fbpx

Публикации

Как се купува имот на „зелено“ ?

Много купувачи се насочват към закупуването на евтини и незавършени имоти.Те не осъзнават рисковете при покупка имот на зелено. Затова хората често поставят въпроса Как се купува имот на „зелено“ ?

Покупка имот на зелено е такова предложение изкушава всеки купувач.  С годините установихме, че незавършените имоти са добра, но наред с това, значително по-рискова инвестиция.

Затова при покупка имот на зелено  се консултирайте внимателно със адвокат недвижими имоти.Как се купува имот на "зелено" ?

Често пъти на собственици на терени се предлага да закупят имоти на зелено, докато трае строителството, за да може стротелят да си осигури минимална гаранция за част от обектите в сградата.

При покупка на апартаменти на зелено, купувачите се оказват недоволни от разположението.

Други, омаяни от ниската им пазарна цена, криеща редица рискове в своебразен капан се оказват подведени в своята покупка.

Много от тях при покупка имот на зелено целят бърза продажба далеч пред довършването им, с цел спекулация с цената.

Тъй като при покупка имот на зелено в момента на подписване на Предварителният договор имотът все още не съществува като самостоятелно изграден обект.

Процедура при закупуване имот на зелено ?

Важно е купувачът да се убеди, че той ще бъде построен в договорения със строителя вид и срок. Как се купува имот на зелено ?

Съществен момент тук е изготвянето на правен анализ на парцела, върху който ще бъде изграден имотът.

Ако инвеститорът-продавач не е собственик на земята, следва да се направи проверка дали основанието, което му дава право да строи.

Той е длъжен да провери дали е валидно и дали разрешението за строеж обхваща параметрите на проекта.

Освен това съществуват множество административни процедури – подробен устройствен план,които трябва да бъдат изпълнени

Продавачът може да прехвърли собствеността на купувача с нотариален акт и да учреди законна ипотека върху апартамента в своя полза за разликата, която има да си получи.Как се купува имот на "зелено" ?

Друг вариант е да се  сключи само предварителен договор.

Предварителният договор при покупка имот на зелено е договор за намерение на страните да сключат в бъдеще окончателен договор.

Предварителният договор не се вписва в Агенцията по вписвания.

Все по-важно стана гаранцията за сделката, поради което е важно този договор да има нотариалната заверка.

При покупка имот на зелено, купувачът ще встъпи в правата на продавача спрямо строителя със съгласието на последния

Той следва да се задължи спрямо него относно сроковете за завършване и носенето на гаранционна отговорност.

Нерядко собствениците на строящи се апартаменти години наред след крайния срок безуспешно чакат да влязат в готовите си домове.

Съветът на кантората  е да се предвиди възможност за разваляне на договорите при продължително забавяне на завършване на строителството.

За какво следва да се внимава при покупка на имот на „зелено“ ?

Практиката предлага много варианти за придобиване на незавършен имот – купувайки недостроена къща с разрешително за строеж.

Целта на всеки инвеститор и купувач е имотът да се завърши, като в този случай, при покупка на такъв имот е препоръчително да се работи с добър адвокат по имотни дела.

Как се купува имот на "зелено" ?

В някой случай дори не е достигната степен на завършеност (Акт Обр.14) след която може да бъде прехвърлян, респ. възбраняван.

Това е сериозен риск за купувачите, които не са наясно с правата си при сключването на Договор.

Самият Предварителен договор НЕ предоставя право на собственост на потенциалния купувач.

Този договор представлява далечно обещание, макар и на хартия, че купувача ще си получи имота, след като строителят го завърши.

Тук започва разминавание в очакванията на купувача, очакващи да се сбъднат мечтите им веднага след подписването на Договора.

От съществено значение е да се уговори и удобен за Купувача погасителен план съгласно който ще бъдат извършвани всички плащания.

Веднага бързаме да подчертаем, че при покупка имот на зелено не всички банки отпускат кредити на първият етап от строителството, в което е издадено и Удостоверение за завършен груб строеж на сградата.

Купувачът трябва да получи архитектурните проекти, за да е провери, че разпределение в имота на зелено отговаря на желанието му.

На всеки отделен  етап от строителството приключват извършените СМР дейности с приемане на изпълненото, което означава съответен акт за степен на завършеност на обекта.

