Документи прехвърляне недвижим имот

Един от съществените въпроси при сделки пред Нотариус е въпросът за изготвянето на валидни Документи прехвърляне недвижим имот.

Документи за прехвърляне на недвижим имот са необходими при сделка с недвижим имот.

Подготовката на документите е един от най-важните етапи преди нотариалната сделка.

1. Липсващ документ, несъответствие между
2. нотариалния акт и кадастралната схема,
3. неуреден наследствен въпрос,
4. съпружеска имуществена общност,
5. ипотека,
6. възбрана
7. проблем със собствеността

могат да доведат до отлагане на сделката или до значително по-сериозен правен риск.

По правило договорите за прехвърляне на собственост или за учредяване на други вещни права върху недвижим имот се извършват с нотариален акт, съгласно чл. 18 ЗЗД.

Нотариусът от своя страна е длъжен да провери дали праводателят действително е собственик и дали са изпълнени специалните законови предпоставки за сделката. Това следва изрично от чл. 586 ГПК.

Затова не съществува един универсален комплект документи, приложим към абсолютно всяка сделка.

Точният комплект обаче следва да се определи след проверка на конкретния имот и начина, по който продавачът го е придобил.

Документ за собственост върху недвижимия имот

Първият и най-важен документ при прехвърляне на недвижим имот е документът, от който продавачът черпи своето право на собственост.

Чл. 586 ГПК задължава нотариуса да провери собствеността на праводателя въз основа на съответните документи.

Най-често това е нотариален акт, но собствеността може да произтича и от редица други юридически факти и актове.

Кратък отговор: какви документи са необходими за продажба на имот?

При стандартна покупко-продажба обичайно трябва да се проверят и подготвят най-малко следните групи документи:

Документ	За какво служи
Документ за собственост	Доказва правото на продавача
Скица или схема на имота	Индивидуализира имота по кадастралната карта
Данъчна оценка	Необходима е за нотариалното производство и определяне на материалния интерес
Документи за гражданско и семейно положение	Установяват значение на брака и приложимия имуществен режим
Декларация по чл. 25, ал. 8 ЗННД	Декларация за гражданство и гражданско състояние
Удостоверение за наследници	При имот, придобит по наследство
Пълномощно	Когато страна се представлява от пълномощник
Документи за дружеството	При продавач или купувач – юридическо лице
Специални декларации или разрешения	При съсобственост, семейно жилище, имот на дете и други специални случаи
Удостоверение за тежести	Основен инструмент за проверка на ипотеки, възбрани и други вписвания

Нотариален акт

В практиката това може да бъде:

1. нотариален акт за покупко-продажба;
2. нотариален акт за дарение;
3. нотариален акт за замяна;
4. констативен нотариален акт;
5. нотариален акт за прехвърляне срещу задължение за издръжка и гледане;
6. нотариален акт, удостоверяващ собствеността на основание давност
7. други предвидени от закона основания.

При наследствен имот правото на наследника не възниква от нов нотариален акт, а от наследственото правоприемство.

Поради това обикновено трябва да се проследят документът за собственост на наследодателя и документите, доказващи наследяването.

Съдебно решение

Документ за собственост може да бъде и влязло в сила съдебно решение.

Характерен пример е решението по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, с което предварителният договор е обявен за окончателен.

Законът изрично предвижда възможността всяка от страните по предварителния договор да поиска неговото обявяване за окончателен.

В зависимост от случая правото може да произтича още от съдебна делба, съдебна спогодба, постановление за възлагане след публична продан, реституционен акт или друг надлежен акт.

Договор с държавата или общината

Собствеността може да е придобита и въз основа на договор или административен акт по специалното законодателство за държавната или общинската собственост.

Следователно изразът „документ за собственост“ е по-точен от „нотариален акт“, защото не всеки собственик се легитимира непременно с нотариален акт.

Какво става, ако нотариалният акт е изгубен?

Изгубеният нотариален акт не означава, че е изгубено правото на собственост.

От съответната Служба по вписванията към Агенцията по вписванията може да бъде поискан препис от вписания акт.

Агенцията по вписванията уточнява, че преписите представляват заверени или незаверени копия на актове, съхранявани в съответната Служба по вписванията.

Заверени преписи могат да получат страните по акта, техните правоприемници и други оправомощени лица, включително адвокати при предвидените от закона условия.

Услугата може да бъде заявена и чрез Единния портал на Агенцията по вписванията.

Затова юридически по-коректно е да се говори за заверен препис от вписания акт, а не просто за „дубликат на нотариалния акт“.

