Плащане по Предварителен договор чрез Escrow сметка

При сделки с недвижим имот се наблюдават начини на плащане, включително и плащане по Предварителен договор чрез Escrow сметка.

Обичайната практика е изплащането на продажната цена да се извършва преди вписването на нотариалния акт в Имотния регистър

За съжаление именно тук съществува риск, да е бил вписан друг нотариален акт.

Рискове при плащане на недвижим имот

Това автоматично води, че закупеният имот вече е бил прехвърлен предварително прехвърлен на трето лице.

Този риск произтича от това, че вписването на нотариалния акт не се случва веднага в деня на изповядване на сделката пред Нотариус.

Това е изключително важен момент – за да е противопоставима на трети лица, сделката с недвижим имот трябва да е вписана в Имотния регистър.

Чисто хипотетично, а понякога и на практика е възможно в същия ден, в който купувачът, подписал нотариалния акт и платил продажната цена, да бъде изненадан с предходна сделка с предмет.

Това вписване може да се случи за същия имот, но по-рано от текущата сделка пред Нотариус.

Начин да се избегне тази процедура е продажната цена да се депозира чрез плащане по т.нар. Escrow сметка между страните.

Какво представлява тази доверителна Escrow сметка ?

Доверителна Escrow сметка се открива чрез подписването на договор между две страни с противоположни интереси и търговска банка.

Задачата на банката е да плати на продавача при точно изпълнение на условията по Договора за доверителна сметка

Това плащане банката ще извърши след представяне на съответните писмени документи.

Такива документи са Нотариален акт за прехвърляне право на собственост и вписване на имота по партидата на Купувача.

Задачата на банката е да следи за точното изпълнение на условията по договора, преди да извърши превод на цената към продавача в последствие.

С подписването на този тристранен договор банката открива специална сметка на името на продавача или купувача

В същия момент банката вече е блокирала внесената покупна цена в нея. 

Кога се плащат сумите по сделката от Escrow сметка ?

Банката се задължава да разреши ползването й само след точното изпълнение на предвидените в договора условия.

Доверителната сметка е удобен начин за плащане при т.нар. „продажби на зелено”, т.е. на имоти в строеж.

Друг начин на плащане на сумите е чрез т.нар. сметка на Нотариуса.  Тази сметка е сходна като механизъм с предходната конструкция, за което Нотариусът носи отговорност.

Така доверителната сметката дава гаранция и на двете страни, когато в договора за откриване на ЕСКРОУ сметката се посочат ясно условията, които трябва да се изпълнят

След изпълнение на тези условия следва да се освободят блокираните средства, както и последиците, които биха настъпили при неизпълнението им.

Ангажиране на доверителна сметка /ЕСКРОУ или сметка на нотариус/ изисква допълнителни разходи в процеса на покупко-продажба на недвижим имот

Най-често тези разходи се поемат от двете страни по равно или евентуално от купувачът по сделката.

Истината е, че такава сметка дава сигурна гаранция на страните по сделката както относно плащането на суми за конкретния имот

Само така Продавачът ще може да получи цената, след като Купувачът стане собственик и банката отпусне сумата по сделката.

За допълнителни въпроси, моля обърнете се към нас на тел. 0897 90 43 91 или email office@lawyer-bulgaria.bg 

Увеличение на издръжка на дете

В последните няколко години, с оглед промяната на икономическата обстановка се налага необходимостта от съдебно дело за увеличение на издръжка на дете.

Съществуват обективни причини за това и най-често това са разходите, инфлацията както и нарастналите нужди на децата от издръжка. Други причини за това са най-вече увеличени по някаква причина разходи на детето, които могат да бъдат от най-различно естество. Особен случай е и ситуацията, в която детето страда от заболяване, има нужда от медицинско лечение или образователна потребност.

Причините за увеличение на издръжката могат да бъдат:

А/ прием в учебно заведение изискващо заплащане на такси,

Б/медицински разходи,

В/ посещение на извънкласни занимания, като курсове и тренировки,

Г/увеличени потребности от храна и дрехи в следствие на естествения растеж и т.н.

Самостоятелно основание за изменение на размера на присъдена издръжка би било и увеличаване на размера на минималната работна заплата

В случай, че настоящата издръжка е под този минимум, спокойно може да се пристъпи към нейното изменение само и единствено на това основание.

В този случай, Районният съд, спокойно ще приеме, че предявен иск с това основание е изцяло основателен и като такъв следва да бъде уважен.

