Един пропуснат документ, стара ипотека, неоткрит наследник или неблагоприятна клауза в предварителния договор могат да доведат до съдебен спор, загуба на платената сума или невъзможност имотът да бъде използван по предназначение.

Международна адвокатска кантора „Д. Владимиров и Партньори“ предоставя цялостна правна помощ при сделки, проверки и съдебни спорове, свързани с недвижими имоти в България.

Нашата работа обхваща целия процес – от първоначалната проверка на собствеността до подписването на нотариалния акт, предаването на владението и последващата защита на придобитите права.

Правната проверка не трябва да се ограничава до формално прочитане на последния нотариален акт.

Необходимо е да се проследят придобивните основания, предходните собственици, тежестите, кадастралният статут, наследствените права и приложимите устройствени правила.

Защо е необходим адвокат при покупка на имот?

Сделката с недвижим имот се изповядва пред нотариус.

Съгласно чл. 18 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) договорите за прехвърляне на собственост или за учредяване на други вещни права върху недвижими имоти се извършват с нотариален акт.

Без спазване на тази форма сделката е нищожна.

Нотариалното производство обаче не замества самостоятелната правна проверка, извършена в защита на интересите на купувача или продавача.

Адвокатът по недвижими имоти може да установи:

Действителният собственик ли е продавачът;
Има ли други наследници или съсобственици;
Съществуват ли ипотеки, възбрани или вписани искови молби;
Съответства ли имотът на кадастралната карта;
Има ли право на ползване, сервитут или противопоставим договор за наем;
Законно ли е построена сградата;
Може ли обектът да бъде използван по обявеното предназначение;
Съдържа ли договорът неблагоприятни или неравноправни клаузи;
Съществува ли риск от бъдещи претенции на трети лица.

Навременната проверка е особено важна преди плащането на резервационна такса, капаро, задатък или значителен аванс.

Правна предварителна информация

Изпратете кратко описание на имота и документите, с които разполагате. Ще получите първоначална ориентация какви проверки са необходими и дали съществува непосредствен правен риск или срок, който не трябва да бъде пропускан.

Какво включва правната проверка на недвижим имот?

1. Проверка на собствеността

Първата задача е да се установи дали лицето, което предлага имота, действително разполага с правото да го продаде.

Необходимо е да се проследи веригата на собствеността чрез:

Нотариални актове;
Договори за доброволна делба;
Съдебни решения;
Постановления за възлагане;
Завещания;
Удостоверения за наследници;
Реституционни решения;
Договори за дарение;
Актове за придобиване по давност;
Документи за учредено право на строеж.

Проверката само на последния нотариален акт невинаги е достатъчна.

Предходна недействителна сделка, неучаствал наследник или спорно завещание могат да поставят под съмнение правата и на последващия приобретател.

При имот, придобит по време на брак, трябва да се изследва приложимият имуществен режим между съпрузите.

При наследствен имот се проверяват всички наследници, направените откази от наследство, завещателните разпореждания и евентуалните права на лица със запазена част.

2. Проверка за ипотеки, възбрани и други тежести

Удостоверението за тежести е официален документ от Имотния регистър (Агенция по вписванията), който отразява всички вписвания, отбелязвания и заличавания за тежести и права върху конкретен имот към момента на издаване – или удостоверява, че няма такива.

Имотният регистър е публична база данни, в която се записват всички сделки, ипотеки и тежести за всеки имот в България.

Правният анализ може да обхване:

Договорни и законни ипотеки;
Възбрани;
Вписани искови молби;
Учредено право на ползване;
Сервитути;
Вписани договори за наем;
Съдебни решения;
Молби за делба;
Започнали изпълнителни производства;
Други противопоставими права на трети лица.

Удостоверението за тежести трябва да бъде актуално.

Между издаването му и подписването на нотариалния акт може да бъде извършено ново вписване.

Поради това при сделки със значителен материален интерес се препоръчва последна проверка непосредствено преди изповядването.

От 15 януари 2026 г. в България действа нов режим на достъп до документите в Имотния регистър.

Преписи на актове за собственост се издават на страните, техните правоприемници, адвокати, нотариуси и други оправомощени лица, като всички останали трябва да обосновават правен интерес.

3. Проверка в кадастъра

Всеки поземлен имот, сграда и самостоятелен обект в сграда получава уникален идентификатор.

