Адвокат недвижими имоти

Проверката на недвижими имоти ипроблемите около новопоявилите се „Договори за депозит’ очертават нуждата от консултации от адвокат недвижими имоти.

Често пъти след възникнал проблем, хората си отговарят на въпроса защо правната проверка е решаваща преди всяка сделка.

Сделките с недвижими имоти в България са сред най-сериозните финансови решения за физически лица, семейства, чуждестранни граждани и инвеститори.

Покупката на апартамент, къща, земя, урегулиран поземлен имот, търговски обект или имот „на зелено“ не е просто подписване на договор пред нотариус.

Това е правен процес, при който всяка грешка в документите, собствеността, кадастъра, плащането или предварителния договор може да доведе до тежки финансови загуби, съдебни дела или невъзможност за реално ползване на имота.

Именно затова адвокат недвижими имоти не е формалност, а необходима защита.

Нотариалната форма е задължителна при прехвърляне на собственост или учредяване на вещни права върху недвижими имоти, съгласно чл. 18 Закона за задълженията и договорите

Затова предварителният договор трябва да бъде писмен и да съдържа съществените условия на окончателния договор по чл. 19 ЗЗД.

Защо не е достатъчно само нотариус или брокер?

Една от най-честите грешки при покупка на имот е убеждението, че нотариусът или брокерът „ще проверят всичко“.

Нотариусът има законово задължение да бъде безпристрастен — при изпълнение на служебните си функции той не може да взема страна, а следва да опазва правата и интересите на страните общо, да ги упътва и да ги запознае с правните последици.

Това обаче не означава, че нотариусът е личен защитник на купувача или продавача.

Брокерът обикновено има търговска роля — да посредничи за сделката.

Адвокатът по недвижими имоти защитава Вашия интерес:

1. проверява собствеността,
2. тежестите,
3. риска от съдебни спорове,
4. договора,
5. плащането,
6. кадастралното съответствие
7. реалната правна възможност сделката да бъде финализирана безопасно.

Какво проверява адвокат недвижими имоти преди покупка?

1. Право на собственост и история на имота

Първата задача на адвоката е да провери дали продавачът действително е собственик и дали собствеността му е стабилна.

Това включва анализ на нотариални актове, наследствени документи, съдебни решения, договори за делба, реституционни документи, актове за общинска или държавна собственост, както и всички предходни прехвърляния.

В Имотния регистър могат да се правят справки за собствеността, собствениците, вещните права и ограниченията върху имотите, като регистърът позволява да се проследят хронологично вписаните актове.

2. Проверка за ипотеки, възбрани, искови молби и тежести

Един имот може да изглежда „чист“ на пръв поглед, но да бъде обременен с ипотека, възбрана, право на ползване, искова молба, договорна тежест или висящ съдебен спор.

Удостоверението за имот от Агенцията по вписванията отразява вписванията, отбелязванията и заличаванията за тежести и права към момента на изготвянето му.

Особено важни са вписаните искови молби по чл. 114 от Закона за собствеността.

Така например следва да провери за образувани дела и искове за разваляне, унищожаване, отменяване или признаване нищожността на актове, подлежащи на вписване.

Такива вписвания могат да сигнализират за съдебен спор относно имота.

3. Кадастър, идентификатор и реално съответствие на имота

Правната проверка не приключва с нотариалния акт.

Необходимо е да се провери дали описанието на имота в документа за собственост съответства на кадастралната карта, кадастралния идентификатор, площта, границите, статута и реалното положение на място.

Съгласно Закона за кадастъра и имотния регистър, обект на кадастъра са поземлен имот, сграда, включително изградена в груб строеж, както и самостоятелен обект в сграда. Основна единица на кадастъра е поземленият имот, определен с граници съобразно правото на собственост.

Това е особено важно при покупка на къщи, земя, урегулирани поземлени имоти, селски имоти, имоти с пристройки, басейни, навеси, гаражи, стопански постройки или недовършено строителство.

Предварителен договор за имот 

Много купувачи губят пари не при нотариалното изповядване, а още при подписване на предварителния договор.

Предварителният договор трябва да бъде изготвен прецизно, защото обвързва страните и може да доведе до съдебно производство за обявяване на договора за окончателен.

Законът предвижда, че всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателен договор, като договорът се счита сключен от момента на влизане в сила на съдебното решение.

Един професионално изготвен предварителен договор следва да урежда ясно:

• точна индивидуализация на имота;
• продажна цена и начин на плащане;
• депозит, задатък или авансово плащане;
• срок за нотариално прехвърляне;
• документи, които продавачът трябва да представи;
• последици при отказ или забава;
• отговорност при открити тежести;
• условия за връщане на платените суми;
• защита на купувача при проблем с ипотека, възбрана, наследници или кадастър;
• escrow или специална банкова сметка, когато това е необходимо.

