fbpx

Публикации

ВПИСВАНИЕ НА ЗАВЕЩАНИЕ, ИЗГОТВЕНО И ОБЯВЕНО В ЧУЖБИНА

Вписването на завещателно разпореждане е сложна процедура. Но още по-сложно е да бъде открито завещателно разпореждане, направено преди 1998г. След като това се случи и бъдат съставени електронни регистри във всички служби по вписванията, ще последва свързването им в единен информационен масив. Това ще допринесе за своевременна справка относно наличието или отсъствието на завещание едновременно във всички служби. Масивът ще бъде свързан и с RERT – Европейската мрежа на регистрите на завещания.

Тези стъпки ще позволят извършването на справки относно всяко завещателно разпореждане не само до 1998г, но и преди това. На 12.01.2013г. е подписано двустранното споразумение между Нотариалната камара на Р. България и ARERT. С него се регламентира достъпът и финансовите условия, придружаващи използването на системата „PERT ligt”. Тя способства за търсенето и намирането на завещания в рамките на Европейската мрежа на регистрите на завещания. Системата позволява на нотариусите или на други правни специалисти, чиято компетентност го позволява/изисква, да извършват търсения.Завещателно разпореждане чужбина

Търсенето на завещателно разпореждане

от страна на гражданите, без значение от коя страна-членка на ЕС са, е възможно именно благодарение на ARERT. Това е абревиатурата за Асоциацията Европейска мрежа на регистрите на завещания. Организацията е с нестопанска цел, регистрирана по белгийския закон, със седалище в гр. Брюксел. Създадена е по инициатива на Съвета на нотариатите  от ЕС (CNUE) през 2005г. Организацията функционира въз основа на Базелската конвенция от 14.05.1972г. с цел създаване на система за регистрация на завещания. Тя очерта правната рамка, по която европейските страни, които имат  регистър на завещанията, да участват в единен международен информационен масив.

Страната ни е една от първите страни, влизаща в редиците на страните по ARERT. По този начин всяко завещателно разпореждане и промените по него – оттегляне, отмяна или друго – може да бъде проследено. Още повече, членството ни предвижда и свободното движение, установяване и както и придобиване на имущества на територията на ЕС.

Даването на възможност да се проследи едно завещание е с особена значимост за наследника. Всяко завещателно разпореждане е юридически документ, съдържащ последната воля на завещателя. В него още се концентрира информация относно имуществото, с което той приживе се е стопанисвал. Това е вероятно имуществото, с което ще се сдобие визираното като наследник лице. Но за да се изпълни последната воля на починалия, следва да се открие релевантният документ.

ПРАВНИ ДЕЙСТВИЯ ПРИ ОТКРИВАНЕ НА ЗАВЕЩАНИЕ В ЧУЖБИНА

Една от стъпките, предприета в това направлени,е е чл. 4 от Базелската конвенция. Той предвижда регистрацията на саморъчно или нотариално завещателно разпореждане при орган на публичната власт или друго овластено лице. След което се пристъпва към  депозиране на документа при нотариус от континентален тип.

В чл. 11 на същата Конвенция се предвижда регистрацията на завещания, различни от нотариалните или саморъчните такива. Последните отново трябва да са депозирани при орган на публичната власт. Към днешна дата практически много държави признават валидността на завещанията, без да е необходимо депозирането им. (било то при нотариус, или друг овластен орган на публичната власт.)

Продажба жилище строеж

При покупка на жилище в етап на строителство е необходимо купувачът предварително да проучи и анализира цялата документация за продажба на жилище строеж.

Съветваме ви при такъв вид сделка да се обърнете към добър и опитен адвокат.

При покупката на обект в процес на строителство не е рядкост купувачът да остане с впечатление, че сключваният предварителен договор не е нещо съществено

Съдържание на договора жилище строежПродажба жилище строеж

Всъщност, съдържанието на този договор трябва да урежда по ясен и безспорен начин всички съществени и задължителни клаузи на сделката за покупко-продажба.

Съществен елемент от договора  е описание на имота.

Нормативно е определено, че трябва да са посочени най-малко три граници на имота.

Трябва да е недвусмислено изяснено дали квадратурата включва общите части или е чистата застроена площ (в нея влизат и терасите).

