Aдвокат делба на недвижими имоти

Много често към нас се обръщат съсобственици с молба за съдействие когато търсят адвокат делба на недвижими имоти.

Когато търсите адвокат за делба на недвижими имоти, най-често причината е ясна:

1. съсобствеността вече е станала „невъзможна“ за управление
2. разходите се трупат,
3. ползването е спорно,
4. отношенията са влошени
5. имотът губи стойност заради конфликтите.

Какво представлява делбата на недвижим имот?

Делбата е правен способ за прекратяване на съсобствеността между две или повече лица, като целта е всеки съсобственик да получи реален дял (когато това е възможно) или парична равностойност, ако имотът е неподеляем.

На практика делбата е процес, който изисква точна преценка на:

• квотите на съсобствениците (кой с какъв дял участва);

• произхода на собствеността (наследяване, покупка, СИО, дарение и др.);

• наличие на тежести (ипотеки, възбрани, вписани искови молби);

• реалната поделяемост на имота според площ, статут и предназначение;

• подобрения и вложени средства (ремонти, данъци, кредити, поддръжка).

Точно тук е ключова ролята на Aдвокат делба на недвижими имоти – защото пропуските в началото често водят до години процес и неблагоприятен резултат. 🧩

Видове делба на недвижими имоти

1. Доброволна делба:

Когато съсобствениците постигнат съгласие относно разпределението на имота, те могат да сключат договор за доброволна делба.

Този договор трябва да бъде в писмена форма с нотариална заверка на подписите и подлежи на вписване в Имотния регистър.

Доброволната делба е по-бърза и по-малко конфликтна процедура, която спестява време и разходи. ​

2. Съдебна делба:

При липса на съгласие между съсобствениците, делбата се извършва по съдебен ред.

Процедурата преминава през две фази: допускане на делбата и реално разпределение на имота.

Съдът определя дяловете на всеки съсобственик и начина на разделяне на имота.

Ако имотът е неделим, той може да бъде възложен на един от съсобствениците с парично уравнение на дяловете на останалите или да бъде изнесен на публична продан. ​

Ролята на адвокат делба на недвижими имоти

Адвокатът играе ключова роля в процеса на делба, като предоставя:​

• Правна консултация: Оценка на ситуацията и препоръки за най-подходящия начин на делба.​

• Подготовка на документи: Изготвяне на необходимите документи за доброволна или съдебна делба.​

• Представителство пред нотариус или съд: Защита на интересите на клиента по време на преговори или съдебни заседания.​

• Медиация: Съдействие за постигане на споразумение между съсобствениците, когато е възможно.

Нашата кантора разполага с богат опит в областта на вещното и семейното право, което ни позволява да предоставим цялостна правна помощ при делба на недвижими имоти.

Ние се стремим към намиране на най-ефективното и справедливо решение за нашите клиенти, като същевременно минимизираме времето и разходите, свързани с процеса.​

Свържете се с Aдвокат делба на недвижими имоти

Ако се нуждаете от правна помощ при делба на недвижим имот, не се колебайте да се свържете с нас.

Нашият екип от опитни адвокати е на разположение да ви предостави необходимата консултация и съдействие.​

📞 Телефон: +359 897 90 43 91
📧 Email: office@lawyer-bulgaria.bg
🌐 Уебсайт: https://lawyer-bulgaria.bg​

Доверете се на  кантората – вашият надежден партньор в правните въпроси, свързани с делба на недвижими имоти.

Делба на наследен имот

В случай на смърт или раздяла между съпрузи се стига до въпроса за Делба на наследен имот.

Делба на наследен имот е една от най-често срещаните правни процедури след смърт на наследодател, а в немалко случаи и след прекратяване на съпружеска имуществена общност, когато между няколко лица възникне съсобственост върху недвижим имот.

В практиката делбата е особено важна, когато наследниците не могат доброволно да се разберат кой какъв дял ще получи, как ще се ползва имотът или дали той може да бъде разделен реално.

Правото на делба е законово признато, като всеки съсобственик може да иска прекратяване на съсобствеността, а искът за делба не се погасява по давност.

