действително открито наследство и какви са квотите;
  • има ли завещание, отказ от наследство или предходни разпоредителни сделки;
  • има ли тежести, ипотеки, възбрани или вписани искови молби;
  • имотът поделяем ли е реално и правно;
  • има ли възможност за доброволна делба;
  • има ли основание за изкупуване по чл. 33 ЗС;
  • има ли риск от публична продан;
  • какви са данъчните, нотариалните и съдебните разходи;
  • има ли претенции между наследниците за ползване, подобрения или разноски.

Защо е важно спорът да се реши навреме

Колкото по-дълго един наследствен имот остава в конфликтна съсобственост, толкова по-трудно и по-скъпо става уреждането му.

Обичайно с времето се натрупват:

  • нови наследници;
  • нови претенции;
  • лошо техническо състояние;
  • неясни плащания;
  • по-дълбоко емоционално противопоставяне.

Затова най-добрият подход почти винаги е ранна правна преценка и избор на ясна стратегия: доброволна делба, изкупуване, продажба, съдебна делба или защита срещу недобросъвестно разпореждане с идеална част.

Адвокат за делба на наследствен имот

Ако търсите решение на въпроса Как да поделим наследствен имот при спор за наследствен апартамент, делба на къща, делба на земя, продажба на идеална част, съдебна делба на наследствен имот или защита при конфликт между наследници, е важно казусът да бъде анализиран не само формално, а и стратегически.

Правилният правен подход започва с преглед на документите за собственост, удостоверението за наследници, тежестите, възможността за реална поделяемост и риска от неблагоприятен изход при съдебна делба.

В много случаи навременната адвокатска намеса спестява дълги години спор, сериозни разходи и загуба на стойност на имота, давайки отговор на въпроса Как да поделим наследствен имот.

Нуждаете се от съдействие по делба на наследствен имот в България?

Свържете се с адвокат, който да прецени дали е по-изгодно да се търси доброволно уреждане, изкупуване на дял, защита по чл. 33 ЗС или завеждане на дело за съдебна делба.

/by

Вписване на договор за наем

Вписване на договор за наем

Съществен въпрос за наемните правоотношения е т.нар. Вписване на договор за наем.

Когато бизнесът наема офис, магазин, склад, производствена база или друг недвижим имот, ключовият риск почти винаги е един и същ: какво се случва с наема при смяна на собствеността (продажба, апорт, публична продан, наследяване).

Най-сигурната практическа защита за дългосрочните отношения е вписване на договора за наем в Имотния регистър, когато договорът е за срок по-дълъг от една година.

В тази статия ще получите ясно, „работещо“ ръководство: кога се вписва, как се подготвя договорът, какви документи се подават, как се изчислява таксата и какви са правните последици.

1) Вписването на договор за наем

1.1. Договори за срок над 1 година 

Вписване е релевантно и предвидено за договорите за наем на недвижим имот (включително земеделска земя), за срок по-дълъг от една година. Тази хипотеза е изрично посочена в Правилника за вписванията.

1.2. Защо се стига до Вписване на договор за наем точно „над 1 година“?

Защото законът обвързва основния ефект на вписването (противопоставимост към трети лица) именно с дългосрочните наеми при прехвърляне на имота.

2) Защита при вписване на договор за наем

Вписване на договор за наем

Съгласно чл. 237, ал. 1 ЗЗД, при прехвърляне на недвижим имот договорът за наем остава в сила спрямо приобретателя (новия собственик), ако е бил вписан преди вписването на прехвърлянето.

Практически това означава:

  • новият собственик не може произволно да „прекратява“ или игнорира дългосрочния наем само защото е купил имота;

  • бизнесът има предвидимост (особено при инвестиции в ремонт, оборудване, персонал, клиентски поток).

3) Нотариална заверка и Вписване на договор за наем : 

За вписване се приемат актове, които са извършени по нотариален ред или са с нотариално заверен подпис (общото правило в Правилника за вписванията).

При наемите в практиката най-често се работи с:

  • договор за наем с нотариално заверени подписи на страните (наемодател и наемател).

