Продажба жилище строеж

В последните години при сделка с недвижим имот ни задават въпроси относно правна помощ при Продажба на жилище в строеж.

При покупка на жилище в етап на строителство купувачът поема съществено по-висок риск, отколкото при сделка с вече завършен и въведен в експлоатация имот.

Затова е необходимо предварително да се проучат и анализират цялата документация по сделката, финансовото състояние на строителя и съдържанието на предварителния договор, преди да бъде платено каквото и да е капаро.

Не е рядкост купувачът да остане с впечатление, че предварителният договор е формалност без особено значение.

На практика е точно обратното – той е документът, който определя дали в крайна сметка ще получите обещания имот, при обещаните параметри, срокове и цена.

Съветваме купувачи и продавачи при този тип сделки да се обръщат към адвокат още на етап преговори, а не едва при подписване на нотариалния акт.

Какво ще намерите в тази статия:

1. правната разлика между предварителен и окончателен договор;
2. задължителните клаузи, без които предварителният договор е практически безполезен;
3. пълния списък на документите за сделка с имот в строеж, включително Акт 14, Акт 15 и Акт 16;
4. защитата на купувача като потребител срещу неравноправни клаузи;
5. гаранционната отговорност на строителя; актуалните такси и данъци за 2026 г. в евро;
6. практическа контролен списък  преди подписване.

Проверка, преди да купите имот в строеж

Преди да подпишете предварителен договор за имот в строеж, проверете:

(1) документите за собственост на терена и учреденото право на строеж;

(2) валидното разрешение за строеж и одобрения архитектурен проект;

(3) етапа на строителство – дали има издаден Акт 14, Акт 15 или Акт 16;

(4) дали конкретният обект е ипотекиран в полза на банка;

(5) репутацията и начина на финансиране на строителя/инвеститора;

(6) дали предварителният договор съдържа точно описание на имота, обвързване на плащанията с етапите на строителство и симетрични неустойки.

Направете тази проверка със съдействието на адвокат – част от документите вече се предоставят само на лица с доказан правен интерес.

Какво означава покупка на жилище „на зелено“

„Продажба на зелено“ е разговорното наименование на сделка, при която купувачът плаща (обичайно на части) за апартамент, къща или друг обект, който все още се строи – понякога преди дори да е изкопана основата.

Продавачът е строителят или инвеститорът, а не физическо лице собственик на завършен имот.

Основното предимство е по-ниската цена и възможността за разсрочено плащане, обвързано с напредъка на строителството.

Насрещно на това стои по-високият риск – забавяне на сроковете, промени в проекта, а в най-тежкия случай – неплатежоспособност на строителя преди завършване на обекта.

Именно затова законодателят и съдебната практика поставят засилени изисквания към съдържанието на предварителния договор и признават на купувача качеството на потребител в отношенията му със строителя.

Предварителен договор или нотариален акт – каква е разликата

При имот в строеж собствеността се прехвърля винаги с нотариален акт, но той обичайно се изповядва едва след въвеждане на сградата в експлоатация.

Затова в началото страните сключват предварителен договор, а вноските на купувача се правят въз основа на него, дълго преди да съществува окончателен нотариален акт.

Задължителни елементи на предварителния договор

Съгласно чл. 19 ЗЗД, предварителният договор за сделка, изискваща нотариална форма (каквато е всяка продажба на недвижим имот), трябва задължително да бъде в писмена форма и да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор.

В практиката тези съществени елементи са три: страни, предмет (описание на имота) и цена.

Липсата дори на един от тях може да направи договора нищожен или неизпълняем по съдебен ред.

Ако продавачът се откаже от сделката

Когато строителят/продавачът отказва да сключи окончателния договор, купувачът разполага с иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване на предварителния договор за окончателен.

Ако съдът установи, че договорът съдържа всички съществени елементи, че ищецът е изправна страна и че е настъпил падежът за сключване на окончателния договор, решението замества самия нотариален акт.

За допълнителна сигурност купувачът може да поиска вписване на исковата молба в Имотния регистър – това прави правата му противопоставими на всеки следващ купувач или кредитор на строителя, който се снабди с права върху имота след вписването.