Покупката на жилище в реалността означава нерядко компромиси – с локацията, с големината и изложение на имота или често с крайната цена на придобиване

Компромис купувачите правят при покупка недвижим имот на зелено – дали е за обитаване или с инвестиционна цел.

Основен инструмент, с коийот се придобиват имоти е получаването на ипотечен кредит.

Като начало, добре е да знаете точно приблизителната сума пари, която можете да отделите за покупка на имота.

Междувременно може да кандидатствате за предварително одобрение още преди да сте се спрели на имот.

Така ще имате някаква сигурност за средствата и ще ви бъде по-лесно да избирате жилище.

За допълнителна информация и подготовка потърсете ни на тел. + 359 897 90 43 91 или mail : office@lawyer-bugaria.bg

Как да купя имот на зелено ?

Покупката на имот на зелено е високорисково начинание. Затова е нужно да имате на Ваша страна консултант и търпение за сделката. Подготовката започва с подписване на Предварителен Договор. Тук се уговорят условията за изграждане и прехвърляне на имота на зелено.

Кога се плаща цената на имот на зелено ?

Какви рискове крие покупката на зелено ?

При покупката на зелено съществуват множество рискове от това теренът, върху който се строи да се окаже с проблеми, до това строителят да не успее да завърши сградата или не получи документи за нейната надлежна експлоатация. Затова е редно да се консултирате с адвокат по недвижими имоти.

Рискове при покупка недвижим имот

Често пъти покрай търсене на имот, огледите купувачите, държат да сключат сделка на всяка цена без да отчитат всички рискове при покупка недвижим имот.

Порочните практики при покупка на недвижимо имущество стават все по-сериозни и често срещани.

Участие в сделки за придобиване на собственост е рисковано без адвокат, защото рискувате да Ви лишат от собственост.

Напоследък доби печална известност практика да се сключват договор за депозит (капаро). Договорът за депозит е само кукичка за КУПУВАЧА.

В случай, че купувачът се откаже или не спази срока за предварителен договор,  той губи правото си да поиска връщане на платения депозит.

Това е изключително рисково защото подписаният Договор за депозит с нищо не защитава интереса на купувача.

В повечето случаи след Договор за депозит се изпраща неизгодно написан Предварителен договор,  който трудно може  да се измени, след дадено капаро.Рискове при покупка недвижим имот

Продавачът трябва да Ви предостави документ за собственост (нотариален акт, съдебно решение, договор и др.), с който да докаже право на собственост.

Трябва да сте наясно, че в задълженията на нотариуса не влиза правенето на проучване на имота и изследването на собствеността назад във времето.

НОТАРИУСЪТ не е задължен да Ви разяснява коя сделка е изгодна и не следва да разяснява рисковете, сделка да бъде атакувана по съдебен ред и да бъде унищожена.

Покупка на недвижим имот – рискове

Процедурата отнема време и изисква изключително внимание към детайлите, както и умения при водене на преговори.

Условия за сключване на Предварителен договор – Не давайте „стоп капаро“ – това е капан за купувачите !

За тази цел има други инструменти – Предварителни договори

Обикновено договорите се предоставят от продавачите и бъдете сигурни, че те защитават изцяло собствените си интереси.

Сигурен начин да НЕ ви подведат, е да имате избран от вас адвокат.

Посредниците не обичат когато адвокат трябва да извърши проверка, но това дава гаранция за сигурност на купувача.

 ГРЕШКА ПРИ СДЕЛКИТЕ : сключване договор за депозит рискове при покупка недвижим имот .

В последните няколко години масово се разпространиха редица некоректни практики за покупка на имоти.

Целта е  увличане на клиенти за покупка.

Тази тенденция упорито набира скорост заради възхода на имотните сделки на пазара на недвижим имоти

За съжаление практиката е довела и до появата на стари играчи, целящи реализиране на закъснели проекти и бързи печалби.

Сериозен пропуск в закона е липсата на регламентация на сделките с недвижими имоти и обезпечаване на отговорността и сигурността на страните.

Често пъти продавачи и посредници по сделката настояват абсолютно необяснимо за изповядване при „техен“ нотариус

Срещат се и предложения за продажба на имота по „данъчна оценка“ , за да „се спестят разходи за прехвърлянето.

При тези действия те принуждават купувача да приеме нерегламентирани практики и условия за сделката.

Съществен проблем е порочната практика при Договора за депозит е обещание, че. „… ще свалят обявата за имота“ от предлагане.