Най-често тези документи за прехвърлянето на собствеността са следните :

  1. Нотариален акт за собственост
  2. Актуална скица на мястото (Важи 6 месеца. Когато срокът изтече се прави заверка, че важи и днес, с подпис и печат, върху същата скица.
  3. Разрешение за строеж за сградата
  4. Протокол за определяне на строителна линия и ниво на строежа.
  5.  Констативен протокол,  издаден от общината.
  6. Разрешение за ползване или Удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата;
  7. Одобрен архитектурен проекти;
  8. Таблица за застроените площи и идеални части на обектите-площообразуванеадвокат имотни дела, адвокат сделки недвижими имоти
  9. 9.Актуално удостоверение за данъчна оценка;
  10. 10.Удостоверение за актуално състояние на продавач/строител;
  11. 11. Протокол на общото събрание на съдружниците, на съвета на директорите;

Нужно е протоколът на общото събрание на съдружниците в дружеството да е подписан от всички съдружници, с взето решение за продажбата на конкретния обект описан с площи.

Правен съвети към продавача

Важна особеност на подготовката на документи е самата индивидуализация на отделният недвижим имот.

Необходимо е да се уточни не само на кой етаж е имотът, но и как са броени етажите ­

Всичко това обаче, няма да създаде действителни гаранции за купувача, че ще получи желания обект, ако в предварителния договор не е ясно посочено, че описанието му е съгласно одобрения архитектурен проект.

Не е рядка практиката в процеса на строителството, обикновено по искане на някой от купувачите, строителят да предприеме промяна на архитектурния проект.

Промяната є може да е от значение в зависимост от това дали цената на закупувания имот е уговорена като обща цена или на квадратен метър.

При одобрения проект всъщност се определят всички параметри и изисквания към строителството.

Особено неприятни могат да бъдат последиците при промяна на номерацията на обектите в сградата в резултат на измененията в архитектурния проект ­ те могат да затруднят индивидуализирането на имота.

Какви документи са нужни за продажба на имот в строеж ?

Дори да имате опит в покупката и продажбата на имоти, ако не сте минали лично през покупката на апартамент в строеж, вероятно и представа нямате, колко много са подводните камъни в този случай. За да избегнете главоболни проблеми след покупката, добре е преди това да си отваряте очите широко и да ангажирате адвокат за проверките.

Проверете кой е строителя и инвеститора ?

Важно е да уточните какъв опит има, какво е качеството на работата му. Потърсете и вижте други сгради, издигнати от него, говорете с клиентите му, които вече живеят в неговите апартаменти. Попитайте коректен ли е в отношенията си и откъде можете да очаквате неприятни изненади. Проучете как финансира строежите си. Бъдете особено внимателни, ако стане ясно, че работи с кредити срещу ипотека на апартаментите, за един от които вие вече правите вноски.

Каква е ролята на инвеститора ?

Най-често инвеститора няма никакъв опит в самото строителство на жилищни сгради. Това на първо четене не е притеснително. Важното е какъв е основният му бизнес и как е позициониран той. Дали влага свои или кредитни средства, дали е известен като грижлив стопанин. Накратко – контролира ли строго за какво се харчат парите му, свикнал ли е да довежда всичко до успешен край.

Проверка за статута на постройката ?

Извършва се щателна проверка на документацията, свързана с възникване на строителството: нотариален акт за земята, апорт или учредяване право на строеж; регулация, удостоверения и разрешителни; строителни книжа, протоколи и актове за всеки завършен етап от строителството.

Може ли имотът да се продаде на зелено ?

Продажбата на зелено е с предимството на по-високата цена и разсрочено плащане на имота. продажба на зелено най-често се договаря в индивидуални преговори с всеки купувач. Твърде вероятно е схемата, която ви изглежда много изгодна, да доведе до нарастване на крайната сума за плащане, затова смятайте добре. Банките избягват да дават кредити, преди да напредне строежът. Затова за началния етап ще се наложи да се самофинансиране.

Предимства, при покупка на жилище в строеж ?

Сделка на данъчна оценка ?

Голяма част от сделките с недвижими имоти минават на данъчна оценка.  Затова хората питат правилно ли е Сделка на данъчна оценка ?

