Разпореждане имот при раздяла и смърт

Един от съществените въпроси при прекратяване на брака поради раздяла или смърт на единият от съпрузите е въпросът за Разпореждане имот при раздяла и смърт

Покупката на жилище е едно от най-емоционалните решения за всяка двойка.

Обикновено фокусът пада върху квартала, цената, изложението, етажа и размера на вноската по кредита.

Много по-рядко се обсъжда правният въпрос, който на практика се оказва решаващ: какво точно ще стане с имота и кредита, ако отношенията се разпаднат или ако единият партньор почине.

Именно тук се крият едни от най-скъпите грешки в практиката — грешки, които водят до съсобственост без съгласие, тежки делби, наследствени спорове и дългогодишни съдебни дела.

По българското право първото, което трябва да се изясни, е дали двойката е в граждански брак или живее без брак, защото законът не третира тези две хипотези еднакво.

Семейният кодекс е категоричен, че само гражданският брак поражда правните последици, които законите свързват с брака, а религиозният обред няма правно действие.

Това означава, че при съжителство без брак няма автоматично приложение на режимите на имуществените отношения между съпрузите и няма наследяване между партньорите по закон.

Защо този разговор трябва да се проведе преди сделката

Юридическият проблем почти никога не започва в деня на покупката.

Той започва много по-рано — в момента, в който страните не са уточнили писмено и доказуемо кой с какви средства участва, на чие име ще бъде имотът, кой ще плаща вноските, кой ще финансира ремонта и какво ще се прави, ако общият план се провали.

Когато това не е изяснено предварително, впоследствие спорът се пренася в съда и се решава чрез сложни искове, възражения за принос, делба, оспорване на дарения, намаляване на завещания и спорове с банки и наследници.

Изводът е прост: правната структура на придобиването е толкова важна, колкото и самият имот.

Първият ключов въпрос: в брак ли сте или живеете без брак

Това не е формалност, а правната основа на цялата сделка.

Ако сте в брак, за вас действат правилата на Семейния кодекс за имуществените отношения между съпрузите.

Ако не сте в брак, между вас няма съпружеска имуществена общност, няма законов режим на разделност между съпрузи и няма договорен режим по смисъла на Семейния кодекс.

При съжителство без брак отношенията се подчиняват основно на общите правила на вещното, облигационното и наследственото право, а не на специалния брачен режим.

Трите режима при брак: общност, разделност и брачен договор

Семейният кодекс предвижда три режима на имуществените отношения между съпрузите:

1. законов режим на общност,
2. законов режим на разделност и
3. договорен режим.

Законовият режим на общност се прилага, ако при сключване на брака не е избран друг режим.

Режимът може да бъде променян и по време на брака.

Това е важно, защото много двойки погрешно приемат, че след сключването на брака вече нямат избор как да уредят имуществото си.

Имат — но трябва да го направят правилно и своевременно.

1) Законов режим на общност

При законовия режим на общност вещните права, придобити по време на брака в резултат на съвместен принос, принадлежат общо на двамата съпрузи, независимо на чие име формално е изповядана сделката.

При прекратяване на съпружеската имуществена общност по правило дяловете са равни, като законът допуска в определени случаи съдът да определи по-голям дял на единия съпруг при развод.

Именно тук възниква и най-честата илюзия: че щом единият е дал повече пари, автоматично ще получи по-голяма част.

В стандартния режим това невинаги следва автоматично от самото плащане.

2) Законов режим на разделност

При режима на разделност всеки съпруг притежава своето имущество и придобитото по време на брака по правило не става общо само поради самия брак.

Този режим е особено важен за двойки, при които приносът е неравен, единият влага значително повече лични средства, има участие на родители или едната страна иска по-ясна имуществена автономия.

Но и тук трябва да се мисли внимателно: режимът на разделност не решава автоматично въпросите за кредита, за фактическите плащания или за бъдещото ползване на жилището.

3) Договорен режим с брачен договор

Брачният договор позволява съпрузите да уредят имуществените си отношения значително по-прецизно.

Законът допуска в него да се уреждат правата върху имущество, придобивано по време на брака, участието на страните в разходите и задълженията, последиците при развод и други имуществени въпроси.

Но има съществена граница: брачният договор не може да съдържа разпореждания за случай на смърт.

Тоест той е силен инструмент за уреждане на имуществените последици при брак и развод, но не замества наследственото планиране.

Какъв е реалният риск, ако живеете без брак ?

При съжителство без брак законът не третира партньорите като съпрузи. Това има две тежки последици.

Първо, няма автоматична общност на придобитото имущество — правото следва титула и доказуемите квоти по сделката.

Второ, преживелият партньор не наследява по закон починалия партньор.

Точно поради това много двойки остават неприятно изненадани, когато установят, че след 10, 15 или 20 години съвместен живот преживелият не получава наследствена защита, ако няма граждански брак.

Това не означава, че съжителството без брак е винаги лош избор.

Означава, че то изисква по-стриктна правна дисциплина:

• ясни квоти в нотариалния акт,
• доказуем произход на средствата,
• отделна логика за кредита
• отделно наследствено планиране.

Без такава структура съжителството без брак е една от най-рисковите форми за съвместно придобиване на жилище.

Кой колко участва във финансирането

Преди подписване на предварителен договор двойката трябва да изясни поне следните въпроси:

• кой колко лични средства влага;
• дали има дарения или финансова помощ от родители;
• кой ще плаща самоучастието;
• кой ще плаща месечните вноски по кредита;
• кой ще поема ремонтите и подобренията;
• как ще се доказва всичко това при бъдещ спор.

Това не е счетоводна формалност, а бъдеща доказателствена защита.

При спор за собственост, принос или вътрешни отношения между партньори и съпрузи, именно банковите преводи, произходът на средствата, текстът на договора и нотариалният акт се превръщат в основни доказателства.

Без тях страната, която твърди по-голям принос, често се оказва в слаба процесуална позиция.

Тази логика е особено важна при режим на разделност, при съжителство без брак и при участие на родители.

Участие на родители: подарък, заем или бъдещ спор

Един от най-подценяваните практически въпроси е участието на родители при покупката.

Когато майка, баща или други близки дават средства, трябва още в началото да се изясни какъв е правният характер на тези пари: дарение към едното лице, дарение към двамата, заем, временна помощ или участие срещу бъдещи права.

Ако това не е уточнено, след години именно тук възникват тежки спорове — особено при развод, делба или наследяване.

А когато в семейната система има и деца от предходни връзки, въпросът става още по-чувствителен.

Ипотечният кредит не е същото като собствеността

Масова грешка е да се мисли, че щом двамата са по кредита, значи автоматично имат еднакви права върху имота.

