данъчна оценка или продажна цена Archives - Адвокат, Адвокатски услуги

Tag Archive for: данъчна оценка или продажна цена

Съвети при закупуване на имот

Закупуването на недвижим имот е инвестиция, към която се обмисля и подготвя с ориентиране с пазарните цени, така и преценка за възможностите на купувача чрез съвети при закупуване на имот.

Закупуването на недвижим имот е една от най-съществените финансови сделки, които физическо лице или дружество може да извърши.

Независимо дали става дума за покупка на апартамент, къща, ваканционен имот, земеделска земя, парцел или инвестиционен имот, купувачът не следва да разглежда сделката единствено като въпрос на цена и финансиране.

Преди подписването на предварителен договор и особено преди плащането на значително капаро е необходимо да се извърши пълна правна проверка на имота и продавача.

В практиката значителна част от проблемите при недвижимите имоти могат да бъдат установени предварително – стига документите да бъдат проверени правилно и достатъчно рано.

Основните рискове са свързани с:

неясна или спорна собственост;
непълна история на придобиването;
ипотеки и възбрани;
вещни права на трети лица;
съдебни спорове;
наследствени претенции;
несъответствия между нотариалния акт и кадастъра;
проблеми със строителните книжа;
непогасени задължения;
предварителни договори с неизгодни клаузи;
неправилно структурирано плащане на продажната цена.

Затова една от най-важните препоръки при закупуване на имот в България през 2026 г. е:

Първо проверка, след това плащане и подписване.

Какво трябва да се провери преди закупуване на имот?

Правната проверка не означава само да се погледне последният нотариален акт на продавача.

Тя трябва да установи как продавачът е придобил имота, дали действително е негов собственик и дали съществуват права или претенции на трети лица.

Имотният регистър съдържа вписванията на актове, с които се

признават,
прехвърлят,
изменят
прекратяват вещни права върху недвижими имоти
вписаните ипотеки и възбрани.

Агенцията по вписванията предоставя възможност за справки относно собственост, вещни права и ограничения.

1. Проверка на собствеността

Първата задача е да се установи дали лицето, което продава имота, действително има право да го прехвърли.

Необходимо е да бъдат прегледани:

нотариалният акт на продавача;
предходни нотариални актове;
договори за делба;
съдебни решения;
удостоверения за наследници;
завещания, когато са относими;
договори за дарение;
постановления за възлагане;
реституционни решения;
други документи, от които произтича правото на собственост.

Особено внимание следва да се обърне на праводателите на продавача.

Фактът, че едно лице разполага с нотариален акт, не означава автоматично, че в предходните придобивания няма правен дефект.

Проверка за ипотеки, възбрани и други тежести

Една от най-важните проверки при закупуване на недвижим имот е проверката в Имотния регистър към Агенцията по вписванията.

Удостоверението за имот показва вписванията, отбелязванията и заличаванията относно тежести и права върху конкретния недвижим имот към момента на изготвянето му.

Следва да се провери за:

договорни ипотеки;
законни ипотеки;
възбрани;
вписани искови молби;
права на ползване;
договори за наем, когато подлежат на вписване;
други ограничени вещни права;
вписани съдебни актове;
претенции на трети лица.

Важно: удостоверението за тежести не трябва да се приема формално

Необходимо е данните в него да бъдат съпоставени с:

идентификатора на имота;
площта;
адреса;
кадастралните данни;
документите за собственост;
имената и идентификационните данни на собственика.

Агенцията по вписванията предоставя и онлайн проверка за автентичност на издадени удостоверения за тежести чрез уникален код.

Проверка на кадастъра

При покупка на недвижим имот следва да се сравнят данните в нотариалния акт с актуалната:

кадастрална схема – при самостоятелен обект;
кадастрална скица – при поземлен имот.

Трябва да съвпадат поне:

идентификаторът;
адресът;
площта;
предназначението;
границите;
прилежащите части;
мазе, таван, гараж или паркомясто;
идеалните части от общите части и земята, когато са приложими.

Несъответствието между документ за собственост и кадастрална схема не трябва да се подценява.