Прехвърлянето на имоти на данъчна оценка е често срещана практика при сделки и заплащането на продажната цена.

Тази практика се случва непосредствено преди самото изповядването на сделката пред Нотариуса по данъчна оценка.

Когато се купува недвижим имот, никой не обяснява на защо всъщност плащат т.нар. „пари за такси“.

Хората не са наясно, че тези такси са тяхната гаранция при евентуален проблем.Сделка на данъчна оценка ?

Проблеми при сделка на данъчна оценка ?…

След като сте станали собственик съществува вероятност, ако имотът не е бил надлежно проверен или вседствие на невнимателни действия при покупката да Ви потърси непознат, твърдейки че имотът е негов.

Причините защо не препоръчваме Сделка на данъчна оценка са :

  • неудовлетворен кредитор на Вашият продавач по сделката, спокойно може да поиска разваляне на вашата сделка.
  • Държавни органи също могат да поискат разваляне на вашата сделка, ако продавачът дължи данъци.

В случай, че сделката ви бъде развалена, по съдебен ред ще можете да си възстановите единствено сумата, която сте записали в нотариалния акт и нищо повече.

Целта на това е „спестяване на средства“ и избягване плащането на данъчни задължения при прехвърлянето.

При подготовката и подписването на Предварителният договор – страните НЕ уговорят реалната цена за която са се разбрали, а прехвърлят имота на данъчна оценка, като с това целят да спестят разноските по прехвърлянето на имота.

Тази ситуацията крие сериозни рискове, ако не бъде контролирана от опитен адвокат по сделки с недвижими имоти, като за целта е нужно  да  се  подходи внимателно.Покупка имот на данъчна оценка

Винаги съветваме клиентите, ако имат възможност да прехвърлят своите имоти респ. закупуват такива на реална цена.

В противен случай за тях съществува риск, ако  купувачът по сделката откаже да плати цената.

Какъв е РИСКА ЗА ПРОДАВАЧА ?

В този момент, той би заплатил само тази цена която е посочена в проекта за нотариалния акт.

Съветваме клиентите, ако имат валидно сключен Предварителен договор, да заведат гражданско дело.

С това дело пред Районен съд ще осъдят техният купувач да плати реалната цената по сделката.

Често пъти е доста трудно или невъзможно да се докаже реалната уговорка за крайната цената.

Това е въпрос на доказване в един евентуален исков процес.   В него ще се оспорят условията по придобиване в предварителен договор.

Риск при сделки на данъчна оценка има и за двете страни.

Тези рискове са при получените суми след продажбата на имота са реализиран доход по чл. 13 ЗДДФЛ

Върху този доход се дължат съответни данъци. Укриването на продажната е  основание за налагане на глоби в НАП.

Покупка имот на данъчна оценка

Затова винаги изискваме за по-голяма сигурност, предварителните договори да бъдат сключвани пред Нотариус.

За съжаление липсата на единен регистър за Предварителните договори.

Това  създава реалната възможност за всеки продавач да сключи допълните договори

С тях може да да „обещае“ имота на други лица

Това той може да направи в периода между сключеният предварителен договор и Нотариалния акт.

Това би нарушило първият предварителен договор.

След като е заплатил действително уговорената цена, купувачът може да поиска пред съда връщането на сумата, описана в нотариалния акт.

В този случай липсва основание за плащане на по-високата цена и е възможно да бъдете осъден да възстановите получената сума.

Какъв е РИСКА ЗА КУПУВАЧА при изповядване на данъчна оценка ?

Съществува и съществен риск за Купувача по една сделка. Ако тази сделка бъде атакувана и съответно успешно развалена по надлежният и предвиден в закона ред, загубите ще са значително.

Тогава Продавачът по сделката ще може да върне на Купувача само това, което е записано в Нотариалният акт, тъй като за разликата реално не съществува изрична писмена или официална договорка между страните.Имот данъчна оценка

Понякога разликите при прехвърляне на имот на данъчна оценка са доста сериозни , особено на местата, където данъчните оценки са много по-ниски от пазарните.

Изкушението е да се спестят такси по прехвърляне – местен данък, нотариална такса и такса за вписване.

