Aдвокат делба на недвижими имоти

Много често към нас се обръщат съсобственици с молба за съдействие когато търсят Aдвокат делба на недвижими имоти.

Делбата е способ за прекратяване на съсобствеността между две или повече лица.

Попадането в отношения по общото притежание на един или повече имоти може и често води до влошаване на личните взаимоотношения.

До тук се стига поради взаимната обвързаност на лицата при управлението на общото имущество.

Решение на този проблем дава делбата, чиято цел е всеки съсобственик да получи реален дял от имота/имотите.

Делбата, било то доброволна или съдебна /по-долу се разглеждат двата вида/, е свързана с много изисквания и хлъзгави моменти, които в не редки случаи водят до загуба на парични средства и време.

За да не попадате в такава ситуация, се уверете, че сте избегнали рисковите моменти и сте осигурили всички предпоставки за успешното протичане на производството.

Съсобствеността върху недвижими имоти често води до сложни правни ситуации, особено когато става въпрос за делба.

Независимо дали става дума за

А/наследствен имот,

Б/ съвместно придобито имущество по време на брак

В/ инвестиция между партньори,

правилната проверка и съвет при дела за делба е от съществено значение.

В този контекст, адвокатската кантора „Д. Владимиров и Партньори“ предлага експертна помощ при делба на недвижими имоти, осигурявайки защита на вашите интереси и постигане на справедливо решение.​

Видове делба на недвижими имоти

1. Доброволна делба:

Когато съсобствениците постигнат съгласие относно разпределението на имота, те могат да сключат договор за доброволна делба.

Този договор трябва да бъде в писмена форма с нотариална заверка на подписите и подлежи на вписване в Имотния регистър.

Доброволната делба е по-бърза и по-малко конфликтна процедура, която спестява време и разходи. ​

2. Съдебна делба:

При липса на съгласие между съсобствениците, делбата се извършва по съдебен ред.

Процедурата преминава през две фази: допускане на делбата и реално разпределение на имота.

Съдът определя дяловете на всеки съсобственик и начина на разделяне на имота.

Ако имотът е неделим, той може да бъде възложен на един от съсобствениците с парично уравнение на дяловете на останалите или да бъде изнесен на публична продан. ​

Значение на адвокат при делба

Адвокатът играе ключова роля в процеса на делба, като предоставя:​

• Правна консултация: Оценка на ситуацията и препоръки за най-подходящия начин на делба.​

• Подготовка на документи: Изготвяне на необходимите документи за доброволна или съдебна делба.​

• Представителство пред нотариус или съд: Защита на интересите на клиента по време на преговори или съдебни заседания.​

• Медиация: Съдействие за постигане на споразумение между съсобствениците, когато е възможно.​

Съвет към съсобствениците

Нашата кантора разполага с богат опит в областта на вещното и семейното право, което ни позволява да предоставим цялостна правна помощ при делба на недвижими имоти.

Ние се стремим към намиране на най-ефективното и справедливо решение за нашите клиенти, като същевременно минимизираме времето и разходите, свързани с процеса.​

Свържете се с нас

Ако се нуждаете от правна помощ при делба на недвижим имот, не се колебайте да се свържете с нас.

Нашият екип от опитни адвокати е на разположение да ви предостави необходимата консултация и съдействие.​

📞 Телефон: +359 897 90 43 91
📧 Email: office@lawyer-bulgaria.bg
🌐 Уебсайт: www.lawyer-bulgaria.bg​

Доверете се на  кантората – вашият надежден партньор в правните въпроси, свързани с делба на недвижими имоти.

Делба на съсобствен недвижим имот

В случай на смърт или раздяла между съпрузи се стига до въпроса за делба на съсобствен недвижим имот.

При разделянето на съсобствен имот в България чрез съдебна делба е от съществено значение при разпределение на собствеността.

Целта е да се спазват разпоредбите на закона за квотите на наследниците.

Това включва съобразяване с минималните изисквания за размери и площи на поземлените имоти, определени в Закона за устройство на територията (ЗУТ) и други нормативни актове.

