Непълноти и грешки в кадастрална карта

Често пъти при издаване на скица се установява разминаване на имота с документите от Нотариалният акт, за което е необходимо да се извърши процедура по отстраняване непълноти и грешки в кадастрална карта.

При продажба, делба, строителство, учредяване на ипотека или обикновено издаване на актуална скица на недвижим имот често се установява, че границите и площта по кадастралната карта не съответстват на документите за собственост или на действителното положение на имота.

Собственикът например разполага с нотариален акт за определен недвижим имот

При издаването на скица установява, че част от него е нанесена към съседен имот, че границата между два поземлени имота е изместена или че самият имот не е правилно индивидуализиран в кадастъра.

В тези случаи първият въпрос е дали действително е налице непълнота или грешка в кадастралната карта, или става дума за друго изменение, което законът урежда по различен ред.

Това разграничение е съществено, защото от него зависи дали проблемът може да бъде решен административно пред Службата по геодезия, картография и кадастър – СГКК,

Когат е налице спор за собственост, който трябва първо да бъде разрешен от гражданския съд.

Какво представляват непълнотите и грешките в кадастралната карта?

След измененията на Закона за кадастъра и имотния регистър, действащи от 9 февруари 2026 г., законовата дефиниция е особено важна.

Съгласно § 1, т. 16 от Допълнителните разпоредби на ЗКИР „непълноти или грешки“ са несъответствия в границите на поземлените имоти в кадастралната карта за урбанизирана територия спрямо действителното им състояние.

Следователно не всяко несъответствие в кадастъра автоматично представлява „непълнота или грешка“ по смисъла на чл. 54 ЗКИР.

Кадастралната карта и кадастралните регистри се поддържат в актуално състояние по реда на чл. 51 ЗКИР.

След законодателните изменения от 2026 г. законът отделя няколко различни основания –

1. промени в границите, настъпили след одобряване на кадастралната карта,
2. непълноти или грешки,
3. явна фактическа грешка,
4. нови или изменени сгради и самостоятелни обекти,
5. промени в данните на кадастралните регистри и зони на ограничения.

Това означава например, че ненанесена новопостроена сграда вече не следва механично да се квалифицира като „непълнота или грешка“.

От 2026 г. новопостроените, съществуващите, изменените или премахнатите сгради и определени съоръжения са самостоятелно основание за изменение по чл. 51, ал. 1, т. 4 ЗКИР.

Въпроси относно промени в кадастралната карта

На практика проблемите се установяват най-често при сравняване на нотариален акт, стара скица, кадастрален или регулационен план и актуалната кадастрална карта.

Типични случаи са:

• част от един поземлен имот е нанесена към съседен имот;
• имотната граница е отразена на различно място от действителната граница на собствеността;
• стар кадастрален или регулационен план не е правилно съобразен при създаването на кадастралната карта;
• при делба или други предходни изменения данните не са коректно пренесени;
• регулационна линия е възприета като имотна граница, без да се изследва дали съответната регулация е била приложена;
• границите по нотариалния акт, старите планове, материализираните граници на място и действащата кадастрална карта не съвпадат;
• поземлен имот или реална част от него не е правилно индивидуализиран в кадастралната карта.

Точното определяне на вида на несъответствието обикновено изисква едновременно правен анализ на собствеността и технически анализ от правоспособен геодезист.

Всяко разминаване ли е грешка в кадастъра?

Не.

Чл. 54, ал. 3 ЗКИР изрично предвижда, че разлика между координатите на гранична точка по кадастралната карта и координатите, установени чрез геодезически измервания, не представлява непълнота или грешка, когато разликата е в рамките на допустимата точност, определена в наредбата.

Това има голямо практическо значение.

Самият факт, че геодезистът установява разлика от определен брой сантиметри, не е достатъчен автоматично да обоснове изменение на кадастъра.

В актуална практика на ВКС също се приема, че когато установеното разминаване е в рамките на допустимата точност, то не представлява грешка по смисъла на чл. 54 ЗКИР.

Затова преди започването на административна или съдебна процедура е важно да се установи както юридическата граница на собствеността, така и технически допустимото отклонение.

Кадастралната карта определя ли кой е собственикът?

Това е един от най-съществените практически въпроси.

Самото нанасяне на определена площ към съседен имот не прехвърля собствеността върху нея.

Кадастралната карта има важно доказателствено значение, но не създава сама по себе си право на собственост.