При възмездни сделки с недвижими имоти страните декларират, че сумата в нотариалния акт е действително уговореното плащане, а плащанията над 10 000 лв. се извършват по специална банкова сметка на нотариуса или по банкова сметка в избрана от страните банка.

Адвокат недвижими имоти при покупка от чужденци

Кантората предоставя специализирано съдействие за чуждестранни граждани, които желаят да придобият недвижим имот в България.

Тук правният анализ е още по-важен, защото режимът за придобиване на земя от чужденци е специфичен.

Конституцията предвижда, че чужденци и чуждестранни юридически лица могат да придобиват право на собственост върху земя при условията, произтичащи от членството на България в ЕС, по силата на международен договор или чрез наследяване по закон.

Затова при чуждестранни купувачи адвокатът проверява:

• дали купувачът може да придобие конкретния вид имот лично;
• дали е необходима регистрация на българско дружество;
• какъв е режимът при покупка на земя, двор, земеделски имот или УПИ;
• как се подписват документи чрез пълномощник;
• дали пълномощното е валидно за сделка с недвижим имот;
• как се извършват преводи, легализации и нотариални удостоверявания;
• как да се структурира плащането безопасно;
• как да се избегне подценяване на реалния риск при „евтина“ сделка.

Въпроси при покупка на имот в България

1. Продавачът не е единствен собственик

Може да има наследници, съсобственици, бивши съпрузи, лица с права на ползване или трети лица с претенции.

Без пълна правна проверка купувачът може да плати цена на лице, което не може самостоятелно да прехвърли имота.

2. Имотът има тежести

Ипотека, възбрана, искова молба, право на ползване или съдебен спор могат да направят сделката икономически опасна.

Дори тежестта да не пречи формално на подписване, тя може да доведе до бъдещ процес или принудително изпълнение.

3. Разлика между нотариален акт и кадастър

Ако площта, границите, идентификаторът или статутът не съвпадат, може да възникнат проблеми при финансиране, строителство, продажба, делба или бъдещо прехвърляне.

4. Незаконни или ненанесени постройки

При къщи и селски имоти често има пристройки, навеси, гаражи, басейни или стопански постройки, които не са правилно отразени в строителните книжа или кадастъра.

5. Неправилен предварителен договор

Лошо изготвен договор може да остави купувача без ефективна защита при отказ на продавача, липса на документи, невъзможност за финализиране или открити тежести.

6. Плащане преди проверка

Плащането на депозит преди правна проверка е един от най-честите източници на загуби.

Адвокат недвижими имоти може да договори условия, при които депозитът е защитен и подлежи на връщане при установен правен проблем.

Какво включва услугата „адвокат недвижими имоти“?

Всеки адвокат недвижими имоти предлага цялостно правно обслужване при имотни сделки, включително:

Правна проверка на имота

• справка в Имотния регистър;
• проверка за ипотеки, възбрани и вещни тежести;
• проверка за вписани искови молби;
• анализ на историята на собствеността;
• проверка за права на трети лица;
• проверка на наследствени и семейноправни рискове;
• справка за кадастрална идентичност и статут.

Подготовка и преглед на документи

• предварителен договор;
• нотариален акт;
• пълномощни;
• декларации;
• документи за данъчна оценка;
• документи за кадастър;
• документи за банки и кредитни институции;
• документи за escrow или защитено плащане.

Представителство пред институции

• нотариус;
• Агенция по вписванията;
• общини;
• кадастрални служби;
• банки;
• технически отдели;
• съдебни и административни органи.

Съдебна защита при имотни спорове

• оспорване на нотариални актове;
• искове за собственост;
• делби между наследници и съсобственици;
• спорове за граници;
• разваляне или обявяване на предварителен договор за окончателен;
• защита срещу недействителни или симулативни сделки;
• спорове за владение и ползване;
• защита при измамни или рискови имотни схеми.

Адвокат недвижими имоти при продажба

Продавачът също има нужда от правна защита.

Продажбата на имот не означава само получаване на цена.

Необходимо е да се гарантира, че:

• купувачът ще плати реално и доказуемо;
• договорът не съдържа неизгодни клаузи;
• няма риск от бъдещи претенции;
• плащането е структурирано правилно;
• нотариалният акт отразява действителната договорка;
• всички декларации са коректни;
• продавачът не поема прекомерни гаранции или неясни задължения.

Адвокат недвижими имоти при инвестиции и строителство

При инвестиционни сделки рискът е по-висок, защото се добавят въпроси за

1. устройствен статут,
2. право на строеж,
3. промяна на предназначение,
4. разрешения за строеж,
5. въвеждане в експлоатация,
6. строителни книжа,
7. договори с инвеститор,
8. обезпечения и финансиране.

