Публикации

ВПИСВАНИЕ НА ЗАВЕЩАНИЕ, ИЗГОТВЕНО И ОБЯВЕНО В ЧУЖБИНА

Вписването на завещателно разпореждане е сложна процедура. Но още по-сложно е да бъде открито завещателно разпореждане, направено преди 1998г. След като това се случи и бъдат съставени електронни регистри във всички служби по вписванията, ще последва свързването им в единен информационен масив. Това ще допринесе за своевременна справка относно наличието или отсъствието на завещание едновременно във всички служби. Масивът ще бъде свързан и с RERT – Европейската мрежа на регистрите на завещания.

Тези стъпки ще позволят извършването на справки относно всяко завещателно разпореждане не само до 1998г, но и преди това. На 12.01.2013г. е подписано двустранното споразумение между Нотариалната камара на Р. България и ARERT. С него се регламентира достъпът и финансовите условия, придружаващи използването на системата „PERT ligt”. Тя способства за търсенето и намирането на завещания в рамките на Европейската мрежа на регистрите на завещания. Системата позволява на нотариусите или на други правни специалисти, чиято компетентност го позволява/изисква, да извършват търсения.Завещателно разпореждане чужбина

Търсенето на завещателно разпореждане

от страна на гражданите, без значение от коя страна-членка на ЕС са, е възможно именно благодарение на ARERT. Това е абревиатурата за Асоциацията Европейска мрежа на регистрите на завещания. Организацията е с нестопанска цел, регистрирана по белгийския закон, със седалище в гр. Брюксел. Създадена е по инициатива на Съвета на нотариатите  от ЕС (CNUE) през 2005г. Организацията функционира въз основа на Базелската конвенция от 14.05.1972г. с цел създаване на система за регистрация на завещания. Тя очерта правната рамка, по която европейските страни, които имат  регистър на завещанията, да участват в единен международен информационен масив.

Страната ни е една от първите страни, влизаща в редиците на страните по ARERT. По този начин всяко завещателно разпореждане и промените по него – оттегляне, отмяна или друго – може да бъде проследено. Още повече, членството ни предвижда и свободното движение, установяване и както и придобиване на имущества на територията на ЕС.

Даването на възможност да се проследи едно завещание е с особена значимост за наследника. Всяко завещателно разпореждане е юридически документ, съдържащ последната воля на завещателя. В него още се концентрира информация относно имуществото, с което той приживе се е стопанисвал. Това е вероятно имуществото, с което ще се сдобие визираното като наследник лице. Но за да се изпълни последната воля на починалия, следва да се открие релевантният документ.

ПРАВНИ ДЕЙСТВИЯ ПРИ ОТКРИВАНЕ НА ЗАВЕЩАНИЕ В ЧУЖБИНА

Една от стъпките, предприета в това направлени,е е чл. 4 от Базелската конвенция. Той предвижда регистрацията на саморъчно или нотариално завещателно разпореждане при орган на публичната власт или друго овластено лице. След което се пристъпва към  депозиране на документа при нотариус от континентален тип.

В чл. 11 на същата Конвенция се предвижда регистрацията на завещания, различни от нотариалните или саморъчните такива. Последните отново трябва да са депозирани при орган на публичната власт. Към днешна дата практически много държави признават валидността на завещанията, без да е необходимо депозирането им. (било то при нотариус, или друг овластен орган на публичната власт.)

Продажба жилище строеж

При покупка на жилище в етап на строителство е необходимо купувачът предварително да проучи и анализира цялата документация и история на парцела и строящия се в него обект. Добре е да бъде направена и справка относно финасовото състояние на продавача и дали дружеството е в процедура по несъстоятелност. Съветваме ви при такъв вид сделка да се обърнете към добър и опитен адвокат.

При покупката на обект в процес на строителство не е рядкост купувачът да остане с впечатление, че сключваният предварителен договор не е нещо съществено и че допълнително при нотариалният акт ще се уточнят “подробностите”. Всъщност, съдържанието на този договор трябва да урежда по ясен и безспорен начин всички съществени и задължителни клаузи на сделката за покупко-продажба. Всички права, които купувачът има след подписването на предварителния договор (при което задължително плаща не малка сума), зависят от това доколко правилно и пълно е съставен той. Съществен елемент от тях е описанието на имота. Нормативно е определено, че трябва да са посочени най-малко три от границите на имота. Трябва да е недвусмислено изяснено дали квадратурата включва общите части или е чистата застроена площ (в нея влизат и терасите).

Най-често тези документи за прехвърлянето на собствеността са следните :

1.Нотариален акт за собственост

(може да бъде за суперфиция- учредяване право на строеж или за покупка на земята)

2.Актуална скица на мястото (Важи 6 месеца. Когато срокът изтече се прави заверка, че важи и днес, с подпис и печат, върху същата скица. Ако има разлика в описанието на имота по нотариалния акт за собственост и по скица, е необходимо на скицата да има и забележка за идентичност на имота)

3.Разрешение за строеж за сградата

4.Протокол за определяне на строителна линия и ниво на строежа (със заверени коти, от който е видно до какъв етап е достигнал строежа на сградата)

5. Констативен протокол по чл.181 ал.ІІ от ЗУТ , издаден от общината (ако имотът е готов на груб строеж)

6. Разрешение за ползване или Удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата, (Ако сградата е завършена. Това е документ, който се издава от съответния район на общината или от ДНСК след подписване на Акт 16)

7. Одобрени архитектурни проекти (и актуалните, и старите одобрени архитектурни проекти /описаните в суперфицията/ и последващи преработки, ако такива са одобрявани, включително и ситуацията и разреза на сградата)

8. Таблица за застроените площи и идеални части на обектите, (следва да е подписана и подпечатана от изготвилия я инженер) адвокат имотни дела, адвокат сделки недвижими имоти

9.Актуално удостоверение за данъчна оценка

(за грубия строеж, право на строеж или в завършен вид /апартамент, мазе, гараж, земя/. В повечето от случаите важат за полугодие. Трябва да има и изрично отбелязване, че собствениците нямат задължения)

10.Удостоверение за актуално състояние на дружеството – продавач/строител (важи 6 месеца)

11. Протокол на общото събрание на съдружниците, на съвета на директорите или решение на едноличния собственик на дружеството. Нужно е протоколът на общото събрание на съдружниците в дружеството да е подписан от всички съдружници, с взето решение за продажбата на конкретния обект описан с площи, цена и с отбелязване, дали цената ще се заплаща с кредит от банка.