Минимален размер на урегулираните поземлени имоти:

• В градовете: минимална площ от 300 кв.м и лице (фронт) най-малко 14 м.
• В курортните населени места: минимална площ от 500 кв.м и лице най-малко 16 м.
• Във вилните зони: минимална площ от 600 кв.м и лице най-малко 18 м.
• В селата с преобладаващ равнинен терен: минимална площ от 500 кв.м и лице най-малко 16 м; при специфични условия – площ от 300 кв.м и лице най-малко 14 м.
• В селата с преобладаващ стръмен терен: минимална площ от 250 кв.м и лице най-малко 12 м.

Тези изисквания са посочени в чл. 19, ал. 1 от ЗУТ.

Изисквания при делба на земеделски имоти:

Съгласно чл. 72 от Закона за наследството, земеделските земи не могат да се разделят на части, по-малки от:

• Ниви:
• Ливади:
• Лозя и овощни градини:

Тези ограничения целят предотвратяване на прекомерното раздробяване на земеделските земи и запазване на тяхната функционалност.

Обособяване на жилищни имоти:

При разделяне на едно жилище на две или повече самостоятелни, всяка новообразувана част трябва да отговаря на изискванията на чл. 40, ал. 1 от ЗУТ, а именно:

• Самостоятелен вход
• Поне едно жилищно помещение
• Кухня или кухненски бокс
• Баня-тоалетна
• Складово помещение (което може да бъде в жилището или извън него)

Помещенията могат да бъдат пространствено свързани, с изключение на тоалетни и бани-тоалетни. Необходимо е също така представяне на схема-проект за одобрение.

Процедура по съдебна делба:

Когато съсобствениците не могат да постигнат съгласие относно разделянето на имота, всеки от тях има право да инициира съдебна делба. Процедурата започва с подаване на искова молба до компетентния районен съд по местонахождение на имота.

Съдебната делба преминава през две фази:

1. Допускане на делбата: Съдът установява дали имотът подлежи на делба и кои са съсобствениците.
2. Извършване на делбата: Определят се конкретните дялове на всеки съсобственик, като се вземат предвид горепосочените изисквания и ограничения.

Ако имотът не може да бъде разделен реално без нарушаване на законовите изисквания, съдът може да постанови неговата продажба на публична продан

Затова получените средства следва да бъдат разпределени между съсобствениците според дяловете им.

Спазването на тези нормативни изисквания е от съществено значение за законосъобразното и ефективно разделяне на съсобствени имоти в България.

Кога делбата е нищожна ?

Много често хората ни питат по свои казуси кога делбата е нищожна ?

Законът за наследството (ЗН) предвижда, че всеки наследник може да поиска делба по всяко време.

Дори ако има противно разпореждане на наследодателя, Законът му предоставя това право.

ЗН разпорежда и че „наследникът – земеделски стопанин, който живее във или близо до населеното място, където се намират наследствените непокрити недвижими имоти, за да допълни притежаваната от него земя до размер на средния тип частно трудово земеделско стопанство, може да изкупи от останалите сънаследници, които не живеят в същото населено място или близо до него или пък не се занимават със земеделие, падналите им се в дял непокрити недвижими имоти“.

При делбата съществуват няколко задължителни правила.

Всеки наследник може да иска своя дял в натура, ако това е възможно.

Законът за наследството (ЗН) предвижда, че всеки наследник може да поиска делба по всяко време.

Дори ако има противно разпореждане на наследодателя, Законът му предоставя това право.

При делбата съществуват няколко задължителни правила.

Именно затова всеки наследник може да иска своя дял в натура, в случай че е възможно.

Неравенството на дяловете се изравнява с пари, а имотите, които не могат да се поделят удобно, се продават на публична търговия.

Друго важно правило е, че преди да се пристъпи към съставяне на дяловете е следното :

Всеки сънаследник трябва да привнесе в наследството това, което дължи на наследодателя

Всеки наследник трябва да внесе това, което дължи на другите сънаследници във връзка със съсобствеността помежду им.

