Право на изкупуване чл. 33 ЗС

Дълго време в практиката се задържа приложимостта на прехвърляне на 1/10 от собствеността на недвижим имот и последващото право на изкупуване чл. 33 ЗС.

Затова следва да отговорим и на въпроса може ли съсобственик да продаде своя дял от наследствен имот, къща, апартамент или парцел на непознато лице, без първо да Ви предложи да го закупите?

Тук възниква и въпроса, какво се случва, ако вместо продажба страните използват фиктивно дарение, за да заобиколят закона?

Това са едни от най-често срещаните въпроси при спорове за съсобствени недвижими имоти в България.

Законът защитава останалите съсобственици чрез специалното право на изкупуване по чл. 33 от Закона за собствеността (ЗС).

То позволява при определени условия съсобственикът да придобие по съдебен ред идеалната част, продадена на външно лице, дори когато сделката вече е изповядана пред нотариус и вписана в Имотния регистър.

Особено важно развитие в тази област настъпи с Решение № 618 от 14 октомври 2026 г. по гр. д. № 1856/2026 г. на Върховния касационен съд, IV гражданско отделение.

С него ВКС разглежда две съществени правни ситуации:

• Използването на привидно дарение на минимална идеална част, последвано от продажба на останалия дял, с цел заобикаляне на правото на изкупуване.
• Обема на правото на изкупуване, когато имотът има повече от двама съсобственици, но само един от тях предявява иск.

Решението е особено значимо за собствениците на наследствени имоти, семейни жилища, земеделски земи, урегулирани поземлени имоти и други недвижими имоти в режим на съсобственост.

Какво представлява правото на изкупуване по чл. 33 ЗС?

Правото на изкупуване е законово предоставена възможност на съсобственика да замести купувача по вече извършена продажба на идеална част от недвижим имот, когато са налице предпоставките на чл. 33, ал. 2 ЗС.

Смисълът на разпоредбата е да защити съществуващите съсобственици при продажба на идеална част на външно лице.

Представете си, че притежавате 1/2 идеална част от наследствена къща.

Другата половина принадлежи на Ваш роднина.

Роднината решава да продаде своя дял на трето лице.

По принцип той има право да се разпорежда със собствеността си.

Но при продажба на външно лице законът изисква предварително да предложи дела си на останалите съсобственици при същите условия.

Ако това изискване не бъде изпълнено и са налице законовите предпоставки, можете да поискате от съда да упражните правото си на изкупуване.

Важно е да се разбере една съществена разлика: чл. 33 ЗС не забранява продажбата на идеални части, а урежда специален ред за защита на останалите съсобственици.

Какво предвижда чл. 33, ал. 1 ЗС?

Съгласно чл. 33, ал. 1 ЗС съсобственикът може да продаде своята част от недвижим имот на трето лице само след като представи пред нотариуса:

1. Писмени доказателства, че е предложил тази част на другите съсобственици при същите условия.
2. Писмена декларация, че никой от тях не е приел предложението.

Следователно продавачът не може законосъобразно да представи пред нотариуса неистинска декларация, че е изпълнил изискванията, ако в действителност не е направил необходимото предложение.

Не е достатъчно съсобствениците да бъдат информирани, че имотът ще се продава. Те трябва да имат реална възможност да приемат покупката при условията, при които идеалната част се предлага на третото лице.

Кога възниква право на изкупуване при продажба на съсобствен имот?

Правото на изкупуване по чл. 33, ал. 2 ЗС може да бъде упражнено, когато са изпълнени съответните законови предпоставки, включително при неистинска декларация или привидно уговорени във вреда на съсобствениците условия.

Обичайно за успешното провеждане на иска е необходимо да се установят:

• Съществуването на съсобственост върху недвижимия имот.
• Продажба на идеална част от съсобственик на трето за съсобствеността лице.
• Нарушаване на предвидения в закона ред за защита на останалите съсобственици.
• Предявяване на иска в приложимия преклузивен срок.
• Действително уговорените условия на продажбата, при които се иска изкупуване.