Или обратното — че щом имотът е на името и на двамата, значи банката ще третира двамата по един и същи начин.

Това не е едно и също.

Собствеността се урежда от нотариалния акт и приложимия имуществен режим, а задължението към банката — от договора за кредит.

Затова една двойка може да е съсобственик на имота, но само единият да е главен длъжник; или двамата да плащат кредита, а правото на собственост да не е структурирано правилно.

Какво става с кредита при раздяла или развод

Един от въпросите, които ни задават при раздяла между партньори или съпрузи е въпросът за Разпореждане имот при раздяла и смърт, като в този случай банката не е обвързана автоматично от вътрешната им договорка кой ще продължи да плаща.

За кредитора е решаващо какво пише в договора за кредит и дали банката е съгласна на промяна в структурата на длъжниците.

На практика това означава, че дори единият да напусне имота, той може да остане обвързан по кредита, ако не е освободен по надлежен ред.

Затова при покупка с кредит въпросът „какво ще стане, ако се разделим“ трябва да се обсъди не само между партньорите, но и с кредитния консултант и самата банка.

Какво става с кредита при смърт на единия

Смъртта на кредитополучателя не погасява автоматично кредита.

Практическият резултат зависи най-често от три фактора: има ли съдлъжник, има ли застраховка, свързана с кредита, и как наследниците приемат наследството.

На българския пазар са широко разпространени застраховки „Живот“, свързани с жилищни и ипотечни кредити

При тях при покрит риск се изплаща остатъкът по кредита към банката, но това зависи от конкретната полица и условията по нея.

Без такава защита или извън покритието на полицата задължението не изчезва само поради смъртта.

По Закона за наследството наследникът, който е приел наследството по опис, отговаря само до размера на полученото наследство

Приемането по опис трябва да се заяви писмено пред районния съдия в тримесечен срок от узнаването, че наследството е открито, като срокът може да бъде продължен до още три месеца.

Това е изключително важен защитен механизъм, когато починалият е имал сериозни задължения, включително жилищен кредит, други заеми или данъчни дългове.

На чие име да бъде имотът

Това е въпрос, на който няма универсално правилен отговор.

Имотът може да бъде придобит:

• само на името на единия;
• на името и на двамата при обикновена съсобственост;
• в рамките на съпружеска имуществена общност;
• при различни квоти;
• в определени случаи и с участие на непълнолетно дете, но тогава се отваря съвсем различен режим на ограничения и съдебен контрол.

Правилният избор не се прави по инерция и не трябва да се диктува от брокерски шаблон.

Той зависи от брачния статус, източника на средствата, участието на родители, наличието на кредит, данъчните и наследствените цели, както и от въпроса какво точно искате да стане при раздяла или смърт.

Какво става с имота при развод

Когато има брак и се стигне до развод, въпросът не е само „чий е имотът“, а и какъв е режимът, как е придобит, кой го ползва, има ли деца и какво е уговорено между страните.

При съпружеска имуществена общност дяловете по правило са равни при прекратяването ѝ, но законът допуска съдът в определени случаи да определи по-голям дял на единия съпруг.

Освен това, когато семейното жилище не може да се ползва поотделно, съдът може да предостави ползването му на единия съпруг, а ако има ненавършили пълнолетие деца, съдът служебно се произнася за ползването.

С други думи, собствеността и ползването не винаги съвпадат.

Ако съпрузите искат предварително по-ясен резултат, брачният договор е значително по-силен инструмент от неформалните уговорки.

Той може да уреди какво ще бъде на кого, как ще се разпределят задълженията и какви ще са имуществените последици при развод.

Това често спестява дълги спорове за принос, дял и последващи прехвърляния.

Какво става с имота при раздяла без брак

При съжителство без брак въпросът обикновено се свежда до това какво пише в нотариалния акт и какво може да се докаже.

Ако имотът е придобит в съсобственост, разделянето на отношенията често води до проблем:

единият иска да живее вътре, другият иска продажба, единият е плащал повече, другият оспорва, а кредитът продължава да тече.

Тук няма защитната рамка на брачния режим.

Затова при покупка без брак е особено важно квотите, плащанията и целта на страните да са ясно структурирани от самото начало.

Смърт на единия партньор: най-големият скрит риск

Най-тежките изненади в практиката обикновено идват не при раздяла, а при смърт.

Ако няма граждански брак, преживелият партньор не наследява по закон.

Това означава, че наследници ще бъдат децата, родителите, а при определени хипотези и братя, сестри или други роднини по реда на Закона за наследството.

Ако пък има брак, преживелият съпруг наследява по закон, като размерът на дела зависи от това с кого наследява — с деца, с възходящи, с братя и сестри или с техни низходящи.

На въпроса Разпореждане имот при раздяла и смърт, най-често е налице ситуация, в която съпругът наследява с деца, той получава част, равна на частта на всяко дете.

При съпружеска имуществена общност има и още един ключов момент: при смърт първо се отделя делът на преживелия съпруг от общото имущество, а след това се открива наследството върху дела на починалия.

Много хора не правят тази разлика и смесват двете правни основания — собствен дял от прекратената общност и наследствен дял.

Именно това често води до объркване в семействата и до погрешни очаквания кой колко „получава“.

Завещанието не решава всичко

В случаите когато седи въпросът за Разпореждане имот при раздяла и смърт, най-често се мисли, че ако партньорите или съпрузите просто направят завещание, проблемът е решен.

Това не е вярно във всички случаи.

Законът признава запазена част на определени наследници — низходящи, родители и съпруг — и не допуска тя да бъде накърнявана чрез завещания или дарения.

Ако това се случи, наследникът с право на запазена част може да иска намаляване на завещанията и даренията до размера, необходим за попълване на тази запазена част.

Следователно завещанието е важен инструмент, но не е магическо решение, което може да обезсили законовата защита на най-близките наследници.

Още по-важно: когато правото за допълване на запазена част се упражнява спрямо лица, които не са наследници по закон, законът изисква наследството да е прието по опис. Това е детайл, който често се пропуска, а на практика може да се окаже решаващ в спор за имот, прехвърлен с дарение или оставен с завещание.

за допълнителна информация, моля обърнете се към нас на тел. 0897 90 43 91 или email: office@lawyer-bulgaria.bg 

Рискове при покупка на имот

Все по-често купувачите осъзнават нуждата от консултация и наличието на Рискове при покупка на имот.

Пазарът на недвижими имоти в България продължава да е активен, но темпът на поскъпване вече не е аргумент сам по себе си за прибързана покупка.