Правни съвети към купувачите.  

Важна особеност на подготовката на документи е самата индивидуализация на отделният недвижим имот.Необходимо е да се уточни не само на кой етаж е имотът, но и как са броени етажите ­ например втори надпартерен, първи над магазини и др. Това става по най-категоричен начин, ако се посочи и височината (кота 10 метра, да речем).

Всичко това обаче, няма да създаде действителни гаранции за купувача, че ще получи желания обект, ако в предварителния договор не е ясно посочено, че описанието му е съгласно одобрения архитектурен проект от точно записана дата, като се изпише и разрешението за строеж на сградата.

Не е рядка практиката в процеса на строителството, обикновено по искане на някой от купувачите, строителят да предприеме промяна на архитектурния проект. Тя не винаги засяга пряко интересите на купувача и той съответно не би реагирал на това. Но какво би станало, ако с измененията се променя предназначението на ползване ­ нормативно е заложено, че процентът на общите части при офисите е по-висок от този при жилищните сгради и при появило се смесване във функционалността това увеличение ще се отрази на цената, която купувачът ще плати за реално получаваната от него чиста застроена площ (не случайно се препоръчва нежилищните обекти да се отделят в самостоятелно тяло). От друга страна, едва ли е все едно кой е етажът, дали не е станал последен или дали под жилището не се е появил друг обект, който може да създаде неприятна среда за обитаването му например ресторант.

Промените могат да засягат и други параметри ­ например квадратурата. Промяната є може да е от значение в зависимост от това дали цената на закупувания имот е уговорена като обща продажна цена или на квадратен метър. Засегнати могат да бъдат също разпределението и изложението, както и прозорците като размер. Не трябва да се забравя, че при одобрения проект всъщност се определят всички параметри и изисквания към строителството. Затова промяната може да засегне и други, много съществени условия по сделката, каквито са типа на строителство, конструкцията, материалите (тухла или газобетонни блокчета), изпълнението на общите части и довършителните работи.

Особено неприятни могат да бъдат последиците при промяна на номерацията на обектите в сградата в резултат на измененията в архитектурния проект ­ те могат да затруднят индивидуализирането на имота ­ предмет на покупко-продажба и да доведат до оспорване на действителността на предварителния договор.

За пълна и качествена проверка за имота, който купувате, е необходимо да се обърнете към специалист по сделки с недвижими имоти и правни услуги, като набавите следните документи:

1.Копия на всички предходни документи до първи собственик на земята /нот. актове, удостоверения за наследници, делби на земя и/или сгради, които освен като копия на нотариуса се подават и на съдията по вписвания за издаване на удостоверение за липса на тежести без срок

2.Ако имотът е възстановен с решение на ПК, трябва и Удостоверение от Поземлена комисия /ОСЗГ/, че последното решение за възстановяване на имота не е променяно и няма реституционни претенции от трети лица.

3.Удостоверение от отдел “Общински имоти” на съответната община, от което да е видно, че за имота няма Акт за държавна собственост от 01.06.1996., няма Акт за общинска собственост и няма реституционни претенции от трети лица

Изключване съдружник фирма

В процеса на съвместна работа в едно дружество, се стига до влошаване отношенията между отделните съдружници.

Често пъти тези нарушения са нарушаване на дружествен договор или др. вътрешни разпоредби.

Съгласно разпоредбата чл. 126 ТЗ  при нарушение на устава в дружеството, Общото събрание може да гласува за изключване съдружник фирма

За целта при Изключване съдружник фирма е нужно да се установят нарушение в устава на фирмата.

Съгласно закона съдружник да може да бъде изключен от ООД , след получаване на предупреждение и изтичане на срока за това.Изключване съдружник фирма

Процедурата по изключване съдружник фирма е детайлно посочена в Търговския закон поставя

Тази процедура започва с решението на Общото събрание и връчването на уведомление от представляващият дружеството.

Основанията за изключване съдружник фирма са следните:

1. Неизплащане или невнасяне на дяловата вноска.  В случай, че  съдружникът не разполага с парични средства, не се освобождава от отговорност.

2. Отказ от съдействие за дейността, както и действия против интересите на фирмата .

Редът за изключване съдружник фирма е изчерпателно уреден в Търговския закон.

Законът предвижда съдружника да бъде писмено предупреден преди вземане на решението за изключване.

Общото събрание е органът, който със своето решение може да изключи съдружник

Липсата на писмено предупреждение преди изключването е достатъчно основание за отмяна на изключването. Решението за изключване съдружник фирма се взема от общото събрание с мнозинство повече от 3/4 от капитала на дружеството.

Във връзка с изключването практиката поставя редица интересни въпроси, свързани с водени борби за надмощие в ООД и използване процедурата по изключване с цел отстраняване на неудобния съдружник. Процедурата по изключване на съдружник не е нито толкова елементарна, нито толкова лесна, както повечето от вас се заблуждават. Може би вече разбирате, че по – важния въпрос е не на колко възлизат таксите на Търговски регистър и цената на нашата услуга, а дали въобще е възможно да изключите съдружник във вашия конкретен случай.Изключване съдружник фирма

Уведомление и връчване на съобщението за изключване на съдружник.