При най-масово продаваните и купувани имоти – жилищата, в джоба на купувача остават около 2-3 хил. лв., понякога и по-малко.

За купувача обаче такова спестяване може да излезе много скъпо – при проблем със сделката той може да си върне вписаното по договора, но не и пари, дадени извън него.

Не препоръчваме, често използваното частично решение в Нотариалният акт да се пише много голяма сума за неустойка при неизпълнение, която да допълва разликата до реалната цена.

Това не е   работещо решение и опитен юрист, ще установи истинската реална цена на имота, затова не разчитайте на случайно прочетен съвет и собствени умения.

Важен момент е, че финансови трансакции над 10 000 лв. задължително се превеждат по банков път.

Законът изрично забранява да се плаща в брой. Затова плащането в брой на големи суми е незаконно и трудно доказуемо.

От друга страна, самите търговски банки лесно могат да проследят произхода на средствата, докато плащането в брой може да ви донесе глоба от 25% от сумата за физическо лице, и 50% за търговец.

При следващо нарушение ставките се покачват двойно.

За допълнителна информация, моля обърнете се към нас на тел. 0897 90 43 91 или оставете съобщение на мейл office@lawyer-bulgaria.bg

Всяко Ваше запитване ще бъде разгледано с оглед конкретиката на отделният случай !

*Моля да имате предвид, че настоящата статия не представлява правен съвет. Целта на същата е да даде предварителна информация за процедурата и изискванията. За повече информация, моля обърнете се към нас.

Може ли да се продава на цена, под данъчна оценка ?

Може да се продава и на цена, по-ниска от данъчната оценка, но в този случай данъчната основа е данъчната оценка, а не цената, записана в нот. акт (чл. 46, ал. 2, т. 1 ЗМДТ). Това важи и за случаите, когато при продажбата се начислява ДДС (чл. 27 ЗДДС).

Какво представлява данъчната оценка на имот ?

Това е оценката на имота, направена от данъчната администрация, съгласно „Закона за местни данъци и такси“, която оценка се използва за нуждите на държавната администрация. Върху нея се изчислява данък сгради и такса смет.

Къде се издава данъчната оценка ?

Самото удостоверение се издава от съответната данъчна служба към общината – по местонахождение на имота.

Следва ли да се издаде данъчна оценка без платен данък ?

Да, Възможно е да ви бъде издадено удостоверение за данъчна оценка и без да сте заплатили дължимите данъци и такси към държавата или общината. Това е става след като подпишете декларация по чл. 264, ал. 4 ДОПК, в която да декларирате наличието на тези задължения. Също така е необходимо и съгласието на купувача на недвижимия имот да прехвърли част от сумата по договора за продажба, съответстваща на публичните ви задължения до момента на сключване на сделката, по съответната сметка в държавния или общинския бюджет

Какви документи са необходими за сделка по данъчна оценка ?

Освен акта за собственик и скица, Ви е необходимо и Удостоверение за данъчна оценка на имот. На място се представя документ за собственост . Ако имотът е по наследство, се представя удостоверение за наследници.

Прекратяване разваляне на договор

  • Първата хипотеза е изпълнение на договора. След като е изпълнил функцията, за която е бил сключен, и са постигнати целите на договора, той престава да действа.
  • Втората хипотеза е постигане на взаимно съгласие между страните сключеният договор да бъде прекратен.
  • Третата хипотеза е включване на клауза в самият договор, че той може да бъде прекратен едностранно с или без предизвестие. В този случай, следва прекратяване разваляне на договор по инициатива на една от страните, което прекратяване не е свързано с неизпълнение на сключения договор.

До т.нар. “ Прекратяване разваляне на договор се стига само при неизпълнение на същият този договор. Последиците от разтрогване на тази правна връзка са няколко.

На първо място се преустановява тази облигационна връзка между страните.Прекратяване разваляне на договор

На второ място, изправната страна по договора, която изпълнява своите задължения, може да потърси обезщетение за вреди от насрещната страна.

Предпоставките и редът за разваляне на договори са уредени в Закона за задълженията и договорите  чл. 87 сл.ЗЗД.

Тук ще обърнем внимание на конкретните предпоставки за разваляне на договор:

  • Неизпълнение на задължение по договора – тук говорим както за пълно, така и за неточно неизпълнение.