4) Как се извършва Вписване на договор за наем

В договора следва да са налице минимум:

  • идентификация на страните (ЕИК/ЕГН, адрес/седалище, представителство);

  • точна индивидуализация на имота (идентификатор/адрес/описание);

  • срок (над 1 година);

  • наемна цена и начин на плащане;

  • предаване/приемане и ключови клаузи (консумативи, ремонти, неустойки и др.).Вписване на договор за наем

Комплект с документи при Вписване на договор за наем

Най-често се подават:

  • Заявление за вписване (по образец); Агенцията по вписванията публикува образци и указания.

  • Договорът за наем с нотариално заверени подписи (оригинал/преписи според практиката на службата).

  • Кадастрална скица/схема (актуална), за да се избегнат грешки в индивидуализацията.

  • Пълномощно, ако документите се подават от пълномощник.

  • Документ за платена държавна такса.

Електронно Вписване на договор за наем

Агенцията по вписванията предоставя електронни услуги за регистрите си и публикува информация/указания за вписвания и такси.

(Електронното подаване е подходящо, когато разполагате с необходимата електронна идентификация/подпис и правилно сканирани/подписани документи според изискванията на услугата.)

5) Държавна такса: 

По Тарифата за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията, за вписване се събира такса 0,1% върху цената (или върху цената на иска), но не по-малко от 10 лв.

Пример (лесен за проверка)

  • Месечен наем: 100 лв.

  • Срок: 2 години = 24 месеца

  • Обща сума: 100 × 24 = 2400 лв.

  • 0,1% от 2400 = 2,40 лв.

  • Минимумът е 10 лв. → дължими 10 лв.

6) Защита при неизпълнение: 

Когато договорът е с нотариална заверка на подписите и съдържа задължения за заплащане на парични суми (или други заместими вещи), както и задължения за предаване на определени вещи, той може да бъде основание за заповед за изпълнение по чл. 417, т. 3 ГПК.

Това има практическа стойност при:

  • неплатен наем;

  • дължими консумативи/разходи, ако са ясно определени;

  • задължения за връщане/предаване на вещи, когато са конкретизирани.

7) Грешки, които водят до отказ

  1. Срокът е до 1 година – не попада в изрично посочената хипотеза за наем над 1 година.

  2. Липсва нотариална заверка на подписите – риск да не отговаря на формата за вписване.

  3. Грешен идентификатор/описание на имота – несъответствие със скица/схема.

  4. Неправилно изчислена такса или липсва платежен документ.

  5. Подаване от пълномощник без надлежно пълномощно.

Какви са ползите от вписването на договора?

Вписването на договора в Имотния регистър води до редица благоприятни последици за страните по договора. Съгласно правилото на чл. 237, ал. 1 от Закона за задълженията и договорите, при прехвърляне на недвижим имот договорът за наем остава в сила спрямо приобретателя (новия собственик), ако е бил вписан в Имотния регистър преди вписването на прехвърлянето.

Това означава, че новият собственик е длъжен да се съобрази с уговорения между наемателя и предишния собственик наем. Договорът с нотариална заверка на подписите е годно основание за издаване на заповед за изпълнение относно съдържащите се в договора задължения за заплащане на парични суми или други заместими вещи, както и задължения за предаване на определени вещи.

/by
,

Разлика Акт 14 и „Завършен груб строеж“

Разлика Акт 14 и „Завършен груб строеж“

Един от най-съществените въпроси в прегледа на Предварителни договори е за т.нар. Разлика Акт 14 и „Завършен груб строеж“.

Разликата между Акт 14 и понятието „завършен груб строеж“ има важно правно значение в строителното законодателство.

Двете понятия са свързани, но не са идентични

А/ Едното представлява етап на строителството,

Б/ Другото – административен документ, който удостоверява този етап.

1. Какво представлява „груб строеж“

Съгласно чл. 181, ал. 2 ЗУТ, „груб строеж“ е налице, когато са изградени носещата конструкция, ограждащите стени и покривът на сградата.