Съществуват ситуации в които управителят на едно дружество същевременно е и съдружник в него, затова е нужно внимателно да се прецени дали няма да се стигне до ситуация в която се налага сам да изпрати уведомление до себе си. Този въпрос е решен с разпоредбата на чл. 126 ал.3 ТЗ , съгласно която всеки съдружник може да отправи уведомление до друг съдружник на дружеството за изключването му.

Важното в този случай е законосъобразността за провеждането на процедурата по изключване на съдружник, както и правилното изпращане и връчване на уведомление за изключването на този съдружник , при което да е доказано и установено по несъмнен начин, че същият не изпълнява задължения си които са записани в дружествения  договор, без значение дали тези задължения имат имуществен или неимуществен характер.

Ако неизпълнение не е доказано, нарушенията не са съществени, то изключването на съдружник от дружество с ограничена отговорност би било затруднено.

В конкретният случай  адвокат по фирмени дела, би могъл да Ви информира за всички необходими действия и мерки относно тази мярка във Вашето дружество на телефон 0897 90 43 91  и mail office@lawyer-bulgaria.bg

Правна отговорност на управителя в търговско дружество

Често преди да регистрират търговско дружество наши клиенти ни питат, каква е отговорността на управителя ?

Преди да сключите договор за управление и контрол на търговско дружество и да заемете длъжност „управител”, трябва да сте добре запознати с отговорността, която ще поемете.

Ако имате конкретни въпроси и се нуждаете от допълнително тълкуване на Търговския закон, с цел да вникнете в същността на отговорност на управителя в едно търговско дружество – било ЕООД, ООД, или друго, но Ви съветваме да се консултирате се адвокат търговки дела.адвокат фирмени дела

пример : Отговорността на управителите на търговско дружество, изпаднало в неплатежоспособност, които не са подали молба по чл. 626, ал. 1 от ТЗ в 30-дневен срок за откриване на производство по несъстоятелност е:

  • имуществена и
  • наказателна
Имуществената отговорност на управителите е предвидена по чл. 627 от ТЗ. При неизпълнение на задължението за заявяване лицата по чл. 626, ал. 2 от ТЗ отговарят солидарно пред кредиторите за вредите, причинени от забавата.

Наказателна отговорност за управител на търговско дружество

Наказателната отговорност на управителите е предвидена по чл. 227б от Наказателния кодекс (НК). Съгласно чл. 227б, ал. 2 от НК лицата, които управляват и представляват търговското дружество или кооперация се наказват с лишаване от свобода до три години или с глоба до пет хиляди лева, ако в 30-дневен срок от спиране на плащанията не са поискали от съда да открие производство по несъстоятелност.

Както вече споменахме управителят на търговско дружество носи и наказателна отговорност. Той подлежи на наказание лишаване от свобода до три години или глоба до пет хиляди лева, ако в 30-дневен срок от спиране на плащанията не е поискал от съда да открие производство по несъстоятелност (арг. чл. 227б от НК).

Управителят на търговско дружество може да бъде наказан с лишаване от свобода до три години или с глоба от сто до триста лева, ако потвърди неистина или затаи истина в писмена декларация или съобщение, изпратено по електронен път, които по силата на закон, указ или постановление на Министерския съвет се дават пред орган на властта за удостоверяване истинността на някои обстоятелства (арг. чл. 313 от НК).

В настоящата статия, Вие може да откриете правни специалисти, изключително квалифицирани в сферата на търговското право и правна регистрация на търговски дружества.
Всеки добър адвокат по фирменото и договорното право, ще Ви насочи и упъти към настоящата материя. Като една от най-утвърдените правни кантори в столицата, разполагаща с компетентни адвокати по фирмен и дела и дружествено право, нашите клиенти често се обръщат към нас с молба да обясним на разбираем език каква е отговорността на управителя в търговско дружество.
Целта на настоящата статия е да предложи за широко разглеждане набор от въпроси, касаещи най-вече юридическата отговорност на управителите на търговски дружества. Поради тази причина изготвихме тази статия, за да помогнем на всички граждани, които се нуждаят от правно тълкувание на разпоредите на Търговския закон.
Наказателна отговорност за управител на търговско дружество по ДОПК и ЗЗД

Отговорност на управителя в търговско дружество – ООД или ЕООД е много дискутирана тема, широко разгърната в Търговския закон. Там са описани всички отговорности, които поема управителя в това си качество. Съгласно  разпоредбите на чл.145 от Търговският Закон – Управителят и контрольорът отговарят имуществено за причинени на дружеството вреди. Това означава, че ако заемате длъжност „управител” в търговско дружество, Вие отговаряте с цялото си имущество. Вредите трябва да са причинени виновно.(умишлено или непредпазливо).

Нещо повече – ако без съгласие на търговското дружество, управителят извършва търговска или др. дейност, било :

адвокати регистрация на дружество

  1. от свое или от чуждо име извършвате търговски сделки;
  2. участвате в събирателни и командитни дружества и в дружества с ограничена отговорност;
  3. заемате длъжност в ръководни органи на други дружества

То същият този управител дължи на дружеството обезщетение за причинените вреди.  Освен тези отговорности, може управителят да поеме и други, които да бъдат подробно описани в договора за управление и контрол. Ако не изпълните някоя от поетите отговорности, то тогава дължите обезщетение, поради неизпълнение на договора.

Темата за отговорност на управителя в търговските дружества е заложена и в разпоредбите на ДОПК. Управителят носи отговорност за:

  • Несъбраните от дружеството задължения за данъци
  • Несъбраните от дружеството задължителни осигурителни вноски
  • Укриване на факти и обстоятелства, които е бил длъжен да обяви пред НАП или публичен изпълнител

Отговорността е равносилна на размера на несъбраните задължения. За нея управителя на дружеството отговаря с цялото си имущество.