При покупка на жилище в сграда, която още не е въведена в експлоатация, купувачът не придобива сигурност, а поема слоест риск:

• риск строежът да се забави,
• риск документите да не са изрядни,
• риск финансирането да отпадне в последния момент
• риск платените суми да не могат да бъдат възстановени в пълен размер.

Именно затова при Рискове при покупка на имот правната проверка трябва да започне преди подписването на резервация, стоп-капаро, предварителен договор или тристранно споразумение.

1. Защо сградите без въвеждане в експлоатация са най-рискови

По Закона за устройство на територията и приложимата подзаконова уредба, строежите от първа, втора и трета категория се въвеждат в експлоатация въз основа на разрешение за ползване, издадено от органите на ДНСК.

ДНСК изрично посочва, че това става въз основа на окончателен доклад на строителния надзор и протокол обр. 16, а в комплекта документи участват и разрешението за строеж, акт обр. 15, документи за собственост или право на строеж, данни от кадастъра и договори с експлоатационните дружества.

Тоест „почти готова“ сграда не е равна на сграда, годна за законосъобразно ползване.

Отделно, в практиката по ЗУТ е изведено и основното правило, че не се разрешава да се ползват строежи или части от тях, преди да са въведени в експлоатация.

Това е съществено не само за живеенето в имота, но и за реалния търговски риск на купувача:

А/ ако крайният етап по приемане не бъде достигнат,

Б/купувачът може да се окаже с подписан договор,

В/ платени значителни суми и без реална възможност законно да използва имота по предназначение.

Затова, когато сградата не е въведена в експлоатация, купувачът трябва да приеме, че не купува завършен актив, а правна надежда за бъдещо придобиване.

Точно тук изниква и първият практически съвет:

избягвайте сгради, които още не са въведени в експлоатация, освен ако инвеститорът не е сериозно проверен,

Независимо, че строежът не е в напреднала фаза и договорът не е изработен така, че да разпределя риска поносимо за Вас.

2. Проверка от адвокат

Правната проверка при покупка „на зелено“ не се изчерпва с това да се прочете проектът на договор.

Тя включва най-малко

• проверка на собствеността върху земята,
• вписаните ипотеки,
• възбрани и други тежести,
• статута на правото на строеж,
• наличието и съдържанието на разрешението за строеж,
• фазата на строителството,
• съответствието на обекта в кадастъра
• наличните публични данни за разрешение за ползване.

При Рискове при покупка на имот Агенцията по вписванията изрично посочва, че в Имотния регистър се вписват актове относно собствеността и другите вещни права, както и възбраните и ипотеките, а справките позволяват да се проследяват вписаните актове и ограничения върху имота.

Освен това ДНСК поддържа публични регистри както на разрешенията за ползване, така и на влезлите в сила заповеди за премахване на незаконни строежи.

Това означава, че добрата правна проверка не бива да се свежда до „дайте ми нотариалния акт на земята“, а трябва да обхване и публичните строителни и административни регистри.

АГКК чрез КАИС също предоставя достъп до кадастрални справки и данни от КККР, което е важно за проверка на идентификатора, границите и самостоятелността на обекта.

Всеки адвокат по недвижими имоти следва да провери поне следното:

• кой е действителният собственик на земята и има ли разминаване между обещания проект и вписаните права;
• има ли ипотеки, възбрани, договорни ограничения, вписани искови молби или други тежести;
• изрядно ли е учредено правото на строеж;
• има ли издадено разрешение за строеж и доколко строежът е стигнал етап, който може да бъде обективно доказан;
• какво точно купувате – право на строеж, бъдещ самостоятелен обект, вземане по предварителен договор, или заместване на предходен купувач;
• как са уредени сроковете, неустойките, условията за разваляне и възстановяване на платените суми.

3. Предварителният договор не е „формалност“

По чл. 19 ЗЗД предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор, а при неизпълнение изправната страна може да търси съдебна защита, включително обявяване на договора за окончателен.

Това означава, че при проверка за Рискове при покупка на имот, всеки пропуск в описанието на имота, в сроковете, в плащанията, в условията за прехвърляне, в клаузите за отказ и в разпределението на риска по същество се пренася и в бъдещия спор.

Много купувачи подписват предварителен договор, без да осъзнават наличието на Рискове при покупка на имот, както и че в него често са „скрити“ най-опасните клаузи:

1. право на едностранно удължаване на сроковете от инвеститора,
2. неясно описание на довършителните работи,
3. липса на реална отговорност за забавяне,
4. ограничени основания за разваляне,
5. неравномерни неустойки и текстове, при които купувачът губи почти всичко платено, ако не успее да се яви за окончателен договор.

При спад на пазара тези клаузи стават още по-опасни, защото икономическият стимул на продавача да предоговаря намалява, а стимулът да задържи получените суми нараства.

4. „Капаро“, „депозит“, „резервация“ – не са едно и също

По чл. 93 ЗЗД задатъкът служи за доказателство, че е сключен договорът, и обезпечава неговото изпълнение;

В случай, че неизправна е страната, дала задатъка, другата може да се откаже от договора и да го задържи, а ако неизправна е страната, която го е получила, изправната страна може да иска задатъка в двоен размер.

Това е класическият правен режим на задатъка, но в практиката на пазара често се използват понятия като „стоп-капаро“, „депозит“ или „резервационна такса“, без да е ясно дали изобщо страните са уговорили истински задатък по смисъла на закона.

Следователно не трябва да се гледа как е озаглавено плащането, а какво е уговорено в договора.

Ако сумата е уредена просто като част от продажната цена, без изрична функция на задатък и без последиците по чл. 93 ЗЗД, рискът за купувача е още по-голям. При спор не терминът в обявата, а договорната клауза ще има значение.

5. Защо тристранните споразумения са опасни

Един от най-подценяваните рискове е т.нар. тристранно споразумение, при което първоначален купувач по предварителен договор „продава мястото си“ на следващ купувач срещу по-висока цена.

Правно погледнато, в голяма част от тези случаи Вие не купувате завършен имот и дори не купувате вещно право, а влизате в конструкция по заместване, замяна или прехвърляне на права и задължения по съществуващо облигационно отношение.

Именно затова тази сделка трябва да е оформена прецизно и в писмена форма, с участието на всички необходими страни.

ВКС изрично е разяснил, че заместването или замяната на купувача по предварителен договор за недвижим имот не може да се доказва със свидетелски показания и че промяната в страните трябва да отговаря на писмената форма, произтичаща от чл. 19, ал. 1 ЗЗД.

Съдът подчертава още, че подобна замяна не се доказва само с последващ нотариален акт за продажба между продавача и трето лице, защото волята на първоначалния купувач също е релевантна.