Не всяко прехвърляне на идеална част автоматично поражда право на изкупуване.

Например действителното дарение поначало не е продажба и не попада само поради факта на прехвърлянето под действието на чл. 33 ЗС.

Съвсем различна е ситуацията, когато страните само представят сделката като дарение, а в действителност са уговорили възмездно прехвърляне.

Именно този проблем е разгледан в новото решение на ВКС.

Ново решение на ВКС от 14.10.2026 г.:

Когато може дарението да прикрива продажба?

В последното си Съдебно Решение № 618 от 14.10.2026 г. по гр. д. № 1856/2026 г. на ВКС, IV г. о. разглежда практически важен способ за заобикаляне на правилата за продажба на съсобствен имот.

Спорът възниква във връзка с разпореждане с 1/2 идеална част от недвижим имот.

Прехвърлителите предприемат две последователни действия на 8 февруари 2022 г.

Първо, с нотариален акт даряват на бъдещия купувач 1/100 идеална част от имота.

Непосредствено след това, с друг нотариален акт, продават на същото лице 49/100 идеални части.

Двата нотариални акта са с поредни номера и са съставени на една и съща дата.

На пръв поглед изглежда, че продажбата е извършена между лица, които вече са съсобственици. Така формално се създава основание да не се прилага задължението за предлагане на идеалната част на останалите съсобственици.

Но съдът не се ограничава до формалното наименование на договорите.

Защо дарението на 1/100 идеална част е било оспорено?

Останалите съсобственици твърдят, че дарението няма действителен безвъзмезден характер.

Според изложената по делото фактическа обстановка то представлява част от предварително организирана последователност от сделки, насочена към прехвърлянето на цялата притежавана от продавачите половина на външния купувач.

Сред съществените обстоятелства, разгледани в съдебното производство, са:

• Извършването на дарението и продажбата в един и същи ден.
• Последователните нотариални актове.
• Наличието на предварителен договор за покупка на идеални части.
• Данните за действителните намерения на страните.
• Свидетелските показания относно отношенията между продавачите, купувача и останалите съсобственици.

При общата оценка на доказателствата съдът приема, че представеното като дарение прехвърляне е привидно и прикрива покупко-продажба.

Това е решаващо, защото не може чрез създаване на формална съсобственост посредством симулативна сделка да се изключи защитата, която чл. 33 ЗС предоставя на останалите съсобственици.

Всяко дарение, последвано от продажба, ли е недействително?

Не.

Тук е необходима прецизна правна оценка.

Дарението на идеална част не е незаконно само защото след него е извършена продажба.

Решаващо е дали е съществувало действително дарствено намерение, или страните само са използвали формата на дарението, за да прикрият възмездна сделка.

Едно действително дарение може да произведе своите правни последици.

Но ако се установи, че то е симулативно и прикрива продажба, приложими стават правилата на чл. 17 и чл. 26 ЗЗД.

Затова всеки подобен казус изисква самостоятелен анализ на договорите, хронологията на сделките, уговорената цена и доказателствата за действителната воля на страните.

Привидно дарение и прикрита продажба: какви са правните последици?

Българското гражданско право разграничава действителната воля на страните от външното оформление на договора.

Съгласно чл. 26, ал. 2 ЗЗД привидните договори са нищожни.

От друга страна, чл. 17, ал. 1 ЗЗД предвижда, че когато с привидно съглашение се прикрива друго съглашение, прилагат се правилата за прикритото, ако са налице изискванията за неговата действителност.

При разгледания спор съдът приема, че договорът, оформен като дарение, е привиден, докато прикритата покупко-продажба е действителна.

Това прави възможно прилагането на правото на изкупуване по чл. 33 ЗС.

Важно е да се подчертае, че нищожността на привидното дарение не означава автоматично нищожност на прикритата продажба.

Нейната действителност се преценява самостоятелно според приложимите законови изисквания.