Данъчна оценка на недвижимия имот

Сред основните документи за прехвърляне на недвижим имот е удостоверението за данъчна оценка.

То се издава от компетентната общинска администрация по местонахождението на имота.

Националният портал eGov поддържа унифицирана административна услуга № 2396 „Издаване на удостоверение за данъчна оценка на недвижим имот и незавършено строителство“.

Важно е данните в данъчната оценка да бъдат внимателно сравнени с:

1. документа за собственост,
2. кадастралната схема
3. скица,
4. адреса,
5. площта,
6. собствениците
7. идеалните части.

Разминаването не трябва да се подминава механично.

То може да е резултат от промяна на административен адрес, грешка в стар документ, изменение в кадастралната карта или по-сериозен проблем с индивидуализацията на имота.

При различни стари и нови адреси може да се наложи удостоверяване на тяхната идентичност.

Колко време е валидна данъчната оценка?

Практиката по административна услуга № 2396 предвижда, че удостоверенията, издадени до 30 юни, по правило са валидни до 30 юни, а издадените след тази дата – до края на съответната календарна година.

Когато задълженията за имота са платени за цялата година и това е удостоверено, документът може да бъде валиден до края на годината независимо от датата на издаване.

Преди конкретната сделка срокът следва да бъде проверен спрямо издадения документ и изискванията на нотариуса.

Скица или схема на недвижимия имот

При имоти в територия с одобрена кадастрална карта и кадастрални регистри е необходим съответният кадастрален документ.

За поземлен имот се издава скица.

За самостоятелен обект в сграда, например апартамент, офис, ателие, магазин или гараж, се издава схема.

АГКК изрично посочва, че при разпоредителна сделка в район с одобрена кадастрална карта се изисква скица за поземления имот или сградата, съответно схема за самостоятелния обект.

Това има пряко нормативно основание и в ЗКИР.

След измененията, обнародвани в ДВ, бр. 95/2025 и влезли в сила на 9 февруари 2026 г.

Законът продължава изрично да урежда представянето на скица или схема, а при формиране на нов или променен имот – съответно скица-проект или схема-проект.

Проверявайте идентификатора, а не само адреса

Всеки недвижим имот в кадастралната карта получава уникален идентификатор.

Кадастралният регистър съдържа още информация за площ, адрес, предназначение, собственици и актове, от които те черпят права.

Следователно при подготовка на сделка трябва да се сравнят:

идентификаторът, площта, етажът, предназначението, адресът и описанието в документа за собственост.

Разлика между кадастралния документ и нотариалния акт не означава автоматично, че сделката е невъзможна, но причината трябва да бъде установена преди подписването.

Има ли срок на валидност скицата от кадастъра?

Тук през 2026 г. съществува важно практическо несъответствие между публикуваната официална информация.

Наредба № РД-02-20-4 за услугите от кадастралната карта посочва за съответните кадастрални документи „срок на валидност: няма“.

Същевременно общите указания на Агенцията по вписванията продължават да посочват кадастрални скици „в рамките на 6 месеца от издаването, освен ако няма промяна в правото на собственост“.

Следователно към август 2026 г. официално публикуваната информация не е напълно хармонизирана.

Най-сигурният практически подход е за нотариалната сделка да бъде осигурен актуален кадастрален документ и предварително да се съгласува комплектът документи с нотариуса.

Удостоверение за семейно положение

Семейното положение на продавача е съществено, защото трябва да се установи дали имотът представлява лично имущество или е придобит при режим, създаващ права и за другия съпруг.

Удостоверения за семейно положение, съпруг/а и деца се издават от общинската администрация, като услугата е достъпна и електронно чрез eGov.

Но е важно да се направи разграничение:

удостоверението за семейно положение не следва механично да се представя като абсолютно задължителен самостоятелен документ при всяка сделка.

Законът обаче изрично изисква при разпоредителна сделка страните да представят пред нотариуса декларация за гражданство и гражданско състояние по чл. 25, ал. 8 ЗННД.

Допълнително нотариусът може да изиска документите, необходими за изясняване на имущественото положение на страните.

Проверка за съпружеска имуществена общност

Това е един от най-често подценяваните проблеми при продажба на недвижим имот.

Семейният кодекс предвижда три режима на имуществените отношения:

законов режим на общност, законов режим на разделност и договорен режим.

Избраният режим се регистрира в Регистъра на имуществените отношения на съпрузите – РИОС, поддържан от Агенцията по вписванията.

При законов режим на общност разпореждането с общото имущество се извършва съвместно от двамата съпрузи. Чл. 24, ал. 3 СК е изричен в това отношение.