Управителят носи отговорност за следното :

  • Недобросъвестни извършени плащания в натура
  • Отчужди имущество от задължено лице безвъзмездно или по цени, значително по-ниски от пазарните, вследствие на което имуществото на задълженото лице е намаляло и по тази причина не са изплатени данъци или задължителни осигурителни вноски

В този случай управителят отговаря за задължението до размера на извършените плащания (арг. чл. 19, ал. 2 ДОПК). Управителят отговаря с цялото си имущество.

За повече информация и уточнения, моля обърнете се към нас на тел. 02/ 858-10-25 или на мейл: info@lawyer-bulgaria.bg за да изясним основни моменти в отговорността на управителя в търговското дружество. 

 

Какво представлява брачният договор ?

Семейното законодателството въведе варианти за уреждане отношенията между съпрузите.Клиенти ни питат : Какво представлява брачният договор ?

Повечето бракоразводни адвокати отчитат настъпилите промени и различия между съпрузите.

Това наложи необходимостта от регулиране на отношения, възникващи вследствие на брак и съпружеско съжителство.

Съгласно българският закон, оправомощен да завери подписите и съдържанието на брачен договор е всеки нотариус.

Той притежава пълна материална компетентност да извършва всички  нотариални действия.

Удостоверявания – на подписите и на съдържанието, могат да бъдат извършени и от помощник-нотариус.

Изключение, в които с брачния договор се учредяват, прехвърлят, изменят или прекратяват вещни права.

Специалните условия за действителност на брачния договор по Кодекса са следните :

• Пълнолетни страни, непоставени под запрещение;

• договорът да е сключен писмено с нотариална заверка на съдържанието и подписите на лично явилите се пред нотариуса страни, като пълномощници не се допускат;

• предмет на брачен Договор могат да бъдат само имуществени отношения между съпрузите;

Условията за изготвяне на брачни договори който следва да отговорят тези брачните договори са :

1. Правата на страните в имуществото, което се придобива по време на брака. Какво представлява брачният договор ?

Страните по договора могат да изберат из между три отделни режима – общност, разделност или обикновена съсобственост.

СК не допуска с договора имущество, лична собственост на съпрузите отпреди брака, да се постави в семейна имуществена общност. Какво представлява брачният договор ?

Забраната не прегражда възможността съпруг да се разпореди с лично имущество изцяло или с част от него в полза на другия съпруг.

Това са сделки на дарение, продажба, замяна, договор за издръжка и гледане и др.

2. Начините за управление и разпореждане с имуществото, включително семейното жилище.

Законът поставя акцент върху правните действия по време на брака.

Правен режим от съпрузите договореното разпореждане със семейно жилище не може да нарушава общата забрана в закона.

В противен случай е налице нищожност на договора в тази част.

3. Участието на страните в семейните разходи и задълженията.

При режимите на общност и разделност съпрузите участват в семейните разходи, а за поетите задължения за семейни нужди отговарят солидарно.

Съпругът, на когото е възложено отглеждането и възпитанието им, може временно да бъде изключен от участие в семейните разходи.

Съпрузите обаче не могат да бъдат освободени от солидарната отговорност за семейни задължения към трети лица

Тази отговорност е обезпечителна за вземанията на кредиторите на семейството.

Такава клауза в брачен договор е нищожна, без да води до нищожност на целия договор.Какво представлява брачният договор ?

4. Имуществените последици при развод.

Това е извънредно важна част на брачните договори, която следва да се опише изрично и детайлно при изготвянето им.

Разводът прекратява договора.

Имуществените последици обхващат не само извънсъдебното разпределение на имущество, пари, ценности и участие в търговски предприятия

Тези уговорки обхващат и ползването на семейното жилище и възникващите наемни отношения и издръжката на съпруга и децата.

Ако се установи, че има пропуски и/или непълноти в тази част на брачните договори, ще се приложат имуществените последици от режима на семейна общност.

5. Издръжка на съпрузите по време на брака и при развод.

Всички уговорките за издръжката на съпруга, в чиято полза е уговорена издръжката могат да бъдат по-благоприятни от законово предвидените.

Няма пречки да се уговаря издръжка и в полза на съпруг, който може да се издържа сам.

Не може да се уговаря издръжка за съпруг с условието, че задълженият се освобождава от издръжка за децата.

6. Издръжка на децата от брака. Принципите на договаряне на издръжката за съпруга са валидни и за издръжката на децата.

Ако в договора е предвидена издръжка за децата, по-голяма от минимално предвидената в чл.142, ал.2 от СК (1/4 от минималната работна заплата).

С течение на времето законовият размер се промени или нараснат нуждите на правоимащите, размерът на уговорената издръжка може да бъде променен по исков ред.

Брачният договор не може да бъде в ущърб на интересите на децата.

7. Други имуществени отношения, доколкото това не противоречи на СК.

Поради специфичния си предмет, брачният договор е базата, върху която се развиват имуществените отношения между съпрузите.

Ако с Договора не се правят разпореждания с вещни права, значението за страните е  удостоверяването на подпис и съдържание.

Това е правомощие делегирано изключено от компетентността на помощник-нотариуса.адвокат бракоразводни дела

 

Тези правила цеялт да дадат на встъпващите в брак прецизна яснота за техните настоящи и бъдещи отношения.

Ако в  района където живеят бъдещите съпрузи има съдия по вписванията при районния съд, то той е компетентен да извърши двете заверки.

Всички дипломатически и консулски представители, могат да удостоверят подписите и съдържанието на брачен договор.

Брачният договор, с който се правят разпореждания, се вписва в Имотен регистър.

За повече информация се обърнетена телефон 0897 90 43 91 или на мейл : office@lawyer-bulgaria.bg 

Сделка на данъчна оценка ?

Голяма част от сделките с недвижими имоти минават на данъчна оценка.  Затова хората питат правилно ли е Сделка на данъчна оценка ?

Прехвърлянето на имоти на данъчна оценка е често срещана практика при сделки и заплащането на продажната цена.

