Прекратяване Договор за наем

Много често през последните няколко години получаваме запитвания за прекратяване Договор за наем.

През последните години все по-често към нас се обръщат собственици на недвижими имоти с въпроси относно прекратяване на договор за наем, освобождаване на жилище или търговски обект и действия срещу наемател, който отказва доброволно да напусне имота.

Проблемът обикновено възниква по сходен начин:

1. наемателят е спрял да плаща наем или консумативи,
2. срокът на договора е изтекъл,
3. нарушени са договорните условия
4. договорът е надлежно прекратен, но въпреки това имотът не се освобождава.

Тогава възниква най-важният практически въпрос:

Може ли собственикът сам да смени бравата и да отстрани наемателя?

В общия случай отговорът е не.

Когато наемателят оспорва прекратяването или отказва да предаде имота доброволно, собственикът следва да използва предвидения в закона съдебен ред.

Самоволното отстраняване на наемателя чрез сила, смяна на ключалки или изнасяне на неговите вещи може да създаде сериозни гражданскоправни и дори наказателноправни рискове.

Затова всяко прекратяване на договор за наем трябва да бъде организирано внимателно – от анализа на договора и изпращането на предизвестието до евентуалния иск за опразване на имота.

Какво представлява договорът за наем?

С договора за наем наемодателят предоставя определена вещ – най-често апартамент, къща, офис, магазин, склад или друг недвижим имот – за временно ползване срещу заплащане на договорена наемна цена.

Наемното правоотношение поражда права и задължения и за двете страни.

Наемодателят следва да предостави имота за договореното ползване, а наемателят обичайно е длъжен да:

• плаща уговорения наем;
• заплаща договорените консумативи;
• използва имота съобразно предназначението му;
• не причинява увреждания извън нормалното овехтяване;
• спазва останалите уговорки в договора;
• след прекратяването да освободи и върне имота.

Именно последното задължение е особено важно.

Съгласно чл. 233, ал. 1 ЗЗД, след прекратяване на договора наемателят дължи връщането на наетата вещ.

Следователно прекратяването на договора и физическото освобождаване на имота са две свързани, но различни действия.

Прекратяване и разваляне на договор за наем – каква е разликата?

В практиката тези понятия често неправилно се използват като синоними.

Прекратяване на договора

„Прекратяване“ е по-широкото понятие.

До прекратяване може да се стигне например при:

• изтичане на договорения срок;
• едностранно предизвестие при безсрочен договор;
• взаимно съгласие;
• настъпване на договорено прекратително условие;
• упражняване на изрично уговорено право на едностранно прекратяване;
• други предвидени в закона или договора основания.

Разваляне на договора

Развалянето е свързано с неизпълнение на договорно задължение.

Типичен пример е неплащането на наемната цена.

Когато наемателят системно не заплаща дължимия наем, наемодателят може – при наличие на законовите и договорните предпоставки – да предприеме действия за разваляне на договора.

При всеки конкретен случай следва да се анализира и текстът на договора, защото той може да съдържа специални клаузи относно:

• срокове за плащане;
• допустимо забавяне;
• необходимост от предварително предупреждение;
• срок на предизвестието;
• автоматично прекратяване;
• неустойки;
• начин на връчване на уведомленията.

Как се прекратява безсрочен договор за наем?

Законът съдържа специално правило за договорите без определен срок.

Съгласно чл. 238 ЗЗД, ако договорът за наем е без определен срок, всяка от страните може да се откаже от него с едномесечно предизвестие, освен когато наемът е уговорен на ден, при което законът допуска еднодневно предупреждение.

Практически договорът може да съдържа и допълнителни уговорки относно прекратяването, които следва да бъдат внимателно проверени.

Предизвестието трябва да бъде формулирано така, че ясно да установява:

1. кой договор се прекратява;
2. кой е имотът;
3. на какво основание се прекратява договорът;
4. от коя дата настъпва прекратяването;
5. кога следва да бъде освободен имотът;
6. кога и как трябва да бъдат предадени ключовете;
7. има ли неплатени наеми или консумативи.

От особено значение е да може да се докаже връчването на предизвестието.

Как се прекратява срочен договор за наем?

При срочния договор основното правило е, че правоотношението приключва с изтичането на уговорения срок.

ВКС приема, че страните могат в рамките на договорната свобода да уговорят и право на едностранно предсрочно прекратяване на срочен договор, ако подобна възможност е предвидена в договора.

Това означава, че винаги трябва да се проверява конкретният текст на договора.