Затова фактът, че в стария нотариален акт е записано името само на единия съпруг, не е достатъчен сам по себе си да се заключи, че другият няма права върху имота.

Трябва да се проверят датата и основанието на придобиване, семейното положение към този момент и приложимият режим на имуществени отношения.

Личен имот, който представлява семейно жилище

Дори имотът да е лична собственост само на единия съпруг, може да възникне още един въпрос.

Съгласно чл. 26 СК разпореждането със семейното жилище – лична собственост на единия съпруг – изисква съгласие на другия, ако съпрузите нямат друго жилище, което е обща или лична собственост на някой от тях.

При липса на съгласие законът допуска разрешение от районния съд при предвидените предпоставки.

Следователно при подготовката на документите трябва да се установи не само кой е собственик, но и дали имотът има качеството на семейно жилище.

Удостоверение за наследници при наследствен недвижим имот

Ако собственикът е придобил имота по наследство, обичайно е необходимо удостоверение за наследници.

eGov изрично посочва сред предназначенията на удостоверението за наследници наследяването и прехвърлянето на наследствен недвижим имот.

При наследствен имот правната проверка не трябва да приключва със самото удостоверение.

Следва да бъдат установени най-малко наследодателят, неговото право на собственост, всички наследници, наследствените квоти, евентуални завещания, откази от наследство, извършени делби и последващи разпоредителни сделки.

Когато вписване се заявява от наследник, Агенцията по вписванията също предвижда представяне на удостоверение за наследници.

Удостоверение за тежести 

Един документ може да не е част от тесния формален „комплект на продавача“, но практически е сред най-важните документи за купувача – удостоверението за вписвания, отбелязвания и заличавания за имота, обичайно наричано удостоверение за тежести.

Имотният регистър съдържа вписаните актове относно собствеността и други вещни права, както и ипотеки и възбрани.

Агенцията по вписванията уточнява, че удостоверението за имот отразява вписванията, отбелязванията и заличаванията за права и тежести към момента на изготвянето му или удостоверява липсата им.

При правна проверка могат да бъдат установени например ипотека, възбрана, вписана искова молба, право на ползване, договори и други обстоятелства, които могат да имат значение за придобиването.

Удостоверението за тежести не замества проверката на собствеността.

То трябва да бъде анализирано заедно с титула за собственост и предходните вписвания.

Проверка на историята на собствеността

За купувача не е достатъчно да получи само последния нотариален акт.

Адвокатската проверка по сделката следва да проследи правата назад във времето според конкретната придобивна история.

Причината е проста: последният нотариален акт може да съществува, но неговият праводател да е придобил от несобственик, да има спор за наследствени права, проблем със съсобствеността, непълнота на реституцията или друг порок.

Имотният регистър позволява да бъдат проследени хронологично вписаните актове и промени в съответните права.

Точно тук е една от основните разлики между събиране на документи и реална правна проверка на недвижим имот.

Публични задължения на продавача

В много по-стари публикации все още се среща информация, че пред нотариуса продавачът задължително подписва декларация по чл. 264, ал. 1 ДОПК, че няма публични задължения.

Това вече не е актуалният режим.

От 3 май 2024 г. проверката по чл. 264 ДОПК се извършва електронно от нотариуса или съдията по вписванията чрез НАП.

Изискването за старата писмена декларация за липса на подлежащи на принудително изпълнение публични задължения отпадна.

Ако бъдат установени такива публични задължения, това също не означава автоматично, че имотът никога не може да бъде продаден.

Законът допуска сделката след погасяване на задълженията или при условията на чл. 264, ал. 4 ДОПК – когато длъжникът заяви съгласие задължението да бъде погасено от продажната цена и купувачът внесе съответната сума в бюджета.

Следователно твърдението, че „всички задължения трябва непременно да бъдат предварително платени преди сделката“, не е достатъчно точно според действащия режим.

Документи при продажба на идеална част от съсобствен имот

При Документи прехвърляне недвижим имот, когато се продава идеална част от съсобствен недвижим имот на трето лице, възникват специалните изисквания на чл. 33 от Закона за собствеността.

Съсобственикът трябва да представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил своята част на останалите съсобственици при същите условия, и да декларира, че предложението не е прието.

Това е пример защо стандартният списък „нотариален акт + скица + данъчна оценка“ може да бъде напълно недостатъчен.

Прехвърляне на имот чрез пълномощник

Продажбата или покупката може да бъде извършена и чрез пълномощник.

При сделка, за която законът изисква нотариална форма, чл. 37 ЗЗД позволява упълномощаването да бъде направено писмено с нотариално удостоверяване на подписа и съдържанието, извършени едновременно.