Ако наследникът не извърши привнасянето в натура, сънаследниците, които имат право да го искат и получават в своя дял част от наследствените имоти</p><p>Този дял следва да е равен на дължимото по стойност, а ако е възможно – и по вид.

Това е основата, върху която се разрешават наследствени случаи и взаимоотношения по правен път.

Какво гласи съдебната практика ?

Често тези делбени процедури са свързани със спорове и недоволство от страна на някой от сънаследниците.

Законодателят се е опитал да разрешава тези въпроси наведнъж, с участието на всички наследници и по възможност за всички наследствени имоти.

Затова са въведени специални правила.

Според тях, както и според трайната съдебна практика, делба би била недействителна, ако в нея не е участвал някой от сънаследниците.

В този смисъл Законът за наследството посочва, че “когато делбата е извършена без участието на някой от сънаследниците, тя е изцяло нищожна”.

Това означава, че не може само някой от наследниците да разделят един от няколко наследствени имота.

Такава делба би била нищожна.

Ако по някакъв начин тя бъде извършена, един съд винаги ще прогласи нейната нищожност по искане на който и да е от сънаследниците, които не са участвали в нея.

При съдебната делба също е задължително да участват всички съсобственици.

В първото съдебно заседание всеки може да възрази против правото на някого да участва в делбата или против размера на неговия дял.

Това е важно особено при деленето на наследствени имоти, защото при него се разглеждат включително оспорвания на произхождение, на осиновявания, на завещания, на истинността на писмени доказателства.

Съдебната делба минава през две фази

Първата е по нейното допускане.

В случай , че Районният съд приеме, че тя е допустима, в решението трябва да се произнесе изрично

А/ между кои лица

Б./ за кои имоти ще се извърши,

В/ каква е частта на всеки.

Втората фаза на делбата се казва „Уравняване по сметки“ 

При нея се извършва реалното и окончателно разделяне на имота или имотите, или пък възлагането на един и изравняването с пари за другите.

Има и някои конкретни правила.

При извършването на делба на урегулирани поземлени имоти за ниско жилищно застрояване, следва да се спазват задължителните изисквания за минимални размери на всеки обособен имот, съгласно Закона за устройство на територията.

При делба не се допуска и разделянето на нивите на части по-малки от 3 дка, на ливадите – от 2 дка, и на лозята и овощните градини – от 1 дка.

Съдебна делба на съсобствен имот

Съдебна делба на съсобствен имот е съдебна процедура, която се използва, когато собствениците не могат да се споразумеят относно разделянето на имота.

Това може да включва разделяне на имота, който е закупен заедно, или разделяне на общи части на имота, като дворове, паркинги или други общи зони.

Съдебна делба на съсобствен имот  може да бъде сложен процес, който изисква професионална помощ от адвокат.

Разбиране на член 34 от Гражданския кодекс и неговото прилагане за съдебното разделяне чл.34 ГПК, който урежда разделянето на имущество,

В този случай, се определят правата и задълженията на всеки отделен действащ собственик.

Съдебна процедура по делба пред Районен съд

При съдебно разделяне на жилищни имоти, този член също се прилага. Той определя начина, по който имуществото трябва да бъде разделено между съдействащите собственици.

Процесът на внасяне на иск по член 341 ГПК.

В случай, че собствениците на жилищния имот не могат да се споразумеят за разделянето на имота, всеки от тях може да внесе иск за съдебна делба

Най-често това се случва, чрез делба на имота по член 341  ГПК.

Делото обикновено започва с подаване на жалба във възможно най-близкият до имота Районен съд.

Ролята на окръжния съд в съдебното разделяне и процесът на вземане на решение Окръжният съд играе важна роля в делба на имот.

Той е този, който ще вземе решение по иска за разделяне на имота.

Преди да вземе решение, Районният съд ще разгледа всички факти, свързани с имуществото, и ще се увери, че решението е справедливо за всички съдействащи собственици.

Иск за присъждане на апартамент по чл. 349, ал. 1 от ГПК

В някои случаи, вместо да се извърши съдебно разделяне на жилищния имот, всеки от собствениците може да поиска съда да му присъди имота или конкретен апартамент.