Особено внимание изискват клаузите за неустойка.

Съдебната практика не приема автоматично за действителна всяка неустойка.

ВКС е постановявал, че неустойка при предсрочно прекратяване, равна на всички оставащи наемни вноски до края на договора, може да бъде нищожна, ако излиза извън обезпечителната и обезщетителната функция на неустойката и води до неоправдано обогатяване на наемодателя.

Какво става, ако срокът изтече, но наемателят остане?

Това е една от най-често срещаните практически ситуации.

Самото изтичане на първоначално уговорения срок не винаги означава, че наемното правоотношение във всички случаи окончателно е приключило.

Особено значение има поведението на страните след изтичането му.

Ако наемателят продължи да използва имота със знанието и без противопоставянето на наемодателя, следва внимателно да се анализира приложението на чл. 236 ЗЗД и дали правоотношението не е продължило като безсрочно.

Затова собственикът не следва да разчита единствено на факта, че в договора е записана крайна дата.

Ако не желае наемът да продължи, препоръчително е своевременно и доказуемо да заяви противопоставянето си.

Неплащането на наем основание ли е за прекратяване?

Да, неплащането на договорената наемна цена представлява неизпълнение на основно задължение на наемателя.

Но начинът, по който се стига до прекратяване или разваляне, трябва да бъде съобразен:

• със ЗЗД;
• със съдържанието на договора;
• с евентуално уговорени срокове;
• с начина на връчване на предупреждението;
• с тежестта и продължителността на неизпълнението.

Неплащането на един наем не трябва автоматично да се приравнява към законно прекратен договор.

При евентуален съдебен спор именно наемодателят ще трябва да установи основанието, от което извежда правото си да получи обратно имота.

Какво трябва да направи наемателят след прекратяването?

След надлежното прекратяване на договора наемателят трябва да:

• освободи имота;
• изнесе личните си вещи;
• върне всички ключове;
• предаде предоставеното обзавеждане и оборудване;
• уреди дължимите консумативи;
• върне имота в състоянието, в което го е получил, като се отчете нормалното износване.

Задължението за връщане на наетата вещ след прекратяването произтича от чл. 233 ЗЗД.

Съдебната практика на ВКС последователно разглежда иска за освобождаване и връщане на държането върху наетия имот именно на това основание.

Защо приемо-предавателният протокол е толкова важен?

Една от най-често допусканите грешки при сключване на договор за наем е липсата на подробен приемо-предавателен протокол.

Протоколът следва да съдържа:

• описание на имота;
• състояние на помещенията;
• мебели и техника;
• брой предадени ключове;
• показания на електромер и водомери;
• видими дефекти;
• снимков материал;
• дата на предаване.

При бъдещ спор този документ може да се окаже решаващ за установяване дали дадена повреда е съществувала още при предаването или е настъпила по време на ползването.

Липсата на протокол не означава непременно, че фактите не могат да бъдат доказани, но значително усложнява доказването.

Може ли собственикът просто да смени бравата?

Това е изключително рискова практика.

Фактът, че собственикът притежава имота, не означава, че може по всяко време самоволно да преустанови фактическото ползване на лице, което се намира в имота и оспорва правото му да бъде отстранено.

Особено рискови са действия като:

• смяна на ключалките;
• прекъсване на електричество или вода с цел принуждаване;
• изнасяне на вещите на наемателя;
• физическо извеждане;
• възпрепятстване на достъпа му до лични вещи.

При наличие на спор подобно поведение може да бъде преценявано и през института на самоуправството по чл. 323 НК.

Разпоредбата наказва самоволното осъществяване на оспорвано действително или предполагаемо право извън установения от закона ред.

Следователно законният подход е: прекратяване → покана за доброволно освобождаване → съдебен иск → изпълнение на съдебното решение, ако доброволно предаване не последва.

Как се изгонва наемател по съдебен ред?

Когато договорът е прекратен, но наемателят отказва да освободи имота, наемодателят може да предяви иск за опразване и връщане на наетия имот по чл. 233 ЗЗД.

Това е стандартният гражданскоправен способ за възстановяване на държането.

По делото обичайно трябва да се установят няколко основни факта:

1. Съществувало е наемно правоотношение

Това най-често се доказва с договора за наем.

При липса на писмен договор могат да бъдат релевантни и други доказателства – банкови преводи, кореспонденция, разписки, свидетелски показания и други допустими доказателствени средства.