Това е изключително важно за практиката: ако документацията не е изрядна, следващият купувач може да се окаже в много по-слаба позиция, отколкото предполага.

Икономическият риск тук е още по-голям.

Когато плащате „горница“ на първоначалния купувач, Вие поемате неговата печалба, но не винаги получавате насреща еквивалентна правна защита.

Ако строежът се забави, ако инвеститорът изпадне в затруднение или ако не се стигне до окончателно прехвърляне, често възниква въпросът срещу кого и за какво точно можете да претендирате.

Нерядко инвеститорът не носи риск за печалбата на първоначалния купувач, а платеното към този купувач може да бъде практически трудно възстановимо.

Точно затова тристранната конструкция в момент на пазарна несигурност е много опасна и не бива да се подписва без индивидуално изработен договорен механизъм за защита.

6. Големите комплекси и „трудната ликвидност“

Юридическият риск не е само в документацията, а и в ликвидността на бъдещата инвестиция.

В големите комплекси и еднотипни проекти при завършване на сградата често излизат на пазара множество сходни имоти едновременно. Дори когато това не създава правен проблем, то създава сериозен икономически натиск върху цената при препродажба.

В такава ситуация купувачът трябва да мисли не само „дали мога да купя“, а и „при какви условия бих могъл да изляза от тази инвестиция след 6, 12 или 24 месеца“.

Това не е въпрос на песимизъм, а на добра правна и финансова дисциплина.

7. Рискът при покупка с банков кредит

Много купувачи приемат, че щом днес банката е „положително настроена“, кредитът в бъдеще е почти сигурен.

Това е опасно мислене. БНБ въведе изисквания за кредитните стандарти при кредити, обезпечени с жилищни недвижими имоти, включително лимити като LTV до 85%, DSTI до 50% и максимален срок на договора до 30 години, в сила от 1 октомври 2024 г.

БНБ изрично посочва, че тези мерки са свързани с ускорен кредитен растеж, цени на жилища, надцененост и потенциално натрупване на средносрочни рискове.

Следователно, ако днес подписвате предварителен договор за обект, който ще бъде прехвърлен след 12 или 18 месеца, Вие не можете да приемете като даденост, че към датата на нотариалното изповядване ще бъдете одобрени за същия размер финансиране.

Междувременно могат да се променят Вашите доходи, оценката на имота, банковите стандарти, общата икономическа среда и кредитният профил на домакинството.

БНБ сама отчита несигурност във външната среда и потенциал за влошаване на икономическите условия, което да се отрази върху способността на кредитополучателите да обслужват задълженията си.

Тук идва един от най-важните договорни въпроси: какво се случва, ако не получите кредит навреме?

Ако предварителният договор не съдържа адекватна клауза за финансиране, отказът на банката може да се окаже риск изцяло за купувача.

На практика това често води до загуба на вече платени суми, неустойки или до спор, в който купувачът трябва да доказва, че неизпълнението не му е вменимо.

Затова договорът трябва предварително да урежда какъв е резултатът при отказ от кредит, при намалена кредитна оценка или при отпускане на по-малка от необходимата сума.

8. Какво следва да съдържа защитният договорен пакет

При покупка на имот в строеж добрата правна защита не е лозунг, а техника.

Договорът следва да предвиди

1. ясно описание на обекта,
2. съответстващо на строителните книжа и кадастралните данни;
3. крайни срокове, а не „ориентировъчни“ срокове;
4. конкретни неустойки за забавяне;
5. право на купувача да развали договора при съществени отклонения;
6. ясен режим за връщане на платените суми;
7. изрично уреждане на съдбата на сумите, платени на посредници или на предходен купувач;
8. забрана за едностранна промяна на площи, схеми, общи части и довършителни работи извън допустимото;
9. задължение за представяне на строителни и административни документи при поискване;
10. клауза за тежести и задължение те да бъдат вдигнати до окончателния договор.

Особено важно е да се провери дали се купува право на строеж, обект в груб строеж или готов самостоятелен обект.

По чл. 181 ЗУТ правото на строеж може да бъде предмет на прехвърлителна сделка до завършване на сградата в груб строеж, а след това предмет на сделка може да бъде построената сграда или самостоятелни части от нея.

Това не е теоретична подробност, а въпрос, който определя какво точно придобивате и какви документи следва да има по веригата.

9. Проверявайте по-задълбочено

Днес не е разумно купувачът да се води от логиката „ако не капарирам веднага, ще изпусна сделката“.

Пазар, в който растежът се забавя, банките поддържат по-структурирани кредитни стандарти, а строителният риск продължава да се носи предимно от купувача, изисква обратното поведение: по-бавна сделка, по-силна правна проверка и по-твърд договор.

Данните на НСИ и БНБ не потвърждават автоматично „срив“, но потвърждават нещо достатъчно важно – купувачът вече няма право да бъде лекомислен.

Покупката на имот в България, особено в сграда в строеж, не е просто въпрос на цена на квадратен метър. Това е въпрос на вещно право, облигационни рискове, строителна документация, регистри, банково финансиране и правилно разпределение на бъдещите неблагоприятни сценарии. Най-рискови към настоящия момент остават:

• сградите без въвеждане в експлоатация;
• сделки с непроверени инвеститори;
• тристранни споразумения със значителна „горница“ към първоначалния купувач;
• покупки с бъдещо, но неосигурено банково финансиране;
• сделки, при които купувачът подписва без пълна проверка на земята, строежа, тежестите и договорните клаузи.

Най-сигурната инвестиция не е тази, която изглежда най-изгодна в рекламата, а тази, която е издържала пълна правна проверка и е договорно структурирана така, че да Ви защити и при лош сценарий.

Заличаване вписване на аренда

Често пъти ни задават въпроса за правна помощ при ситуация, когато се налага Заличаване вписване на аренда.

Прекратяването на договор за аренда на земеделска земя е тема с изключително практическо значение както за собственици на земеделски земи, така и за арендатори.

В практиката много често се смесват две различни действия – самото прекратяване на арендния договор и заличаването на вписването му в Службата по вписванията.

Именно това объркване води до спорове, откази за вписване, проблеми при отдаване на земята на нов ползвател и усложнения при сделки със земеделски имоти.

В тази статия ще разгледаме подробно:

1. как се прекратява договор за аренда,
2. кога може да бъде развален при неплащане на рента,
3. кога е допустимо едностранно предизвестие,
4. как се извършва вписване на прекратяването,
5. защо заличаването е важно спрямо трети лица.

Правната рамка се съдържа основно в

1. Закона за арендата в земеделието (ЗАЗ),
2. Правилника за вписванията и
3. практиката на Върховния касационен съд.

