Прехвърляне на недвижим имот

В последните няколко месеца, с оглед цените на имотите, все по-актуални стават въпросите за начините на прехвърляне на недвижим имот.

В последните няколко месеца, с оглед цените на имотите, все по-актуални стават въпросите за начините на прехвърляне на недвижим имот.

Прехвърлянето или продажбата на имот е изключително актуална тема, като в повечето случаи процесът остава неясен за голяма част от хората, които са взели решението за смяна на собствеността.

Основни стъпки при прехвърляне на недвижим имот

1. Подготовка на документи:
Процесът на прехвърляне на имот започва с подготовката на нотариален акт, документ за собственост, удостоверение за данъчна оценка и други

Тези документи трябва да бъдат предоставени на нотариус, който ще извърши сделката.

2. Проверка на имота:

Преди сключване на сделката, е важно да се направи проверка на имота за тежести като ипотеки, възбрани или други ограничения.

3. Нотариална заверка:

Прехвърлянето на собствеността върху недвижим имот изисква нотариална заверка.

Нотариусът проверява документите и самоличността на страните, след което изготвя нотариалния акт за прехвърляне на собствеността.

В този момент се заплаща и дължимата такса за нотариус.

4. Плащане на данъци и такси:

При прехвърляне на имот се дължат различни такси и данъци, което включва

А/ Местен данък за прехвърляне на имота,

Б/ такса за вписване на сделката в Имотния регистър

В/ Нотариални и други административни такси.

Тези разходи обикновено се покриват от купувача, освен ако не е уговорено друго – т.е. да се разделят между тях по-равно.

Сделки на прехвърляне на имот

1. Покупко – Продажба:
Често срещаният метод за прехвърляне на имот е продажба.

Това е Договор между продавача и купувача, като срещу определена сума пари собствеността преминава към новия собственик.

2. Договор за Дарение:
Начин за прехвърляне на имот е чрез дарение,което е безвъзмезден акт, при който собственикът прехвърля имота на друго лице без заплащане.

3. Замяна на имот :
Прехвърляне на имот може да се осъществи и чрез замяна, при която два имота се разменят между двама собственици. В този случай също е необходима нотариална заверка.

4. Наследяване:
Имот може да бъде прехвърлен и по наследство, оставено след смъртта на собственика

В този момент, имотът преминава към неговите наследници според завещанието или закона.

По този начин се придобива имот, а често пъти прехвърлителя запазва правото си на собственост над него

Най-често опциите зависят от избраната от двете страни сделка – дали е дарение, продажба със запазване правото на ползване.

Прехвърляне на собствеността

Един от най-разпространените варианти за смяна на собствеността на недвижимо имущество е прехвърляне на имота чрез дарение

В този случай отличителна черта на сделката е, че данъците и таксите са най-ниски.

Когато жилището бъде прехвърлено чрез покупко-продажба, разходите са значително по-високи, отколкото при прехвърляне чрез дарение.

Предимството при този подход е по-голямата сигурност на купувача, която придобива имота.

Много от клиентите избират за извършат покупко-продажбата фиктивно.  Това крие значителни рискове, в случая, когато липсва реално плащане.

Следващият вариант за прехвърляне на имот е срещу писмен Нотариален Договор за гледане и издръжка

В зависимост от това в полза на колко лица е може да се определи неговия срок.

Какво представлява ДАРЕНИЕТО на недвижим имот ?

Когато става въпрос за прехвърляне на имот чрез дарение, това включва всякакъв вид недвижимо имущество.

В този случай преотстъпването на жилището се осъществява напълно безвъзмездно от страна на дарителя към дарения, като сделката е лишена от материален характер.

Най-масовата сделка за прехвърляне на жилище между роднини е дарението.

Характерна особеност тук е факта, че имотът е прехвъря безвъзмездно на дарения

Независимо дали встъпват в брак, жилището принадлежи само и единствено на дарения.

За разлика от покупката на имот по време на брак, при прехвърляне имотът става собственост на двамата съпрузи, освен ако нямат сключен брачен договор в режим на разделност.

Всички сделки по прехвърляне на собствеността на недвижим имот се извършват пред нотариус.

Тук компетентен е Нотариусът в района, където се намира имотът.

Процесът е съпътстван от документация, която трябва да бъде предварително подготвена и представена, за да се извърши прехвърлянето.