2. Договорът е прекратен

Следва да се докаже основанието за прекратяване:

• изтекъл срок;
• предизвестие;
• разваляне поради неизпълнение;
• уговорена прекратителна клауза;
• взаимно съгласие.

3. Наемателят продължава да държи имота

Необходимо е ответникът фактически да не е изпълнил задължението си да го върне.

4. Имотът е достатъчно индивидуализиран

В исковата молба трябва ясно да бъде описан имотът, чието освобождаване се претендира.

Практиката на ВКС потвърждава, че искът по чл. 233 ЗЗД е приложим именно когато наемодателят претендира освобождаване и връщане на държането след прекратяване на договора.

Делото за опразване разглежда ли се по бързото производство?

Да.

Съгласно чл. 310, ал. 1, т. 2 ГПК, по реда на бързото производство се разглеждат исковете за опразване на наети и заети за послужване помещения.

Това е важно процесуално предимство за наемодателя.

Но има една съществена особеност.

Когато искът за опразване бъде обективно съединен с друг иск, който трябва да се разглежда по общия исков ред, законът не допуска делото да продължи като бързо производство. Това следва от режима на чл. 310 ГПК.

Следователно при подготовката на исковата молба трябва внимателно да се прецени дали е процесуално изгодно заедно с опразването да се претендират и:

• неплатени наеми;
• консумативи;
• обезщетения;
• неустойки;
• вреди по имота.

Понякога разделянето на претенциите е по-ефективната стратегия.

Може ли да се иска обезщетение за периода след прекратяването?

Да, в определени случаи.

След прекратяване на договора наемателят вече няма договорното основание да използва имота по същия начин както преди.

ЗЗД урежда последиците от продължилото ползване след прекратяване, а съдебната практика разглежда искове както за връщане на имота, така и за обезщетение за периода на задържането му.

В решение и определения на ВКС са разглеждани едновременно претенции по чл. 233 ЗЗД, както и претенции за суми, свързани с използването на имота след прекратяването.

Правното основание и точният размер на претенцията обаче следва да бъдат определени според конкретните факти.

Какво става с депозита?

Депозитът не представлява автоматично „последен наем“, освен ако това изрично не е уговорено.

След прекратяване на договора следва да се извърши окончателно уреждане на отношенията.

От депозита могат да бъдат прихванати само вземания, за които съществува правно и договорно основание, например:

• неплатен наем;
• неплатени консумативи;
• доказани вреди;
• други уговорени и дължими суми.

Неправомерното задържане на целия депозит без основание може да доведе до отделен спор.

Наемно отношение между бивши съпрузи

Наемно правоотношение може да възникне не само чрез договор.

Особено важна хипотеза съществува при предоставяне на семейното жилище след развод.

Съгласно чл. 57, ал. 1 СК, по силата на съдебното решение, с което ползването на семейното жилище се предоставя на единия съпруг по хипотезите на чл. 56 СК, възниква наемно правоотношение.

Съдът може да определи и размера на наема, като за жилищната площ, използвана от ненавършилите пълнолетие деца, наем не се дължи.

Следователно твърдението, че бившият съпруг е просто „обикновен наемател“, изисква уточнение – правоотношението възниква по силата на съдебното решение и има специален правен режим.

Продажбата на имота прекратява ли договора за наем?

Не винаги.

Продажбата на наетия имот сама по себе си не означава автоматично във всички случаи, че наемателят следва незабавно да го освободи.

Значение имат:

• вписан ли е договорът;
• има ли достоверна дата;
• кога е сключен;
• намира ли се наемателят в имота;
• какъв е срокът.

Затова купувачът на имот с наемател трябва да извърши правна проверка още преди придобиването.

Най-чести грешки на наемодателите

В практиката най-често срещаме следните проблеми:

1. Договор без ясна процедура за прекратяване.
2. Устно предупреждение, което впоследствие не може да бъде доказано.
3. Неправилно връчено предизвестие.
4. Липса на приемо-предавателен протокол.
5. Неясни уговорки за депозита.
6. Самоволна смяна на бравите.
7. Изнасяне на вещи без съгласието на наемателя.
8. Искова молба, основана на неправилно прекратен договор.
9. Смесване на иск за опразване с множество парични искове без процесуална преценка.
10. Липса на доказателства за неплатени наеми и консумативи.

Какви документи са необходими за дело срещу наемател?

Преди завеждане на дело е препоръчително да бъдат събрани:

• договорът за наем и анексите;
• приемо-предавателният протокол;
• доказателства за собственост или за правото на наемодателя да отдава имота;
• поканата или предизвестието;
• доказателството за връчването;
• банкови извлечения;
• разписки;
• кореспонденция;
• сметки за консумативи;
• снимки на имота;
• доказателства, че наемателят продължава да го държи.