Възможно е да се посочи и другата гледна точка 

А/ намалели доходи на родител, който се е грижел за детето;

Б/ Заболяване и физическа невъзможност за грижа за детето – съответно – нужда от професионално лечение и помощ;

Родителят може да е останал без работа и по тази причина да среща трудности с отглеждането и възпитанието, които не е имал докато е получавал редовни и сигурни доходи.

За съжаление често срещана практика е дело за увеличаване на издръжка да се води след съвет от форум в интернет, без професионален съвет и помощ на адвокат.  Резултатът в такива случаи е крайно незадоволителен и не покрива дори и разходите по дело за издръжка.

Критерии за изменение на издръжката

В практиката размерът на издръжката се определя както от нуждите на детето

Друг критерии по делата за изменение на издръжка е и възможностите на родителя, даващ издръжката.

Именно затова воденето на дело за увеличаване на издръжка се налага и поради увеличени възможности на родителят, който я дължи

В голяма част от случаите тази възможност е дадена по закон, но реално най-елегантния начин е по взаимно съгласие на страните.

Ако Ви предстои завеждане на дело за увеличаване на издръжка и сте решили, че винаги е по-мъдро да се потърси помощ от специалист, се обърнете към адвокат по семейни дела.

За допълнителна информация, моля обърнете се към нас на тел. 0897 90 43 91 или на email office@lawyer-bulgaria.bg

Обичайно местопребиваване на дете

Много голяма част от съвременните спорове между партньори и съпрузи относно децата възникват при изясняване на обичайно местопребиваване на дете.

В съдебната практика въпросът се разглежда като обичайно местоживеене или постоянно местопребиваване.

Правната рамка на въпроса се определя от Регламент (ЕО) №2201/27.11.2003г. на ЕС, заменен с Регламент (ЕС) 2019/1111 относно компетентността, признаването и изпълнението на решения по брачни въпроси и въпроси, свързани с родителската отговорност

Новият Регламент  ЕС) 2019/1111 включва и правни въпроси относно международното отвличане на деца са приложими особени правила за разглеждане на искове пред Районен съд.

Съдът разглежда искове за обичайно местопребиваване между страните, ако

1. Един от тях все още живее в държавата
2. Ответникът има обичайно местопребиваване
3. В случай на обща искова молба единият от съпрузите има обичайно местопребиваване
4. Ищецът има обичайно местопребиваване, ако той е живял там поне една година непосредствено преди предявяването на иск;
5. Ищецът има обичайно местопребиваване, ако е живял там поне шест месеца непосредствено преди предявяването на иска и е гражданин на държава-членка
6. Спорът се отнася до Обединеното кралство или Ирландия, чиито граждани са двамата съпрузи
7. Спорът се отнася до Обединеното кралство или Ирландия, където те имат установен адрес;

Дефиниция за обичайно местопребиваване на дете

За да има обичайно местопребиваване на територията на РБ, според вложения от чл.3, ал.1, пр.6 от Регламент /ЕО/ №2201/2003 смисъл, следва лицето, което претендира да е живяло в страната поне 6 (шест)месеца преди предявяване на иска.

Това означава през по – голямата част от времевия период да е установена в страната като местоживеене, месторабота, социални контакти и др. трайно установени факти от личен или професионален характер.

Условие за обичайно местопребиваване на дете

Определящо в настоящия случай, съгласно нормата на чл.8 от Регламента е „обичайното местопребиваване“ на детето.

Съгласно практиката на СЕС понятието „обичайно местопребиваване“ по смисъла на чл.8, пара. 1 Регламент /ЕО/ № 2201/2003,относно мястото, което изразява определена интеграция на детето в социалната и семейната среда.

За целта трябва по-специално да се вземат предвид продължителността, редовността, условията и причините за престоя на територията на държавата-членка.

В чл.8, параграф 1 от Регламента е установена обща компетентност на съдилищата на държавата-членка, в която детето има местопребиваване по времето, когато съдът е сезиран.

Съгласно параграф 2 от същата разпоредба, тя се прилага при спазване условията на чл.9, чл.10 и чл.12 от Регламента.

Затова е нужно е да се изследват и следните фактори:

А/ причините за преместването на родителя в тази държава,

Б/ гражданството на детето, мястото;

В/ условията за обучение, медицинско обслужване,

Г/лингвистичните познания, както и

Д/семейните и социални отношения, поддържани от детето в посочената държава.

Националната юрисдикция следва да установи обичайното местопребиваване на детето, най-вече следейки висшия интерес на детето, като държи сметка за съвкупността от фактически обстоятелства, специфични за всеки конкретен случай.