То може да означава техническа грешка, но може да бъде и индикация за по-сериозен проблем с индивидуализацията или историята на имота.

Проверка на строителните книжа

При покупка на къща, ново строителство, преустроен апартамент или инвестиционен обект е необходимо да се провери не само собствеността, но и законосъобразността на строежа

В зависимост от случая могат да бъдат необходими:

разрешение за строеж;
одобрени архитектурни проекти;
актове и протоколи по строителството;
удостоверение за въвеждане в експлоатация;
разрешение за ползване;
документи за извършено преустройство;
документи за промяна на предназначение;
удостоверение за търпимост.

Особено внимание е необходимо, когато продавачът твърди, че допълнително помещение, веранда, гараж, таванско помещение или пристройка „винаги е било там“.

Фактическото съществуване на една постройка не означава непременно, че тя е законно изградена или че може да бъде валидно прехвърлена като част от сделката.

Предварителен договор за покупка на имот

По силата на чл. 19 ЗЗД, когато окончателният договор изисква нотариална форма, предварителният договор трябва да бъде сключен в писмена форма и да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор.

Законът предвижда и възможност при определени условия да се иска обявяването му за окончателен.

Това прави предварителния договор изключително важен документ.

Той не трябва да се подписва като формалност.

Какво трябва да съдържа един добър предварителен договор?

Препоръчително е да бъдат уредени поне:

точна индивидуализация на имота;
продажната цена;
размерът и характерът на първоначалното плащане;
начинът и срокът за плащане;
крайният срок за нотариалната сделка;
задължението на продавача да представи необходимите документи;
задължението на продавача да заличи определени тежести;
последиците при отказ на една от страните;
условията за връщане на платени суми;
неустойки;
отговорност при наличие на права на трети лица;
състоянието, в което имотът трябва да бъде предаден;
срок за освобождаване на имота;
разпределението на разноските по сделката.

Не подписвайте предварителен договор преди проверката

Особено рискова практика е първо да бъде платено капаро, а едва след това да започне проверката на имота.

Ако проверката установи ипотека, наследствен спор или друг проблем, купувачът вече може да бъде обвързан с договор, който не съдържа адекватен механизъм за връщане на сумата.

Капаро, задатък и авансово плащане

Купувачите често използват думите „капаро“, „депозит“, „аванс“ и „задатък“ като синоними.

Правно те могат да имат различни последици.

Затова в договора трябва ясно да бъде записано:

какъв е характерът на платената сума;
кога подлежи на връщане;
кога може да бъде задържана;
какви са последиците при неизпълнение.

Не е достатъчно в банковото основание да се напише само „капаро за апартамент“.

Реална цена или данъчна оценка?

Един от най-важните съвети при закупуване на имот е сделката да отразява реално договорената продажна цена.

По действащия чл. 25, ал. 9 ЗННД при възмездни сделки с недвижими имоти страните декларират в нотариалния акт, че посочената сума е действително уговореното плащане.

Освен това данъчната основа при възмездно придобиване на недвижим имот се определя върху уговорената цена, а ако тя е по-ниска от данъчната оценка – върху данъчната оценка. От 2026 г. законът изразява тази стойност в евро.

Защо занижаването на цената е рисково?

Ако в нотариалния акт бъде посочена цена, различна от действително договорената, това може да създаде сериозни доказателствени и данъчни проблеми.

При бъдещ спор относно:

разваляне на договора;
връщане на платена цена;
евикция;
неоснователно обогатяване;
обезщетение,

купувачът може да бъде принуден да доказва действително платените суми с допълнителни доказателства.

Затова не е правно коректно да се твърди, че реално платената сума никога не може да бъде доказана, ако е различна от посочената в нотариалния акт.

Тя може да бъде предмет на доказване според конкретните факти и допустимите доказателствени средства.

Практическият извод обаче остава същият:

не следва да се създава подобен риск умишлено.

Плащане на продажната цена по банков път

При сделки с недвижими имоти прозрачният начин на плащане защитава и двете страни.