Какво представлява договорът за аренда

Договорът за аренда е специален договор, уреден в Закона за арендата в земеделието.

Той се сключва в писмена форма с нотариално удостоверяване на подписите, вписва се в службата по вписванията и се регистрира в съответната общинска служба по земеделие.

ВКС изрично приема, че тези изисквания имат различно правно значение:

нотариалната форма е условие за действителност, а вписването има оповестително-защитно действие, като прави правото на арендатора противопоставимо на последващи приобретатели и при определени последващи разпореждания с имота.

Минималният срок на договора за аренда по ЗАЗ е пет стопански години.

Това означава, че за разлика от обикновения договор за наем, арендата е предназначена да уреди по-трайно ползване на земеделската земя и не следва да се третира механично по правилата за краткосрочен наем.

Прекратяване на договор за аренда 

Законът предвижда няколко основни основания за Заличаване вписване Договор за аренда при прекратяване на арендния договор.

Съгласно чл. 27, ал. 1 ЗАЗ договорът се прекратява: с изтичане на срока, при неизпълнение, по взаимно съгласие, с едностранно предизвестие в предвидените от закона случаи, както и в други специално уредени хипотези.

На практика най-често срещаните случаи са следните:

1) Прекратяване с изтичане на срока

Когато договорът е сключен за определен срок и този срок изтече, арендното правоотношение се прекратява. Това е най-безспорното основание, но дори и тогава в практиката често остава въпросът за вписване на прекратяването, за да няма тежест по партидата на имота и да не се създават проблеми при бъдещи сделки или ново отдаване.

2) Прекратяване по взаимно съгласие

Един от най-чистите практически варианти е прекратяване по взаимно съгласие на страните. Законът изисква това съгласие да бъде в писмена форма с нотариална заверка на подписите. Това е особено важно, защото именно този документ обичайно служи като основание за вписване на прекратяването в Службата по вписванията.

3) Прекратяване при неизпълнение – неплащане на арендно плащане

Това е най-честата конфликтна хипотеза. Чл. 28, ал. 1 ЗАЗ предвижда, че арендодателят може да развали договора поради забавяне на арендното плащане за повече от три месеца. Ако вноските са уговорени за по-кратки периоди от една стопанска година, развалянето е допустимо при забава на най-малко две последователни вноски.

Тук трябва да се направи много важно разграничение. Когато договорът е до 10 години, съдебната практика на ВКС приема, че прекратяването поради неплащане може да бъде реализирано извънсъдебно, чрез писмено волеизявление на арендодателя, стига да се удостовери, че това изявление е достигнало до арендатора. Когато обаче договорът е за срок по-дълъг от 10 години или пожизнен, развалянето по правило става по съдебен ред.

4) Едностранно предизвестие – само в предвидените от закона случаи

При Заличаване вписване на аренда, едностранно, най=често се правят грешки.

Не всеки договор за аренда може да бъде прекратен едностранно с произволно предизвестие.

ЗАЗ изрично допуска едностранно предизвестие само в предвидените случаи.

Класическият пример е договорът за аренда, сключен без определен срок, който може да бъде прекратен едностранно след изтичането на четвъртата година, а ако не е уговорено друго, предизвестието е със срок две стопански години.

Следователно твърдение от типа „ако договорът е безсрочен, всяка страна го прекратява обикновено с едногодишно предизвестие“ не е точно като общо правило по ЗАЗ. Законът сочи друга базова уредба – две стопански години, освен ако страните не са уговорили друго.

Как става прекратяването при неплащане на рента

При неплащане на рента или друго арендно плащане собственикът не следва автоматично да разчита само на устни покани или обикновена кореспонденция.

Практически най-сигурният подход е да има писмен документ, който ясно съдържа воля за разваляне на договора поради забава, и доказателства, че е достигнал до арендатора.

ВКС приема, че за вписване на прекратяването при такава хипотеза пред съдията по вписванията трябва да се представи писменият документ, материализиращ изявлението за разваляне

Такива са например предизвестие, нотариална покана, писмо или друг писмен документ – както и да се удостовери достигането му до адресата.

Ако в това изявление е даден срок за изпълнение, вписването следва да се иска след изтичането му.

Това е особено важно на практика, защото не е достатъчно само собственикът да твърди, че е прекратил договора.

Необходимо е прекратяването да бъде надлежно обективирано и доказуемо.

Нужно ли е съдебно дело за прекратяване на аренден договор

Не винаги. Отговорът зависи от основанието и срока на договора.

Когато има взаимно съгласие, съдебен спор не е необходим – достатъчно е валидно оформено споразумение с нотариална заверка на подписите.

Когато има неплащане на арендни вноски за повече от три месеца и договорът е в хипотезата, в която законът допуска извънсъдебно разваляне, е възможно прекратяване и без исков процес, но документите трябва да са подготвени много внимателно.

При договори за срок над 10 години или пожизнени, законът предвижда съдебен ред за разваляне.

Следователно, когато има спор дали прекратяването е настъпило, или когато срокът на договора налага това, спорът се решава по съдебен ред, а съдебното решение служи като основание за последващо вписване на прекратяването.

Заличаване на вписване на прекратяването 

В практиката често се използва изразът „заличаване на арендния договор“, но от гледна точка на вписванията по-точно е да се говори за вписване/отбелязване на прекратяването на вече вписания аренден договор.

Самият Закон за арендата в земеделието предвижда, че прекратяването на договора за аренда на земя се вписва в службата по вписванията и се регистрира в съответната общинска служба по земеделие. ВКС подчертава, че това изискване за вписване се отнася до предсрочното прекратяване на договор за аренда на земя, включително при извънсъдебно разваляне за неплащане по чл. 28, ал. 1 ЗАЗ.

На сайта на Агенцията по вписванията е посочено, че в службите по вписванията се извършват вписвания на актове относно недвижими имоти и на други актове в предвидените от закона случаи

За всички останали актове молбата може да бъде подадена от страните по акта, нотариус или лице, което има интерес от вписването.

Такси за Заличаване вписване на аренда

Според Тарифата за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията, за вписване на актове се събира такса 0,1% върху цената, но не по-малко от 10 лв.

За отбелязване, заличаване и подновяване се събира половината от събраната такса за вписване.

Това означава, че конкретната такса по даден случай зависи от това как е бил таксуван първоначалният акт или документ.

Именно поради това не е коректно винаги да се твърди предварително една и съща фиксирана цена за заличаване на арендно вписване, без да се провери основанието и начина на първоначалното вписване.

Защо е важно Заличаване вписване Договор за аренда

Това е една от най-важните практически моменти.