Тази практика се случва непосредствено преди самото изповядването на сделката пред Нотариуса по данъчна оценка.

Когато се купува недвижим имот, никой не обяснява на защо всъщност плащат т.нар. „пари за такси“.

Хората не са наясно, че тези такси са тяхната гаранция при евентуален проблем.Сделка на данъчна оценка ?

Проблеми при сделка на данъчна оценка ?…

След като сте станали собственик съществува вероятност, ако имотът не е бил надлежно проверен или вседствие на невнимателни действия при покупката да Ви потърси непознат, твърдейки че имотът е негов.

Причините защо не препоръчваме Сделка на данъчна оценка са :

  • неудовлетворен кредитор на Вашият продавач по сделката, спокойно може да поиска разваляне на вашата сделка.
  • Държавни органи също могат да поискат разваляне на вашата сделка, ако продавачът дължи данъци.

В случай, че сделката ви бъде развалена, по съдебен ред ще можете да си възстановите единствено сумата, която сте записали в нотариалния акт и нищо повече.

Целта на това е „спестяване на средства“ и избягване плащането на данъчни задължения при прехвърлянето.

При подготовката и подписването на Предварителният договор – страните НЕ уговорят реалната цена за която са се разбрали, а прехвърлят имота на данъчна оценка, като с това целят да спестят разноските по прехвърлянето на имота.

Тази ситуацията крие сериозни рискове, ако не бъде контролирана от опитен адвокат по сделки с недвижими имоти, като за целта е нужно  да  се  подходи внимателно.Покупка имот на данъчна оценка

Винаги съветваме клиентите, ако имат възможност да прехвърлят своите имоти респ. закупуват такива на реална цена.

В противен случай за тях съществува риск, ако  купувачът по сделката откаже да плати цената.

Какъв е РИСКА ЗА ПРОДАВАЧА ?

В този момент, той би заплатил само тази цена която е посочена в проекта за нотариалния акт.

Съветваме клиентите, ако имат валидно сключен Предварителен договор, да заведат гражданско дело.

С това дело пред Районен съд ще осъдят техният купувач да плати реалната цената по сделката.

Често пъти е доста трудно или невъзможно да се докаже реалната уговорка за крайната цената.

Това е въпрос на доказване в един евентуален исков процес.   В него ще се оспорят условията по придобиване в предварителен договор.

Риск при сделки на данъчна оценка има и за двете страни.

Тези рискове са при получените суми след продажбата на имота са реализиран доход по чл. 13 ЗДДФЛ

Върху този доход се дължат съответни данъци. Укриването на продажната е  основание за налагане на глоби в НАП.

Покупка имот на данъчна оценка

Затова винаги изискваме за по-голяма сигурност, предварителните договори да бъдат сключвани пред Нотариус.

За съжаление липсата на единен регистър за Предварителните договори.

Това  създава реалната възможност за всеки продавач да сключи допълните договори

С тях може да да „обещае“ имота на други лица

Това той може да направи в периода между сключеният предварителен договор и Нотариалния акт.

Това би нарушило първият предварителен договор.

След като е заплатил действително уговорената цена, купувачът може да поиска пред съда връщането на сумата, описана в нотариалния акт.

В този случай липсва основание за плащане на по-високата цена и е възможно да бъдете осъден да възстановите получената сума.

Какъв е РИСКА ЗА КУПУВАЧА при изповядване на данъчна оценка ?

Съществува и съществен риск за Купувача по една сделка. Ако тази сделка бъде атакувана и съответно успешно развалена по надлежният и предвиден в закона ред, загубите ще са значително.

Тогава Продавачът по сделката ще може да върне на Купувача само това, което е записано в Нотариалният акт, тъй като за разликата реално не съществува изрична писмена или официална договорка между страните.Имот данъчна оценка

Понякога разликите при прехвърляне на имот на данъчна оценка са доста сериозни , особено на местата, където данъчните оценки са много по-ниски от пазарните.

Изкушението е да се спестят такси по прехвърляне – местен данък, нотариална такса и такса за вписване.

При най-масово продаваните и купувани имоти – жилищата, в джоба на купувача остават около 2-3 хил. лв., понякога и по-малко.

За купувача обаче такова спестяване може да излезе много скъпо – при проблем със сделката той може да си върне вписаното по договора, но не и пари, дадени извън него.

Не препоръчваме, често използваното частично решение в Нотариалният акт да се пише много голяма сума за неустойка при неизпълнение, която да допълва разликата до реалната цена.

Това не е   работещо решение и опитен юрист, ще установи истинската реална цена на имота, затова не разчитайте на случайно прочетен съвет и собствени умения.

Важен момент е, че финансови трансакции над 10 000 лв. задължително се превеждат по банков път.

Законът изрично забранява да се плаща в брой. Затова плащането в брой на големи суми е незаконно и трудно доказуемо.

От друга страна, самите търговски банки лесно могат да проследят произхода на средствата, докато плащането в брой може да ви донесе глоба от 25% от сумата за физическо лице, и 50% за търговец.

При следващо нарушение ставките се покачват двойно.

За допълнителна информация, моля обърнете се към нас на тел. 0897 90 43 91 или оставете съобщение на мейл office@lawyer-bulgaria.bg

Всяко Ваше запитване ще бъде разгледано с оглед конкретиката на отделният случай !

*Моля да имате предвид, че настоящата статия не представлява правен съвет. Целта на същата е да даде предварителна информация за процедурата и изискванията. За повече информация, моля обърнете се към нас.

Може ли да се продава на цена, под данъчна оценка ?

Може да се продава и на цена, по-ниска от данъчната оценка, но в този случай данъчната основа е данъчната оценка, а не цената, записана в нот. акт (чл. 46, ал. 2, т. 1 ЗМДТ). Това важи и за случаите, когато при продажбата се начислява ДДС (чл. 27 ЗДДС).

Какво представлява данъчната оценка на имот ?