При наследствените имоти основният принцип е, че всеки наследник може да поиска своя дял в натура, доколкото това е възможно, а когато имотът не може да бъде поделен удобно и законосъобразно, неравенството на дяловете се уравнява с пари или имотът се изнася на публична продан.

Именно затова при делба на наследен имот съдът не се интересува само от квотите на наследниците, а и от това дали конкретният недвижим имот изобщо допуска реално обособяване на отделни самостоятелни дялове съобразно изискванията на закона.

Какво представлява делба на наследен имот?

Делбата е правен способ за прекратяване на съсобствеността.

Когато няколко наследници придобият един и същ имот по наследство, те стават съсобственици на идеални части. Това означава, че всеки има право върху определена квота от имота, но не и върху конкретно физически очертана част, освен ако не бъде извършена делба.

Законът допуска както доброволна делба, така и съдебна делба, когато липсва съгласие между съсобствениците.

Съгласно чл. 34 от Закона за собствеността, всеки съсобственик може да иска делба на общата вещ, независимо от противна уговорка, освен ако законът разпорежда друго или ако делбата е несъвместима с естеството и предназначението на вещта.

Същата разпоредба изрично предвижда, че искът за делба не се погасява с давност, което е особено важно при стари наследствени имоти, по които съсобствеността е останала неуредена с години.

Когато става дума за наследство, приложение намира и чл. 69 от Закона за наследството, според който наследникът може винаги да поиска делба, а всеки наследник има право да иска своя дял в натура, доколкото това е възможно.

Ако това не е възможно, неравенството се изравнява с пари, а имотите, които не могат да се поделят удобно, се изнасят на публична продан.

Доброволна делба на наследствен имот

Най-добрият вариант в много случаи е доброволната делба. Тя спестява време, разноски, експертизи и продължителен съдебен спор.

За да е валидна обаче, в нея трябва да участват всички съсобственици, а когато предмет на делбата е недвижим имот, законът изисква писмена форма с нотариална заверка на подписите.

Това следва от чл. 35, ал. 1 ЗС, а практиката на ВКС също приема тази форма като законова форма за действителност на доброволната делба.

Доброволната делба е подходяща, когато страните са постигнали съгласие относно квотите, начина на разпределение, евентуалното парично уравнение и разходите по процедурата.

На практика тя често се използва, когато един наследник желае да получи имота изцяло, а останалите да бъдат обезщетени с пари, или когато могат да се оформят отделни реални дялове, които отговарят на законовите изисквания.

Кога се стига до съдебна делба?

Съдебна делба се налага, когато няма съгласие между наследниците или съсобствениците.

Типични случаи са спорове за квоти, възражения, че определен имот не е наследствен, спор относно включването на допълнителни имоти в наследствената маса, както и спорове кой реално владее или ползва имота.

Производството по съдебна делба е уредено в Гражданския процесуален кодекс.

Съгласно чл. 341 ГПК, сънаследникът, който иска делба, подава писмена молба до районния съд, към която прилага удостоверение за смъртта на наследодателя, удостоверение за наследници и доказателства за наследствените имоти.

В първото съдебно заседание останалите сънаследници могат да поискат включване и на други имоти в наследствената маса.

Това е съществено, защото много дела за делба се усложняват именно поради непълно посочване на всички имоти още в началото.

Двете фази на съдебната делба

Съдебната делба преминава през две основни фази.

1. Допускане на делбата

В първата фаза съдът установява между кои лица, за кои имоти и при какви квоти ще се извърши делбата.

Това е решението по чл. 344, ал. 1 ГПК.

Именно тук съдът решава дали имотът действително е съсобствен, кои лица имат права върху него и какъв е размерът на дяловете им.

В тази фаза могат да се поставят и редица съпътстващи въпроси – например дали даден имот е придобит по наследство, дали има трансформация на лично имущество, дали някой наследник е прехвърлил идеалната си част, както и дали съществуват възражения относно действителността на предходни сделки.

Поради това първата фаза често е най-спорната и най-важната от гледна точка на доказването.

2. Извършване на делбата

След като решението за допускане влезе в сила, започва втората фаза – извършване на делбата.