Съгласно ЗННД плащанията по възмездни сделки с недвижими имоти в общ размер над 10 000 лв. се извършват по специална банкова сметка на нотариуса или по банкова сметка в избрана от страните банка.

Поради това в договора трябва да бъде ясно записано:

банковата сметка;
титулярът;
срокът за плащане;
основанието;
дали част от цената се заплаща преди нотариалния акт;
дали част се плаща след вписване;
как се погасява ипотека на продавача, ако има такава.

При по-сложни сделки може да се използва и специална банкова сметка на нотариуса, чието използване и условия се уреждат с писмено споразумение между нотариуса и страните.

Покупка на имот с ипотечен кредит

Когато покупката се финансира чрез банка, купувачът трябва да има предвид, че договорената цена и банковата оценка са различни величини.

Пример:

Ако продавачът иска 200 000 EUR, но банковият оценител определи пазарна стойност 180 000 EUR, финансирането може да бъде изчислено върху по-ниската стойност.

При 80% финансиране:

180 000 EUR × 80% = 144 000 EUR кредит

Следователно купувачът трябва да осигури не 40 000 EUR, а минимум:

200 000 – 144 000 = 56 000 EUR собствени средства

Към тази сума трябва да се добавят и разходите по сделката.

Затова предварителният договор следва да съдържа подходящи клаузи, ако сделката зависи от банково финансиране.

Какви са разходите при покупка на имот?

Купувачът трябва предварително да предвиди няколко вида разходи.

Основните са:

местен данък при придобиване;
нотариална такса;
такса за вписване;
адвокатско възнаграждение;
банкови такси;
оценка на имота;
ипотечни разходи;
брокерска комисионна, когато е уговорена;
превод и легализация на документи при чуждестранни страни.

Точният размер на местния данък зависи от съответната община и приложимата нормативна уредба.

Проверка за публични задължения на продавача

От 3 май 2024 г. режимът по чл. 264 ДОПК беше съществено променен.

При прехвърляне на недвижими имоти нотариусът извършва електронна проверка в НАП дали прехвърлителят има непогасени публични задължения, подлежащи на принудително изпълнение.

Ако такива задължения бъдат установени, сделката може да се извърши при условията, предвидени в закона, включително след плащането им или чрез насочване на част от продажната цена към погасяването им.

Тази проверка е различна от проверката за ипотеки и възбрани в Имотния регистър.

Как се прехвърля собствеността върху имота?

По силата на чл. 18 ЗЗД, договорът за прехвърляне на собственост върху недвижим имот трябва да бъде извършен с нотариален акт.

Нотариалната сделка се извършва пред компетентен нотариус в района на местонахождението на недвижимия имот.

Нотариусът проверява:

самоличността на страните;
дееспособността им;
представителната власт;
документите за собственост;
законовите пречки;
необходимите декларации;
част от относимите публичноправни обстоятелства.

След подписването актът подлежи на вписване в Имотния регистър.

Но е важно да се подчертае:

Нотариусът е безпристрастен и не е личен адвокат на купувача.

ЗННД изисква нотариусът да опазва правата и интересите на страните, но той не може да заема страна в сделката.

Именно затова при по-значителни сделки купувачът има интерес от самостоятелна адвокатска проверка.

Покупка чрез пълномощник

Не е задължително купувачът винаги да присъства лично.

При правилно изготвено специално пълномощно сделката може да бъде извършена чрез представител.

Пълномощното трябва да бъде съобразено конкретно с предстоящото действие и обичайно включва правомощия за:

подписване на предварителен договор;
подписване на нотариален акт;
договаряне на цена и условия;
извършване или удостоверяване на плащания;
подписване на декларации;
получаване на документи;
представителство пред нотариус, община, кадастър и Агенция по вписванията.

Особено при чуждестранни купувачи следва да се провери необходимостта от нотариална заверка, апостил и официален превод.

Какъв е най-големият риск за купувача?

Най-сериозният риск е да бъде платена значителна част от продажната цена, преди да е изяснено:

кой действително притежава имота;
има ли наследници;
има ли тежести;
има ли дела;
има ли права на трети лица;
има ли проблеми със строителните книжа;
съответства ли имотът на кадастъра;
може ли продавачът да изпълни поетите задължения.