Това е оценката на имота, направена от данъчната администрация, съгласно „Закона за местни данъци и такси“, която оценка се използва за нуждите на държавната администрация. Върху нея се изчислява данък сгради и такса смет.

Къде се издава данъчната оценка ?

Самото удостоверение се издава от съответната данъчна служба към общината – по местонахождение на имота.

Следва ли да се издаде данъчна оценка без платен данък ?

Да, Възможно е да ви бъде издадено удостоверение за данъчна оценка и без да сте заплатили дължимите данъци и такси към държавата или общината. Това е става след като подпишете декларация по чл. 264, ал. 4 ДОПК, в която да декларирате наличието на тези задължения. Също така е необходимо и съгласието на купувача на недвижимия имот да прехвърли част от сумата по договора за продажба, съответстваща на публичните ви задължения до момента на сключване на сделката, по съответната сметка в държавния или общинския бюджет

Какви документи са необходими за сделка по данъчна оценка ?

Освен акта за собственик и скица, Ви е необходимо и Удостоверение за данъчна оценка на имот. На място се представя документ за собственост . Ако имотът е по наследство, се представя удостоверение за наследници.

Данъчни аспекти на преобразуване на търговски дружества

материята относно преобразуване на търговски дружества  е уредена в Търговския закон. Съветваме Ви, ако имате нужда от подобна промяна, тя да бъде направена изцяло с помощта на квалифициран специалист, тъй като всяко преобразуване на търговски дружества има множество последствия в няколко аспекта.

Основен момент в работата на кантора „Д. Владимиров и партньори” по отношение на преобразуване на търговски дружества се свежда до следното : подготовка на документи и изследва на процедури относно вливане, сливане, разделяне и отделяне на тези търговски дружества.Адвокат търговска несъстоятелност www.lawyer-bulgaria.bg

Съществуват няколко характеристики за преобразуване на търговски дружества, с които трябва да се запознаете преди да предприемете това правно действие.

Всички дружества, които участват в преобразуването, могат да са от различен вид. Разбира се, възможно е да има законово ограничение за някои видове търговски дружества.

Ако имате конкретни въпроси, може да ги зададете към Вашия адвокат търговски дела.

Участниците в капитала на преобразуващите се дружества продължават да участват в капитала на новоучредените или приемащите дружества.

Видове преобразуване на търговски дружества. 

  1. Преобразуване на търговски дружества чрез вливане – цялото имущество и капитал на едно или няколко дружества, се вливат в едно вече съществуващо търговско дружество. Дружествата, които се вливат с цялото си имущество и капитал, се прекратяват без ликвидация.
  2. Преобразуване на търговски дружества чрез сливане – сливането се извършва, като 2 или повече търговски дружества образуват едно ново търговско дружество, което не е съществувало до този момент. Всички дружества се прекратяват без ликвидация. На всички дружества, участващи в сливането, се издават акции от новосъздаденото дружество.
  3. Преобразуване на търговски дружества чрез разделяне – цялото имущество и капитал на едно съществуващо дружество се разделят между 2 или повече дружества. Те може да са съществуващи дружества или новообразувани.  След като търговското дружество се раздели, то престава да съществува.
  4. Преобразуване на търговски дружества чрез отделяне – едно търговско дружество отделя част от своето имущество в друго дружество, като то може да е новоучредено или да е вече съществуващо такова. Търговското дружество, което отделя част от своето имущество, продължава да съществува. В допълнение на това то получава акции от приемащото дружество.
  5. Преобразуване на търговски дружества чрез отделяне на еднолично търговско дружество – едно еднолично дружество отделя част от своя капитал в 1 или повече еднолични търговски дружества. Търговското дружество, отделящо от своя капитал, става едноличен собственик на новоучредените търговски дружества.

 При преобразуването разбира се, възникват множество въпроси, отностно данъчни задължения при тези търговски дружества. Най-общо проблемите обхващат 2 -та режима на облагане, които могат да се прилагат при преобразуване на търговски дружества – общ и специфичен режим.

  • Общият режим се прилага във всички гореспоменати случаи на преобразуване на търговски дружества.
  • Специфичният режим се прилага, когато преобразуването е между местни дружества и/или дружества от друга държава – членка на ЕС.

Пренасяне на данъчна загуба – законодателят не е предвидил да се пренасят натрупаните данъчни загуби от преобразуващите се търговски дружества в приемащите дружества.

Това правило е валидно и за двата режима на данъчно облагане. Пренасянето на данъчна загуба и ползването за данъчни цели на разходите за лихви в режим на слаба капитализация се допускат само при преобразуване на дружества чрез промяна на правната им форма.

Разлики между общ и специфичен режим на данъчно облагане:

  • Общ режим – всички активи и пасиви на преобразуващото се дружеството се считат за реализирани по пазарни цени към датата на преобразуването. Описват се в счетоводните книги на дружеството. Финансовият резултат следва да се преобразува за данъчни цели с разликата между пазарната цена на актива или пасива и счетоводната му стойност към датата на преобразуването. Всички данъчни временни разлики, трябва да се признаят през последния данъчен период, който е годината на преобразуването.
  • Специфичен режим – той е облекчен в сравнение с общия режим. Не възникват данъчни задължения към момента на преобразуването.

При отписването на всички активи и пасиви, които преди преобразуването са оказвали и ще продължат да оказват влияние върху данъчния финансов резултат, се пораждат печалби и загуби, които не се признават за данъчни цели. След това тези активи и пасиви се завеждат в приемащото дружество. Ако те са имали данъчни временни разлики, те се смятат за възникнали в получаващото дружество.Адвокат арбитражни дела, адвокати търговски арбитраж

Амортизируеми и не амортизируеми активи

  • Амортизируеми активи –  сгради, машини, съоръжения – те се пренесят в данъчно амортизационните планове в приемащото дружество. Това се прави с подаване на амортизационен план в НАП.
  • Неамортизируемите активи – земя – за тях се изготвя Справка към момента на преобразуването и се подава в НАП. Ако за тези активи има създаден преоценъчен резерв, той се счита за възникнал при приемащото дружество, аналогично на данъчните временни разлики. Тази информация се завежда в счетоводните книги.