Тогава се преценява дали имотът е реално поделяем, могат ли да се обособят самостоятелни обекти, как следва да се уравнят дяловете и дали има основания за възлагане на конкретен имот на определен съделител.

Именно тук обикновено се назначава съдебно-техническа експертиза, която да отговори дали имотът може да бъде разделен съобразно изискванията на устройственото и наследственото право.

Минимални размери при делба УПИ

При Делба на наследен имот, в частност урегулиран поземлен имот не е достатъчно наследниците да имат равни квоти.

Нужно е и всяка реално обособена част да отговаря на минималните размери по чл. 19, ал. 1 ЗУТ за ниско жилищно застрояване.

Законът предвижда следните базови минимални размери:

• в градовете – най-малко 14 м лице и 300 кв. м площ;
• в курортните населени места, селищни образувания и курортни зони – най-малко 16 м лице и 500 кв. м площ;
• във вилните зони – най-малко 18 м лице и 600 кв. м площ.

За селата законът прави разграничение според терена.

От систематичното прилагане на чл. 19 ЗУТ следва, че за села с преобладаващ равнинен терен се прилагат минимални размери 16 м лице и 500 кв. м площ, а при специфични теренни и устройствено-икономически условия е допустимо намаляване до 14 м лице и 300 кв. м площ; за села с преобладаващ стръмен терен са допустими 12 м лице и 250 кв. м площ.

Много важно е, че при делба на поземлени имоти законът допуска известно отклонение.

Съгласно чл. 19, ал. 4 ЗУТ, реално обособените части могат да бъдат с размери по-малки от минималните по ал. 1, но намалени най-много с 1/5.

Това облекчение не означава свободна делимост, а ограничено изключение, което често се оказва решаващо в експертизите по делбени дела.

Освен това чл. 200, ал. 1 ЗУТ предвижда, че реално определени части от поземлени имоти в границите на населените места и селищните образувания могат да се придобиват чрез сделки или по давност само ако са спазени минималните размери по чл. 19 ЗУТ.

Това правило е особено важно, защото на практика влияе и върху преценката дали една реална делба е изобщо допустима.

Делба на земеделски земи

При Делба на наследен имот, често се стига и до процедура за земеделски имоти, в която действат специални ограничения.

Съгласно чл. 72 от Закона за наследството, не се допуска разделяне на:

• ниви на части, по-малки от 3 декара;
• ливади на части, по-малки от 2 декара;
• лозя и овощни градини на части, по-малки от 1 декар.

Тези ограничения целят да се предотврати прекомерното раздробяване на земеделските земи и да се запази тяхната икономическа и стопанска функционалност. Ето защо при наследствени ниви често не е възможно всеки наследник да получи реален самостоятелен дял, дори когато идеалните части изглеждат математически делими. В такива случаи често се стига или до парично уравнение, или до публична продан.

Важно е да се отчете и нормативната връзка между кадастралната процедура и материалното право.

Наредба № РД-02-20-5/2016 г. изрично посочва в чл. 59, че при делба и разделяне следва да се спазват минималните размери и площи в урбанизирани територии съгласно чл. 19, ал. 1 ЗУТ, а в земеделски земи – съгласно чл. 72 ЗН.

Делба на апартамент, къща или жилищен етаж

При делба на жилищен имот въпросът не е само дали площта позволява физическо разделяне.

За да се обособят две или повече самостоятелни жилища, всяка новообразувана част трябва да отговаря на изискванията на чл. 40, ал. 1 ЗУТ. Законът изисква всяко жилище да има:

• самостоятелен вход;
• най-малко едно жилищно помещение;
• кухня или кухненски бокс;
• баня-тоалетна;
• складово помещение, което може да бъде в жилището или извън него.

Помещенията могат да бъдат пространствено свързани, но с изключение на тоалетните и баните-тоалетни.

Това означава, че не всеки голям апартамент или къща е автоматично поделяем на две законни жилища.

В редица случаи именно липсата на самостоятелен вход, невъзможността за санитарен възел или отсъствието на складово помещение правят имота неподеляем в юридически смисъл.

Кога съдът стига до публична продан?

