Изваждане наемател жилище

Процедурата по изваждане наемател жилище е детайлно уредена в ГПК в така нар. бързо производство“ по изваждане наемател жилище

Наемодателят може да потърси правата си в исков процес, при условията на т.нар. „бързо производство“ на основание чл.310 ал.1 т.2 от ГПК като образува дело пред съответният Районен съд. 

Съдът разглежда делото за изваждане наемател жилище, след като получи молба на ищеца.

Съдът е длъжен да обяви решение за изваждане и отстраняване на наемател в срокдо две седмици.

Въз основа на съдебното решение се издава изпълнителен лист и изпълнително дело пред частен съдебен изпълнител.

Загубилата страна понася разноските по делото.

Рискът да попаднете на некоректни наематели е огромен.

Често наемодателите осъзнават сериозността на случващото се твърде късно и са в неведение за позволените мерки, които могат да предприемат.

Разбира се наемателят може да откаже да освободи имота, като освен че ще губите приходи от наеми, ще натрупа и сметки.

ОТСТРАНЯВАНЕ НА НАЕМАТЕЛ ОТ НЕДВИЖИМ ИМОТ 

В практиката по отдаване на недвижими имоти напоследък се случва до възникването на спорове и коментари по отношение използването на едно жилище или търговски обект.

Като адвокат по граждански дела сме ангажирани по съдебни дела за изваждане наемател от жилище

В случай, на нужда се занимаваме и с помощ на наемателите за защита на собственика срещу недобросъвестни наематели.

При изваждане на наематели в жилище в помещение в сграда в режим на етажна собственост.

Самата процедура е възможна само при определени условия при предявяване на съответните искове пред съд.

Значително по-добре е да бъде предварително подготвен и индивидуализиран всеки конкретен договор.

Важна част е и едностранно прекратяването на договора от страна на наемодателя.

В случай, че срокът за плащане на наема е от 1-во до 10-о число, толерансът след изтичане на крайния срок не бива да бъде много дълъг.

Добре подготвеният Договор за наем между страните може да предвижда клауза за лихва при забава след изваждане наемател жилище 

Възможност е да се задържи депозитът, предоставен при подписването.

Основни положения при договор за наем

Много често страните попадат в капаните на т.нар. бланкови договори, които се предоставят от посредниците и впоследствие установяват, че клаузите не защитават в голяма степен правата им.

Нотариално завереният договор дава по-голяма сигурност и на двете страни и по-голяма бързина при решаване на споровете. 

С оглед елиминаране на най-честите пропуски при сключването на Договори за наем Ви съветваме за :

Сключване договор за наем в писмена форма, а кореспонденцията между Вас е писмена

Договорът за наем е неформален договор и за неговата валидност, не е нужно да се сключва изрично в писмена форма. 

Тази практика е доста рискова и за двете страни, поради факта, че разбирането на страните и техните последващи уговорки са недоказуеми.

Форма на договора за наем

Самият договор е желателно да бъде в писмена форма и уточняването на предизвестие за прекратяване.

В голяма част от случайте и двете страни използват вербална комуникация, за да прекратят договора за наем. В този случай те разчитат, че другата страна ще спази уговорката.

Предвидете промяната в наемната цена 

Можете да уговорите сумата да се изменя годишно или договорът да може да се прекрати при облекчени условия.

При предаване на имота/връщане на владението съставете приемо-предавателен протокол за мебели и уреди.

В изричен писмен протокол се посочва какво е обзавеждането на жилището и се изброяват  отделните електроуреди и мебели.

Всички плащания да се извършват по банков път, за да има неоспорими следи за финансовите отношения между страните.

Важен момент е правилно изготвен Договор за наем, заедно с приемо-предавателният протокол с показания за водомери, топломери и т.н.

Следващата хитра стъпка е чрез Договора  за наем да изплати като гаранция няколко наема предварително, за да обезпечи процедура по отстраняване.