Затова правната проверка трябва да бъде извършена преди, а не след подписването.

Въпроси при покупка на имот

В практиката купувачите най-често допускат следните грешки:

Плащат депозит още при огледа.
Подписват брокерски формуляр, без да проверят последиците.
Подписват предварителен договор по образец на продавача.
Проверяват само последния нотариален акт.
Не изследват предходните придобивания.
Не проверяват наследници и семейно положение.
Не правят актуална справка за тежести.
Не сравняват кадастралната схема с документа за собственост.
Не проверяват строителните книжа.
Приемат по-ниска цена в нотариалния акт.
Плащат част от цената в брой.
Не уреждат какво се случва при отказ на банката от финансиране.
Не предвиждат механизъм за заличаване на ипотека.
Не уточняват кога ще бъде предадено владението.

Адвокатска проверка преди покупка на имот

Адвокатската проверка при закупуване на имот може да включва:

проверка на собствеността;
анализ на праводателите;
проверка на вписвания;
анализ на удостоверение за тежести;
проверка на съдебни производства;
проверка на кадастрални документи;
анализ на строителните книжа;
преглед на предварителния договор;
изготвяне на проект за нотариален акт;
структуриране на плащането;
подготовка на пълномощно;
представителство пред нотариуса;
проверка след вписването.

Агенцията по вписванията изрично посочва, че в Имотния регистър могат да се правят справки за собственост, вещни права и ограничения върху имоти.Нашият съвет

Покупката на недвижим имот не започва при нотариуса.

Най-важната част от сделката се случва преди това – при проверката на собствеността, тежестите, документите, предварителния договор и начина на плащане.

Добре подготвената сделка позволява на купувача да знае:

какво действително купува;
от кого го купува;
има ли права на трети лица;
има ли вписани тежести;
може ли имотът да бъде използван по предназначение;
как ще бъде платена цената;
как ще бъдат защитени средствата му;
какви са последиците, ако продавачът не изпълни договора.

Затова при сделка с недвижим имот правната проверка не е формален разход, а част от защитата на самата инвестиция.

За правна проверка при закупуване на недвижим имот, изготвяне на предварителен договор, нотариален акт или представителство при сделка можете да се свържете с нас:

Тел.: +359 897 90 43 91
E-mail: office@lawyer-bulgaria.bg

Всеки конкретен случай следва да бъде анализиран индивидуално според вида на имота, документите за собственост, начина на финансиране и договорените условия

За какво трябва да внимаваме при покупка на имот?

На първо място трябва да се провери правото на собственост и цялата налична документация по имота. Следва да бъдат проверени тежести, ипотеки, възбрани, кадастрални данни, строителни документи и правата на евентуални трети лица.

Какво представлява предварителният договор?

Предварителният договор е писмен договор, с който страните се задължават при определени условия да сключат окончателен договор. Той трябва да съдържа съществените условия на бъдещата сделка.

Може ли да се купи имот без лично присъствие?

Да. Сделката може да бъде извършена чрез надлежно упълномощен представител, ако пълномощното съдържа необходимите права и е изготвено в изискуемата форма.

Как се прехвърля собствеността?

Собствеността върху недвижим имот се прехвърля чрез нотариален акт, съгласно чл. 18 ЗЗД.

Какво показва удостоверението за тежести?

То съдържа вписванията, отбелязванията и заличаванията относно права и тежести върху конкретния имот към момента на издаването му.

Трябва ли продажната цена да бъде реалната?

При възмездната нотариална сделка страните декларират, че посочената в акта сума е действително уговореното плащане.

Как се плаща цена над 10 000 лв.?

ЗННД предвижда плащанията над този праг по сделката да се извършват по банков път или по специална банкова сметка на нотариуса.

Дължи ли продавачът данък върху дохода от продажбата?

Това зависи от конкретния случай. Например ЗДДФЛ освобождава при определени условия дохода от продажба на един жилищен имот, когато между придобиването и продажбата са изминали повече от три години, както и в определени случаи до два недвижими имота при срок над пет години.