Съгласно чл. 2, ал. 5 ЗКИР данните относно

1. местоположението,
2. границите и размерите имат доказателствено значение до доказване на противното

В тези случаи данните за собственост и вещни права имат доказателствено значение съобразно доказателствената сила на техния източник.

ВКС последователно приема, че заснемането в кадастралната карта няма правопроменящ ефект върху вещното право.

Следователно собственикът не губи недвижим имот или реална част от него само защото тя е неправилно отразена в кадастралната карта като част от съседния имот.

Именно затова при сериозно разминаване не е достатъчно да се гледа единствено актуалната скица.

Следва да бъдат проверени нотариалните актове, предходните планове, регулацията, евентуални отчуждителни производства, делби, съдебни решения и останалите титули за собственост.

Как се поправя грешка в кадастралната карта по административен ред?

Основната разпоредба е чл. 54, ал. 1 ЗКИР.

Непълнотата или грешката се поправя от СГКК въз основа на писмени доказателства и проект за изменение на кадастралната карта и кадастралния регистър на недвижимите имоти.

При промяна на граници и при поправяне на непълноти или грешки проектът съдържа и данни от геодезически измервания и се изработва от правоспособно лице по кадастър.

На практика подготовката обикновено започва със събиране на документите за собственост и всички относими стари планове и скици.

Правоспособният геодезист извършва необходимото заснемане и изготвя проекта, а към заявлението пред СГКК се прилагат доказателствата, от които се извежда исканото изменение.

Заинтересованите собственици трябва да бъдат уведомени за започването на производството.

След преценка на документите, геодезическите данни и становищата на заинтересованите лица началникът на съответната СГКК се произнася по изменението.

Одобряването на поправката на непълнота или грешка става със заповед на началника на СГКК по местонахождението на имота, придружена от скица-проект.

Заповедта се съобщава на заинтересованите лица, чиито права са засегнати.

Какви документи са необходими?

Точният комплект зависи от историята на конкретния недвижим имот.

Обичайно трябва да бъдат анализирани

1. нотариалният акт или другият титул за собственост,
2. действащата кадастрална скица,
3. стари кадастрални и регулационни планове,
4. предходни скици,
5. договори за делба,
6. съдебни решения,
7. реституционни актове,
8. документи за приложена регулация
9. геодезическият проект.

КАИС на АГКК посочва като основни документи при съответната услуга данни за приет проект за изменение и документ за собственост или друго вещно право в случаите, когато той не е наличен чрез съответните регистри.

В сложните случаи особено полезна е комбинираната скица.

По легалната дефиниция тя съвместява данни от два или повече източника – кадастрална карта, кадастрални и регулационни планове, устройствени планове, геодезически измервания и други относими карти и планове.

Какво се случва при спор за материално право?

Тук се намира границата между административната процедура и гражданския процес.

Съгласно чл. 54, ал. 2 ЗКИР, когато непълнотата или грешката е свързана със спор за материално право, тя се отстранява едва след разрешаването на този спор по съдебен ред.

Типичен пример е спорът между двама съседи, при който единият твърди:

„Спорните 40 кв.м. са част от моя имот“, а другият:

„Тази площ е моя собственост и правилно е включена в моя имот.“

СГКК не е органът, който може окончателно да реши кой от двамата е собственик.

Когато зад техническото несъответствие стои гражданскоправен спор за собственост, той трябва да бъде решен от компетентния граждански съд.

След влизане в сила на съдебното решение то, заедно с проект за изменение, изготвен от правоспособно лице по кадастър, представлява основание кадастралната карта да бъде приведена в съответствие с установеното от съда право.

Задължителна ли е първо административна процедура пред СГКК?

Не във всички случаи.

Особено значение има Тълкувателно решение № 8 от 23.02.2016 г. по тълк. д. № 8/2014 г. на ОСГК на ВКС.

Практиката на ВКС приема, че собственикът може да разполага с правен интерес от съдебна защита на собствеността, включително когато недвижимият имот или реална част от него не е правилно заснета в кадастралната карта.

В производство по иск за собственост съдът може да изследва дали е налице непълнота или грешка в кадастралната карта.

Следователно собственикът не е длъжен във всяка ситуация първо безрезултатно да преминава през административно производство, когато действителният проблем е спорът за вещното право.

Това разграничение спестява значително време.

Ако още от документите е ясно, че съседът оспорва собствеността върху спорната реална част, чисто административният подход може да не разреши основния проблем.

Иск по чл. 54, ал. 2 ЗКИР и иск за собственост

Когато реална част от един имот е нанесена като част от друг, защитата трябва да се избере според конкретната фактическа ситуация.