В този смисъл е Решение С-523/2007 на СЕС относно обичайно местопребиваване на дете

Поради изключителната подсъдност на иска за упражняване на родителските права спрямо непълнолетното дете на страните е налице компетентност на чуждия съд.

В този смисъл е и константната Съдебна практика  на ВКС в Определение №53 от 31.01.2018 год. на ВКС по ч. гр. д. №3801/2017 год., IV г.о., ГК

Що се отнася до исковете за издръжка тук пряко приложим е друг нормативен акт.

Това е Регламент (ЕО) № 4/2009 на Съвета от 18 декември 2008 година относно компетентността, приложимото право, признаването и изпълнението на съдебни решения и сътрудничеството по въпроси, свързани със задължения за издръжка.

Тук производството по делото е прекратено поради неподсъдността на предявените искове на българските съдилища, съгласно чл.17 от Регламент /ЕО/ №2201/2003.

Привличането на трето лице

Често пъти по редица дела, особено застрахователни казуси се стига до привличането на трето лице.

В голям брой от тези случай, дори представлявания не е наясно какво точно означава това привличане на подпомагаща страна. В разпоредбата на чл.219, ал.1 ГПК е предвидена възможност ответник по предявен иск да поиска привличане на трето лице – помагач.

Това той може да стори най-късно с отговора на исковата молба, а ищецът до първото заседание по делото пред съда.

Привличането на трето лице-помагач по делото се използва, когато страната, която иска привличането, се опасява от неблагоприятен изход от делото, при който третото лице ще бъде обвързано спрямо подпомаганата страна от силата на мотивите.

С привличането на трето лице-помагач, привличащата страна цели при неблагоприятен за нея изход на делото, да подчини привлеченото лице на мотивите, за да обезпечи своето правно положение в един следващ процес, воден между нея и привлеченото лице.

Ето защо привличането се използва за обезпечаване благоприятния изход на обратния иск на привличащия срещу привлеченото лице.

В това се изразява и интереса на привличащата страна от привличането на третото лице.

Наличието на такъв интерес обуславя и допустимостта на привличането.

Привличането на трето лице е всякога обусловено от наличието на правна възможност, чрез участието си в процеса по делото

Третото лице може да съдейства за постановяване в полза на привличащата го страна благоприятно съдебно решение, което да въздейства и върху неговото правно положение, като предотврати евентуалната му регресна отговорност.

Кога е допустимо привличане на трето лице ?

Привличането и конституирането на трето лице – помагач най-често се случва, при интерес от решение в полза на привляклата го страна.

Друг случай за привличане е когато привличащата страна има право да предяви обратен иск срещу третото лице

Целта на това привличане е да обвърже третото лице с мотивите към решение за бъдещ съдебен процес.

Интересът от привличане и участие на трето лице – помагач е абсолютна процесуална предпоставка за основателност на искането по чл.219, ал.1 ГПК

Ответник може да упражни правото си по чл.219, ал.1 от ГПК, в предвидения за това срок, след като е направил искане за привличане на трето лице – помагач в производството по настоящото дело.

Предпоставка за допускане на привличането, както бе отбелязано и по-горе, е наличие на правен интерес за привличащата страна да поиска привличането с цел третото лице – помагач.

Правният интерес на привличащата страна да иска привличане на трето лице е обвързан с еднопосочност на техните интереси, насочени към решение в полза на привличащата страна.

Определение на привличане  на трето лице

Привличане се използва, когато страната, която иска привличането, се опасява от неблагоприятен изход от делото, при който третото лице ще бъде обвързано спрямо подпомаганата страна от силата на мотивите.

С привличането на трето лице-помагач, привличащата страна цели да избегне и се застрахова при неблагоприятен за нея изход на делото

Основната цел на тази процедура е да подчини привлеченото лице на мотивите в съдебното решение.

Целта на това е да се обезпечи правното положение в бъдещ процес, срещу привлеченото лице.

Привличането цели обезпечаване благоприятния изход на иск на привличащия срещу привлеченото лице.

В това се изразява и интереса на привличащата страна от привличането.

Наличието на такъв интерес обуславя и допустимостта на привличането.

Привличането на трето лице е всякога обусловено и от наличието на правна възможност, чрез участието си в процеса по делото, това трето лице да съдейства

Целта да съдейства е за постановяване в полза на привличащата го страна благоприятно съдебно решение. В противен случай, ще се стигне до производство за ангажиране на неговата регресна отговорност.