ВКС приема, че вписването на арендния договор има оповестително-защитно действие, защото прави правото на арендатора противопоставимо на последващ приобретател.

Именно затова, ако прекратяването не бъде вписано, по партидата на имота може да продължи да стои вписан аренден договор, който създава правна несигурност за трети лица и затруднява ново отдаване, продажба или финансиране на имота.

С други думи, дори когато между страните е настъпило прекратяване, липсата на вписване на това прекратяване може да остави впечатление пред трети лица, че арендното правоотношение продължава да тежи върху земята.

Това е и една от причините арендодателят да има правен интерес своевременно да поиска Заличаване вписване на аренда.

Въпроси при Заличаване вписване на аренда

В практиката най-често се срещат следните проблеми:

Първо, представя се неподходящ документ – например обикновено писмо без ясно изразена воля за разваляне или без доказателство за връчване.

Второ, иска се вписване на прекратяване по хипотеза, в която всъщност законът изисква съдебен ред, например при договор за срок над 10 години.

Трето, страните смятат, че прекратяването настъпва автоматично само поради неплащане, без да извършат необходимото писмено волеизявление и без да го доведат до знанието на другата страна.

Четвърто, смесват се понятията „прекратяване“, „разваляне“, „заличаване“ и „регистрация в ОСЗ“.

Практически извод

При договор за аренда има две отделни, но свързани стъпки:

Първо – трябва да има валидно основание за прекратяване: изтичане на срока, взаимно съгласие, неплащане на арендно плащане, едностранно предизвестие в законово допустима хипотеза или съдебно решение.

Второ – когато договорът е вписан, следва да се поиска вписване на прекратяването в Службата по вписванията, за да се изчисти тежестта по имота и да няма противопоставимост спрямо трети лица.

Нашият съвет

Заличаването на аренден договор не е просто техническа формалност, а важна правна стъпка след настъпило прекратяване на арендното правоотношение.

При земеделските земи формата, сроковете, начинът на прекратяване и доказването на връчването имат решаващо значение.

Особено при неплащане на рента или спор относно срока и основанието за прекратяване, неправилно подготвените документи могат да доведат до отказ за вписване или до последващ съдебен спор.

За допълнителна информация, се обърнете към нас на тел. 0897 90 43 91 или email office@lawyer-bulgaria.bg 

Покупка на кола със скрит дефект

Чест въпрос от множество клиенти, които имаме е въпроса за правна помощ и консултация относно Покупка на кола със скрит дефект.

Покупката на автомобил, особено „нов внос“, често започва с еуфория и завършва със сервиз, диагностика и тежък спор с продавача.

В най-общия случай, на всички снимки колата изглежда безупречно, автокъщата уверява, че е „перфектна“, километражът е „малък“, интериорът е лъснат, а при тест драйва всичко изглежда наред.

После идва реалността: светва лампа Check Engine, чува се нетипичен шум, оказва се прикриван удар, проблем в двигателя, скоростната кутия или електрониката. 🚗⚠️

Добрата новина е, че българският закон дава защита.

И тя не изчезва само защото в договора пише, че „купувачът е запознат със състоянието на автомобила“.

При определени условия можете да искате разваляне на договора, връщане на цената, намаляване на цената или поправка за сметка на продавача.

Какви точно права имате зависи най-вече от едно: купили ли сте колата от търговец или от частно лице.

Какво е „скрит дефект“ при автомобил?

Трябва да отбележим, че Покупка на кола със скрит дефект и в този случай „Скрит дефект“ е недостатък, който не може да бъде установен при обикновен оглед

В този случай, недостъка не се открива и при кратък тест драйв, но съществено намалява цената на вещта или нейната годност за обикновено или уговорено ползване.

Точно така е уредена и отговорността на продавача по Закона за задълженията и договорите.

Продавачът отговаря за такива недостатъци дори когато не е знаел за тях, а предварителното освобождаване от тази отговорност е недействително.

При автомобилите типични примери са:

• дефект в двигателя, турбото, скоростната кутия или диференциала;
• тежък удар, прикрит с козметичен ремонт;
• наводняване;
• електронни грешки, появяващи се веднага след покупката;
• манипулиран пробег, когато реалното техническо състояние рязко противоречи на обявените километри.

Не всеки проблем е автоматично „скрит дефект“.

При Покупка на кола със скрит дефект осбено значение има дали дефектът е съществувал към момента на продажбата и дали е бил такъв, че нормален купувач не би могъл да го установи при обичаен оглед.

Това в спор често се доказва с

1. автотехническа експертиза,
2. сервизни документи,
3. диагностика,
4. снимки,
5. компютърни разпечатки
6. свидетелски показания.

Изводът, че дефектът е „скрит“ и не е възникнал след предаването, което обикновено е централният въпрос по делото.

Най-важното: от кого купихте колата?

1) Ако сте купили автомобила от автокъща или друг търговец

Тогава, ако сте физическо лице и купувате като потребител, не сте ограничени само до общите правила на ЗЗД.

Прилагат се и специалните правила за продажба на стоки на потребители, които дават по-силна защита.

Законът изрично предвижда, че правата на потребителя не могат да бъдат предварително ограничавани или изключвани, а при несъответствие на стоката потребителят може да иска:

• привеждане на стоката в съответствие;
• пропорционално намаляване на цената;
• разваляне на договора.

КЗП също посочва, че при дефект или несъответствие потребителят има право първо да предяви рекламация, като поиска стоката да бъде приведена в съответствие, а при определени условия – да иска намаляване на цената или разваляне на договора.

КЗП препоръчва рекламацията да бъде предявена писмено.

Освен това по правилата на ЕС и българската потребителска уредба, когато покупката е от търговец, има минимум 2 години законова гаранционна защита, а ако дефектът се появи в рамките на 1 година от доставянето, се приема, че той е съществувал още при доставката, освен ако продавачът не докаже обратното.

Това е изключително важно при автомобили, защото прехвърля тежестта на доказване в много случаи към търговеца.

2) Ако сте купили автомобила от частно лице

Тогава потребителската защита не се прилага.

Остават ви исковете по чл. 193–197 ЗЗД за недостатъци на продадената вещ.

Именно тук законът дава класическите средства за защита при скрит дефект.

Европейският потребителски център изрично отбелязва, че при покупка на автомобил от физическо лице правилата за защита на потребителите не важат и при липса на доброволно уреждане обикновено се стига до граждански иск.

Мога ли да върна колата и да си взема парите?

Да, можете, но не във всеки случай и не автоматично.