Това означава, че при установяване на съответната Разлика Акт 14 и „Завършен груб строеж“ :

  • са завършени основите, плочите, колоните и носещите елементи;
  • сградата е покрита с покрив или с последна плоча при плосък покрив;
  • няма завършени довършителни работи (мазилки, настилки, дограма, инсталации и т.н.).

Този етап има юридическо значение – в момента, в който сградата достигне стадия „груб строеж“, възникват права за инвеститора и собствениците, включително:

  • правото на суперфициар (при учредено право на строеж) да придобие собственост върху изградената част;
  • възможност за прехвърляне на обекти (апартаменти, офиси и др.) при наличие на Акт 14;
  • прекъсване на 5-годишния срок на разрешението за строеж по чл. 153, ал. 2 ЗУТ.

В строителната практика често се използват понятията „груб строеж“ и „Акт 14“, но те не са едно и също.

Въпреки че са свързани, между тях съществува съществена правна и техническа разлика, определена от

A/ Закона за устройство на територията (ЗУТ) и

Б/Наредба № 3/31.07.2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството.

2. Какво е Акт 14

За да отговорим на въпроса каква е Разлика Акт 14 и „Завършен груб строеж“, ще изследваме Акт образец 14 (Акт за приемане на конструкцията) е официален документ по Наредба № 3/31.07.2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството.Разлика Акт 14 и „Завършен груб строеж“

Той се съставя от:

  • строителя,
  • инвеститора (възложителя),
  • проектанта (конструктора),
  • техническия надзор и надзорната фирма.

С подписването на този акт се удостоверява, че конструкцията на сградата е завършена и съответства на одобрения инвестиционен проект и нормативните изисквания за безопасност.

Съгласно чл. 181, ал. 2 ЗУТ, сградата се счита за „в груб строеж“, когато са завършени:

  • носещата конструкция (основи, колони, греди, плочи);

  • външните ограждащи стени;

  • покривната конструкция.

На този етап липсват инсталации, мазилки, дограма, настилки и други довършителни работи.
Грубият строеж представлява физическо състояние на сградата, което показва, че основната конструкция е готова и стабилна.

Съдържание на Акт 14:

  • идентификация на строежа (адрес, парцел, разрешение за строеж);
  • участници – инвеститор, строител, проектант, технически надзор;
  • констатация, че носещата конструкция е изпълнена качествено и в съответствие с проекта;
  • забележки или предписания (ако има);
  • дата на приемане на конструкцията.

След подписването на Акт 14 строежът се счита официално приет на етап „груб строеж“.

3. Последици от издаване Акт Обр. 14

  1. Прехвърляне на собственост: – След издаване на Акт 14 инвеститорът може законно да прехвърля имоти в сградата – апартаменти, гаражи, офиси и др. Преди този момент такива сделки са правно недопустими.
  2. Конвертиране на правото на строеж: – При издаден Акт 14 правото на строеж (суперфиция) се превръща в право на собственост върху изградената част – чл. 181, ал. 2 ЗУТ.
  3. Административно значение: – С издаването на Акт 14 започва следващият  етап от строителния процес – довършителните работи и подготовката за Акт 15 и Акт 16.

4. Разлика между „груб строеж“ и Акт 14

Елемент ГРУБ СТРОЕЖ АКТ 14
Същност Техническо състояние на сградата Административен документ
Основание Чл. 181, ал. 2 ЗУТ Наредба № 3/31.07.2003 г.
Съдържание Завършена носеща конструкция, покрив, външни стени Протокол за приемане на конструкцията
Значение Определя етапа на строителството Удостоверява законосъобразното достигане на този етап
Последици Физически завършен етап Юридическа възможност за прехвърляне на обекти и признание на собственост

Правно значение на Акт 14

Издаването на Акт 14 има няколко ключови правни последици:

  1. Прехвърляне на собственост:
    След Акт 14 инвеститорът може да продава отделни обекти в сградата (апартаменти, гаражи, офиси).