Кадастралните данни включват граници, площ, предназначение, адрес и други характеристики на обекта.

Към 2026 г. Законът за кадастъра и имотния регистър съдържа изменения, влезли в сила на 9 февруари 2026 г. (ДВ, бр. 95 от 2025 г.).

Промените обхващат 50 параграфа и засягат основно уредбата на кадастъра, като целят:

Въвеждане на нов подход при предоставянето на услуги с кадастрални данни;
Намаляване на административната тежест чрез засилване ролята на електронния документ;
Въвеждане на централизирано разпределение на задачите в Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК).

Адвокатската проверка съпоставя:

Описанието в документа за собственост;
Идентификатора в кадастралната карта;
Площта и границите;
Предназначението на обекта;
Старите регулационни и кадастрални планове;
Фактическото състояние на място;
Прилежащите помещения и идеални части.

Несъответствието между нотариалния акт, кадастралната схема и реалното положение може да наложи процедура по изменение на кадастралната карта, издаване на документ за идентичност или геодезическо заснемане.

4. Устройствен статут и възможност за строителство

При покупка на парцел не е достатъчно той да бъде рекламиран като „подходящ за строителство“.

Трябва да се провери:

Попада ли имотът в урбанизирана територия;
Има ли действащ подробен устройствен план;
Какво е предназначението му;
Какви са показателите за застрояване;
Съществува ли достъп до улица;
Има ли ограничения, сервитути или защитени зони;
Възможно ли е присъединяване към електро-, ВиК- и друга техническа инфраструктура;
Има ли започнала процедура по изменение на устройствен план.

Кадастралното нанасяне само по себе си не доказва, че определено бъдещо строителство е допустимо.

Предварителен договор за покупко-продажба на имот

Предварителният договор не прехвърля собствеността. Той създава задължение страните да сключат окончателен договор при уговорените условия.

Съгласно чл. 19 от ЗЗД предварителният договор, когато окончателният договор изисква нотариална форма, трябва да бъде писмен и да съдържа съществените условия на бъдещата сделка.

Добре изготвеният предварителен договор трябва да урежда:

Точната индивидуализация на имота;
Продажната цена;
Начина и сроковете за плащане;
Произхода и основанието на собствеността;
Срока за подписване на нотариалния акт;
Задължението за заличаване на ипотеки и възбрани;
Документите, които продавачът трябва да представи;
Отговорността при неверни декларации;
Предаването на владението;
Разпределението на данъци, такси и разноски;
Последиците при отказ или неизпълнение;
Условията при банково кредитиране;
Неустойките и основанията за прекратяване.

Аванс, задатък или капаро?

Тези понятия не винаги имат еднакви правни последици.

Наименованието на сумата не е решаващо.

От значение е какво действително са уговорили страните:

Дали сумата представлява част от цената;
Дали обезпечава изпълнението;
Кога подлежи на връщане;
Кога може да бъде задържана;
Дължи ли се връщане в двоен размер;
Какво се случва при отказ на банката да отпусне кредит;
Какви са последиците при установена ипотека или друг правен проблем.

Не подписвайте стандартен предварителен договор, предоставен от брокер, строител или насрещна страна, преди клаузите да бъдат проверени от адвокат.

Покупка на имот „на зелено“

Покупката на апартамент в строеж изисква разширена правна проверка, защото към момента на договарянето обектът може още да не съществува като самостоятелен недвижим имот.

Преди плащане трябва да се изследват:

Собствеността върху земята – дали строителната компания притежава терена или разполага с валидно учредено право на строеж;
Договорите между собственика на терена и строителя;
Разрешението за строеж;
Одобрените инвестиционни проекти;
Строителните книжа;
Банковото финансиране;
Ипотеките върху земята и бъдещите обекти;
Механизмът за частично заличаване на ипотеката;
Сроковете за завършване;
Етапите на плащане;
Условията за издаване на актове и въвеждане в експлоатация.

Особено внимание заслужават клаузи, които позволяват на строителя едностранно да променя площта, разпределението, материалите, цената или срока за завършване.

Плащанията следва да бъдат обвързани с ясно определени и доказуеми етапи на строителството. В Търговския регистър трябва да се проучи икономическото състояние на инвеститора – дали дружеството е действащо и няма заведено производство по несъстоятелност.

Правна помощ за продавачи на недвижими имоти

Продавачът също носи значителни рискове.