Възможно е в приемащото дружество да се отчетат активи и пасиви, които ще участват във формирането на данъчния финансов резултат, които към преобразуването не са отчитани като такива (например дълготрайни нематериални активи).

В този случай те се завеждат в счетоводните книги на приемащото дружество съгласно действащото законодателство и се завеждат в ДАПл по общия ред.

При обратния случай, когато има активи и пасиви, които преди преобразуването са участвали в определянето на данъчния финансов резултат, но след това няма да оказват такова влияние, следва да се отпишат от счетоводните книги и възникналите приходи и разходи, както и данъчните временни разлики към тях не се признават за данъчни цели.

ДДС данъчни последствия при преобразуване на търговски дружества

* При преобразуване, прехвърляне на предприятие и апорт не е налице доставка на стоки и услуги – не се издава данъчен документ и не се начислява ДДС.

* Ако приемащото дружество приема стоки и/или услуги, издава се данъчен документ и се начислява ДДС. Ако приемащото дружество не е регистрирано по ЗДДС, то трябва да се регистрира в срок от 14 дни от преобразуването.

Придобиващото дружество придобива правото за приспадане на данъчен кредит за стоки и/или услуги, за които преобразуващите се дружества не са ползвали данъчен кредит. За да се възползвате от това право, трябва да не е изтекъл срокът за ползване на данъчен кредит. Доставчикът трябва да е регистрирано по ЗДДС лице, както и да разполага с данъчен документ за облагаема доставка. Необходимо условие е тези активи да не са придобити преди повече от 5 години – за стоки/услуги, и 20 години – за недвижими вещи.

Когато всичко условия са налице, придобиващото предприятие може да ползва данъчен кредит с подаване на Приложение 7 от ЗДДС. Приложение 7 трябва да се подаде в 45 дневен срок от преобразуването, в месеца на преобразуването или в някой от следващите 12 периода. Ако не спазите този срок загубвате правото си на данъчен кредит!

Както сами може да се убедите темата за преобразуване на търговски дружества изисква задълбочени познания и опит.

Поради тази причина е немислимо това преобразуване да се осъществи без помощта на адвокат търговски дела.

В международна правна кантора „Д. Владимиров и партньори” ще откриете редица специалисти с дългогодишен опит в тази сфера.

 

СЪДЕБНИ РАЗНОСКИ ПО ДЕЛОТО

Може би Ви изглежда твърде елементарен,  но въпросът за заплащане на Съдебни разноски по делото определено интересува значителна част от хората, тръгнали да търсят своите права. Поради тази причина решихме да дадем отговор на въпроса за съдебни разноски по делото.

Въпросът за заплащане на съдебните разноски по делото е конкретно и точно разяснено в закона, този, който загуби съдебния спор, той плаща разноските и то не само своите, но и тези на спечелилата спора страна.

Съдебни разноски по делотоВ съдебните разноски се включва както съдебните такси по делото, така и адвокатския хонорар. Но автоматично ли загубилия делото се задължава да заплати всички разноски, както своите, така и на насрещната страна?

Каква е процедурата, която страната по делото трябва да следва, за да бъде осъдена насрещната страна да заплати всички разноски по делото?

Както Вашия адвокат граждански дела ще Ви обясни, искането ответникът да бъде осъден да заплати всички разноски по делото, трябва да бъде включено в исковата молба.

Важно е, че направените съдебни разноски по делото трябва да се заявят и да се удостоверят с писмени доказателствени средства – разписки, платежни банкови документи. Заявяването на Съдебни разноски по делотостава с представяне на конкретен списък по чл. 80 ГПК в последно съдебно заседание.

След промените в съдебната практика, през 2013 г бе постановено решение на Върховният касационен съд, че на възстановяване подлежат само действително заплатените от страната съдебни разноски по делото.

Въпреки че това е разбираемо, ищецът, който води гражданско дело, е необходимо да бъде наясно, че следва да заплати съдебни разноски по делото.

Допълнително следва да предвиди и сума за такси и съдебни разноски по делото, както и разходи за извършване на експертизи, ако са необходими.

Основното правило на разпределението на разноските в съдебния и арбитражния процес е че страната, която е загубила делото, е длъжна да плати всичко – държавната такса, разноските по производството, възнаграждението за един адвокат, възнагражденията за вещи лица, както и разноските на противната страна, при условие че те са направени разумно, че са били необходими и адекватни на извършените процесуални действия.Съдебни разноски по делото

Съществуват няколко законови изключения от основното правило, че страната, която е отговорна за съответното действие на съда, трябва да понесе разноските.

Едната група изключения зависят изключително от изхода на делото. В този случай, ответникът срещу когото се води иска има право да иска направените от него разноски съобразно отхвърлената част от иска – чл. 78, ал. 3 ГПК.

Ищецът има право да иска ответникът да му възстанови направените от него разноски съобразно уважената част от иска. Очевидно е, че в този случай трябва да се направи компенсация до размера на по-малката от двете суми, като разликата между тях се дължи от страната с по-голямото по размер задължение.

Втората група изключения не зависят от изхода на процеса. Независимо от вината, съдебните разноски по защитата срещу иска или по обжалване на решението следва да се понесат от самата отговорна страна. Същевременно вината, която следва да се посочи, не обуславя размера и отговорността за съдебните разноски.

Държавната такса се определя от ГПК и от Тарифа, приета от Министерския съвет на основание чл. 73, ал. 3 ГПК. След като приключи гражданското дело, ответната страна ще бъде осъдена да възстанови тези суми.