В този случай този депозит би бил абсолютно реален да обезпечи евентуални дългове, направени от наемателя.

Често наемателите бъркат, удобно за тях, че депозитът е последен наем.

Масова грешка е, този депозит да се получи от посредника, който е свързал двете страни – най-често брокер.

Този депозит е вид гаранция, че ако наемателят си тръгне и не плати умишлено част от сметките или има за доплащане.

В случаите на изваждане наемател жилище, тази сума ще покрива още щетите, които наемателят е нанесъл на апартамента.

Възможност за застраховане на наемодателя е прехвърлянето на партидите за парно, ток и вода на наемателя

В случай, че наемателят няма възможност да предплати, наемодателят следва да прецени дали да сключи договор с него.

Но ако това не се случи обаче, стигаме до неприятния момент, а именно обръщането към съда.

На помощ на наемодатели, които не могат да изгонят наемателя, е предвидено бързо производство за опразването на имота.

Това производство се прилага само при изваждане на наемател от жилище за натрупаните неплатени наеми и сметки.

За допълнителна информация можете да се обърнете към нас на тел. + 359 897 90 43 91 или на mail : office@lawyer-bulgaria.bg 

Как се изважда наемател от жилище ?

Преди да имате право да „изгоните” наемателя първо трябва договора за наем, който сте подписали с него да се прекрати. Вероятно към момента срока на договора не е изтекъл и договорът е действащ, щом не иска да напусне.

Как се прекратява Договор за наем с наемател ?

Начините и основанията за прекратяване на договора зависят от клаузите на самия договор, а прекратяването се осъществява според конкретния случай. Обикновено в договора има клауза за едностранно прекратяване от едната или от двете страни с някакво предизвестие – например един месец. Възможно е да има клауза и за прекратяване на договора при просрочване на плащането с определен срок. Трябва да проверите какви са клаузите за прекратяване на договора и в зависимост от уговореното да изпратите съответното уведомление до наемателя.

Съдейства ли полицията за изваждане на наемател ?

Ако наемателят не освободи доброволно имота, „изгонването“ му след прекратяване на договора (или след изтичане на срока) не винаги протича безпроблемно. Често наемодателите викат полиция, надявайки се да им помогне, но полицията не може да изгони наемател, тъй като няма право да се меси в граждански правоотношения.

Може ли полицията да изгони наемател ?

За дошлия на място полицай е без значение кой е собственик на имота (дори да му се предоставят документи за това), тъй като е възможно да са налице редица други законни основания, по силата на които НЕсобственик да има право да владее имота (наем, право на ползване, учредено право на строеж, сервитут и пр). Дори твърденията, че договорът за наем е прекратен, са без значение, тъй като полицаят не е съдия, за да прецени дали това е истина или не и да застане зад някоя от тезите на двете страни. Поради всичко това полицай не може да изгони наемател.

Може ли да изхвърлите наемателя принудително ?

Често пъти чрез свои действия наемодателя бърза да освободи имота си без съдействие на наемателя, чрез принудително изнасяне на вещите му, смяна на патрона на брава и други подобни действия, целящи освобождаване на имота, чрез блокиране достъпа до него. Рисковете в този случай се квалифицират като самоуправство по смисъла на чл. 323 от Наказателния кодекс са съвсем реални. Посоченият текст от закона гласи: „Който самоволно, не по установения от закона ред, осъществи едно оспорвано от другиго свое или чуждо действително или предполагаемо право, се наказва в немаловажни случаи с лишаване от свобода до пет години и глоба до хиляда лева.“ Видно от текста дори осъществяването на СВОЕ право не по установения ред е наказуемо.

Как следва да се освободи имота от наемателя ?

Гражданския процесуален кодекс предвижда т.нар. „бързо производство“, уредено в чл. 310, ал. 1, т. 2 от ГПК. Текстът предвижда ускорена процедура за опразване на наети и заети за послужване помещения. Това е предвидения от закона ред, който следва да се спази при липсата на доброволно опразване на имота.