Поради това правилно формулираният съдебен иск е от особено значение.

При сходни обстоятелства правната защита може да изисква съединяване на иск за установяване на привидността на сделката, искане относно прикритото съглашение и иск за изкупуване по чл. 33, ал. 2 ЗС.

Конкретната процесуална конструкция зависи от страните по договорите, действителните уговорки и наличните доказателства.

Колко идеални части може да изкупи един съсобственик според новата практика на ВКС?

Това е централният правен въпрос по Решение № 618/14.10.2026 г.

Представете си, че един недвижим имот принадлежи на няколко съсобственици.

Част от тях продават своите идеални части на външен купувач, без останалите да могат да упражнят правото си по чл. 33 ЗС.

Само един от ощетените съсобственици решава да предяви иск.

Може ли този съсобственик да изкупи цялата продадена част, или има право само на дял, съразмерен на собственото му участие в съсобствеността?

Касационното обжалване е допуснато именно по този въпрос на основание чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК – поради неговото значение за точното прилагане на закона и развитието на правото.

Основното правило: изкупуването е съразмерно на идеалните части

ВКС приема, че когато съсобствениците са повече от двама, самото предявяване на иск от един от тях не означава, че той автоматично може да изкупи цялата прехвърлена идеална част.

Правото на изкупуване на останалите съсобственици също трябва да бъде съобразено.

Затова отправната точка е съразмерността между правата им в съсобствеността.

Това разрешение защитава принципа на равнопоставеност и предотвратява ситуация, при която един съсобственик придобива значително по-голям дял само защото е предприел съдебни действия преди останалите.

Кога един съсобственик може да изкупи повече?

Възможно е един съсобственик да придобие по-голяма част, включително цялата продадена част, ако са налице и бъдат доказани обстоятелствата, които позволяват това.

Сред тях са случаите, при които останалите правоимащи са изгубили възможността да упражнят правото си или са се отказали от него при правно релевантни условия.

Това не трябва да се предполага автоматично.

Съсобственикът, който иска да изкупи повече от своя съразмерен дял, трябва да обоснове и докаже защо правата на останалите не препятстват претендирания обем.

Следователно формулирането на искането за изкупуване на целия прехвърлен дял без доказателства относно останалите съсобственици може да доведе до частично отхвърляне на иска.

Как ВКС разрешава конкретния спор?

В разглеждания случай неучаствалата в продажбата половина от имота е разпределена между три съсобствени групи с права по 1/6 идеална част от целия имот.

Ищците претендират право да изкупят цялата прехвърлена половина.

При окончателното разрешаване на спора ВКС признава право на изкупуване на 1/3 идеална част от целия имот, но отхвърля претенцията за останалата 1/6 идеална част.

Причината е разграничението между правата на различните съсобственици и установените обстоятелства относно възможността те да упражнят собственото си право на изкупуване.

ВКС определя сумата за признатото изкупуване на 25 000 лв. (12 782,30 евро).

Този резултат показва защо при дела по чл. 33 ЗС не е достатъчно единствено да се установи незаконното заобикаляне на процедурата за продажба.

Необходимо е правилно да се определи и каква точно идеална част ищецът има право да придобие.

Съдът може да уважи иска само частично, дори когато е установена симулация при прехвърлителната сделка.

Какъв е срокът за предявяване на иск за изкупуване по чл. 33 ЗС?

Това е един от най-важните практически въпроси.

Чл. 33, ал. 2 ЗС предвижда двумесечен срок за предявяване на иска.

Законът го свързва с продажбата, но съдебната практика отчита и особено същественото обстоятелство дали съсобственикът е бил уведомен и кога е узнал за сделката.

При продажба, извършена без необходимото предварително предложение, в практиката на ВКС се приема, че началният момент на срока може да бъде свързан с узнаването за продажбата.

Тази преценка е особено важна, когато съсобственикът е узнал за нотариалната сделка значително по-късно.