Ако целта е да бъде установено кому принадлежи спорната част и да бъде отстранена свързаната с това кадастрална грешка, приложение може да намери искът, свързан с чл. 54, ал. 2 ЗКИР.

Когато обаче другото лице не само оспорва правото, но и владее спорната част без основание, може да бъде необходим ревандикационен иск по чл. 108 Закона за собствеността.

ВКС приема, че при иск за собственост върху реална част, която е неправилно заснета към съседен имот, съдът трябва да изследва и твърдяното несъответствие в кадастралната карта.

Практиката обяснява и че установителната част на ревандикационния иск може практически да обхване въпроса, който би бил предмет на специалния иск по чл. 54, ал. 2 ЗКИР.

Затова правилната формулировка на петитума и точното пространствено индивидуализиране на спорната реална част са от решаващо значение.

Какво значение имат старите регулационни планове?

Много спорове за грешки в кадастралната карта не могат да бъдат разрешени само чрез сравняване на актуалната скица и нотариалния акт.

Често е необходимо да се проследят всички предходни кадастрални и регулационни планове и да се установи дали стар дворищнорегулационен план е имал отчуждително действие и дали регулацията действително е била приложена.

Това е особено важно при планове от периода преди действието на ЗУТ.

ВКС подчертава необходимостта при такива спорове да се проследи положението на имота по предходните планове и да се установи дали регулацията е довела до изменение на границите на собствеността.

Следователно една линия върху стар план не е достатъчна сама по себе си. Следва да бъде изследвано правното действие на съответния план.

Обжалване на отказ или заповед на СГКК

ЗКИР предвижда съдебен контрол върху измененията на кадастралната карта и отказите за извършването им.

Компетентен е административният съд по местонахождението на недвижимия имот.

Заповедите по чл. 54, ал. 4 и 5 ЗКИР също подлежат на обжалване по реда на Административнопроцесуалния кодекс.

По общото правило на чл. 149, ал. 1 АПК индивидуалният административен акт се оспорва в 14-дневен срок от съобщаването му, когато специалният закон не установява друг срок.

При съдебното оспорване могат да се проверяват компетентността на административния орган, спазването на процедурата, правилното приложение на материалния закон, доказателствата и съответствието на акта с целта на закона.

Може ли кадастралната грешка да блокира продажба на имота?

Да, на практика подобно несъответствие може сериозно да затрудни бъдеща сделка.

След одобряването на кадастралната карта при разпоредителни сделки и други актове за вещни права законът изисква съответните кадастрални скици, схеми или скици-проекти.

При значително разминаване между нотариалния акт и кадастралната карта може да възникне проблем при индивидуализирането на предмета на сделката, банковото финансиране, ипотеката, делбата, инвестиционното проектиране или последващо строителство.

Затова установената кадастрална грешка е препоръчително да бъде анализирана преди подписване на предварителен договор или извършване на разпоредителна сделка.

Защо е необходима едновременно правна и геодезическа проверка?

Процедурата по отстраняване на непълноти и грешки в кадастралната карта не е само техническа.

Геодезистът установява координатите и изработва необходимия проект

В този случай обаче въпросът къде юридически преминава границата на собствеността се решава въз основа на

1. документите за собственост,
2. действието на старите регулационни планове,
3. делби, отчуждавания,
4. реституционни актове,
5. придобивна давност
6. други юридически факти.

Затова при по-сложни имотни казуси първо следва да се установи произходът и пространственият обхват на правото на собственост.

Едва след това да се определи правилният ред – административна поправка пред СГКК, обжалване пред административния съд или граждански иск за собственост.

Правна помощ при проверка в кадастралната карта

При установено несъответствие между нотариален акт, кадастрална скица, регулационен план и действителните граници на недвижимия имот е препоръчително да не се предприема изменение само въз основа на визуално сравнение на документите.

Необходимо е да се установят произходът на собствеността, всички относими предходни планове, приложението на регулацията и наличието или липсата на спор за материално право.

Правилният избор между процедурата пред СГКК и съдебното производство по чл. 54, ал. 2 ЗКИР, както и евентуален иск за собственост, може да бъде решаващ за защитата на недвижимия имот.

Адвокатска кантора „Д. Владимиров & Партньори“ оказва правна помощ при анализ на документи за собственост, спорове за имотни граници, административни производства пред кадастъра, обжалване на заповеди и откази на СГКК и съдебни производства за защита на правото на собственост.