  2. Придобиване на собственост от суперфициара:
    При учредено право на строеж собственикът придобива собственост върху изградената част.

  3. Спиране на срока на разрешението за строеж:
    Издаването на Акт 14 прекъсва петгодишния срок по чл. 153, ал. 2 ЗУТ.Разлика Акт 14 и „Завършен груб строеж“

  4. Следващ етап – Акт 15 и Акт 16:
    След Акт 14 започват довършителни работи, завършващи с въвеждане в експлоатация (Акт 16).

5. Следващи актове

  • Акт 15 – удостоверява, че строежът е напълно завършен и готов за приемане от инвеститора.
  • Акт 16 – удостоверява въвеждането на сградата в експлоатация (разрешение за ползване).

6. Значение за сделки и инвеститори

  • Когато в обяви се казва, че имотът е „на Акт 14“, това означава, че сградата е завършена в „груб строеж“ и е приета от надзора.
  • Когато се казва „в груб строеж“, без Акт 14, това може да означава, че конструкцията е физически завършена, но не е официално приета.
    Такава ситуация крие риск за инвеститорите и купувачите, тъй като без Акт 14 не могат да се сключват нотариални сделки.

„Груб строеж“ е физическото състояние на сградата, докато Акт 14 е официалният документ, който удостоверява и узаконява достигането на този етап.

Изследвайки материята за Разлика Акт 14 и „Завършен груб строеж“, държим да отбележим, че без Акт 14 грубият строеж няма правно признание, а с него се откриват възможности за сделки, признаване на собственост и преминаване към следващите фази на строителния процес.

За допълнителна информация се обърнете към нас на тел. 0897 90 43 91 или Email : office@lawyer-bulgaria.bg 

/by

Покупка на недвижим имот

Покупка на недвижим имот

Един от най-често задаваните въпроси е въпросът за правно съдействие при покупка на недвижим имот.

Осъществяването на покупка на недвижим имот е едно от най-важните и отговорни решения в живота на всеки човек.

Това е инвестиция, която не само изисква сериозен финансов ресурс, но и носи дългосрочни последици за семейството, начина на живот и сигурността на купувача.

Липсата на внимание към детайлите или отсъствието на компетентна юридическа помощ може да доведе до години съдебни спорове, значителни финансови загуби и дори до невъзможност имотът да бъде използван по предназначение.

През 2026 г. внимателната правна проверка е още по-важна.

Причината е, че пазарът остава активен, жилищното кредитиране продължава да расте, а цените на жилищата отчетоха ново увеличение през 2025г.

По данни на БНБ, в края на януари 2026 г. жилищните кредити достигат 17.037 млрд. евро и нарастват с 27.9% на годишна база, а според НСИ през третото тримесечие на 2025 г. цените на жилищата в страната са се увеличили с 3.8% спрямо предходното тримесечие, като при София ръстът е 5.3%, а при Варна – 5.2%.

Това означава, че прибързаната сделка в динамичен пазар крие още по-висок риск за купувача.

Целта на следващите редове е да обясним най-често срещаните грешки при покупка на имот, техните последици и конкретните стъпки за тяхното предотвратяване.

Липса на справка за тежести

Много купувачи се доверяват единствено на думите на продавача или на представени от него документи, без сами да извършат официална проверка в Имотния регистър.

Агенцията по вписванията изрично посочва, че в Имотния регистър могат да се правят справки за собствеността на имотите, собствениците, както и за вещните права и ограничения върху тях, като регистърът дава възможност да се проследят и хронологично промените във вписаните обстоятелства.

Под „тежести“ се разбират правни ограничения или обременявания, вписани по партидата на имота, които могат да възпрепятстват свободното прехвърляне или ползване на собствеността. Най-често това са:

  • ипотеки;

  • възбрани;

  • вписани искови молби;

  • право на ползване;

  • право на строеж;

  • сервитути;

  • договорни ограничения;

  • вписани съдебни актове.