Пример: узнавате за продажбата след няколко месеца

Допуснете, че Ваш роднина продава своята 1/2 идеална част от общ наследствен имот, без да Ви уведоми.

Месеци по-късно разбирате за новия купувач.

При установени предпоставки за приложението на практиката относно узнаването може да се поддържа, че двумесечният срок започва да тече именно от момента, в който сте узнали за сделката.

Но този въпрос може да бъде оспорен от ответниците.

Затова е важно да се съхранят всички доказателства за узнаването – съобщения, писма, електронна кореспонденция, документи от Имотния регистър и други относими данни.

Не разчитайте, че съдът във всички случаи ще приеме посочената от Вас дата. Началният момент на срока подлежи на преценка според конкретните доказателства.

Двумесечният срок е преклузивен. При неговото изтичане съответното право на изкупуване се погасява.

Поради тази причина проверката трябва да започне незабавно след узнаването за продажбата.

Как се доказва симулативно дарение пред съда?

Доказването на привидна сделка е една от най-сложните части на производството.

Обикновено страните по сделката не признават, че са използвали дарението само като формално средство за прикриване на продажба.

Ето защо защитата трябва да установи действителното съдържание на правоотношението чрез съвкупност от преки и косвени доказателства.

Такива могат да бъдат предварителните договори, документите за плащания, банковите преводи, свидетелските показания и кореспонденцията между участниците в сделката.

От значение са също времевата последователност на нотариалните актове, отношенията между страните и икономическата логика на действията им.

Могат ли свидетели да доказват привидността?

Да, при приложимите процесуални условия.

Чл. 165, ал. 2 ГПК съдържа специални правила относно доказването на симулативни сделки със свидетелски показания.

Ограниченията, които законът поставя за страните по договора, не се прилагат по същия начин спрямо третите лица.

Когато съсобственикът не е страна по привидното дарение, той може да се ползва от доказателствените възможности, предоставени на третите лица.

Това има съществено значение в дела, при които не са налични документи, пряко установяващи прикритата продажба.

Въпреки това свидетелските показания трябва да бъдат преценени заедно с останалите доказателства, а не изолирано.

Как се определя цената при изкупуване на идеални части?

При уважаване на иска съсобственикът изкупува съответната идеална част при действително уговорените условия на продажбата.

Това означава, че цената не се определя произволно според желанието на ищеца или купувача.

Правно значение има действителната договореност, която съдът установява.

Когато съдът допуска изкупуване само на част от прехвърлените идеални части, следва да се определи дължимата цена за признатия обем.

При спор относно уговорената цена, прикрито плащане или различни условия по свързани сделки може да се наложи допълнително доказване.

Особено внимание изискват случаите, при които нотариалният акт не отразява действителната икономическа договореност.

Затова адвокатската защита по чл. 33 ЗС трябва да обхваща не само правото на изкупуване, но и доказването на точните условия, при които то може да бъде упражнено.

Какво става, ако съсобственикът спечели делото, но не плати цената?

Съгласно чл. 33, ал. 3 ЗС, ако съсобственикът не заплати дължимата поради изкупуването сума в едномесечен срок от влизането на съдебното решение в сила, решението се счита обезсилено по право.

Това е изключително важна последица.

Спечелването на делото само по себе си не е достатъчно, ако след това не бъде изпълнено задължението за плащане.

Ето защо още при подготовката на иска трябва да се прецени дали ищецът разполага с необходимите средства.

Необходимо е също да се установи точният момент на влизане в сила на съдебното решение и надлежният начин за извършване и доказване на плащането.

Пропускът може да обезсмисли успешно проведеното съдебно производство.

Как да защитите правата си, ако друг съсобственик е продал имота без Ваше съгласие?

Първо трябва да установите дали действително е имало продажба на идеална част, кой е купувачът и дали е съществувало задължение за предварително предложение.

Самото обстоятелство, че не сте дали съгласие за продажбата, не означава автоматично, че сделката е недействителна.

Съсобственикът по принцип има право да се разпорежда със своя дял.