Когато имотът е неподеляем и не може да бъде поставен в един от дяловете, съдът постановява той да бъде изнесен на публична продан.

Това следва пряко от чл. 348 ГПК, който допуска и страните в делбата да участват в наддаването.

След продажбата сумата се разпределя между съделителите според дяловете им.

Тук има един практически важен момент: не всеки неподеляем имот задължително отива на продан, ако са налице основания за възлагане.

Например чл. 349 ГПК предвижда възможност неподеляемо жилище при определени предпоставки да бъде поставено в дял на преживелия или бившия съпруг, когато са налице условията на закона и той няма собствено жилище.

Следователно при делба на наследен апартамент или жилище е необходимо внимателно да се провери дали има предпоставки за възлагане, преди да се приеме, че единственият изход е публичната продан.

Практиката на ВКС подчертава и още нещо съществено – когато недвижимите имоти са повече от един, неподеляемост по смисъла на чл. 348 ГПК е налице само ако е невъзможно всеки съделител да получи реален дял.

Това е важно при наследства, включващи няколко обекта – например апартамент, гараж, двор или земеделски имоти – защото понякога общата наследствена маса позволява реално разпределение, макар отделен имот сам по себе си да е неподеляем.

Документи за делба на наследен имот?

В повечето случаи за започване на процедурата по делба са необходими:

• удостоверение за наследници;
• акт за смърт на наследодателя;
• нотариален акт, договор, съдебно решение или друг титул за собственост;
• скица/схема от кадастъра;
• данъчна оценка при необходимост;
• удостоверения за идентичност, ако има промени в номера или описанието на имота;
• при съдебна делба – искова молба и приложенията по чл. 341 ГПК.

При по-сложни случаи се изискват и допълнителни документи – например удостоверения за семейно положение, доказателства за придобиване по време на брак, строителни книжа, схеми за самостоятелни обекти, експертни становища, както и документи за извършени подобрения, ако се претендират вземания между съделителите.

Това е особено важно, когато спорът не е само за делимостта, а и за размера на дяловете, принадлежността на подобренията или характера на имота като лична или съпружеска собственост.

Въпроси при делба на наследствен имот

В практиката най-често възникват следните проблеми:

Спор за квотите

Често наследниците спорят дали всички имат равни права, дали има завещание, отказ от наследство, преживял съпруг или предходни разпоредителни сделки.

Тези въпроси се решават още в първата фаза на делбата.

Имотът не отговаря на изискванията за реално разделяне

Това е особено типично при малки дворове, апартаменти, наследствени къщи в един парцел или земеделски земи с малка площ.

В такива случаи съдебно-техническата експертиза е решаваща.

Един от съсобствениците ползва имота сам

В делбеното производство могат да се поставят и въпроси относно временното ползване и обезщетенията между съделителите, включително по реда на чл. 344, ал. 2 ГПК, което на практика е важно при наследствени жилища, обитавани само от един наследник.

Има повече от един имот

Когато наследството включва няколко имота, делбата не се свежда механично до продажба. Съдът трябва да провери дали е възможно всеки съделител да получи реален дял от цялата маса.

Предварителна проверка

Преди да се пристъпи към доброволна или съдебна делба, е необходимо да се направи цялостна правна и техническа проверка.

Тя трябва да изясни:

• точния титул за собственост;
• броя и квотите на наследниците;
• дали имотът е урегулиран, земеделски или самостоятелен обект;
• дали могат да се обособят реални дялове;
• дали е налице основание за възлагане вместо продан;
• дали има тежести, ипотеки, възбрани или висящи спорове.

Именно тук адвокатската преценка е решаваща.

Делбата на наследен имот не е просто техническо разделяне на квадратни метри.

Това е сложна правна процедура, при която се съчетават правилата на

Закона за собствеността,

Закона за наследството,

Гражданския процесуален кодекс,

Закона за устройство на територията и кадастралната уредба.

Успешната защита изисква първо да се изясни кой има право на дял, после дали имотът допуска реално разделяне, и едва накрая – дали следва уравнение, възлагане или публична продан.