Клаузи, които не трябва да липсват в предварителния договор

Описание и индивидуализация на имота

Съществен елемент от договора е точното описание на имота.

Утвърдената нотариална и кадастрална практика изисква посочване на поне три граници (съседи) на имота

В един договор описанието трябва недвусмислено да изяснява дали посочената квадратура включва общите части на сградата (идеални части) или е чиста застроена площ, и дали в нея влизат тераси и балкони.

Разликата между двата подхода за едно и също жилище може да достигне 15–20% от квадратурата и оттам – от цената.

Не по-малко важно е да се уточни на кой етаж се намира имотът и как точно се броят етажите в конкретната сграда (напр. дали партерът или подземният гараж се броят за етаж) – практиката познава спорове именно заради различно тълкуване на етажността между купувач и строител.

Всичко това обаче няма практическа стойност за купувача, ако в предварителния договор изрично не е записано, че описанието на имота съответства на одобрения архитектурен проект, с посочване на номер и дата на одобряването му.

Именно позоваването на конкретния проект е гаранцията, че бъдещият апартамент ще отговаря на очакванията, а не на устна уговорка с търговски представител.

Цена, начин на плащане

При Продажба на жилище в строеж, цената може да е уговорена като обща сума или на квадратен метър – изборът има значение, ако впоследствие настъпи промяна в архитектурния проект (виж по-долу).

Препоръчително е плащането да не се извършва изцяло авансово, а на траншове, обвързани с обективно проверими етапи на строителството – например при подписване, при съставяне на Акт 14 (груб строеж), при Акт 15 и остатък при снабдяване с нотариален акт.

Това ограничава загубата на купувача, ако строителството спре на определен етап.

Проверете дали предварителният договор коректно посочва цената и дали изчисленията на траншовете са направени.

Срокове, неустойки и разваляне на договора

Договорът трябва да съдържа краен срок за завършване на строителството и за прехвърляне на собствеността, както и неустойка при забава от страна на строителя – в идеалния случай съизмерима с неустойката, която самият купувач дължи при забавено плащане.

Едностранно изгодни неустоечни клаузи (висока неустойка само за купувача) са сред най-честите основания за последващ спор и могат да бъдат атакувани по реда, разгледан в следващия раздел.

Защита срещу неравноправни клаузи

Когато купувачът при Продажба на жилище в строеж е физическо лице, което не действа в рамките на търговска или професионална дейност, а насрещната страна е строителна фирма или инвеститор, купувачът има качеството на потребител по смисъла на Закона за защита на потребителите (ЗЗП)

В този случай при неспазване на стандартите за предварителни договори, въпросите попадат в обхвата на защитата срещу неравноправни клаузи по чл. 143 и следващите ЗЗП, транспониращи Директива 93/13/ЕИО.

Клауза е неравноправна, а оттам и нищожна, когато не е индивидуално уговорена, противоречи на добросъвестността и създава значително неравновесие между правата и задълженията на страните във вреда на потребителя.

Типични примери в договори за имоти в строеж са:

1. право на строителя едностранно да променя спецификации или срокове без насрещно право на купувача;
2. несиметрични неустойки;
3. клаузи, изключващи отговорността на строителя за отклонения от проекта;
4. арбитражни клаузи, наложени без индивидуално договаряне.

Съдът е длъжен да следи служебно за неравноправни клаузи, дори страните да не са се позовали изрично на тях в производството.

Необходими документи при Продажба на жилище в строеж

Акт 14, Акт 15 и Акт 16 – какво означават

Освен в предварителния договор, степента на завършеност на сградата се удостоверява с три последователни акта по време на строителството, издавани съгласно наредбите към Закона за устройство на територията (ЗУТ).

Всеки следващ акт се издава въз основа на предходния и има пряко значение за цената, за възможността за банково кредитиране и за реалния риск, който поема купувачът.

Важно е да се знае, че обект с издаден само Акт 15 все още няма разрешение за ползване – обитаването преди Акт 16 е незаконно и носи административен риск за собственика.