01.07.2018/by Адвокатска кантора Д. Владимиров и Партньори

Полезни статии, News, Personal

Прехвърляне имот на данъчна оценка

Често се случва, че при сделки с недвижим имот, едната от страните желае да спести голяма част от разходите поради което предлага прехвърляне имот на данъчна оценка

В практиката по прехвърляне на недвижими имоти се е наложил принцип, за неравномерно разпределение разходите по прехвърляне на собствеността

Често пъти пред Нотариус страните сключват сделката в противоречие с чл. 186 ЗЗД.

Разноските за договора и другите разходи във връзка с прехвърляне на собствеността са за сметка на купувача.

Продавачът няма интерес да поеме разноски, когато се уговори, че при продажбата на недвижими имоти, при които разноските се заплащат от страните по равно.“

Въпросът, който страните често повдигат преди подписването на нотариален акт за покупко-продажба, е дали в този акт да бъде вписана реално уговорената между страните цена на имота

Страните се изкушават да запишат по-ниска цена, равняваща се на неговата данъчна оценка или надвишаваща с малко данъчната оценка на имота.

От страна на купувача, основната причина за обсъждането на този въпрос е свързана със спестяването на местни данъци и нотариални такси.

Изповядването на покупко-продажбата на по-ниска от уговорената цена означава заплащането на по-ниски нотариални такси, както и на по-нисък местен данък.

От друга страна, продавачът може да се изкуши да не посочи реалната цена на имота в нотариалния акт с оглед намаляване на дължимия данък печалба (също и ДДС и корпоративен данък, когато продавачът е юридическо лице).

И доста често продавачите поставят това неформално условие (наред с изискване част от продажната цена да им бъде заплатена в брой и без документ.

РИСКОВЕ ПРИ СДЕЛКА НА ДАНЪЧНА ОЦЕНКА

Повечето купувачи не обмислят внимателно всички условия на сделката, като подценяват рисковете и не успяват да преценят възможностите си.

В крайна сметка от сериозна инвестиция в живота на купувача сделката се превръща в ситуация с неблагоприятни последствия от необмислени действия или рискове.

Именно за това е необходимо съдействието на адвокат по недвижими имоти, с опит по прехвърляне недвижим имот по данъчна оценка.

Повечето купувачи не осъзнават рисковете, които поемат, когато се съгласяват да излъжат държавата и да впишат в нотариалния акт размера на данъчната оценка, вместо продажната цена.

По тази причина в България броят на сделките, изповядвани на данъчна оценка, продължава да е обезпокоително висок.

Голяма част от проблема се крие в непознаване на рисковете от тези тънки сметки.

Към настоящия момент сме убедили не един-двама клиенти, че в тяхна полза е да изповядат сделката на реалната цена

Голяма част от тях се вслушват, нерядко има и такива, които си държат на спестените такси и данъци

Естествено е човек да иска да спести от разходите по сделката, но без да си дава сметка за риска.

Никой не обяснява при сделка защо всъщност плащат тези „суми за местни данъци и нотариални такси“.

Купувачите не са наясно, че с плащането на таксите по реалната цена на имота са гарантирани при евентуален проблем по сделката.

Правни проблеми при сделка на данъчна оценка

Известно време след като сте станали собственик на жилище, неудовлетворен кредитор и поиска разваляне на сделката.

От своя странаи държавата да поиска разваляне на вашата сделка, защото продавачът дължи данъци към НАП, подлежащи на принудително изпълнение.

Сделката ви може да бъде развалена, след като вече сте купили жилището. Рискови са първите 5 години от придобиване на имота.

Ако сделката ви бъде развалена, по съдебен ред ще можете да си възстановите единствено сумата, която сте записали в нотариалния акт.

Кантората разполага с богата практика на сделки с недвижими имоти.

Рискове при прехвърляне имот на данъчна оценка

Как процедират банките-кредитори при кредити и обезпечения ?