В много случаи правилната стратегия не е незабавно предявяване на иск за делба, а първо покана за доброволна делба, събиране на документи, изготвяне на проект за разпределение или предварителна техническа експертиза.

Така може да се избегне излишна публична продан на имот, който би могъл да бъде разпределен по-благоприятно за съделителите.

Това е извод, който логически следва от законовата последователност – първо се търси реален дял, после уравнение, а едва когато това е невъзможно, се стига до продан.

Съдебна делба на съсобствен имот

Съдебна делба на съсобствен имот е съдебна процедура, която се използва, когато собствениците не могат да се споразумеят относно разделянето на имота.

Това може да включва разделяне на имота, който е закупен заедно, или разделяне на общи части на имота, като дворове, паркинги или други общи зони.

Съдебна делба на съсобствен имот  може да бъде сложен процес, който изисква професионална помощ от адвокат.

Разбиране на член 34 от Гражданския кодекс и неговото прилагане за съдебното разделяне чл.34 ГПК, който урежда разделянето на имущество,

В този случай, се определят правата и задълженията на всеки отделен действащ собственик.

Съдебна процедура по делба пред Районен съд

При съдебно разделяне на жилищни имоти, този член също се прилага. Той определя начина, по който имуществото трябва да бъде разделено между съдействащите собственици.

Процесът на внасяне на иск по член 341 ГПК.

В случай, че собствениците на жилищния имот не могат да се споразумеят за разделянето на имота, всеки от тях може да внесе иск за съдебна делба

Най-често това се случва, чрез делба на имота по член 341  ГПК.

Делото обикновено започва с подаване на жалба във възможно най-близкият до имота Районен съд.

Ролята на окръжния съд в съдебното разделяне и процесът на вземане на решение Окръжният съд играе важна роля в делба на имот.

Той е този, който ще вземе решение по иска за разделяне на имота.

Преди да вземе решение, Районният съд ще разгледа всички факти, свързани с имуществото, и ще се увери, че решението е справедливо за всички съдействащи собственици.

Иск за присъждане на апартамент по чл. 349, ал. 1 от ГПК

В някои случаи, вместо да се извърши съдебно разделяне на жилищния имот, всеки от собствениците може да поиска съда да му присъди имота или конкретен апартамент.

Този процес се нарича иск за присъждане на апартамент по чл. 349, ал. 1 от Гражданския кодекс. Фактори, които следва да се имат предвид преди да се избере съдебното разделяне са следните :

1. Вид на имота, който ще бъде делен – жилищен земеделски и др.
2. Съотношение на съсобствените идеални части
3. Наличието на завещания, дарения или други сделки, преди делбата пред съд
4. Вписани тежести по имота, преди делбата пред Районен съд;

Тази процедура може да бъде много дългосрочна, особено ако е необходимо да се включат експерти за оценка на имота.

Процесът може да отнеме много време и да бъде много стресиращ.

Плюсове и минуси на съдебното разделяне в ОСС Съдебна делба на съсобствен имот има своите плюсове и минуси.

Някои от предимствата включват възможността за присъждане на конкретни имоти или части от имота.

Но има и някои недостатъци, като високата цена и стресът, свързан с процеса.

Важни правни аспекти на съдебната делба

Когато става дума за съдебна делба на съсобствен имот, има много важни правни аспекти, които трябва да се имат предвид.

В производството по чл. 341 ГПК, трябва да се изпълнят определени правила и процедури, за да се гарантира, че решенията на съда са законни.

Наемане на адвокат за съдебните производства за разделяне

В случай, че сте затруднени от процеса на делба на имоти, може да ви бъде от голяма помощ

Желателно е да наемете адвокат, специализиран в делба на наследствени имоти.

Добрият адвокат може да ви помогне да разберете процедурата, да ви представи пред съда и да ви защити интересите.

Делбата на имоти може да бъде полезно, но и доста сложно производство.

В случай, че срещнете затруднения в процеса по делба на съсобствен имот, не се колебайте да потърсите помощ от адвокат с опит в делба на наследствени имоти.

Важно е да се имат предвид всички правни аспекти и да се вземат решения, които са справедливи за всички съдействащи собственици.