Този процес се нарича иск за присъждане на апартамент по чл. 349, ал. 1 от Гражданския кодекс. Фактори, които следва да се имат предвид преди да се избере съдебното разделяне са следните :

1. Вид на имота, който ще бъде делен – жилищен земеделски и др.
2. Съотношение на съсобствените идеални части
3. Наличието на завещания, дарения или други сделки, преди делбата пред съд
4. Вписани тежести по имота, преди делбата пред Районен съд;

Тази процедура може да бъде много дългосрочна, особено ако е необходимо да се включат експерти за оценка на имота.

Процесът може да отнеме много време и да бъде много стресиращ.

Плюсове и минуси на съдебното разделяне в ОСС Съдебна делба на съсобствен имот има своите плюсове и минуси.

Някои от предимствата включват възможността за присъждане на конкретни имоти или части от имота.

Но има и някои недостатъци, като високата цена и стресът, свързан с процеса.

Важни правни аспекти на съдебната делба

Когато става дума за съдебна делба на съсобствен имот, има много важни правни аспекти, които трябва да се имат предвид.

В производството по чл. 341 ГПК, трябва да се изпълнят определени правила и процедури, за да се гарантира, че решенията на съда са законни.

Наемане на адвокат за съдебните производства за разделяне

В случай, че сте затруднени от процеса на делба на имоти, може да ви бъде от голяма помощ

Желателно е да наемете адвокат, специализиран в делба на наследствени имоти.

Добрият адвокат може да ви помогне да разберете процедурата, да ви представи пред съда и да ви защити интересите.

Делбата на имоти може да бъде полезно, но и доста сложно производство.

В случай, че срещнете затруднения в процеса по делба на съсобствен имот, не се колебайте да потърсите помощ от адвокат с опит в делба на наследствени имоти.

Важно е да се имат предвид всички правни аспекти и да се вземат решения, които са справедливи за всички съдействащи собственици.

Делба на имот фактическо съжителство

Съгласно Закона за собствеността правото на собственост може да принадлежи на две лица, придобит по време на брак, което налага нуждата от делба на имот фактическо съжителство.

Имате спор за съсобствен имот?

Не позволявайте на съдебния процес да ви затрупа. Намерете опитен адвокат, който може да ви помогне да се ориентирате в процеса на съдебна делба пред районния съд.

Нашият екип е специализиран в успешни делби на имущество, като гарантира, че интересите ви са защитени и правата ви са спазени.

С нашите експертни напътствия можете да бъдете спокойни, знаейки, че вашият случай е в умели ръце. Не позволявайте на спора за съсобственост да ви възпрепятства.

Свържете се с нас още днес и открийте как можем да ви помогнем да постигнете благоприятен изход във вашия случай.

Доверете ни се, че ще се борим за вашите права и ще постигнем резултатите, които заслужавате.

Съгласно Закона за собствеността правото на собственост може да принадлежи и общо на две или повече лица – държава, общини и юридически лица.

Делбата е способ за прекратяване на съсобствеността между две или повече лица. Попадането в отношения по общото притежание на един или повече имоти може и често води до влошаване на личните взаимоотношения.

До тук се стига поради взаимната обвързаност на лицата при управлението на общото имущество. Решение на този проблем дава делбата, чиято цел е всеки съсобственик да получи реален дял от имота/имотите.

Делбата, бива два вида:  Доброволна делба и Съдебна делба

Всеки един от двата вида е свързан с много изисквания и хлъзгави моменти, които в не редки случаи водят до загуба на парични средства и време.

За да не попадате в такава ситуация, се уверете, че сте избегнали рисковите моменти и сте осигурили всички предпоставки за успешното протичане на производството.

Съсобствеността може да бъде прекратена по няколко начина:

А/ когато съсобственикът се откаже от своето право върху притежаваната от него идеална част.

Б/чрез прехвърляне на притежаваната идеална част. Прехвърлянето може да се направи в полза на другия съсобственик и така той да придобие целия имот.