Качеството на предварителната подготовка много често определя и развитието на бъдещото дело.

Как приключва делото за освобождаване на имота?

Ако съдът установи, че:

• между страните е съществувало наемно правоотношение;
• договорът е валидно прекратен;
• наемателят не е върнал имота,

може да постанови решение, с което ответникът бъде осъден да опразни и предаде наетото помещение.

При уважаване на иска съдът се произнася и относно разноските съобразно общите правила на ГПК.

Ако осъденият наемател не изпълни доброволно влязлото в сила или подлежащо на изпълнение решение, следващият етап е принудителното изпълнение чрез съдебен изпълнител.

Практически алгоритъм при отказ на наемател да напусне

За наемодателя най-сигурният подход обикновено е следният:

Стъпка 1: анализ на договора за наем.

Стъпка 2: установяване на конкретното основание за прекратяване.

Стъпка 3: правилно оформяне и доказуемо връчване на предизвестието или уведомлението.

Стъпка 4: предоставяне на срок за доброволно освобождаване, когато това е приложимо.

Стъпка 5: документиране на всички неплатени задължения.

Стъпка 6: избягване на самоволни действия спрямо имота и вещите на наемателя.

Стъпка 7: предявяване на иск по чл. 233 ЗЗД за опразване на помещението.

Стъпка 8: след съдебното решение – доброволно или принудително изпълнение.

Адвокат при прекратяване на договор за наем

Прекратяването на договор за наем изглежда сравнително просто, докато наемателят не откаже да освободи имота.

Тогава неправилно формулирано предизвестие, пропуснат договорен срок или прибързана смяна на ключалките могат да усложнят значително защитата на собственика.

Правната работа обичайно включва:

• анализ на договора за наем;
• проверка на основанието за прекратяване;
• изготвяне на предизвестие или нотариална покана;
• изчисляване на неплатените задължения;
• подготовка на искова молба;
• процесуално представителство;
• последващо изпълнително производство.

За съдействие при прекратяване на договор за наем, неплатен наем, отказ за освобождаване на недвижим имот или подготовка на съдебен иск можете да се свържете с адвокатска кантора „Д. Владимиров и партньори“ на тел. 0897 90 43 91 или office@lawyer-bulgaria.bg.

Какви са основните правни стъпки при прекратяване на договор за наем?

Основните правни стъпки включват изследване на договорните условия, установяване на неизпълнение или нарушение от страна на наемателя и последващо завеждане на съдебно дело за изгонване.

Какви са предпоставките за изгонване на наемателя от имота?

Предпоставките включват изтичане на срока на договора, неспазване на уговорените условия от страна на наемателя или неподаване на имота след изтичането на наемния период.

Какво представлява разликата между прекратяване и разваляне на договор за наем?

Прекратяването на договор за наем е общо понятие за прекъсване на договорната връзка, докато развалянето е вид прекратяване поради неизпълнение на условията от страна на една от страните.

Какви са стъпките след успешното прекратяване на договора за наем?

Наемателят е длъжен да напусне помещението, да върне имота в състоянието, в което е бил нает, и да предаде ключовете и обзавеждането.

Какво включва предварителното подписване на приемо-предавателен протокол?

Подписването на приемо-предавателен протокол включва оценка на състоянието на имота и обзавеждането в момента на предаване на владението.

Как може наемодателят да изгони наемателя със съдебно решение?

Наемодателят може да изгони наемателя със съдебно дело за прекратяване на наемното правоотношение и опразване на имота.

Какво представлява бързото производство при опразване на наетия имот?

Бързото производство е специална съдебна процедура, която ускорява процеса на изгонване на наемателя и опразване на имота.

Как се доказват обстоятелствата за изгонване на наемателя чрез съдебно дело?

Обстоятелствата се доказват чрез документи за договора за наем, сведения за неизпълнение и фактическото присъствие на наемателя на имота.

Какви са последствията за наемателя след съдебно определено изгонване?

Последствията включват задължението на наемателя да напусне имота и да плати съдебни разноски, а също така да предаде имота в изчистено състояние.

Как може да се консултира наемодател за правни въпроси относно прекратяване на наем?

Наемодателят може да се консултира с адвокат, специализиран във вещното право и недвижимите имоти, за съдействие и правна помощ в процеса на прекратяване на договора за наем.