За да бъде осъществена сделката за прехвърляне следва да бъдат платени всички дължими данъци и такси

Затова при покупко-продажбата и замяната, така и при дарението, таксите като местен данък, нотариална такса и такса вписване и са значително по-ниски.

Нотариалната такса се заплаща на нотариуса, удостоверяващ прехвърлянето на имота

Когато се извършва сделка на Дарение, таксите за прехвърляне се изчисляват по определена скала

Най-често се плаща такса като процент от материалния интерес на сделката съгласно ЗННД.

В този случай местният данък се определя въз основа наредба на съответната Община, но при ДАРЕНИЕ данъкът е 0 %.

За допълнителна информация при сделки с имоти се обърнете нас на тел. 0897 90 43 91 или email office@lawyer-bulgaria.bg

Договор за дарение

В правната доктрина е възприето, че предмет на дарение могат да бъдат всякакви вещи, описани в писмен Договор за дарение.

Когато говорим за прехвърляне на имот чрез дарение, става дума за всякакъв вид недвижими имущества. В тези случаи преотстъпването се осъществява напълно безвъзмездно, като сделката може да се развали:

А/ само по взаимно съгласие или

Б/ въз основа на основания, вписани в Закона за задълженията и договорите.

В случаите от практиката дарение на имот се прилага между роднини – деца и родители, съпрузи, братя и сестри

В практиката да съществуват и други обстоятелства за извършване акт на дарение.

• Основното, което страните уговарят са отношенията между тях, които възникват по повод на даряваните вещи – техният вид и мотивът, на базата на който се прави дарението. Мотиви за дарение – са най-различни – подарък за даден повод и т.н.
• Страни по договора могат да бъдат както хора, така и фирми, като това не се отразява по никакъв начин на неговото съдържание.
• Правата и задълженията на страните са свързани с предаването на вещите и тяхното приемане, както и изразяването на благодарност от страна на надарения.

Обещанието за дарение не произвежда никакво действие. 

Прехвърлянето на имот чрез дарение от един собственик на друг се различава от придобиването на имуществото чрез покупко-продажба

По този начин му се предоставя безвъзмездно ползване, без сделката да има материален характер.

Най-често тази процедура се използва при прехвърляне на жилище между роднини, но са възможни и други обстоятелства.

Това е гаранцията за новия собственик, че имотът става безвъзмездно негова лична собственост.

Имот може да се прехвърля чрез дарение и в други случаи и на други лица, включително и на малолетни, стига те да са надлежно представени.

Дарението, доколкото се отнася до бъдещо имущество, е нищожно.

Нищожно е дарение, когато мотивът, с който е направено е противоправен на закона или добрите нрави.

Регламентация на договора за дарение

• Договорът за дарение на движими вещи или пари трябва да бъде сключен с нотариална заверка на подписите, за да е действителен и да отговаря на изискванията на закона.
• Когато едно дарение се основава единствено и само на един мотив и този мотив противоречи на закона или добрите нрави, тогава дарението е нищожно.
• Дарението също е нищожно, ако условията или тежестта са невъзможни, тоест не могат да се осъществят. За значението на условията и тежестите в договора за дарение може да прочетеш по-надолу.
• Ако се даряват ценни книжа, дарението трябва да бъде извършено съобразно предвиденият за прехвърляне за всеки вид ценна книга начин – чрез джиро или цесия.

С него дарителят прехвърля веднага и безвъзмездно нещо на дарения, който го приема. Дарението е едностранен договор, тъй като поначало за дарения не възникват никакви задължения.

Дарението може, обаче, да бъде направено под условие или да бъде скрепено с някаква тежест.

Дарението е едностранен договор, при който една от страните придобива права, а другата -задължения.

Надареният не поема никакви задължения към своя дарител. Неспазването на тези правила е основание за отмяна на договора за дарение.

Дарението е едностранен договор, но двустранна сделка

В този договор участват две насрещни волеизявления – на дарителя и на този, който приема дарението. В правната теория се приема, че при едностранната сделка се съдържа само едно волеизявление.

А ако дарителят е физическо лице, то той трябва задължително да е дееспособен.

Процедурата по прехвърляне на имот чрез дарение се извършва пред нотариус и задължително в областта, в която се намира съответният имот.