Задължението може да бъде изпълнено, но неточно. Пример за неточно изпълнение е лошо, забавено или частично.

Трябва да наблегнем на факта, че за да стигнем до разваляне на договор, неизпълнението трябва да е от съществена значимост.

Критерия колко значимо е конкретно неизпълнение на договора се преценява от съда за всеки индивидуален случай.

Законът гласи, че разваляне на договор не се допуска, когато неизпълнената част от задължението е незначителна с оглед интереса на кредитора

  • Касае се за неизпълнение на задълженията по договора, когато страната виновно не изпълнява своите задължения.
  • Третата предпоставка за разваляне на договор, е страната, която иска развалянето, да е изправна.

Често срещана грешка, наблюдавана в практиката ми на адвокат гражданско право, е изправната страна също да престане да изпълнява своите задължения по договора.

Поради причината, че насрещната страна не изпълнява своите задължения, и изправната страна спира да изпълнява задълженията си.

Това не бива да се допуска, защото изправната страна вече е загубила качеството си на „изправна” страна.

За да бъде развален сключения договор, и трите предпоставки трябва да са налице.

По принцип Прекратяване разваляне на договор се извършва извънсъдебно, като е достатъчно едностранно изявление на изправната страна до неизправната.

Както всяко правило и това си има изключение. То е уредено в чл. 87, ал. 3 от ЗЗД. По съдебен ред се развалят два вида договори, а именно:

1/ договорите, с които се прехвърлят, учредяват, признават или прекратяват вещни права върху недвижими имоти;

2/ договорите за аренда за повече от 10 стопански години.

Разваляне на договор по съдебен ред става с конститутивен иск, предявяването на който се погасява с изтичане на 5-годишен давностен срок.

Винаги, когато искате да развалите сключен договор, се консултирайте с адвокат гражданско право.

Понякога изправната страна вярва, че е развалила договора, но в действителност не е така.

Поради тази грешка тя не може и бъде присъдено претендираното обезщетение. Ето основни правила за прекратяване разваляне на договор, които трябва да следвате:

  • Писмена форма – ако договорът е бил сключен в писмена форма, и развалянето трябва да бъде извършено в такава.адвокат Европейски регламенти и имотни дела
  • Последен срок за изпълнение на договора – изправната страна по договора трябва да предостави на неизправната последна възможност да изпълни задължението си.

Ако в сключения договор се съдържа уговорка за точно определен срок за изпълнение, не е необходимо допълнителен срок.

Изпълнението на задължението е станало невъзможно или ненужно с оглед интереса на изправната страна, тогава няма смисъл от предоставянето на допълнителен срок за изпълнение;

Предупреждение за разваляне на договор – изрично предупреждение, че ако в предоставения срок неизправната страна не изпълни задължението си, договорът ще се счита за развален;

Сигурни данни, че неизправната страна е получила изявлението и то в точно определен момент.

Съществуват различни начини за доказване на връчването за разваляне на договора:

А/нотариална покана,

Б/ входиране на писмото в деловодството на длъжника,

В/изпращане по куриер, с препоръчано писмо с обратна разписка.

Най-често използваната форма за доказване е нотариалната покана;

Изправност на страната – страната, която инициира процедурата по разваляне на договор, трябва да е изпълнила своите задължения.

Както Вашият адвокат граждански дела ще Ви обясни, разваляне на договор има обратно действие.

Ако страните са дали нещо една на друга във връзка със сключения договор, те следва да го върнат. Причината е, че основанието, на което са го получили, е вече отпаднало.

Изключения от общото правило:

  • не се дължи връщане на полученото по договорите с периодично или продължително изпълнение (договор за наем);
  • не се дължи връщане на полученото при договорите, които подлежат на вписване

Обратното действие няма да засегне правата на трети лица, които са придобили преди вписването на исковата молба за разваляне на договор по съдебен ред.

След развалянето на сключения договор, следва да уредите последиците от неизпълнение на задълженията.

Това може да стане чрез взаимно споразумение между страните или по съдебен ред.

По съдебен ред се уреждат и споровете относно това, дали развалянето на договора е настъпило, дали договорът е развален или прекратен.