По чл. 195 ЗЗД купувачът при недостатъци може:

1. да върне вещта и да иска обратно цената заедно с разноските по продажбата;
2. да задържи вещта и да иска намаляване на цената;
3. да отстрани недостатъците за сметка на продавача;
4. и освен това да иска обезщетение за вреди при предпоставките на общите правила.

При потребителска продажба от търговец логиката е сходна, но минава през специалните правила за несъответствие: първо се търси привеждане в съответствие, а при отказ, невъзможност, неоправдано забавяне или когато несъответствието е достатъчно сериозно, може да се стигне до намаляване на цената или разваляне на договора.

КЗП изрично посочва тези възможности.

А клауза в договора от типа „купувачът е запознат със състоянието“ убива ли правата ми?

Не сама по себе си. Такава формулировка не е магическа защита за продавача.

По ЗЗД продавачът отговаря и за недостатъци, за които не е знаел, а уговорките за предварително освобождаване от отговорност за такива недостатъци са недействителни. При потребителските договори законът дори още по-ясно забранява предварително ограничаване на правата на потребителя.

Затова фрази от рода на „взема се във вида, в който е“ или „купувачът е запознат със състоянието“ не решават спора автоматично в полза на продавача, когато се докаже скрит дефект или липса на съответствие.

Кога трябва да реагирате при Покупка на кола със скрит дефект? 

Сроковете са критични и тук много купувачи грешат, тъй като при Покупка на кола със скрит дефект от частно лице действат сроковете по чл. 197 ЗЗД:

• 6 месеца при продажба на движими вещи, каквато е колата;
• 3 години, ако продавачът съзнателно е премълчал недостатъка;
• срокът тече от предаването на вещта.

Освен това по чл. 194 ЗЗД, при Покупка на кола със скрит дефект купувачът трябва да уведоми продавача незабавно след откриването на скрития недостатък, за да запази правата си, освен ако продавачът е знаел за него.

Това е една от най-важните процесуални стъпки.

В съдебната практика именно липсата на своевременно уведомяване често се използва като възражение.

При покупка от търговец защитата е по-силна: има минимум 2 години законова гаранция, а ако дефектът се прояви в рамките на 1 година, се предполага, че е съществувал при доставката, докато търговецът не докаже друго.

Какво да направите веднага след откриване на дефекта?

1. При покупка на кола със скрит дефект спрете емоциите и започнете да събирате доказателства

Същественото, което в случая, трябва да знаете, е че трябва да запазите :

• договора;
• обявата за продажба;
• кореспонденцията с продавача;
• сервизната диагностика;
• снимки и видеа;
• фактури, оферти за ремонт, разпечатки от компютърна диагностика;
• свидетели, които са чули шума или са видели проблема скоро след покупката.

Това е важно, защото спорът почти винаги се свежда до въпроса дали дефектът е бил налице към датата на продажбата.

2. Уведомете продавача писмено

Изпратете писмено уведомление веднага – по имейл, куриер с обратна разписка, нотариална покана или друг доказуем начин.

При рекламация КЗП препоръчва именно писмена форма. ЕПЦ България също посочва, че първо трябва да има писмено оплакване към търговеца, преди да се търси институционална помощ.

3. Не започвайте ремонт без стратегия

Ако веднага разглобите двигателя и ремонтирате всичко без достатъчно документиране, може да затрудните доказването на първоначалното състояние. В много случаи първо трябва да се обезпечи доказателството чрез експертно становище, оглед, документиране и преценка каква претенция ще се търси. Това е процесуално, а не само техническо решение. Изводът следва от характера на спора по ЗЗД и от необходимостта да се установи причината и моментът на дефекта.

4. Преценете правилния път: рекламация, помирение или иск

• При търговец в България: подайте рекламация и при нужда жалба до КЗП. КЗП приема жалби чрез електронна форма или на място и поддържа помирителни комисии.
• При търговец от друга държава в ЕС, Исландия, Норвегия или Обединеното кралство: може да се обърнете към кантората, което оказва професионална  помощ при трансгранични потребителски спорове, след като вече сте се обърнали писмено към търговеца.
• При частно лице: обикновено спорът за Покупка на кола със скрит дефект върви по граждански ред чрез иск по ЗЗД.

Какво може да поискате на практика?

Разваляне на договора и връщане на парите

Това е най-силното средство, когато дефектът е съществен – например тежък двигателен, трансмисионен или конструктивен проблем, който прави автомобила негоден за нормална употреба или намалява цената му значително.

По ЗЗД това право е изрично уредено, а при потребителските продажби може да се стигне до разваляне на договора при сериозно несъответствие или отказ/невъзможност за привеждане в съответствие.

Намаляване на цената

Този вариант е практичен, когато купувачът иска да запази автомобила, но дефектът води до реално намаляване на стойността му. И по ЗЗД, и по потребителските правила това е изрично предвидено средство за защита.

Поправка или привеждане в съответствие

При покупка от търговец това е първото естествено средство – ремонт или замяна, освен ако е невъзможно или непропорционално. КЗП изрично описва това право.

Обезщетение за вреди

По ЗЗД купувачът може да претендира и обезщетение, ако са налице предпоставките за това – например допълнителни разходи, транспорт, диагностики, експертизи или други преки вреди.

„Но аз я пробвах и всичко изглеждаше нормално…“

Това не ви лишава автоматично от права.

Законът прави разлика между:

• очевидни недостатъци, които е можело да се видят при обикновен оглед;
• и скрити недостатъци, които излизат по-късно и не са били откриваеми нормално при покупката.

Именно за вторите законът дава специална защита.

Това е причината краткият тест драйв и подписът под договора да не приключват правния спор, когато се окаже, че двигателят, електрониката или купето крият сериозен, стар и недеклариран проблем.

Какво често правят продавачите

На практика продавачите често твърдят:

• „Карахте я, харесахте я, купихте я.“
• „Това е употребявана кола, винаги може нещо да излезе.“
• „Нямам вина, не знаех за проблема.“
• „Подписали сте, че я приемате в това състояние.“

Тези реплики не решават спора.

По ЗЗД продавачът отговаря и когато не е знаел за скрития недостатък, а при потребителските продажби правата на купувача не могат да бъдат изключени с договорна клауза.

Реалният въпрос е доказателствен: какъв е дефектът, кога е възникнал и бил ли е налице при продажбата.

Кога ви е нужен адвокат?

Намесата на адвокат е особено важна когато:

• продавачът спира да отговаря;
• стойността на ремонта е висока;
• има съмнение за прикрит удар, наводняване, манипулиран пробег или стари сервизни интервенции;
• купувачът вече е започнал ремонт и трябва спешно да се организира доказването;
• автомобилът е купен от автокъща и трябва да се прецени правилният ред – рекламация, жалба до КЗП, помирителна процедура или съдебен иск;
• продажбата е трансгранична – например автомобилът е купен от търговец от друга държава в ЕС.

