Как се купува ипотекиран имот ?

Нашите клиенти ни ангажират като адвокат по имотни дела, задавайки въпроса за Как се купува ипотекиран имот ?

Все по-често на пазара се предлагат ипотекирани имоти, което закономерно поражда въпроса: как се купува ипотекиран имот и какви рискове крие подобна сделка?

В практиката ни като адвокат по имотни дела често консултираме клиенти именно по тази тема.

Покупката на ипотекиран имот не е необичайна

Tова е напълно разпространена практика както при сделки с имоти от строител или инвеститор, така и при покупка на имот на вторичния пазар от физическо лице.

Това, че върху имота има вписана ипотека, не означава автоматично, че сделката е невъзможна или прекомерно рискова.

Необходимо е обаче да се подхожда внимателно, с предварителна правна проверка и ясна стратегия за уреждане на задълженията към банката или другия ипотекарен кредитор.

Какво означава, че имотът е ипотекиран?

Ипотеката е вещно обезпечение в полза на кредитор, най-често банка, което гарантира изпълнението на определено задължение. Когато купувате ипотекиран имот, най-важният въпрос е не само дали има ипотека, а и:

• какъв е размерът на задължението;

• дали ипотеката ще бъде заличена при сделката;

• как ще се разпредели продажната цена;

• има ли и други тежести или претенции от трети лица.

Именно затова професионалният съвет на адвокат при покупка на имот е от съществено значение още в началния етап на преговорите.

Как протича покупката на ипотекиран имот?

При покупка на ипотекиран имот обичайно се водят преговори с банката или кредитора дали:

• с част от продажната цена ще бъде погасено ипотечното задължение, след което ипотеката ще бъде заличена;

• или при определени условия ще се премине към друга схема, включително рефинансиране или ново кредитиране от банката на купувача.

Когато имотът се купува с банков кредит, често възниква и въпросът дали банката на купувача ще отпусне финансиране за имот, който вече е обременен с ипотека. На практика това е възможно, но само след внимателна координация между страните, банките и нотариуса.

Защо е важна правната проверка?

При покупка на недвижим имот, особено когато той е ипотекиран, трябва да бъдат извършени подробни правни проверки и справки.

До подписване на нотариалния акт купувачът няма реална гаранция, че собствеността ще бъде прехвърлена при договорените условия и без нежелани тежести.

Сам по себе си предварителният договор не решава проблема с ипотеката.

Той обвързва страните, но не премахва риска, ако не са изяснени всички въпроси относно тежестите, задълженията и правата на трети лица.

Съществува и опасност от претенции на трети лица, които да твърдят, че имат права върху имота.

Именно затова правната проверка следва да обхване не само ипотеката, но и:

• собствеността върху имота;

• всички вписани тежести;

• евентуални възбрани, искови молби или други ограничения;

• правата на трети лица;

• съдебни и изпълнителни производства, свързани с имота.

Какво получава клиентът от адвокат?

Когато клиентът ползва услугите на опитен адвокат по недвижими имоти, той получава не само проверка на документите, но и реална защита на интереса си по цялата сделка.

Това включва:

• анализ на тежестите върху имота;

• проверка на собствеността и правното основание на продавача;

• преговори с банката или кредитора;

• изготвяне и преглед на предварителен договор;

• изясняване на начина на плащане на цената;

• координация по заличаване на ипотеката;

• подготовка на сигурна нотариална сделка.

По този начин купувачът може да си спести значителни разходи, нерви и правни проблеми.

Какво трябва да знае купувачът при публична продан?

Покупката на имот чрез публична продан също е възможност, която често позволява придобиване на имот под пазарната му стойност.

Именно поради това много купувачи проявяват интерес към този способ.

При публичната продан важи принципът, че при определени условия имотът се придобива чист от някои вещни тежести, но това не означава, че риск изобщо не съществува.

Необходимо е внимателно да се провери какви тежести са вписани, какви права са противопоставими и какви последици настъпват след възлагането.

Затова и тук своевременната юридическа помощ е особено важна.

Къде трябва да внимава купувачът?

Най-големите рискове при покупка на ипотекиран имот са свързани с:

• липса на пълна проверка на тежестите;

• неясен механизъм за погасяване на ипотеката;

• неправилно структуриране на плащането;

• неподготвен предварителен договор;

• скрити претенции на трети лица;

• участие в сделка без адвокатска защита.

Поради тази причина винаги съветваме клиентите си да не предприемат действия само въз основа на уверения на продавача, посредника или банката, а да изискат цялостен правен анализ на имота и сделката.

Как се купува ипотекиран имот безопасно?

Ипотекираният имот може да бъде закупен законно, сигурно и при добра защита на интересите на купувача, но само когато сделката е внимателно подготвена.

Най-важното е да се установи:

• каква е точната тежест върху имота;

• как ще бъде погасено задължението;

• кога и как ще се заличи ипотеката;

• дали има други вписвания или рискове;

• как да се гарантира, че купувачът ще придобие имота без бъдещи проблеми.

Покупката на ипотекиран имот не трябва да се подценява.

С правилната правна подготовка тя може да бъде изгодна и напълно безопасна.

Без такава подготовка обаче рискът за купувача е значителен.

Къде да внимава купувача ?

Дългогодишната ни практика сочи, че при сключване на предварителен договор, се дава известна сума.

Тя се означава като капаро или задатък.

Отказът на купувача в последствие да сключи окончателен договор за прехвърляне на собствеността върху имота, води до загубата му.

Винаги предупреждаваме клиентите, когато в договора е записано, че платената сума е част от цената.

Веднага след като установите,че сделката ще бъде с имот с ипотека, е нужно да ангажирате специалист по недвижими имоти.

Всеки адвокат по сделки с недвижими имоти, ще предложи надежна конструкция за сделка.

Правната помощ е насочена към прехвърлянето при гаранция за купувача и сигурност за продавача, че ще си вземе парите от сделката.

За повече информация моля обърнете се към нас на следните телефони 0897 90 43 91  или на e-mail : info@lawyer-bulgaria.bg