Банките не се интересуват от размера на данъчната оценка, от цената по предварителен договор

Законът за местни данъци и такси казва, че се плащат такси на по-високата от двете цени.

Съществен момент при прехвърляне на недвижим имот е фактът, че Нотариусът удостоверява както съдържанието , така и подписите в нотариалния акт.

При изготвянето на документи – скици, заверени преписи от Удостоверение за наследници се допускат грешки.

Тези грешки се избягват след проверка от адвокат по недвижими имоти.

Голяма част от тези грешка са отстраними с поправки в нотариалните актове, но са налице и грешки и пропуски, които не могат да бъдат отстранени.

Покупката на имот е скъпа инвестиция, поради което е нужно да имате съвета на адвокат по сделки с недвижими имоти.

Тези договори и сделки залагат неустойки в случай на разминаване и проблем при сделката.

В някой случаи може да се стигне до т.нар. евикция – съдебно отстраняване на купувач по сделката.

Размерът на тези санкции обикновено се определя от договорка между страните.

Грешки при прехвърляне на данъчна оценка

Ето някои примерни грешки, които водят до съдебно отстраняване:

– появата на наследник, който не е записан в удостоверението за наследници;

– съпруг продава имота без съпругата си, защото бракът е сключен извън страната и не е регистриран в България.

– строителната компания „погрешка“ Ви е продала не собствения, а съседния имот, който е на обезщетен собственик.

Най-често се случва, когато апартаментите, предвидени за обезщетение, попаднат в таблиците за площообразуване на сградата.

Най-често уговорките са разликата до действително уговорената цена да бъде платена в последствие на ръка.

Това крие своите рискове, защото е трудно, а понякога и невъзможно, да се докаже действително уговорената цена.

В този случай е възможно купувачът може да плати по банков път само цената, посочена в нотариалния акт.

Съвет при сделка на данъчна оценка

Трябва да знаете, че в нотариалния акт и двете страни декларират, че записаната сума е действителното уговорено плащане по сделката.

Напоследък на пазара на имоти се реализират сделки, в които купувачите заплащат стойността на имота със собствени средства.

Това дава предостатъчно време на един недобросъвестен продавач да продаде имота на друг или да го ипотекира.

Това е още една причина сделките да се изповядват на реална цена.

Заради изброените по-горе рискове препоръчваме на страните при сделка с имот да се прехвърля на действителна цена.

В случай на покупка на реална цена, продавачът ще докаже официално доход в размер на продажната цена на имота

Този доход е необлагаем ако е получен от продажбата на първи за календарната година жилищен имот.

– Данъчната оценка е минимумът, върху който нотариусът събира таксите при изповядване на сделка с недвижим имот.

– Тя не влияе върху цената, на която ще бъде продаден имотът – в това отношение има свобода на договаряне.

– Практиката познава и случаи, в които дадени имоти са продавани и под данъчната си оценка. Подобни примери има най-вече в провинцията – например сделки със земя в по-далечното минало.

Какви са рисковете при прехвърлянето на имот по данъчна оценка ?

В случай, че настъпят проблеми с имота, който купувате и Ви се наложи да претендирате обратно заплатената цена, наличието на доказателства за плащане по банков път винаги ще бъде във Ваша полза с оглед по-лесното доказване на плащането. В този смисъл, винаги извършвайте заплащането на цялата цена по банков път.

Каква отговорност носят страните по сделката ?

Подписвайки нотариален акт за покупко-продажба, продавачът и купувачът декларират писмено с нарочна клауза, че посочената в нотариалния акт покупно-продажна цена е действително уговорената между страните.

До какъв размер се плаща в брой ?

приемане на Закона за ограничаване на плащанията в брой, бяха въведени максимални прагове, до които е възможно дадено плащане да се извърши в брой, включително и по отношение на сделките с недвижими имоти. Към настоящия момент този праг е 10 000 лева, като всяка сума над този праг би следвало да се заплати по банков път. Неспазването на това ограничение води след себе си до налагане на глоби. Плащането на цена в брой може да доведе до спестяване на суми от такси или данъци, но отново може да Ви постави в неблагоприятно положение по отношение поемането на наказателна отговорност и за доказване на извършеното плащане.