Непълните документи, неправилното описание на имота или неясният начин на плащане могат да забавят сделката или да доведат до претенции след нейното приключване.

Правната помощ за продавача може да включва:

Подготовка на документите за собственост;
Проверка и уреждане на наследствени права;
Заличаване на ипотеки и възбрани;
Изготвяне или преглед на предварителен договор;
Защита срещу необоснован отказ на купувача;
Договаряне на сигурен начин на плащане;
Координация с банка, нотариус, брокер и преводач;
Подготовка на пълномощно;
Уреждане на предаването на владението;
Защита при неплатена продажна цена.

Съсобственост и съдебна делба

Всеки съсобственик може да поиска прекратяване на съсобствеността чрез доброволна или съдебна делба.

При доброволната делба страните постигат съгласие кой имот или дял ще получи всеки от тях и дали ще се заплаща парично уравнение.

Когато съгласие липсва, се образува дело за съдебна делба. Производството има 2 фази:

Първа фаза – допускане на делбата: съдът разглежда въпросите:

Кои лица са съсобственици;
Кои имоти подлежат на делба;
Какви са квотите на страните;
Действителни ли са завещанията и сделките;
Има ли придобиване по давност;
Налице ли са други спорове относно собствеността.

Втора фаза – извършване на делбата: определя се начинът на прекратяване на съсобствеността – реално разпределение, възлагане при законовите предпоставки или изнасяне на имота на публична продан.

Държавната такса за съдебна делба е в размер на 4% върху стойността на всеки получен дял (2% при постигане на спогодба).

Продажба на идеална част

Продажбата на идеална част от съсобствен имот на външно лице изисква внимателно спазване на правилата на чл. 33 от Закона за собствеността (ЗС).

Неспазването на правото на останалите съсобственици да придобият продаваната част при същите условия може да доведе до иск за изкупуване.

Сроковете по такива спорове са кратки, поради което документите и датата на узнаване трябва да бъдат анализирани незабавно.

Съдебна защита на собствеността

Когато правото на собственост е оспорено или нарушено, адвокатът може да подготви и води подходящия вещноправен иск.

Иск за предаване на владението (ревандикационен иск)

Собственикът може да търси връщане на имота от лице, което го владее или държи без правно основание.

По делото трябва да се докажат:

Правото на собственост на ищеца;
Фактическата власт на ответника;
Липсата на валидно основание ответникът да държи имота.

Иск за прекратяване на неоснователни действия (негаторен иск)

Собственикът може да поиска преустановяване на действия, които не го лишават изцяло от владение, но му пречат да упражнява правото си.

Такива спорове могат да възникнат при:

Незаконно преминаване през имота;
Строеж, навлизащ в съседен имот;
Течове и увреждания;
Неправомерно поставени съоръжения;
Блокиран достъп;
Неоснователно използване на общи части;
Нарушаване на сервитутни права.

Спор за граници

Споровете между съседни имоти често изискват анализ на нотариални актове, стари кадастрални и регулационни планове, геодезически измервания и съдебно-техническа експертиза.

Кадастралната граница не винаги разрешава окончателно спор за собственост.

При противоречие между кадастралните данни и титулите за собственост може да е необходимо съдебно установяване на действителната граница.

Разваляне на сделка с недвижим имот

При съществено неизпълнение може да възникне право да се иска разваляне на договора по съдебен ред.

Подобни случаи са възможни при:

Неплащане на продажната цена;
Продажба на чужд имот;
Неразкрити тежести;
Отказ за предаване на владението;
Неизпълнено задължение за заличаване на ипотека;
Съществени неверни декларации;
Неизпълнение на насрещни задължения, включени в нотариалния акт.

При договори, които прехвърлят или учредяват вещни права върху недвижим имот, защитата трябва да бъде съобразена с формата на сделката, правилата за вписване и правата, придобити от трети лица.

Наред с развалянето могат да бъдат предявени претенции за:

Връщане на платената цена;
Законна лихва;
Договорна неустойка;
Обезщетение за доказани вреди;
Разноски по сделката;
Обезпечителна възбрана върху имущество на ответника.

Наследствени имоти и оспорване на завещание

Значителна част от имотните спорове възникват след смъртта на собственик. Наследството се открива в момента на смъртта и в последното местожителство на наследодателя.