Списък на документите, при Продажба на жилище в строеж

За сделка с имот в строеж обичайно са необходими следните документи, а адвокат следва да провери автентичността и актуалността на всеки от тях:

• Нотариален акт за собственост на терена или на учреденото право на строеж в полза на строителя/инвеститора;
• Скица на имота – издадена от Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК). От 2023 г. насам изискването за 6-месечна презаверка на скиците отпадна с промяна в Наредбата за кадастралната карта и кадастралните регистри: скицата вече е валидна, докато не настъпи промяна в данните за имота, а собствениците не следва да бъдат задължавани да представят „актуална“ скица. На практика обаче част от нотариусите и банките все още изискват скица, издадена наскоро (обичайно до 6 месеца) – добре е предварително да се уточни при конкретния нотариус;
• Разрешение за строеж (чл. 148 ЗУТ) за конкретната сграда;
• Протокол за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво (т.нар. Протокол обр. 2);
• Констативен протокол, издаден от общинската администрация в хода на строителството;
• Разрешение за ползване или Удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата (резултат от Акт 16);
• Одобрен архитектурен проект, изрично посочен и в предварителния договор;
• Таблица за застроените площи и идеалните части на обектите (площообразуване) – показва как е разпределена собствеността върху общите части между отделните самостоятелни обекти;
• Актуално удостоверение за данъчна оценка на имота;
• Удостоверение за актуално състояние на продавача/строителя от Търговския регистър – потвърждава кой представлява дружеството и дали то съществува валидно;
• Протокол от общото събрание на съдружниците (или от съвета на директорите), с изрично решение за продажба на конкретния обект, описан с неговите площи.

Проверка на строителя и инвеститора

Дори перфектно съставен договор не защитава купувача, ако насрещната страна няма капацитет или намерение да довърши строежа.

Затова проверката на строителя и инвеститора е също толкова важна, колкото и проверката на документите.

Проверете какъв опит има строителят, какво е качеството на предишните му обекти и говорете, ако е възможно, с настоящи собственици в негови сгради – попитайте дали е бил коректен в отношенията си и къде са възниквали проблеми.

Важно е да се провери и как се финансира строежът: собствени средства, банков кредит или авансови плащания от купувачи.

Бъдете особено внимателни, ако строителят работи основно с банков кредит, обезпечен с ипотека върху обектите в сградата – в този случай е възможно точно вашият бъдещ апартамент вече да е ипотекиран в полза на банка, преди да е прехвърлен на вас.

Строител или инвеститор – каква е разликата

В повечето сделки инвеститорът (възложителят) е собственик на терена и лицето, което продава обектите, но реално няма опит в самото строителство – основният му бизнес може да е съвсем различен.

По-важно е дали инвеститорът управлява стриктно средствата си, влага собствен капитал или работи изцяло на кредит, и дали има репутация на коректен партньор.

Строителят, от своя страна, е изпълнителят на строително-монтажните работи и предава сградата на инвеститора именно с Акт 15 – той не е непременно страна по договора с купувача, но неговата компетентност определя качеството на самата постройка.

Проверка на имота при Продажба на жилище в строеж

Преди подписване на предварителния договор, при сделка с Продажба на жилище в строеж, следва да се направи щателна проверка на цялата документация, свързана с възникването на строителството:

• нотариалния акт за земята,
• проверка на апорта или учреденото право на строеж,
• проверка на регулационния статут, разрешителните и строителните книжа,
• проверка на протоколите и актовете за всеки завършен етап от строителството.

Особено важно е да се провери дали върху конкретния имот има вписани тежести – ипотеки, възбрани или образувани съдебни производства.

Важна актуализация за 2026 г.: от 15 януари 2026 г. влязоха в сила промени в Правилника за вписванията, които съществено ограничават издаването на незаверени преписи и извлечения от актове, вписани в Имотния регистър (включително нотариални актове).

Пълен достъп до документите вече се предоставя само на лица с доказан правен интерес – основно собственици, изрично упълномощени от тях лица, адвокати, нотариуси и разследващи органи.

Свободните справки по лице или по имот остават достъпни, но дават само обща информация, без пълните текстове на актовете.

Това на практика прави съдействието на адвокат почти задължително за пълноценна проверка на статута на имота преди сключване на сделка.

Промени в архитектурния проект по време на строителството

Не е рядкост в хода на строителството – обикновено по искане на друг купувач – строителят да предприеме промяна на архитектурния проект.