Официалното удостоверение за имот отразява всички вписвания, отбелязвания и заличавания за тежести и права към момента на издаването му, а Агенцията по вписванията поддържа и услуга за онлайн проверка на автентичността на удостоверението за тежести.

Това е особено важно при сделки, в които продавачът предоставя копие на стар документ, без купувачът да провери дали междувременно не е налице ново вписване.

Последици:

– При наличие на ипотека кредиторът може да насочи изпълнение върху имота.
– При вписана възбрана или съдебен спор купувачът влиза директно в зона на висок процесуален риск.
– При право на ползване или сервитут собственикът може да се окаже ограничен в реалното използване на имота.
– При непълна проверка купувачът често научава за проблема едва след нотариалното изповядване.

Липса на проверка на собствеността

Установяването на законния собственик е критично важно. Честа грешка е купувачът да разглежда само последния нотариален акт, без да проследи веригата на собствеността назад във времето.

Пълната правна проверка следва да включва:

1. Проверка на документа за собственост

Следва да се анализира на какво основание продавачът се легитимира като собственик – нотариален акт, съдебно решение, договор за делба, завещание, наследяване, констативен акт, постановление за възлагане и др.

2. Проверка на историята на собствеността

Необходимо е да се проследи дали има прекъсване, противоречие, двойно прехвърляне, неуредена наследствена маса или висящ спор между наследници и съсобственици.

3. Проверка на идентичността на имота

Тук се сравняват данните от документа за собственост с данните в кадастралната карта и кадастралните регистри. Агенцията по геодезия, картография и кадастър поддържа електронен портал за справки и услуги, включително за скици, схеми и данни от КККР. В практиката именно тук често се откриват разминавания в площ, идентификатор, граници, етаж, прилежащи части или предназначение.

4. Проверка за съсобственост и наследствени права

Особено рискови са сделките с имоти, придобити по наследство, когато не е изяснен кръгът на наследниците или продавачът разполага само с част от имота.

5. Проверка за реституционни и съдебни претенции

При по-стари имоти, земи и имоти с дълга история следва да се провери дали не съществуват нерешени реституционни въпроси, съдебни спорове или конкуриращи се права.

Последици при пропуск:

– риск от евикция;
– искове от наследници или съсобственици;
– недействителност или неефективност на сделката спрямо трети лица;
– блокиране на бъдеща препродажба или ипотека.

Законност на строителството

При покупка на ново строителство или имот в сграда, изградена сравнително скоро, една от най-честите грешки е да не се проверят строителните книжа.

ДНСК изрично посочва, че строежите от първа, втора и трета категория се въвеждат в експлоатация въз основа на разрешение за ползване, издадено от органите на строителния контрол, при условията на Наредба № 2 от 31.07.2003 г.

При покупка на ново строителство следва да се изискат и проверят поне следните документи:

  • разрешение за строеж;

  • одобрени инвестиционни проекти;

  • актове по време на строителството;

  • документ за въвеждане в експлоатация / разрешение за ползване / удостоверение за въвеждане в експлоатация според категорията на строежа;

  • документи за присъединяване към ток, вода и други мрежи;

  • документи за общите части, паркоместа, складове и прилежащи помещения.

Рискове при пропуск:

– невъзможност имотът да се използва законно;
– проблеми с финансирането от банка;
– невъзможност за издаване на отделни документи за самостоятелния обект;
– спорове за площ, разпределение и общи части;
– необходимост от последващо узаконяване или отстраняване на строителни нарушения.

Проверка в кадастъра – задължителна стъпка през 2026 г.

През 2026 г. купувачът не трябва да се ограничава само до нотариалния акт. Проверката в кадастралната карта е задължителна, защото именно там се виждат:

  • точният идентификатор на имота;

  • границите;

  • площта;

  • предназначението;

  • самостоятелният обект в сградата;

  • връзката между поземления имот, сградата и обекта.

Порталът на АГКК позволява електронни справки и заявки за услуги, което прави кадастралната проверка реална, достъпна и необходима част от всяка подготвена сделка. Разминаване между кадастър, нотариален акт и фактическо положение на място е сигнал за повишен риск и изисква отделен правен и технически анализ.