Каква права имате при разваляне на сделката ?

При посочена в нотариалния акт пълна и реална цена, Вие ще можете, в случай на евикция, да претендирате от Вашия продавач всичко, което сте му заплатили. Ако обаче сте посочили по-ниска цена от реално заплатеното към него и съответно сте декларирали в нотариалния акт, че тази сума е реалната цена на сделката, то Вашата претенция ще може да се ограничи само до сумата, посочена в акта. Т.е. ще загубите възможност да претендирате обратно от вашия недобросъвестен продавач останалата част от цялата заплатена от вас цена.

24.05.2018/by Адвокатска кантора Д. Владимиров и Партньори

Полезни статии, News

Сделка на данъчна оценка ?

Съществен въпрос, който задават всички клиенти пред Нотариуса е за Сделка на данъчна оценка ?

Голяма част от сделките с недвижими имоти минават на данъчна оценка. Затова хората питат правилно ли е Сделка на данъчна оценка ?

Прехвърлянето на имоти на данъчна оценка е често срещана практика при сделки и заплащането на продажната цена.

Тази практика се случва непосредствено преди самото изповядването на сделката пред Нотариуса по данъчна оценка.

Когато се купува недвижим имот, никой не обяснява на защо всъщност плащат т.нар. „пари за такси“.

Хората не са наясно, че тези такси са тяхната гаранция при евентуален проблем.

Проблеми при сделка на данъчна оценка ?…

След като сте станали собственик съществува вероятност, ако имотът не е бил надлежно проверен или вседствие на невнимателни действия при покупката да Ви потърси непознат, твърдейки че имотът е негов.

Причините защо не препоръчваме Сделка на данъчна оценка са :

неудовлетворен кредитор на Вашият продавач по сделката, спокойно може да поиска разваляне на вашата сделка.
Държавни органи също могат да поискат разваляне на вашата сделка, ако продавачът дължи данъци.

В случай, че сделката ви бъде развалена, по съдебен ред ще можете да си възстановите единствено сумата, която сте записали в нотариалния акт и нищо повече.

Целта на това е „спестяване на средства“ и избягване плащането на данъчни задължения при прехвърлянето.

При подготовката и подписването на Предварителният договор – страните НЕ уговорят реалната цена за която са се разбрали, а прехвърлят имота на данъчна оценка, като с това целят да спестят разноските по прехвърлянето на имота.

Тази ситуацията крие сериозни рискове, ако не бъде контролирана от опитен адвокат по сделки с недвижими имоти, като за целта е нужно да се подходи внимателно.

Винаги съветваме клиентите, ако имат възможност да прехвърлят своите имоти респ. закупуват такива на реална цена.

В противен случай за тях съществува риск, ако купувачът по сделката откаже да плати цената.

Какъв е РИСКА ЗА ПРОДАВАЧА ?

В този момент, той би заплатил само тази цена която е посочена в проекта за нотариалния акт.

Съветваме клиентите, ако имат валидно сключен Предварителен договор, да заведат гражданско дело.

С това дело пред Районен съд ще осъдят техният купувач да плати реалната цената по сделката.

Често пъти е доста трудно или невъзможно да се докаже реалната уговорка за крайната цената.

Това е въпрос на доказване в един евентуален исков процес. В него ще се оспорят условията по придобиване в предварителен договор.

Риск при сделки на данъчна оценка има и за двете страни.

Тези рискове са при получените суми след продажбата на имота са реализиран доход по чл. 13 ЗДДФЛ

Върху този доход се дължат съответни данъци. Укриването на продажната е основание за налагане на глоби в НАП.

Затова винаги изискваме за по-голяма сигурност, предварителните договори да бъдат сключвани пред Нотариус.

За съжаление липсата на единен регистър за Предварителните договори.

Това създава реалната възможност за всеки продавач да сключи допълните договори

С тях може да да „обещае“ имота на други лица

Това той може да направи в периода между сключеният предварителен договор и Нотариалния акт.

Това би нарушило първият предварителен договор.

