Симулативна сделка с имот

Често пъти ни задават въпроси за т.нар. симулативна сделка с имот.

В практиката при съсобствени недвижими имоти нерядко възниква следната ситуация:

Един съсобственик желае да прехвърли своята идеална част на външно лице, но не желае останалите съсобственици да упражнят правото си на изкупуване по чл. 33 от Закона за собствеността.

Вместо директна продажба се извършват две последователни нотариални сделки.

Най-напред на външното лице се дарява малка идеална част – например 1/100 или друг незначителен дял.

След като приобретателят вече формално е станал съсобственик, на него се продава останалата част.

На пръв поглед схемата изглежда като очевиден опит за заобикаляне на закона.

Правният отговор обаче е значително по-сложен.

И най-важното е следното:

Самият факт, че е извършено дарение на малка идеална част, последвано от продажба на останалата част на същото лице, не прави автоматично сделките нищожни и не представлява само по себе си заобикаляне на чл. 33 ЗС.

Това е изрично разрешено от Общото събрание на Гражданската колегия на ВКС с Тълкувателно решение № 5 от 28.11.2012 г. по тълк. д. № 5/2012 г.

Именно затова при подобен казус решаващият въпрос не е само как изглежда поредицата от нотариални актове, а дали първата сделка – дарението – е действителна или е само привидна конструкция, прикриваща продажба.

Какво предвижда чл. 33 от Закона за собствеността?

Чл. 33, ал. 1 ЗС защитава съсобствениците при продажба на идеална част от недвижим имот.

Когато съсобственик иска да продаде своята част на трето за съсобствеността лице, той трябва преди продажбата да предложи тази част на останалите съсобственици при същите условия.

Законът изисква продавачът да представи пред нотариуса писмени доказателства за направеното предложение и самият той писмено да декларира, че никой от останалите съсобственици не е приел предложението.

Тук трябва да се направи важно уточнение.

Не съществува правило, според което останалите съсобственици задължително трябва да подпишат декларация, че „се отказват“ от правото си.

Законът изисква доказателства за отправено предложение и декларация от продавача, че предложението не е било прието.

При нарушение на тази процедура продажбата не става автоматично нищожна.

За заинтересования съсобственик възниква потестативното право на изкупуване по чл. 33, ал. 2 ЗС – т.е. възможност по съдебен ред да замести третото лице като купувач при действително уговорените условия. Съдебната практика подчертава именно преобразуващия характер на този иск.

Дарение на 1% и продажба на 99% – незаконно ли е?

Точно този въпрос е разгледан от ВКС.

С Тълкувателно решение № 5/2012 г. ОСГК приема, че когато съсобственик:

дарява част от своята идеална част на външно лице, а след това продава остатъка от своя дял на същото лице, без да го предлага на първоначалните съсобственици, не е налице заобикаляне на закона по смисъла на чл. 26, ал. 1 ЗЗД само поради тази последователност от сделки.

Причината е в конструкцията на чл. 33 ЗС.

Разпоредбата не забранява на съсобственика да се разпорежда със своята част.

Тя ограничава единствено продажбата на идеална част на външно за съсобствеността лице.

Дарението не е продажба.

След действително дарение приобретателят вече става съсобственик.

Последващата продажба на останалия дял на него следователно вече не представлява продажба на „трето лице“ в смисъла, върху който се основава чл. 33, ал. 1 ЗС.

Това разрешение може да изглежда формалистично, но е установено от задължителната тълкувателна практика на ВКС.

Кога тогава дарението може да бъде атакувано?

Тук се намира същинската граница между действителното дарение и симулативната сделка с имот.

Тълкувателно решение № 5/2012 г. изрично посочва, че съсобственикът може да оспори дарението на други основания – например да твърди, че то е привидно и в действителност прикрива покупко-продажба.

Тогава вече спорът се премества от плоскостта на „заобикаляне на закона“ към правилата за симулацията.

Съгласно чл. 26, ал. 2 ЗЗД привидните договори са нищожни.