Пълномощното трябва да бъде изготвено внимателно спрямо конкретната сделка, включително относно правомощията за договаряне, подписване, получаване или плащане на цена, подаване на декларации и други действия.

При пълномощно, издадено в чужбина, трябва отделно да се провери необходимостта от апостил или друга форма на легализация, както и от официален превод, според държавата, в която документът е удостоверен, и приложимия международноправен режим.

Документи, когато продавачът е дружество

Когато собственикът на имота е търговско дружество, трябва да се провери както собствеността върху имота, така и представителната власт и вътрешнокорпоративното решение за сделката.

При ООД общото събрание има компетентност да взема решения за придобиване и отчуждаване на недвижими имоти и вещни права върху тях съгласно чл. 137, ал. 1, т. 7 ТЗ.

Законът предвижда и специална форма за протокола за редица решения, включително това по т. 7, освен ако дружественият договор съдържа допустимото от закона различно уреждане.

При ЕООД съответните правомощия на общото събрание се упражняват от едноличния собственик на капитала.

Затова при корпоративна сделка адвокатът следва да провери актуалното представителство, дружествения договор или учредителния акт, решенията на компетентните органи и евентуални ограничения на представителната власт.

Имот, собственост на непълнолетно дете

При недвижим имот, принадлежащ на ненавършило пълнолетие дете, не е достатъчно родителят просто да подпише нотариалния акт.

Съгласно чл. 130, ал. 3 СК действията на разпореждане с недвижим имот на дете се допускат с разрешение на районния съд по настоящия адрес на детето, ако разпореждането не противоречи на интереса му.

Съдебното разрешение следователно става част от специалния документален комплект за сделката.

Какви документи са нужни на купувача?

Документалната тежест обикновено е по-голяма за продавача, тъй като той трябва да докаже правото си на собственост.

Купувачът обаче също участва в нотариалното производство с валиден документ за самоличност и съответните декларации.

ГПК предвижда нотариусът да провери самоличността, дееспособността и представителната власт на явилите се лица. Самоличността се установява с документ за самоличност.

При юридическо лице трябва да бъде установено и лицето, което го представлява.

При финансиране с банков кредит към сделката обичайно се добавят банкови документи и документация по ипотеката, които се определят спрямо конкретната банка и кредитна структура.

Кой нотариус извършва прехвърлянето на имота?

Нотариусът не се избира произволно от цялата страна.

По силата на чл. 570, ал. 1 ГПК нотариалните актове за прехвърляне на собственост или учредяване на вещно право върху недвижим имот се издават от нотариус, в чийто район се намира имотът.

Това трябва да бъде отчетено още при подготовката на документите и насрочването на сделката.

 Как протича проверката преди нотариалната сделка?

Нотариалната проверка не е просто техническо подписване на предварително подготвен документ.

Нотариусът проверява правото на собственост и специалните законови изисквания, а при явяването на страните проверява самоличността, дееспособността и представителната власт.

При всички нотариални удостоверявания, свързани с възникване, промяна или прекратяване на права върху имот, ЗННД задължава нотариуса да извършва и предвидените от закона справки.

Това обаче не освобождава купувача от необходимостта от собствена независима правна проверка преди плащане на депозит или значителна част от цената.

Нотариусът е безпристрастен участник в нотариалното производство, докато адвокатът по сделката защитава интереса на конкретния клиент.

Предварителният договор също трябва да бъде проверен

Честа грешка е адвокат да бъде потърсен едва след като купувачът вече е подписал предварителен договор и е платил значително капаро.

Съгласно чл. 19 ЗЗД предварителният договор за сделка, за която се изисква нотариална форма, трябва да бъде писмен и да съдържа съществените условия на окончателния договор.

Именно преди подписването му трябва да бъдат проверени поне основните въпроси относно:

собствеността, тежестите, представителството, цената, начина на плащане, срока за нотариалната сделка, последиците при неизпълнение и условията за връщане или задържане на платените суми.

Проверка при ново строителство

При покупка на ново строителство проверката не трябва да бъде ограничавана до собствеността върху земята и схемата на бъдещия апартамент.

В зависимост от етапа на строителството и структурата на сделката може да е необходимо

1. да бъдат анализирани строителните книжа,
2. правото на строеж,
3. разрешението за строеж,
4. актовете за степента на завършеност,
5. въвеждането в експлоатация,
6. договорите с инвеститора,
7. финансирането на проекта,
8. ипотеките върху терена
9. механизма за тяхното заличаване.