Значение има дали е нарушена специалната процедура по чл. 33 ЗС.

Практически действия при съмнение за нарушение

1. Проверете сделката в Имотния регистър.

Необходимо е да се установят датата на продажбата, страните, прехвърлената идеална част и вписаният нотариален акт.

2. Изяснете кога и как сте узнали за продажбата.

Това може да бъде решаващо за спазването на преклузивния срок.

3. Проверете дали е направено предложение за изкупуване.

Необходимо е да се установят съдържанието и условията на предложението, както и наличните доказателства за достигането му до съсобствениците.

4. Анализирайте всички прехвърлителни сделки.

Особено внимание заслужават дарения, замени и последователни сделки между едни и същи страни.

5. Определете правилния обем на искането.

Ако има няколко съсобственици, следва да бъдат съобразени техните права и относимата съдебна практика.

6. Подгответе доказателствата и исковата молба.

Неправилно формулираният иск, непълните доказателства или пропуснатият срок могат да доведат до отхвърляне на претенцията.

При възникнал спор предварителният правен анализ е особено важен, защото вече извършените нотариални сделки могат да породят сложни вещноправни и процесуални последици.

Рисковете за купувача на идеална част от съсобствен имот?

Покупката на идеална част от недвижим имот може да изглежда като обикновена нотариална сделка.

Но когато продавачът притежава само част от имота, купувачът трябва да провери не само собствеността, но и правата на останалите съсобственици.

Ако продажбата е извършена в нарушение на чл. 33 ЗС, купувачът може да бъде ответник по иск за изкупуване.

При уважаването му е възможно да загуби придобитата идеална част вследствие на съдебното изкупуване срещу дължимата по закона сума.

Особено рискови са предложенията за сделки, при които първо се извършва символично дарение, а след това продажба на значително по-голям дял.

Такава конструкция не е непременно привидна, но изисква задълбочена проверка на действителните намерения и договорености.

Преди покупка на идеални части е препоръчителен пълен правен анализ на собствеността, предходните сделки и правата на всички съсобственици.

Право на изкупуване и съдебна делба – каква е разликата?

Двете производства често се объркват.

Искът по чл. 33 ЗС има за цел при законовите предпоставки съсобственикът да изкупи идеалната част, продадена на трето лице.

Съдебната делба има различно предназначение: прекратяване на съсобствеността чрез предвидените в закона способи.

Следователно изкупуването и делбата не са взаимозаменяеми.

Възможно е в конкретна имуществена ситуация да бъдат обсъждани и двата способа за защита, но техните предпоставки, срокове и правни последици са различни.

Ако желаете да придобиете дела на външен купувач, който е закупил идеална част при нарушение на чл. 33 ЗС, следва да се изследва правото на изкупуване.

Ако целта е окончателно да се прекрати съсобствеността между наследници или други съсобственици, подходящото средство може да бъде доброволна или съдебна делба.

Защо Решение № 618/2026 г. на ВКС е важно за собствениците на имоти?

Новото решение има значение в две основни направления.

На първо място, то потвърждава възможността съдът да изследва действителната воля на страните при последователни сделки, които формално изглеждат като дарение и продажба.

По този начин се защитава приложението на чл. 33 ЗС срещу привидни правни конструкции.

На второ място, ВКС дава разрешение на важен въпрос относно съотношението между правата на няколко съсобственици при съдебно изкупуване.

Решението е постановено по реда на чл. 290 ГПК, след допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК.

То предоставя съществен ориентир за разрешаването на сходни спорове, без да отменя необходимостта всеки казус да бъде анализиран според неговите факти и доказателства.

Адвокатска защита при продажба на съсобствен имот и иск за изкупуване

Продажбата на идеална част без спазване на чл. 33 ЗС може да създаде основание за съдебна защита, но успехът зависи от правилната правна квалификация, доказателствата и спазването на преклузивните срокове.