Имущество преди брака

Значителна част от въпросите на встъпващите в граждански брак касаят уреждане на въпросите относно Имущество преди брака.

Все по-често граждани с международна биография – например български граждани, които живеят в Европа и държава от ЕС – планират сключване на граждански брак в България.

В такива случаи естествено възниква въпросът:

Какво се случва с имуществото, придобито преди брака?
Остава ли то лично имущество или може да стане общо?

Отговорът не е само въпрос на национално право.

При трансграничен брак (например български граждани, живеещи в Германия) трябва да се съчетаят правилата на:

• българското семейно право
• европейското право относно имуществените режими на съпрузите
• евентуално правото на държавата, в която съпрузите живеят

В тази статия ще разгледаме подробно режима на имуществото преди брака, защитата на личните активи и ролята на брачния договор.

1. Имуществените режими между съпрузите по българското право

Българският Семеен кодекс предвижда три възможни режима на имуществени отношения между съпрузите.

Тук става дума за регулиране на придобитото Имущество преди брака

1. Законен режим на съпружеска имуществена общност

2. Законен режим на разделност

3. Договорен режим (брачен договор)

Това следва от чл. 18 – 21 от Семейния кодекс.
Ако съпрузите не изберат изрично друг режим, по подразбиране се прилага:

👉 законният режим на съпружеска имуществена общност

 

При този режим в условията на Имущество преди брака:

• имуществото, придобито по време на брака, е общо
• общността възниква при съвместен принос

Съвместният принос се предполага от закона и може да бъде:

• финансов принос
• труд
• грижи за децата
• работа в домакинството

2. Какво се счита за лично имущество преди брака

Един от най-важните въпроси е дали имуществото, придобито преди брака, става общо имущество.

Отговорът на българското право е ясен.

Съгласно чл. 22, ал. 1 СК лично имущество на съпруга са:

• имуществото, придобито преди брака
• имуществото, придобито по наследство
• имуществото, придобито чрез дарение

Това означава, че лично имущество са например:

✔ апартамент, купен преди брака
✔ наследствен имот
✔ дарен недвижим имот
✔ наследени пари или активи

Следователно по българското право тези активи не стават автоматично общи след сключване на брак.

3. Какво се случва при имот с ипотека преди брака

На практика често възниква по-сложна ситуация:

Например:

• апартамент е купен преди брака
• но ипотеката се изплаща по време на брака

Тогава може да възникне спор за принос към увеличението на стойността на имота.

Съдебната практика разглежда подобни ситуации чрез:

• съвместен принос
• трансформация на лично имущество
• вложени средства по време на брака

Законът допуска защита чрез института на преобразуване (трансформация) на лично имущество

4. Трансформация на лично имущество по чл. 23 СК

Съгласно чл. 23, ал. 1 СК:

вещните права, придобити по време на брака изцяло с лично имущество, са лично имущество на съпруга.

Ако имуществото е придобито частично с лично имущество, съпругът има право на лична собственост върху съответната част.

Практически примери

Пример –   Лице продава личен имот и купува нов апартамент.

👉 Новият апартамент може да остане лично имущество.

Пример – Лице използва лични средства и банков кредит за покупка на имот.

👉 Част от имота може да се счита лична собственост.

Но в тези случаи доказването е решаващо.

5. Основният риск – доказване на произход на средствата

В практиката на съдилищата най-големият проблем е доказателственият.

Често възникват въпроси като:

• дали средствата са лични
• дали са общи
• дали са смесени
• кой е изплащал кредита

Без ясна документация могат да възникнат сложни съдебни спорове.

Това е причината юристите да препоръчват:

👉 предварително уреждане на имуществените отношения

6. Правна защита – изготвен брачен договор

Българското право позволява съпрузите да уредят имуществените си отношения чрез брачен договор.

Това е предвидено в чл. 38 – 42 от Семейния кодекс.

Брачният договор може да урежда:

• права върху имущество преди брака
• права върху имущество по време на брака
• управление на имущество
• участие в семейните разходи
• имуществените последици при развод

7. Какво може да съдържа един добре изготвен брачен договор

В практиката на семейното право брачният договор често включва клаузи като:

1. Потвърждение на личното имущество

например:

• апартамент в Берлин
• наследствени имоти
• бизнес активи

2. Правила за бъдещи наследства

всички наследства остават лично имущество.

3. Разграничаване на банкови сметки

4. Правила за изплащане на ипотека

5. Разпределение на имущество при развод

Така се избягват бъдещи съдебни конфликти.

8. Формата на брачния договор

Брачният договор е строго формален акт.

Той трябва да бъде:

• в писмена форма
• с нотариална заверка на съдържание и подписи
• сключен лично от съпрузите

Ако договорът съдържа права върху недвижими имоти, може да бъде необходимо и:

• вписване в Имотния регистър.

9. Трансграничен брак – приложимо право в ЕС

При бракове между лица с международен елемент важна роля играе:

Регламент (ЕС) 2016/1103 относно имуществените режими на съпрузите.

Регламентът допуска:

✔ избор на приложимо право
✔ предвидимост на имуществените отношения
✔ признаване на режима в различни държави

При липса на избор на право се използват критерии като:

1. първото общо обичайно местопребиваване
2. общото гражданство
3. най-тясната връзка

10. Защо трансграничните бракове изискват по-прецизно планиране

Когато съпрузите:

• имат различно гражданство
• живеят в друга държава
• притежават имоти в различни държави

възникват въпроси като:

• кое право се прилага
• дали брачният договор ще бъде признат
• как ще се разделя имущество при развод

Затова се препоръчва:

✔ анализ на приложимото право
✔ координация между юристи в различни държави
✔ детайлно структуриране на договора

11. Практически съвети преди сключване на брак

Ако планирате брак и притежавате имущество преди брака, е разумно:

1. Да изготвите списък на активите

имоти, банкови сметки, инвестиции.

2. Да съберете документи за произход на средствата

3. Да обсъдите възможността за брачен договор

4. Да анализирате приложимото право при трансграничен брак

Нашият съвет

По българското право имуществото, придобито преди брака, остава лично имущество.

Това правило е ясно уредено в чл. 22 от Семейния кодекс.

Въпреки това на практика могат да възникнат спорове относно:

• съвместния принос
• трансформацията на имущество
• изплащането на кредити
• инвестиции по време на брака.

Затова най-сигурният подход е 👉 добре изготвен брачен договор, съобразен както с българското право, така и с международния елемент на брака.