Правната помощ може да включва:

Установяване на наследниците;
Анализ на наследствените квоти;
Проверка на завещание;
Оспорване на саморъчно или нотариално завещание;
Възстановяване на запазена част;
Намаляване на дарения и завещателни разпореждания;
Приемане на наследство по опис;
Проверка за отказ от наследство;
Делба на наследствени имоти;
Защита срещу придобивна давност;
Установяване на собствеността върху отделни наследствени обекти.

При наследствен имот продажбата не трябва да се предприема, преди да бъдат установени всички лица, които притежават права върху него.

Сделки с чуждестранни граждани

Международна адвокатска кантора „Д. Владимиров и Партньори“ оказва съдействие и при сделки с международен елемент.

Правната помощ може да обхване:

Проверка на имот в България;
Представителство чрез пълномощно;
Изготвяне на двуезични документи;
Координация на превод и легализация;
Проверка на чуждестранни удостоверителни документи;
Съдействие при банково финансиране;
Представителство пред нотариус, община, кадастър и Агенция по вписванията;
Дистанционно организиране на сделката;
Защита при трансграничен наследствен или имуществен спор.

В зависимост от гражданството на купувача и вида на имота трябва отделно да се провери дали съществуват ограничения за придобиване на земя или е необходима подходяща корпоративна структура.

Какви разходи се дължат при покупка на имот?

Обичайните разходи могат да включват:

Местен данък при възмездно придобиване;
Нотариална такса;
Такса за вписване;
Цена за кадастрални документи;
Удостоверения за тежести;
Банкови такси;
Превод и легализация;
Адвокатско възнаграждение;
Технически или геодезически експертизи.

От 1 януари 2026 г. всички такси при покупко-продажба на имот се заплащат в евро.

Размерът на разходите зависи от цената на сделката, данъчната оценка, съответната община, вида на нотариалното действие и необходимите допълнителни проверки.

Как работим при проверка на недвижим имот?

Изпращане на документите

Изпращате наличния нотариален акт, кадастрална схема, проект на договор, удостоверение за наследници или други документи.

Предварителна ориентация

Посочваме какви проверки са необходими, кои документи липсват и дали съществува очевиден риск или кратък законов срок.

Пълна правна проверка

Проследяваме собствеността, тежестите, кадастралния и устройствен статут, договорните условия и правата на трети лица.

Писмено становище

Клиентът получава разбираемо обяснение на установените рискове и конкретни препоръки за тяхното отстраняване.

Договор и сделка

Изготвяме или преглеждаме предварителния договор, участваме в преговорите и организираме подготовката за нотариалното изповядване.

Защита след придобиването

При необходимост съдействаме за предаване на владението, вписване, кадастрални промени, уреждане на отношенията с етажната собственост или съдебна защита.

Обадете се за първоначална информация

Не е необходимо да подписвате договор или да плащате капаро, за да разберете какви документи трябва да бъдат проверени.

Изпратете:

Кратко описание на случая;
Населено място и вид на имота;
Нотариален акт или проект на договор;
Информация дали вече е платена сума;
Дата на предстоящата сделка;
Въпроса, който Ви притеснява най-много.

Ще получите безплатна предварителна ориентация относно необходимите проверки и следващите възможни действия.

Предварителната информация не представлява окончателно правно становище и не може да замени пълния анализ на документите.

Нашият съвет

Сигурната сделка с недвижим имот започва не в деня на подписването пред нотариуса, а с предварителната проверка на собствеността, тежестите, кадастъра, строителните документи и договорните условия.

Една навременна адвокатска проверка може да предотврати загуба на капаро, придобиване на ипотекиран имот, спор с наследници или продължително съдебно производство.

Преди да подпишете или платите – изпратете документите за предварителен преглед.

Ще получите първоначална информация:

Какви проверки са необходими;
Какви документи липсват;
Има ли непосредствен правен риск;
Какви могат да бъдат следващите стъпки.

Международна адвокатска кантора „Д. Владимиров и Партньори“

Адвокатска помощ при сделки, собственост и съдебни спорове с недвижими имоти в България.

Настоящата публикация има общ информационен характер.

Тя не представлява индивидуална правна консултация и не замества анализа на конкретните документи и факти.

1,790+

Успешни Дела

19+ години

Адвокатска Практика

24/7

Консултация и Защита

270.500$

Клиентски Обещетения