За повече информация, моля обърнете се към нас за информация на тел. + 359 897 90 43 91 или на mail : office@lawyer-bulgaria.bg

Съществуват няколко хипотези за прекратяване на договор. Тук ще Ви запознаем накратко с тях.

  • Първата хипотеза е изпълнение на договора. След като е изпълнил функцията, за която е бил сключен, и са постигнати целите на договора, той престава да действа. Прекратяване на договор има действие за напред.
  • Втората хипотеза е постигане на взаимно съгласие между страните сключеният договор да бъде прекратен.
  • Третата хипотеза е включване на клауза в самият договор, че той може да бъде прекратен едностранно с или без предизвестие. В този случай, следва прекратяване на договор по инициатива на една от страните, което прекратяване не е свързано с неизпълнение на сключения договор.

До т.нар. „разваляне на договор“ се стига само при неизпълнение на същият този договор. Последиците от разтрогване на тази правна връзка са няколко. На първо място се преустановява тази облигационна връзка между страните. На второ място, изправната страна по договора, която изпълнява своите задължения, може да потърси обезщетение за вреди от насрещната страна. Предпоставките и редът за разваляне на договори са уредени в Закона за задълженията и договорите  чл. 87 сл.ЗЗД.

Тук ще обърнем внимание на конкретните предпоставки за разваляне на договор:

  • Неизпълнение на задължение по договора – тук говорим както за пълно, така и за неточно неизпълнение. Задължението може да бъде изпълнено, но неточно. Пример за неточно изпълнение е лошо, забавено или частично. Трябва да наблегнем на факта, че за да стигнем до разваляне на договор, неизпълението трябва да е от съществена значимост. Критерия колко значимо е конкретно неизпълнение на договора се преценява от съда за всеки индивидуален случай. Чл. 87, ал.4 от ЗЗД гласи, че разваляне на договор не се допускаа, когато неизпълнената част от задължението е незначителна с оглед интереса на кредитора
  • Касае се за неизпълнение на задълженията по договора, когато страната виновно не изпълнява своите задължения.
  • Третата предпоставка за разваляне на договор, е страната, която иска развалянето, да е изправна. Много често срещана грешка, наблюдавана в практиката ми на адвокат гражданско право, е изправната страна също да престане да изпълнява своите задължения по договора. Поради причината, че насрещната страна не изпълнява своите задължения, и изправната страна спира да изпълнява задълженията си. Едва тогава клиентите ми се обръщат към мен за помощ, в ролята ми на адвокат гражданско право. Това не бива да се допуска, защото изправната страна вече е загубила качеството си на „изправна” страна. В един последващ съдебен спор ще бъде поставена под съмнение правната възможност тя да развали сключения договор.

За да бъде развален сключения договор, и трите предпоставки трябва да са налице. По принцип разваляне на договор се извършва извънсъдебно, като е достатъчно едностранно изявление на изправната страна до неизправната. Както всяко правило и това си има изключение. То е уредено в чл. 87, ал. 3 от ЗЗД. По съдебен ред се развалят два вида договори, а именно:

1/ договорите, с които се прехвърлят, учредяват, признават или прекратяват вещни права върху недвижими имоти;

2/ договорите за аренда за повече от 10 стопански години.

Разваляне на договор по съдебен ред става с конститутивен иск, предявяването на който се погасява с изтичане на 5-годишен давностен срок.

Винаги, когато искате да развалите сключен договор, се консултирайте с адвокат гражданско право. Понякога изправната страна вярва, че е развалила договора, но в действителност не е така. Поради тази грешка тя не може и бъде присъдено претендираното обезщетение.

Ето основни правила за разваляне на договор, които трябва да следвате:

  • Писмена форма – ако договорът е бил сключен в писмена форма, и развалянето трябва да бъде извършено в такава.адвокат Европейски регламенти и имотни дела
  • Последен срок за изпъление на договора – изправната страна по договора трябва да предостави на неизправната последна възможност да изпълни задължението си. Ако в сключения договор се съдържа уговорка за точно определен момент на изпълнението, тогава не е необходимо предоставянето на допълнителен срок. Също така ако изпълнието на задължението е станало невъзможно или ненужно с оглед интереса на изправната страна, тогава няма смисъл от предоставянето на допълнителен срок за изпълнение;
  • Предупреждение за разваляне на договор – изрично предупреждение, че ако в предоставения срок неизправната страна не изпълни задължението си, договорът ще се счита за развален;
  • Сигурни данни, че неизправната страна е получила изявлението и то в точно определен момент (дата). Съществуват различни начини за доказване – нотариална покана, входиране на писмото в деловодството на длъжника, изпращане по куриер или с препоръчано писмо с обратна разписка. Най-често използваната форма за доказване е нотариалната покана;
  • Изправност на страната – страната, която инициира процедурата по разваляне на договор, трябва да е изпълнила своите задължения.

Както Вашият адвокат граждански дела ще Ви обясни, разваляне на договор има обратно действие. Ако страните са дали нещо една на друга във връзка със сключения договор, те следва да го върнат. Причината е, че основанието, на което са го получили, е вече отпаднало.

Изключения от общото правило:

  • не се дължи връщане на полученото по договорите с периодично или продължително изпълнение (договор за наем);
  • не се дължи връщане на полученото при договорите, които подлежат на вписване (например нотариалните актове за сделки с недвижими имоти, договорите за доброволна делба на недвижими имоти и др.).

Обратното действие няма да засегне правата на трети лица, които са придобили преди вписването на исковата молба за разваляне на договор по съдебен ред.

След развалянето на сключения договор, следва да уредите последиците от неизпълнение на задълженията. Това може да стане чрез взаимно споразумение между страните или по съдебен ред. По съдебен ред се уреждат и споровете относно това, дали развалянето на договора е настъпило, дали договорът е развален или прекратен, дали се дължи връщане на даденото или обезщетение за вредите от неизпълнението и т.н.