Ако сте съсобственик на наследствен имот, къща, апартамент, земя или парцел и установите, че друга идеална част е продадена на външно лице, важно е да действате своевременно.

Адвокатска кантора „Д. Владимиров“ предоставя правно съдействие по въпроси на вещното право и съсобствеността, включително:

• Проверка на нотариални актове и предходни прехвърлителни сделки.
• Правен анализ на условията за упражняване на правото на изкупуване.
• Изготвяне на искови молби по чл. 33, ал. 2 ЗС.
• Съдебна защита при твърдения за привидно дарение и прикрита продажба.
• Процесуално представителство по спорове за идеални части, собственост и съдебна делба.
• Правна проверка преди покупка или продажба на съсобствен недвижим имот.

Не пропускайте двумесечния срок за защита.

При съмнение за нарушение на чл. 33 ЗС потърсете правна консултация и предоставете наличните документи за сделката.

Адвокатска кантора „Д. Владимиров“ – София

гр. София 1113, ул. „Александър Жендов“ № 6
Тел.: +359 2 858 10 25; +359 897 90 43 91
Имейл: office@lawyer-bulgaria.bg

Може ли съсобственик да продаде дела си без мое съгласие?

Да. Съсобственикът по принцип може да се разпорежда със своята идеална част. При продажба на трето лице обаче трябва да спази изискванията на чл. 33 ЗС. Липсата на Ваше съгласие не е сама по себе си основание за нищожност на продажбата.

Имам ли право първи да купя дела на друг съсобственик?

При продажба на трето лице законът предоставя на останалите съсобственици защитата по чл. 33 ЗС. Продавачът трябва да предложи идеалната част при същите условия. Ако законовият ред бъде нарушен, може да възникне право на съдебно изкупуване.

Какъв е срокът за изкупуване?

Законът предвижда двумесечен преклузивен срок. Началният му момент трябва да бъде установен според конкретните обстоятелства и приложимата практика на ВКС, включително относно узнаването за продажбата при липса на надлежно предварително предложение.

Мога ли да изкупя целия продаден дял, ако има и други съсобственици?

Не автоматично. Съгласно разрешението в Решение № 618/14.10.2026 г. на ВКС трябва да се съобразят правата на останалите съсобственици. За претендирането на по-голям обем е необходимо да бъдат установени съответните правни основания.

Важи ли правото на изкупуване при наследствен имот?

Да, когато наследственият имот е в съсобственост и е извършена продажба на идеална част при предпоставките на чл. 33 ЗС. При продажба на наследство като съвкупност или при други специфични разпоредителни сделки е необходима отделна правна преценка.

Може ли да се заобиколи чл. 33 ЗС чрез дарение?

Действителното дарение не е идентично с продажба. Когато обаче дарението е привидно и прикрива покупко-продажба, съдът може да приложи правилата за симулацията и да разгледа правото на изкупуване спрямо действителната сделка.

Мога ли да докажа привидно дарение със свидетели?

Да, при условията на Гражданския процесуален кодекс. Особено значение има обстоятелството дали оспорващият съсобственик е трето лице спрямо договора, тъй като чл. 165, ал. 2 ГПК предвижда специален доказателствен режим.

Може ли да се изкупят идеални части от земеделска земя?

Приложението на чл. 33 ЗС е възможно и при продажба на идеални части от съсобствени земеделски земи. Необходимо е обаче да се проверят конкретният вид на сделката, режимът на собственост и относимите специални законови правила.

Какво се случва, ако спечеля делото, но не платя?

Ако дължимата сума не бъде платена в едномесечния срок от влизането на решението в сила, чл. 33, ал. 3 ЗС предвижда обезсилване на решението по право.

Необходимо ли е да заведа дело, ако купувачът е съгласен да ми прехвърли дела?

Не непременно. Възможно е страните да постигнат доброволно уреждане чрез надлежна нотариална сделка. Съдебното производство по чл. 33, ал. 2 ЗС е средството за принудителна защита на правото на изкупуване при наличие на спор.