Делба на имот фактическо съжителство

Съгласно Закона за собствеността правото на собственост може да принадлежи на две лица, придобит по време на брак, което налага нуждата от делба на имот фактическо съжителство.

Имате спор за съсобствен имот?

Не позволявайте на съдебния процес да ви затрупа. Намерете опитен адвокат, който може да ви помогне да се ориентирате в процеса на съдебна делба пред районния съд.

Нашият екип е специализиран в успешни делби на имущество, като гарантира, че интересите ви са защитени и правата ви са спазени.

С нашите експертни напътствия можете да бъдете спокойни, знаейки, че вашият случай е в умели ръце. Не позволявайте на спора за съсобственост да ви възпрепятства.

Свържете се с нас още днес и открийте как можем да ви помогнем да постигнете благоприятен изход във вашия случай.

Доверете ни се, че ще се борим за вашите права и ще постигнем резултатите, които заслужавате.

Съгласно Закона за собствеността правото на собственост може да принадлежи и общо на две или повече лица – държава, общини и юридически лица.

Делбата е способ за прекратяване на съсобствеността между две или повече лица. Попадането в отношения по общото притежание на един или повече имоти може и често води до влошаване на личните взаимоотношения.

До тук се стига поради взаимната обвързаност на лицата при управлението на общото имущество. Решение на този проблем дава делбата, чиято цел е всеки съсобственик да получи реален дял от имота/имотите.

Делбата, бива два вида:  Доброволна делба и Съдебна делба

Всеки един от двата вида е свързан с много изисквания и хлъзгави моменти, които в не редки случаи водят до загуба на парични средства и време.

За да не попадате в такава ситуация, се уверете, че сте избегнали рисковите моменти и сте осигурили всички предпоставки за успешното протичане на производството.

Съсобствеността може да бъде прекратена по няколко начина:

А/ когато съсобственикът се откаже от своето право върху притежаваната от него идеална част.

Б/чрез прехвърляне на притежаваната идеална част. Прехвърлянето може да се направи в полза на другия съсобственик и така той да придобие целия имот.

Ако идеална част се продава /покупко-продажба на трето лице/, продавачът трябва първо да предложи на другия съсобственик да я изкупи при същите условия, които би предложил на третото лице.

Особености на придобиване на идеални части

В случай, че имотът е закупен от лице което има сключен брак, в акта за собственост се вписват имената на този който го е придобил

Въпреки това имотът е  собственост и на двамата съпрузи. Всеки един от тях е собственик на съответна идеална част.

Важно е да знаете, че частите на съсобственици винаги се считат за равни, освен ако изрично не е посочено друго в документа за собственост.

За имот, придобит от фактическо съжителство съсобственикът участва в ползите и тежестите на общата вещ съразмерно частта си.

Законът сочи, че той може “да си служи с общата вещ съобразно нейното предназначение.

За ползване на обща вещ от съсобственик, получена при съсобственост , ползващия съсобственик дължи обезщетение на другият от писмено поискване.

ВАЖНО: Съсобственик на имот, придобит от фактическо съжителство, може да продаде своята част от имота на трето лице, пред нотариус.

За тази цел следва да представи писмени доказателства, че е предложил на другият съсобственик да изкупи частта му при същите условия.

Съдебна процедура по делба на съсобствени имот

Целта на първата фаза е съдът да установи наличието на съсобственост, кои са лицата, притежаващи идеална част от общото имущество и размера на техните дялове.

За да се установи това, се проверява как са придобити имотите, дали реално са собственост на съделителите и кой какъв дял е получил от тях, съобразно основанието за собственост.

Когато се дели наследство, се установява дали наследодателят е собственик, кои са неговите наследници и кой какъв наследствен дял притежава с оглед приложимия закон към датата на смъртта.

В тази част на делбата могат да бъдат предявени допълнително искове

С тези искове могат да бъдат оспорени произхода на някой от съделителите, осиновявания, действителност на завещания или истинността на писмени доказателства.

Могат да бъдат включни и искания за намаляване на разпореждания, направени чрез дарения и/или завещания.