Проверка на реалните разходи по сделката

Една от най-често подценяваните грешки е купувачът да изчислява само продажната цена, без да предвиди съпътстващите разходи.

При покупка на имот обичайно възникват следните разходи:

  • местен данък при възмездно придобиване;

  • нотариални такси;

  • такса вписване;

  • банкови такси;

  • оценка на имота;

  • разходи по кредита;

  • адвокатски хонорар;

  • евентуални разходи за превод, легализация и пълномощни при чуждестранни купувачи.

Министерството на финансите посочва, че при възмездно придобиване на имущество данъкът се определя от общинския съвет в размер от 0,1 до 3 на сто върху оценката на прехвърляното имущество.

Следователно точният размер не е еднакъв за цялата страна, а зависи от общината по местонахождението на имота.

Това е важен практически момент: купувачът не бива да разчита на „обща ставка“, а трябва да провери конкретната местна наредба.

Не мога да потвърдя една-единствена универсална крайна сума за всички сделки, защото тя зависи от общината, материалния интерес, начина на плащане, наличието на ипотечен кредит и конкретната нотариална кантора. Това трябва да се изчислява индивидуално за всеки имот.

Покупка с ипотечен кредит

При покупка чрез банково финансиране купувачите често смятат, че щом банката прави собствена проверка, отделна правна помощ не е нужна. Това е грешка.

Банковата проверка се извършва основно с оглед на интереса на банката като бъдещ ипотекарен кредитор, а не за да защити изцяло купувача. Затова купувачът трябва самостоятелно да провери:

  • клаузите по предварителния договор;

  • сроковете за усвояване;

  • условията за отпускане на кредита;

  • задължителните застраховки;

  • преддоговорната информация;

  • последствията при забавяне на продавача или банката;

  • условията за учредяване на ипотеката.

По данни на БНБ през януари 2026 г. средният лихвен процент по жилищните кредити е 2.46%, а ГПР е 2.74%, докато обемът на жилищното кредитиране продължава да расте. Това показва, че кредитният пазар остава активен, но именно при масово кредитиране се увеличава значението на прецизната проверка на обезпечението и на договорните условия.

Какво е важно през 2026 г. заради еврото

От 1 януари 2026 г. България е част от еврозоната, а БНБ официално посочва тази дата като дата на присъединяване. Официалният курс за превалутиране е 1.95583 лв. за 1 евро. Законът за въвеждане на еврото урежда и режима на двойното обозначаване на цените в определените от закона случаи.

При сделки с имоти това има няколко практически последици:

  • цената трябва да се преглежда много внимателно в предварителния и окончателния договор;

  • при плащания по банков път следва да е ясно в каква валута е уговорено плащането;

  • при капаро, задатък, кредит и разсрочени плащания трябва да се изчистят изрично валутата, курсът и моментът на плащането;

  • всички сметки по сделката трябва да бъдат проверени прецизно, за да не се стигне до спор за остатък от цена, лихва или курсова разлика.

Предварителният договор не е „формалност“

Много проблеми възникват още на етап предварителен договор.

Именно там често се включват небалансирани клаузи в полза на продавача, инвеститора или посредника.

Предварителният договор трябва да урежда поне:Покупка на недвижим имот

  • точна индивидуализация на имота;

  • продажна цена и начин на плащане;

  • срокове;

  • задатък или капаро;

  • кой носи риска при отказ;

  • задължение за представяне на изрядни документи;

  • отговорност за тежести и несъответствия;

  • срок за изповядване пред нотариус;

  • санкции при неизпълнение;

  • предаване на владението;

  • състояние на имота към датата на сделката;

  • задължения за заличаване на ипотеки или други тежести.

Особено внимание следва да се обърне при покупка „на зелено“, където липсата на прецизна договорна рамка може да доведе до забавяне, промяна в площта, промяна в разпределението, проблем с общите части или спор относно паркоместа и мазета.

Проверка на продавача – не само на имота

Правната проверка не трябва да спира до имота.