Като всяко едно прехвърляне на недвижимо имущество, и в този случай процесът е съпътстван от документация, която е необходимо да бъде предварително подготвена и представена от страна на дарителя.

Законът е категоричен, че дарение, отказ от права, даване на заем и обезпечаване на чужди задължения чрез залог от непълнолетие деца са нищожни.

Форма на договор за дарение ……….

Според закона, във всички случаи на дарение на недвижим имот, то трябва да се осъществи под формата на нотариален акт.

Дарението на движими имущества трябва да стане в писмена форма с нотариално заверени подписи или чрез предаване.

Следва да отбележим, че дарение обаче може да получи всяко физическо или юридическо лице, без значение от възраст.

Нотариалната такса се заплаща на нотариуса, удостоверяващ прехвърлянето на имота чрез дарение, като се изчислява по определена скала

Процедурата по даряването на имота е необходимо да се извърши пред нотариус в областта, в която се намира недвижимото имущество, предвидено за дарение.

В случай че се налагат заличавания, вписвания, отбелязвания и нанасяне на друг вид изменения в документацията, то е необходимо да се обърнете към съответната служба по вписванията, след разпореждане на съответния съдия по вписванията.

Отмяна на договор за дарение……

Важно е да се знае, че дарението може да бъде отменено.

Разпоредбата на чл. 227 ЗЗД предвижда отмяна на дарението при конкретни обстоятелства.

Пример за нарушение са опит дареният умишлено убие дарителя.

Допълнителни основания за отмяна на договора за дарение са и ситуациите в които надареният, се опита да набеди дарителя в престъпление,

Основание за отмяна на договора за дарение е отказ за  издръжка, от която дарителя се нуждае.

Отказ от издръжка на дарител е обществено укорима форма и поради това непризнателността се цени като драстична, за да се признае на дарителя правото да иска отмяна на дарение.

Искът за отмяната може да се предяви в едногодишен срок, който тече от момента, в който на дарителя са станали известни основанията за отмяна на дарен.

За допълнителна информация, моля да се обърнете към нас за информация на следния телефон + 0897 90 43 91 или office@lawyer-bulgaria.bg 

Какво представлява Дарението ?

Дарението е договор, чрез който дарителят отстъпва – веднага и безвъзмездно нещо на надарения, който го приема. Съгласието на страните е необходим елемент на сделката – т.е. дарителят следва да има намерение да надари и да изрази волята си за това, а надареният да приеме дара

Какви особености има Договора за дарение ?

При дарението на недвижим имот, задължителната форма е с нотариален акт, а при дарение на движима вещ – писмена форма с нотариална заверка на подписите, а на ценни книжа – по надлежния начин за прехвърляне

Как се отменя Договор за Дарение ?

С Договора за дарение имуществото се прехвърля веднага, безвъзмездно. Дарителят не може да го отмени по свое усмотрение. В ЗЗД са регламентирани основания за отмяна на дарение

Какви са основанията за отмяна на Договор за дарение ?

основания са налице, когато дареният: умишлено убие или се опита да убие дарителя, неговия съпруг или негово дете, или е съучастник в такова престъпление, освен ако деянието е извършено при обстоятелства: да набеди дарителя в престъпление, наказуемо с лишаване от свобода не по-малко от три години, освен ако набедяването се преследва по тъжба на пострадалия и такава не е подадена; отказва да даде на дарителя издръжка, от която той се нуждае;

Как се отменя Договор за Дарение ?

Договорът за дарение може да бъде отменен само по съдебен ред. При основания за отмяна, законът предвижда исков ред за защита. Искът може да се предяви в едногодишен срок от узнаване основанията за отмяна на дарението

Има ли особени основания за отмяна на дарение ?

Съгласно разпоредбата на чл. 227, ал. 1, б. „в” ЗЗД дарението може да бъде отменено при отказ на дарителя от издръжка, от която той се нуждае. Предпоставките за отмяна на дарение са – нужда от издръжка на дарителя, искането, отправено до дарения и отказ да дава издръжка.

Кога може да бъде поискано разваляне на договор за дарение ?

Няма срок за иск за разваляне срока на сключен договор за дарение, стига да е налице непризнателност на надареното лице. В едногодишен срок след отправено искане, дарителят може да поиска от съда да отмени дарението поради непризнателност.