Може да се иска някой имот да бъде изключен от делбата

Всеки съсобственик може да поиска да бъдат включени и други имоти.

В случай, че съсобственикът не плати дължимата поради изкупуването сума в месечен срок от влизането на решението в сила, това решение се счита обезсилено по право.

Законът дава решение на проблема със съсобственост между съсобствениците.

Съгласно закона всеки съсобственик може, въпреки противна уговорка, да иска делба на общата вещ, освен ако законът разпорежда друго, или ако това е несъвместимо с естеството и предназначението на вещта”.

Изрично е записано, че разпоредбите за делба на наследство важат съответно и за делба на съсобствен имот.

Искът за делба не се погасява с давност

В съдебната практика и в житейският ред са познати два вида делби за разделянето на имот, придобит съвместно от двамата при условията на фактическото съжителство. Това са доброволна и съдебна делба.

Доброволна делба може да се проведе, когато съсобствеността може да се раздели на реални дялове.  В този случай недвижимият имот или земи да се поделят на части, които да могат да се ползват самостоятелно.

Но може да се състои и ако имот не може да се раздели на реални дялове, а съделителите са повече.

При нея всеки от съсобствениците може да иска своя дял в натура – в случая реална част от имота. Ако имотът е неподеляем, той се дава на един от съсобствениците, а дяловете на останалите се изравняват с пари.

Законът казва, че ако имотът не може да се раздели, то тогава той следва да се изнесе и на публична продан, за уравнение на дела в пари.

Съделител на имот, придобит съвместно от фактическо съжителство може да участва в наддаването при публична продан.

Доброволната делба ще бъде нищожна, в случай че не участва съсобственик.

ВАЖНО: Не винаги може да се извърши делба. Такава не може да има по отношение на имот, притежаван от съпрузи в режим на имуществена общност, докато трае бракът.

При съдебната делба е задължително да участват всички съсобственици, в противен случай същата е недействителна.

Допълнителни въпроси на + 359 897 90 43 91 или изпратите мейл на office@lawyer-bulgaria.bg

Фази на съдебната делба

При наследяване или обикновена съсобственост, всеки съсобственик и сънаследник, може с иск пред Районен съд да поиска съдебна делба. В този процес са налице две фази на съдебна делба.

Съдебната делба преминава през две фази, освен ако още в първата фаза не се сключи спогодба между съделителите.

Най-общо фази на съдебната делба са следните:

А/ Първа фаза на делбения процес – допускане до делба и определяне на съделителите

Б/ Втора фаза – Искания по т.нар. „уравняване по сметки“ между съделителите.

Съдебната делба се извършва от районния съд , в чийто район се намира делбения имот. Ако предмет на делбата  са повече от един недвижими имоти, ищецът /съделителят, който предявява иска за делба, респективно избира Районен съд, пред който да предяви иска си

ОСОБЕНОСТИ НА СЪДЕБНАТА ДЕЛБА

Съдебната делба е начин на прекратяване на съсобствеността е уреден като особено исково производство пред Районен съд.

Характерно за производството е, че се провежда двуфазно.

Първата фаза, т.н. установителна фаза, цели да се провери и установи правото на делба, а втората – да се осъществи това право.

Първа фаза: допускане на делбата.

Производството за допускане на делбата започва с искова молба, като се прилагат съответните документи, които доказват твърдените от ищеца обстоятелства. Допустими са всички доказателствени средства на общия исков процес.

Първа фаза се финализира с произнасяне от съда с решение по допускане на делбата, което подлежи на обжалване.
В решението по допускане на делбата съдът се произнася по въпросите: между кои лица и за кои имоти тя следва да се извърши и каква е частта на всеки от съделители, между които съдебната делба се допуска.

Първа фаза определя основата, върху която ще се проведе втора фаза, тъй като се установява не само правото на делба, а и собствеността с всички индивидуализиращи я елементи.

След влизане в сила на решението по допускане на делбата, страните, които участват в производството, не могат отново да повдигат спора за съсобствеността.

В решението съдът трябва да се произнесе и по всички искове, които са предявени пред него по въпроси, обуславящи съдебната делба.