Трябва да се анализира и самият продавач:

  • дали е действителният собственик;

  • дали е в брак и има ли режим на съпружеска имуществена общност;

  • дали е търговско дружество с надлежно представителство;

  • дали има ограничения за разпореждане;

  • дали срещу него има висящи производства, които могат да засегнат сделката;

  • дали пълномощното е валидно, актуално и достатъчно по обем, ако сделката се извършва чрез пълномощник.

При дружество-продавач проверката обичайно включва и Търговския регистър, представителната власт и корпоративните решения, когато такива са необходими.

Огледът на място не замества правната проверка

Много купувачи се впечатляват от състоянието на имота, гледката, ремонта или местоположението.

Но добрият визуален оглед никога не заменя правната проверка.

На място може да се установи:

  • фактическото ползване;

  • наличието на наематели или трети лица;

  • видими преустройства;

  • достъпът до имота;

  • състоянието на общите части;

  • реалното съответствие между описаното и видяното.

Но само чрез документална проверка може да се установи:

  • дали имотът е годен за свободно прехвърляне;

  • дали собственикът има право да продава;

  • дали площта и идентификаторът съответстват;

  • дали има тежести;

  • дали строежът е законен;

  • дали сделката е безопасна.

Най-честите грешки при покупка на недвижим имотПокупка на недвижим имот

Най-често купувачите допускат следните грешки:

  • плащат капаро без предварителна проверка;

  • подписват предварителен договор без адвокат;

  • не изискват актуално удостоверение за тежести;

  • не сравняват нотариалния акт с кадастралната схема;

  • не проверяват строителните книжа;

  • не анализират съсобствеността и наследствените права;

  • не предвиждат реалните разходи по сделката;

  • не преглеждат внимателно условията по банковия кредит;

  • доверяват се изцяло на устни уверения от брокер, строител или продавач.

Защо да потърсите правна помощ

Правният анализ преди покупката на имот не е излишен разход, а защита на инвестицията.

Компетентният адвокат по вещно право може да:

  • провери тежестите и собствеността;

  • анализира историята на имота;

  • установи рискове при наследяване, съсобственост и реституция;

  • провери строителните документи;

  • прегледа предварителния договор;

  • координира сделката с нотариус, банка и брокер;

  • защити интереса на купувача при проблем още преди плащането.

При покупка на имот най-скъпата грешка обикновено не е по-високата цена, а подписването на сделка без пълна правна проверка.

За допълнителна информация и правно съдействие при покупка на недвижим имот, се обърнете към нас на тел. 0897 90 43 91 или email: office@lawyer-bulgaria.bg

/by

Пишете ни info@lawyer-bulgaria.bg

НИЕ ще Ви отговорим при първа възможност, не по-късно  в рамките на работния ден. Кантората цели да осигури надеждна и адекватна  правна защита на Вашите интереси и бързо решение по всеки казус на клиенти, заедно с професионална правна помощ по казуси.

КОНТАКТИ НА КАНТОРАТА

Правна Кантора „Д. Владимиров“| Адвокат граждански дела| ул.„Александър Жендов” 6, 1113 гр. София
Факс: +359 2 858 10 25 | Email: info@lawyer-bulgaria.bg

Кантора „Д.Владимиров“ представлява клиенти в на територията на страната, включително при съдебни дела в гр. София, Пловдив, Варна, Бургас, Русе, Стара Загора, Плевен, Благоевград и др.

ДЕКЛАРАЦИЯ

Информацията, съдържаща се в този уебсайт, е само за общи информационни цели. Информацията се предоставя от „Правна Кантора Д. Владимиров“, като се стремим да поддържаме актуална информация. Същата не съдържа правни съвети за Вашият случай, а само и единствено обща информация за казуси на клиенти, с оглед пълнота, точност, надеждност, пригодност или наличност на уебсайта или информацията,  услугите или свързаните с тях графики, съдържащи се в уебсайта за всякакви цели.

За Нас | Пишете ни | Адрес | Общи условия | Декларация за поверителност