А съгласно чл. 17, ал. 1 ЗЗД, когато страните прикрият действително съглашение с привидна сделка, се прилагат правилата относно прикритото съглашение, ако то отговаря на изискванията за действителност.

Следователно, ако нотариалният акт твърди:

„дарение“,

но действителната воля е била:

„продажба срещу цена“,

може да е налице относителна симулация.

Явната сделка – дарението – е привидна.

Прикритата сделка е продажбата.

А ако прикритата продажба е извършена между съсобственик и външно лице, тогава може отново да се постави въпросът за приложението на чл. 33 ЗС.

ВКС продължава да разграничава строго двата иска: искът по чл. 26, ал. 2 ЗЗД установява нищожността на привидната сделка, докато искът по чл. 17, ал. 1 ЗЗД се отнася до прикритото съглашение и неговата действителност.

Как се доказва симулативно дарение?

Това обикновено е най-трудната част от процеса.

Не е достатъчно да се заяви:

„Дарили са 1%, а след това са продали 99% в същия ден, следователно дарението е фиктивно.“

Самата близост във времето е важна косвена индиция, но не представлява автоматично доказателство за симулация.

ВКС и през 2026 г. продължава да прилага ТР № 5/2012 г. и да приема, че намерението да се избегне приложението на чл. 33 ЗС само по себе си не превръща дарението в нищожно.

За успешното оспорване следва да се търси цялостна доказателствена картина. Практически значение могат да имат:

• банкови преводи или други плащания, извършени във връзка с уж безвъзмездното дарение;
• кореспонденция, съобщения или договорености, от които личи реално уговорена цена;
• предварителни договори, разписки или други документи;
• връзката между размера на последващата продажна цена и реалната стойност на целия прехвърлен дял;
• поведението на страните преди и след нотариалните сделки;
• доказателства, че още преди „дарението“ е била договорена една обща възмездна сделка;
• последователността, датата и икономическият смисъл на двете прехвърляния;
• свидетелски показания, когато са процесуално допустими.

Особено значение има чл. 165, ал. 2 ГПК. Когато страна по документа твърди привидност, законът поставя специфични изисквания за допускане на свидетелски показания, включително наличие на начало на писмено доказателство.

Ограничението обаче не се отнася по същия начин до третите лица.

Затова стратегията за доказване трябва да бъде изградена според конкретното процесуално качество на лицето, което оспорва сделката.

Продажбата без спазване на чл. 33 ЗС нищожна ли е?

Не.

Това е друг често срещан юридически мит.

Нарушаването на чл. 33 ЗС не прави продажбата нищожна или автоматично недействителна.

Законът предоставя на пренебрегнатия съсобственик специална защита – правото да изкупи продадената идеална част при действително уговорените условия.

При уважаване на конститутивния иск съсобственикът по същество замества купувача в продажбеното правоотношение.

Именно затова сделката трябва да е действителна – защото механизмът на чл. 33, ал. 2 ЗС не унищожава продажбата, а променя лицето на купувача.

Този принцип е трайно застъпен в практиката на ВКС.

Какъв е срокът за предявяване на иска по чл. 33 ЗС?

Тук времето е критично.

Самият чл. 33, ал. 2 ЗС предвижда двумесечен преклузивен срок.

Съдебната практика обаче прави важно разграничение.

Когато съсобственикът е бил надлежно уведомен, законовият срок се свързва с извършената продажба.

Когато не е отправено изискуемото предложение и съсобственикът не е знаел за продажбата, трайната съдебна практика приема, че двумесечният срок започва да тече от фактическото узнаване за продажбата.

Не е необходимо съсобственикът да е научил всички детайли и всички условия, за да започне да тече срокът.

Този срок е преклузивен. Пропускането му може да погаси самото право на изкупуване.

Следователно при узнаване за съмнителна комбинация „дарение + продажба“ първата задача трябва да бъде незабавна проверка в Имотния регистър и анализ на нотариалните актове.

Какво означават „привидно уговорени условия“?

Чл. 33, ал. 2 ЗС обхваща и друга важна хипотеза.