Ако идеална част се продава /покупко-продажба на трето лице/, продавачът трябва първо да предложи на другия съсобственик да я изкупи при същите условия, които би предложил на третото лице.

Особености на придобиване на идеални части

В случай, че имотът е закупен от лице което има сключен брак, в акта за собственост се вписват имената на този който го е придобил

Въпреки това имотът е  собственост и на двамата съпрузи. Всеки един от тях е собственик на съответна идеална част.

Важно е да знаете, че частите на съсобственици винаги се считат за равни, освен ако изрично не е посочено друго в документа за собственост.

За имот, придобит от фактическо съжителство съсобственикът участва в ползите и тежестите на общата вещ съразмерно частта си.

Законът сочи, че той може “да си служи с общата вещ съобразно нейното предназначение.

За ползване на обща вещ от съсобственик, получена при съсобственост , ползващия съсобственик дължи обезщетение на другият от писмено поискване.

ВАЖНО: Съсобственик на имот, придобит от фактическо съжителство, може да продаде своята част от имота на трето лице, пред нотариус.

За тази цел следва да представи писмени доказателства, че е предложил на другият съсобственик да изкупи частта му при същите условия.

Съдебна процедура по делба на съсобствени имот

Целта на първата фаза е съдът да установи наличието на съсобственост, кои са лицата, притежаващи идеална част от общото имущество и размера на техните дялове.

За да се установи това, се проверява как са придобити имотите, дали реално са собственост на съделителите и кой какъв дял е получил от тях, съобразно основанието за собственост.

Когато се дели наследство, се установява дали наследодателят е собственик, кои са неговите наследници и кой какъв наследствен дял притежава с оглед приложимия закон към датата на смъртта.

В тази част на делбата могат да бъдат предявени допълнително искове

С тези искове могат да бъдат оспорени произхода на някой от съделителите, осиновявания, действителност на завещания или истинността на писмени доказателства.

Могат да бъдат включни и искания за намаляване на разпореждания, направени чрез дарения и/или завещания.

Може да се иска някой имот да бъде изключен от делбата

Всеки съсобственик може да поиска да бъдат включени и други имоти.

В случай, че съсобственикът не плати дължимата поради изкупуването сума в месечен срок от влизането на решението в сила, това решение се счита обезсилено по право.

Законът дава решение на проблема със съсобственост между съсобствениците.

Съгласно закона всеки съсобственик може, въпреки противна уговорка, да иска делба на общата вещ, освен ако законът разпорежда друго, или ако това е несъвместимо с естеството и предназначението на вещта”.

Изрично е записано, че разпоредбите за делба на наследство важат съответно и за делба на съсобствен имот.

Искът за делба не се погасява с давност

В съдебната практика и в житейският ред са познати два вида делби за разделянето на имот, придобит съвместно от двамата при условията на фактическото съжителство. Това са доброволна и съдебна делба.

Доброволна делба може да се проведе, когато съсобствеността може да се раздели на реални дялове.  В този случай недвижимият имот или земи да се поделят на части, които да могат да се ползват самостоятелно.

Но може да се състои и ако имот не може да се раздели на реални дялове, а съделителите са повече.

При нея всеки от съсобствениците може да иска своя дял в натура – в случая реална част от имота. Ако имотът е неподеляем, той се дава на един от съсобствениците, а дяловете на останалите се изравняват с пари.

Законът казва, че ако имотът не може да се раздели, то тогава той следва да се изнесе и на публична продан, за уравнение на дела в пари.

Съделител на имот, придобит съвместно от фактическо съжителство може да участва в наддаването при публична продан.

Доброволната делба ще бъде нищожна, в случай че не участва съсобственик.

ВАЖНО: Не винаги може да се извърши делба. Такава не може да има по отношение на имот, притежаван от съпрузи в режим на имуществена общност, докато трае бракът.

При съдебната делба е задължително да участват всички съсобственици, в противен случай същата е недействителна.

Допълнителни въпроси на + 359 897 90 43 91 или изпратите мейл на office@lawyer-bulgaria.bg