Договор за издръжка и гледане
В случай на нужда и собственост на недвижим имот прехвърлителят може да прехвърли собственост по договор за издръжка и гледане.
Договорът не е уреден легално и не може да се отнесе към установените в закона договори, макар и да има прилики с продажбата.
Договорът за прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане представлява писмен договор.
Този договор, под формата на нотариален акт, при който едно лице прехвърля собствеността на свой имот срещу задължението на приобретател да осигури пожизнена издръжка и гледане.
Освен прехвърляне собствеността, с този договор може да се учредяват и вещни права върху имот срещу задължение за издръжка и гледане.
Прехвърлителят получава издръжка и гледане, договорът е възмезден.
Ако прехвърлителите са двама, издръжка и гледане се дължи спрямо двамата.
Приобретател може да бъде всеки, без необходимост да е в родствена връзка с прехвърлителя.
Задължението е неделимо – дължи се и издръжка, и гледане.
Юридическо лице не може да бъде страна по този договор.
На първо място, всеки договор за издръжка и гледане е двустранен, възмезден, формален и алеаторен и се сключва с оглед личността.
Чрез него собственикът на един недвижим имот прехвърля на друго лице собствеността на същия имот.
Срещу прехвърлянето лично приобретателят се задължава да предоставя на прехвърлителя парични средства (издръжка) и грижи (гледане) за определен период от време.
Най-често този период се определя до смъртта на прехвърлителя.
Договорът е формален – като условие за неговата валидност, законът разпорежда да бъде сключен във форма на нотариален акт.
Съществува, обаче, една особеност на формата на този вид договори и тя се крие в Закона за собствеността.
Съгласно този текст, доброволната делба на недвижими имоти трябва да бъде извършена писмено с нотариално заверени подписи.
В предвид липсата на изрична правна уредба, по отношение на съдържанието на специфичния договор за издръжка и гледане съществуват някои особености
1./ Същността на насрещните задължения.
Прехвърлителят има едно единствено задължение – да прехвърли недвижимия имот. По – особено е положението на приобретателя /лицето, което получава имота/.
В неговата тежест лежат две кумулативно /едновременно/ изискуеми задължения – за предоставяне на издръжка и за предоставяне на грижи (гледане).
2./ Предоставянето само на издръжка или само на грижи – неизпълнение на договора и на това основание той подлежи на разваляне.
Двете задължения следва да бъдат изпълнявани заедно и ежедневно, съобразно нуждите на кредитора – прехвърлител.
Често срещано в практиката е възрастен човек, който е прехвърлил имота си с договор за издръжка и гледане да бъде изпратен в дом за стари хора на разноски на лицето, получило имота.
3./ В този случай договорът ще подлежи на разваляне, тъй като макар и да е налице издръжка, липсва едновременно изискуемият елемент, а именно гледането.
Най-често прехвърлители по него са възрастни хора прехвърлящи имота си срещу правото да бъдат доживот гледани и да получават необходимата им издръжка.
В същото време с този договор се извършва едно бъдещо разпределяне на имущество.
Договорът съдържа нещо неопределено, а именно задължението за издръжка и гледане за едно бъдещо време, до смъртта на прехвърлител.
Освен това не е ясен и обемът на дължимата издръжка, както и изискванията за конкретната издръжка.
Особености на Договор за издръжка и гледане
Договорът за издръжка и гледане е продукт на договорната автономия, която позволява на правните субекти свободно да определят съдържанието на сделките.
За целта тези сделки не следва да противоречат на императивни норми и добрите нрави.
Съдебната практика е категорична, че договорът за издръжка не противоречи на закона.
Задължения на страните по договора
Те имат социална цел и предназначение – да обезпечат на прехвърлителя, който по правило е в напреднала възраст.
Както по своята цел, така и по своето съдържание те не влизат в противоречие със закона, поради което са допустими и валидни.
Договорите между съпрузи за прехвърляне на имущество срещу задължение за издръжка е допустим.
Неизпълнение по договора за издръжка и гледане
Задължението за гледане и издръжка е неделимо и частично неизпълнение на задълженията се счита за пълно неизпълнение
В този случай, договорът за издръжка и гледане може да се развали.
Просто грижите и издръжката трябва да се полагат и поемат непрекъснато – а не един месец да се дават, а друг – не.
Грижите могат да се полагат не само от този, който получава имота, но и от трето лице, което примерно е наето от него.
Договорът може да се сключи и с оглед на личността. Получателят на имота, е лекар и ще полага лекарски грижи за прехвърлителя.
В случай, че не е отразено къде ще живее и пребивава прехвърлителя се приема, че същите се осъществяват в обекта, който се прехвърля.
Необходимо е и лицето, което прехвърля имота, наистина да има някаква нужда от грижи и издръжка, иначе си е заобикаляне на закона
Това може да доведе до обявяването на нищожност на договора.
Съществува и хипотезата, при която този, който прехвърля имота, надживява този, който го получава.
При пълно или частично неизпълнение на задълженията може да се иска пълно или частично разваляне.
Страна по такъв процес обичайно са този, който прехвърля имота, или неговите наследници след смъртта му.
Последният пък още приживе може да иска разваляне на договора, защото не е гледан или издържан.
Тези твърдения обаче трябва да се докажат и тежестта на доказване пада върху него.