Ако третото лице формално придобие идеалната част при едни условия, но страните действително са договорили други условия във вреда на останалите съсобственици, заинтересованият съсобственик може да поиска изкупуване при действително уговорените условия.

Например спорът може да бъде относно действително платената цена.

Затова при подобни дела банковите преводи, платежните нареждания, разписките и финансовите отношения между продавач и купувач могат да имат решаващо значение.

Фактът, че определена цена е записана в нотариалния акт, не винаги прекратява въпроса за действителното икономическо съдържание на сделката.

Какви искове може да предяви пренебрегнатият съсобственик?

Точната комбинация зависи от фактите.

При обикновена продажба на трето лице в нарушение на процедурата основният инструмент е конститутивният иск по чл. 33, ал. 2 ЗС.

Ако пред продажбата има дарение и се твърди, че то е привидно, може да бъде необходимо съединяване на претенции за установяване нищожността на привидното дарение по чл. 26, ал. 2 ЗЗД, разкриване на прикритата сделка по чл. 17 ЗЗД и упражняване на правото по чл. 33, ал. 2 ЗС.

Самото Тълкувателно решение № 5/2012 г. допуска заинтересованият съсобственик да навежда основания за нищожност на дарението с нарочен установителен иск, съединен с иска за изкупуване или като преюдициален въпрос за него.

Затова при тези дела неправилната правна квалификация може да бъде особено опасна.

Не е достатъчно да се поиска съдът просто да обяви „дарението и продажбата за незаконни“.

Трябва точно да се посочи кой договор е привиден, каква сделка прикрива, какъв е конкретният порок и каква правна последица се иска от съда.

Какво става след уважаване на иска за изкупуване?

Чл. 33, ал. 3 ЗС съдържа още едно важно правило.

След като решението за изкупуване влезе в сила, съсобственикът трябва да заплати дължимата сума в едномесечен срок.

Ако не го направи, решението се счита обезсилено по право.

Следователно не е достатъчно искът просто да бъде спечелен.

Ищецът трябва действително да е готов да изпълни финансовите условия, при които третото лице е придобило съответната идеална част.

Дарение + продажба не означава непременно симулация

Това е най-важният практически извод.

Дарение на 1% и продажба на 99% в един ден може да бъде напълно действителна правна конструкция.

Не може да бъде атакувана успешно само с аргумента, че страните очевидно са искали да избегнат правото на изкупуване.

Тълкувателната практика на ВКС изрично отхвърля автоматичната теза за „заобикаляне на закона“.

Но това не означава, че пренебрегнатият съсобственик е беззащитен.

1. aко дарението е само привидно;
2. ако срещу него действително е платена цена;
3. ако страните предварително са договорили една обща продажба;
4. ако нотариалните актове не отразяват действителната им воля
5. ако продажбените условия са уговорени привидно във вреда на другите съсобственици –

тогава може да има реално основание за съдебна защита.

И точно тук се намира разликата между неприятната, но позволена правна конструкция и доказуемата симулативна сделка с недвижим имот.

При съмнение за подобна схема е необходимо да се действа незабавно: да се извадят нотариалните актове, да се проследят вписванията, да се установи точният момент на узнаване, да се проверят действителните финансови отношения между страните и да се прецени дали е налице основание за иск по чл. 33 ЗС, чл. 26 ЗЗД и/или чл. 17 ЗЗД.

Особено опасно е изчакването, тъй като двумесечният срок за упражняване на правото на изкупуване е кратък и преклузивен.

Нуждаете се от правен анализ на дарение и последваща продажба на идеални части, проверка за симулативна сделка или подготовка на иск по чл. 33 ЗС?

Свържете се с Адвокатска кантора „Д. Владимиров и Партньори“ за анализ на нотариалните актове, проверка на сделките и подготовка на съдебна защита.

Тел.: 0897 90 43 91
E-mail: office@lawyer-bulgaria.bg

Материалът има информационен характер.

При всеки конкретен спор следва да се анализират нотариалните актове, вписванията, моментът на узнаване за сделката, действителните плащания и наличните доказателства за волята на страните.