Адвокатът може да съдейства при:

• покупка на земя за строителство;
• проверка на УПИ;
• сделки с право на строеж;
• договори с инвеститори;
• покупка „на зелено“;
• проверка на разрешение за строеж;
• анализ на актове 14, 15 и 16;
• инвестиционни договори;
• банково финансиране;
• защита при забавено или недовършено строителство.

Защо да изберете кантората на адвокат недвижими имоти ?

Изборът на адвокат недвижими имоти е стратегическо решение.

Логично изведено, стойността на правната проверка е несравнимо по-ниска от риска да закупите имот с тежести, спорна собственост или кадастрален проблем

Това е така, тъй като за тяхното регулиране и „изправяне“ ще отнеме време, но в противен случай ще доведе до невъзможност за реално прехвърляне.

Като адвокат недвижими имоти, предлагаме :

• задълбочена правна проверка преди подписване;
• професионално изготвяне на договори;
• защита при преговори;
• пълно съдействие пред нотариус;
• правна подкрепа за чуждестранни граждани;
• консултации на български, английски, немски и руски език;
• съдебна защита при имотни спорове;
• практически подход, насочен към сигурност, а не формалност.

Кога трябва да се свържете с адвокат?

Най-добрият момент да се обърнете към адвокат е преди да подпишете предварителен договор и преди да платите депозит.

Потърсете правна помощ, ако:

• купувате имот за първи път;
• купувате от строител или инвеститор;
• купувате селски имот, земя или къща с двор;
• продавачът настоява за бързо плащане;
• има неяснота в собствеността;
• има наследници или съсобственици;
• имотът е ипотекиран;
• има разминаване в кадастъра;
• сте чуждестранен гражданин;
• сделката се извършва чрез пълномощник;
• купувате имот със строителни или регулационни особености.

За допълнителна информация, свържете се с нас на тел. 0897 90 43 91 или на email: office@lawyer-bulgaria.bg 

Нужен ли Ви е адвокат за сделка с недвижим имот ?

Когато сте изправени пред имотен казус, ще ви е нужен добър адвокат, който да е в състояние да ви окаже съдействие и да защити интересите ви. Нужен ще ви е специалист с богат опит в областта на правото на собственост, а също и ограничените вещни права, свързани с него – правото на преминаване, правото на ползване, правото на надстрояване, на пристрояване, облигационното право и т.н.

Каква правна помощ може да получите при сделка с недвижим имот в строеж ?

Съдействие и представителство при големи инфраструктурни проекти Консултация и съдействие относно право на строеж/ надстрояване/ пристрояване, право на ползване и пр. Консултации относно нормативните изисквания и процедури при строителство Консултация и съдействие при сделки за покупка на земя, проектиране на сгради, одобрение на архитектурни планове, издаване на разрешително за строеж Правни консултации и съдействие при преговори между собственици и строителни фирми за придобиване на земя, при предстоящо строителство, обекти в строеж и завършени обекти Консултации и съдействие при учредяване на право на строеж Съдействие при одобрението на проекти от страна на администрацията Съдействие при сключването на договори с комунални дружества (електроенергия, газ, вода, топлофикация и пр.)

Каква е цената на консултация за недвижими имоти ?

Цената на правните услуги на адвокат по недвижими имоти зависи от конкретния казус. Минималните адвокатски възнаграждения са регламентирани в Наредба №1 от 09.07.2004 г.

Warning: Undefined array key "question" in /home/lawyerbu/public_html/wp-content/plugins/structured-content/templates/shortcodes/multi-faq.php on line 5

Нашият съвет е никога да не давате „стоп капаро“, ако не Ви е предоставено копие от Нотариалния акт за покупко-продажба на имота, ако не сте се уверили, че лицето на което ще давате „капарото“ е действителният собственик и ако не сте направили справка за наличието на тежести върху имота, от която да е видно дали е обременен, например с вписани искови молби, дългосрочни договори за наем и др. Преди подписване на предварителен договор, изисквайте набор от документи и направете консултация с адвокат.

Съществува ли риск от измама при сделка с недвижим имот ?

Най-често използваните документи при имотни измами са неистинско завещание, неистинско, преправено или оттеглено пълномощно, неистински смъртен акт и удостоверение за наследници, неистинско или преправено Удостоверение за липсата или наличието на тежести, неистински или преправени съдебни Решения. По предварителни договори, чести са измамите, при които „се продават“ имоти принадлежащ на психично болен поставен под запрещение или дете. Често Ви уверяват, че „лесно ще бъде извадено“ Решение, което дава право на законния представител да продаде имота. Подобни уверения съм чувала и от самите брокери. Това е несериозно. Никога не давайте капаро в подобна ситуация.