Всеки дееспособен съсобственик може да подаде иск за делба. Искът за делба е подсъден на Районния съд по мястото на откриване на наследството.

Делбеното производство се развива по местонахождението на имота.

Когато в делбата участват недееспособни или отсъстващи, необходимо е предварително разрешение на Районен съд.

Когато съсобствениците не могат да се разберат как да разделят имуществото доброволно, те следва да се обърнат към съда.

Целта на това е а превърнат идеалните си части в реални и определят собственик на имота . 

Затова в първата фаза на делбата се изясняват въпросите между кои лица ще се извършва делбата, за кои имоти ще се извърши делбата. 

В първото открито съдебно заседание в първата фаза на делбата  всеки от съделителите освен ищеца може да поиска с писмена молба да бъдат включени в делбената маса и други съсобствени имоти, които ищецът не е описал в исковата молба.

Съдът следва да определи каква е частта на всеки от съделителите. 

ВАЖНО : Искът за делба по чл. 34 ЗС и чл. 69 ЗН не се погасява с давност.

Предмет на делба могат да бъдат всички или част от съсобствените имоти, освен ако законът разпорежда друго

ВАЖНО : В случай, че съсобственик не вземе участие в делбата, тя е изцяло нищожна !

В това заседание  всеки от съделителите може да възрази против правото на някой от тях да участва в делбата, против размера на неговия дял, както и против включването в наследствената маса на някои имоти.

Решението на първата фаза подлежи на обжалване след влизането му в сила. В тази фаза е допустимо да се оспорят завещания относно някой от делбените имоти както и на истинността на писмени доказателства.

В първата фаза на делбата трябва да бъдат направени искания за намаляване на завещателни разпореждания и на дарения, ако някой от сънаследниците има такива претенции.

В тази фаза е допустимо искане за временно разпределение на ползването на имотите до приключване на делбата.

ВТОРА ФАЗА НА ДЕЛБАТА 

Във втората фаза на делбата се извършва реално разпределение на допуснатите до делба имоти между страните

Във втора фаза се разрешават със сила на пресъдено нещо и спорове между съделители по уреждане на „сметки между тях“ 

Тези спорове представляват осъдителни искове между съделителите, отнасящи се до облигационни притезания, възникнали по повод имуществената общност.

Тези искове се предявяват най-късно в първото заседание във втора фаза, като срокът е преклузивен и след изтичането му страните могат да предявят претенциите си само в отделен от съдебната делба иск.

Във втора фаза съдът осъществява правото на делба по няколко начина:

1. чрез образуване на дялове от общите имоти
2. предоставянето на всеки дял в обект на изключителна собственост на съответния съделител
3. чрез публична продан на общия имот и разпределяне на получената сума в случая на чл. 348, ал. 1 от ГПК.

Страните в делбата могат да участват при наддаването в публичната продан. Съдебната практика приема, че е незаконосъобразно да се извърши делба чрез изнасяне на допуснатите по делба имоти на публична продан, когато техният брой е равен или по-голям от броя на съделителите.

Съдът изследва всяка възможност, съделител да получи реален дял от веща или имота, предмет на делбата.

За уравняване на дяловете се изчислява наплащане в пари, съобразно експертна оценка на вещо лице.

Във втора фаза на делбата се разглеждат и:

• претенциите по сметки на съделителите за разходи по увеличение стойността на имота (вещта)
• претенциите за увеличаване на наследството (при делба на наследство)
• искания за възлагане на неподеляем имот;

Делбата може да бъде извършена чрез теглене на жребий или чрез разпределение на дяловете. Това се налага ако са налице предвидените в закона предпоставки.

Когато един имот е неподеляем и не може да бъде поставен в един от дяловете, съдът постановява той да бъде изнесен на публична продан.

Тази фаза на делбата завършва със съдебно решение, което има силата на нотариален акт относно поделените недвижими имоти

Това съдебно решение на втората фаза също подлежи на вписване в Службата по вписванията по местонахождението на имотите, както и на обжалване по надлежният съдебен ред.

За допълнителни въпроси относно делба се обърнете на телефон 0897 90 43 91 или на Email : office@lawyer-bulgaria.bg