Значението на тази промяна зависи от това дали цената на закупувания имот е уговорена като обща сума, или на квадратен метър:

при цена на квадратен метър промяна в площта директно променя дължимата сума, докато при обща цена рискът от несъответствие остава изцяло за купувача, ако договорът не предвижда изрична клауза за преизчисляване.

Особено неприятни могат да бъдат последиците при промяна на номерацията на обектите в резултат на изменения в проекта – това може да затрудни индивидуализирането на точно вашия имот в нотариалния акт и в кадастъра.

Затова предварителният договор трябва да съдържа клауза, задължаваща строителя да уведоми писмено купувача преди всяка съществена промяна в одобрения проект, засягаща конкретния обект, с право на купувача да се откаже от договора без неустойка, ако промяната съществено засяга площта, разположението или предназначението на имота.

Гаранционна отговорност на строителя за строителни дефекти

Гаранционните срокове за изпълнени строителни и монтажни работи се определят в договора за строителство между възложителя (инвеститора) и изпълнителя (строителя), но по силата на чл. 160, ал. 4 ЗУТ те не могат да бъдат по-кратки от минималните срокове, установени с Наредба № 2 от 2003 г. (чл. 20–21).

Минималният гаранционен срок за всички видове новоизпълнени строителни конструкции на сгради и съоръжения, включително за земната основа под тях, е 10 години; за отделните видове довършителни, монтажни и инсталационни работи законът предвижда по-кратки минимални срокове.

Важен практически детайл:

гаранционните права на инвеститора спрямо строителя не преминават автоматично към купувача на отделен обект.

Препоръчително е предварителният договор изрично да предвижда прехвърляне на съответните гаранционни права към купувача при прехвърляне на собствеността, а строителят да даде предварителното си съгласие за това прехвърляне.

Как да защитите авансовите плащания си при Продажба на жилище в строеж

Тъй като плащанията по предварителния договор обичайно предхождат прехвърлянето на собствеността с месеци или години, е препоръчително купувачът да потърси допълнително обезпечение на вече внесените суми.

Възможни варианти включват:

• учредяване на договорна ипотека върху имота в полза на купувача до размера на направените плащания;
• банкова гаранция от страна на строителя/инвеститора;
• разсрочено плащане, обвързано изрично с обективните етапи на строителството (Акт 14, Акт 15, Акт 16), вместо голяма част от цената да се плаща предварително;
• в отделни случаи – доверителна (ескроу) сметка, по която средствата се освобождават поетапно.

Данъци и такси при сделката

При прехвърляне на недвижим имот в България се дължат три основни вида държавни и общински такси, изчислявани върху по-високата стойност между договорената цена и данъчната оценка на имота:

Общите разходи по сделката, без цената на самия имот, обичайно възлизат между 3,5% и 6% от стойността на имота, в зависимост от общината и конкретния нотариус.

Няколко допълнителни бележки проверка на имота.:

• Ставката на данъка при придобиване се определя от всяка община поотделно в рамките на законовия диапазон 0,1–3%..
• Ако продавачът е регистрирано по ЗДДС търговско дружество (какъвто е обичайно случаят при нови сгради), в цената на имота може да е включен и 20% ДДС – важно е предварителният договор да уточнява изрично дали посочената цена е с или без ДДС.

Предимства и рискове при покупка на зелено

Предимства

Покупката на зелено обичайно предлага по-ниска цена в сравнение със завършен имот, възможност за разсрочено плащане, съобразено с бюджета на купувача, както и възможност купувачът лично да следи и в определена степен да влияе върху избора на довършителни материали и разпределение.

При покупка на по-ранен етап от строителството изборът на апартамент, етаж и изложение обичайно е по-широк, а цената – по-изгодна, отколкото при покупка непосредствено преди завършване.

Рискове

Насрещно на предимствата стоят реални рискове:

• забавяне на строителството отвъд договорените срокове,
• промяна на архитектурния проект,
• затруднен достъп до банково финансиране преди определен етап (повечето банки кредитират едва след Акт 14)
• спиране на строителството поради неплатежоспособност на строителя.

Тъй като обектът не съществува физически в завършен вид, качеството на строителството не може да бъде напълно проверено предварително – за разлика от сделка със завършен имот.