След като е заплатил действително уговорената цена, купувачът може да поиска пред съда връщането на сумата, описана в нотариалния акт.

В този случай липсва основание за плащане на по-високата цена и е възможно да бъдете осъден да възстановите получената сума.

Какъв е РИСКА ЗА КУПУВАЧА при изповядване на данъчна оценка ?

Съществува и съществен риск за Купувача по една сделка. Ако тази сделка бъде атакувана и съответно успешно развалена по надлежният и предвиден в закона ред, загубите ще са значително.

Тогава Продавачът по сделката ще може да върне на Купувача само това, което е записано в Нотариалният акт, тъй като за разликата реално не съществува изрична писмена или официална договорка между страните.

Понякога разликите при прехвърляне на имот на данъчна оценка са доста сериозни , особено на местата, където данъчните оценки са много по-ниски от пазарните.

Изкушението е да се спестят такси по прехвърляне – местен данък, нотариална такса и такса за вписване.

При най-масово продаваните и купувани имоти – жилищата, в джоба на купувача остават около 2-3 хил. лв., понякога и по-малко.

За купувача обаче такова спестяване може да излезе много скъпо – при проблем със сделката той може да си върне вписаното по договора, но не и пари, дадени извън него.

Не препоръчваме, често използваното частично решение в Нотариалният акт да се пише много голяма сума за неустойка при неизпълнение, която да допълва разликата до реалната цена.

Това не е работещо решение и опитен юрист, ще установи истинската реална цена на имота, затова не разчитайте на случайно прочетен съвет и собствени умения.

Важен момент е, че финансови трансакции над 10 000 лв. задължително се превеждат по банков път.

Законът изрично забранява да се плаща в брой. Затова плащането в брой на големи суми е незаконно и трудно доказуемо.

От друга страна, самите търговски банки лесно могат да проследят произхода на средствата, докато плащането в брой може да ви донесе глоба от 25% от сумата за физическо лице, и 50% за търговец.

При следващо нарушение ставките се покачват двойно.

За допълнителна информация, моля обърнете се към нас на тел. 0897 90 43 91 или оставете съобщение на мейл office@lawyer-bulgaria.bg

Всяко Ваше запитване ще бъде разгледано с оглед конкретиката на отделният случай !

*Моля да имате предвид, че настоящата статия не представлява правен съвет. Целта на същата е да даде предварителна информация за процедурата и изискванията. За повече информация, моля обърнете се към нас.

Може ли да се продава на цена, под данъчна оценка ?

Може да се продава и на цена, по-ниска от данъчната оценка, но в този случай данъчната основа е данъчната оценка, а не цената, записана в нот. акт (чл. 46, ал. 2, т. 1 ЗМДТ). Това важи и за случаите, когато при продажбата се начислява ДДС (чл. 27 ЗДДС).

Какво представлява данъчната оценка на имот ?

Това е оценката на имота, направена от данъчната администрация, съгласно „Закона за местни данъци и такси“, която оценка се използва за нуждите на държавната администрация. Върху нея се изчислява данък сгради и такса смет.

Къде се издава данъчната оценка ?

Самото удостоверение се издава от съответната данъчна служба към общината – по местонахождение на имота.

Следва ли да се издаде данъчна оценка без платен данък ?

Да, Възможно е да ви бъде издадено удостоверение за данъчна оценка и без да сте заплатили дължимите данъци и такси към държавата или общината. Това е става след като подпишете декларация по чл. 264, ал. 4 ДОПК, в която да декларирате наличието на тези задължения. Също така е необходимо и съгласието на купувача на недвижимия имот да прехвърли част от сумата по договора за продажба, съответстваща на публичните ви задължения до момента на сключване на сделката, по съответната сметка в държавния или общинския бюджет

Какви документи са необходими за сделка по данъчна оценка ?

Освен акта за собственик и скица, Ви е необходимо и Удостоверение за данъчна оценка на имот. На място се представя документ за собственост . Ако имотът е по наследство, се представя удостоверение за наследници.

09.04.2017/by Адвокатска кантора Д. Владимиров и Партньори