Тук документите са силно индивидуални и универсален „готов списък“ може да бъде подвеждащ

Въпроси при документите за прехвърляне на имот

Практически най-рискови са случаите, при които

1. последният нотариален акт се приема като достатъчно доказателство без проверка на предходните придобивания;
2. не се проверява режимът на имуществените отношения между съпрузите;
3. не се установяват всички наследници; има несъответствие между нотариален акт, кадастър и данъчна оценка;
4. продава се идеална част без спазване на чл. 33 ЗС;
5. имотът е обременен с ипотека или възбрана;
6. пълномощното не съдържа необходимите правомощия;
7. депозитът се плаща преди да приключи правната проверка.

При недвижимите имоти често именно документът, който липсва, се оказва по-важен от десетте документа, които продавачът вече е представил.

Адвокат при прехвърляне на недвижим имот

Като адвокати по недвижими имоти можем да извършим правна проверка и да подготвим документите, необходими за покупко-продажба, дарение, замяна или друго прехвърляне на недвижим имот.

Правното съдействие може да включва проверка на

1. собствеността и историята на придобиването;
2. справка за ипотеки, възбрани и други вписвания;
3. проверка на наследствени права;
4. анализ на кадастралните документи;
5. проверка на съпружеската имуществена общност;
6. изготвяне и анализ на предварителен договор;
7. изготвяне на пълномощни и декларации;
8. комуникация с нотариус;
9. подготовка на проекта за нотариален акт
10. правно съдействие до окончателното вписване на сделката.

Целта не е просто да бъде събран определен брой документи, а да бъде установено дали продавачът може валидно и сигурно да прехвърли именно правото, което купувачът очаква да придобие.

Нашият Съвет 

Подготовката на документи за прехвърляне на недвижим имот не трябва да се свежда единствено до снабдяване с нотариален акт, данъчна оценка и скица.

Всяка сделка има собствена придобивна история и собствен правен риск.

1. При един имот ще бъде необходимо удостоверение за наследници.
2. При друг – съгласие на съпруг.
3. При трети – решение на общото събрание на дружество.
4. При продажба на идеална част – документи по чл. 33 ЗС.
5. При имот на дете – разрешение на районния съд.
6. При продажба чрез представител – специално пълномощно.
7. При кадастрално несъответствие може да се наложи допълнителна процедура преди нотариалната сделка.

Затова пълният списък с документи за покупко-продажба на недвижим имот винаги трябва да бъде изготвен за конкретния случай.

За правна проверка, подготовка на документи и съдействие при покупко-продажба или друго прехвърляне на недвижим имот можете да се свържете с нашата адвокатска кантора:

Тел.: 0897 90 43 91
E-mail: office@lawyer-bulgaria.bg

Предоставяме правно съдействие от първоначалната проверка на собствеността и тежестите до подготовката на нотариалната сделка и окончателното вписване на акта.

Кои са най-важните документи за продажба на апартамент?

При стандартен случай това са документът за собственост, схема на самостоятелния обект, данъчна оценка, необходимите документи и декларации относно семейното положение и евентуално удостоверение за наследници, пълномощно или други специални документи. За купувача е изключително важна и проверката в Имотния регистър.

Нужна ли е скица за апартамент?

За самостоятелен обект в сграда правилният кадастрален документ е схема, а не скица. Скица се използва за поземлен имот или сграда.

Може ли да продам имот без оригиналния нотариален акт?

Изгубеният екземпляр не заличава собствеността. При вписан акт може да бъде поискан заверен препис от съответната Служба по вписванията при условията, определени от закона.

Трябва ли продавачът да носи декларация по чл. 264 ДОПК за липса на задължения?

Старата декларация за липса на подлежащи на принудително изпълнение публични задължения вече не се използва по предишния режим. От 3 май 2024 г. проверката се извършва електронно чрез НАП.

Може ли да се продаде имот при наличие на публични задължения?

При наличие на задължения по чл. 264 ДОПК сделката може да се извърши след тяхното погасяване или при предвидения от закона механизъм за плащане на задълженията от продажната цена.

Нужен ли е съпругът при продажбата?

Зависи от начина на придобиване, режима на имуществените отношения и дали имотът представлява семейно жилище. При общ недвижим имот разпореждането се извършва съвместно, а при лично семейно жилище могат да се приложат изискванията на чл. 26 СК.

Нужен ли е адвокат при покупко-продажба на имот?

Законът не превръща адвокатското представителство в универсална задължителна предпоставка за нотариалната сделка. Правната проверка от адвокат обаче има различна функция от нотариалната дейност – адвокатът анализира риска и защитава интереса на конкретната страна.