Правни съвети към продавач/инвеститор

Важна особеност при подготовката на документите е точната индивидуализация на всеки отделен обект – не само на кой етаж се намира имотът, но и по какъв начин са преброени етажите на сградата.

Всеки самостоятелен обект трябва да бъде описан по начин, който съответства напълно на одобрения архитектурен проект, тъй като именно това позоваване създава действителна сигурност за купувача.

Строителите и инвеститорите следва да имат предвид, че всяка промяна в номерацията на обектите вследствие на изменение в архитектурния проект може да затрудни индивидуализирането на вече продадени имоти и да породи спорове с купувачи, чиито предварителни договори препращат към старата номерация.

Протоколът от общото събрание на съдружниците, с който се взема решение за продажба на трябва да бъде подписан от всички съдружници и да описва обекта с неговите точни площи – непълнотата на този протокол е честа причина за отказ от вписване или последващо оспорване на сделката.

Практическа контролна листа преди подписване

• Проверени документи за собственост на терена/учреденото право на строеж
• Налично валидно разрешение за строеж и одобрен архитектурен проект
• Установен етап на строителство (Акт 14 / Акт 15 / Акт 16)
• Проверка за вписани тежести (ипотеки, възбрани) върху конкретния обект
• Проверка на актуалното състояние на строителя/инвеститора в Търговския регистър
• Предварителният договор съдържа пълно описание на имота съгласно одобрения проект
• Цената е ясно посочена в евро (и в лева при нужда) и е ясно дали включва ДДС
• Плащанията са обвързани с етапите на строителството, а не изцяло авансови
• Договорени са симетрични неустойки при забава от страна на строителя
• Уговорено е прехвърляне на гаранционните права към купувача
• Предвидено е обезпечение на направените плащания (ипотека, банкова гаранция)
• Договорът е прегледан от адвокат преди подписване и преди плащане на капаро

Нашият съвет

Сделките с имоти в строеж съчетават по-изгодна цена с реални правни и финансови рискове, които в голямата си част могат да бъдат овладени с добре съставен предварителен договор, задълбочена проверка на строителя и документацията, и обезпечаване на авансовите плащания.

Ако предстои да купувате или продавате имот в строеж, консултацията с адвокат преди подписване на какъвто и да е документ – включително капаро или резервационен депозит – може да ви спести години съдебни спорове и загубени средства.

Свържете се с нас за преглед на документацията и на предварителния договор, преди да поемете обвързващ ангажимент.

Може ли жилище да бъде продадено преди Акт 14?

Да. Преди достигане на груб строеж може да бъде прехвърлено право на строеж или да бъде подписан предварителен договор за бъдеща продажба.

Предварителният договор прави ли купувача собственик?

Не. Собствеността се придобива с нотариален акт или с влязло в сила съдебно решение, което замества окончателния договор.

Може ли инвеститорът да ипотекира имота?

Докато купувачът не е придобил собствеността, съществува риск имотът да бъде ипотекиран или възбранен. Затова са необходими постоянни проверки и договорен механизъм за освобождаване от тежести.

Какво се случва, ако площта е по-малка?

Последиците зависят от договора. Купувачът може да има право на намаляване на цената, връщане на част от платеното или прекратяване на договора.

Може ли строителят да промени проекта?

Не всяка промяна може да бъде извършена свободно. Съществените изменения трябва да бъдат извършени по законовия ред, а договорът трябва да изисква съгласие на купувача, когато промяната засяга неговия обект.

Може ли паркомястото да бъде отделен имот?

Обикновеното паркомясто невинаги е самостоятелен имот. Необходимо е да се провери дали се придобива гараж, идеална част или право на ползване.

Какво може да направи купувачът при забавяне?

Възможно е да се претендират неустойка, обезщетение, реално изпълнение, разваляне на договора или връщане на платените суми.

Необходим ли е адвокат?

Покупката на жилище в строеж изисква проверка на собствеността, строителните книжа, тежестите, инвеститора и съдържанието на договора. Предварителната правна проверка може да предотврати плащане за обект, който не може да бъде прехвърлен, е ипотекиран, не съответства на проекта или няма реална възможност да бъде завършен.