Това разбира се е само формално обстоятелство, а броят на лицата предлагащи същия имот е значителен. Този елементарен трик, цели само и единствено „да закачи“ купувача

По-трудно би било да го накарате да сключи Предварителен договор срещу 10 % капаро.Рискове при покупка недвижим имот

Смисълът на този договор е само и единствено да ангажира отговорността на КУПУВАЧА.

Същата функция притежава и Предварителният договор и често пъти КУПУВАЧИТЕ се оказват излъгани

Те рискуват да загубят предоставеният депозит, в случай, че се откажат от сделката или не харесат имота.

Устно и неформално се обещава, че тези пари в последствие се връщат

Текстът на договора е така написан, че реално купувачът губи окончателно депозита, ако не хареса имота или не изпълни условията

Това се случва дори далеч преди да е сключил Предварителен договор.

Именно тук поради риск от загуба на дребна парична сума,  купувачът сключва неизгоден Предварителен договор.

Смисълът на Договора за депозит е да накара купувач срещу дребна сума да закупи нежелан или скъп имот, без да може да си позволи.

Идеята е да го закачат за сделка с имот за няколко стотин хиляди евро, преди той да е обмислил покупката или харесал окончателно имота.

Само тогава срещу дребна сума на Агенцията „ще свали обявата на имота“.

  Истината е, че това на практика никога не случва наистина.

Тези и др. подобни трикове, показват реалното положение на пазара и отсъствието на правна регулация на сделките с недвижими имоти.

Куриозни ситуации доказват изобретателност на посредниците да доведат повече купувачи на имоти

Стига се дори до абсурдни ситуации за продажба на имоти не с договор, а въз основата на порочната практика за подписване на протокол за оглед на имота.

ВАЖНО : В задължение на нотариуса не влиза проверка и проучване на имота и изследването на собствеността.

При покупка и изследване рискове при покупка недвижим имот Нотариусът не е задължен да Ви разяснява коя сделка е най-изгодна за вас

Нотариусът НЕ е задължен да Ви разяснява дали е възможно в бъдеще сключената сделка да бъде атакувана по съдебен ред и да бъде унищожена.

НАШИЯТ СЪВЕТ : ПРЕДИ ДОГОВОР С АГЕНЦИЯТА, се консултирайте с адвокат  !

За допълнителна информация или съдействие се обърнете на тел. + 359 897 90 43 91 или office@lawyer-bulgaria.bg

Какво представляват рисковете при покупка на недвижими имот ?

Покупката на недвижим имот се отличава не само по усложнена процедура по прехвъляне на собственост, но и по рискове за купувача от различен характер, които могат да доведат до сериозни последици за него в последствие. Не става дума за откровени и умишлени измами, които представляват престъпления по смисъла на Наказателния кодекс, а за особености на сделките съпътстващи напълно редовни документи, водещи до проблеми в последствие.

Как да се предпазим от рискове при сделките

Основният страх пред купувача е дали действително ще стане собственик на имота, предмет на покупко-продажбата. Голяма част от хората започват да си задават въпроси, едва след като всичко приключи без да са се доверили на специалист, който да провери собствеността.

Дали продавачът e реалният собственик на имота?

При сделка с недвижим имот е необходимо да се доверите на специалист, който да провери документите Продавачът трябва да Ви предостави документ за собственост. Трябва да сте наясно, че в задълженията на нотариуса НЕ влиза проверка и проучване на имота и собствеността.

Има ли вероятност да станете жертва на измама?

Основните въпроси, които трябва да бъдат проверени са свързани най-често със собствеността и по-конкретно историята на имота. Отново подчертаваме, че в задължение на нотариуса НЕ влиза проучване и проверка собствеността на на имота. Нотариусът не е задължен да Ви разяснява коя сделка е най-изгодна – продажба, дарение, прехвърляне срещу издръжка и гледане. Също така НОТАРИУСЪТ не е задължен да Ви разяснява дали е възможно в бъдеще сключената сделка да бъде атакувана по съдебен ред и да бъде унищожена.

Коректно замерен, заснет и нанесен ли е имота на кадастралните карти и вписан ли е в кадастралните регистри?

Един от най-трудните въпроси при проверката касае заснемането на собствеността. Проверката изисква задълбочен анализ относно кадастралното заснемане и отразяване в схемата на Агенцията по Кадастър на самият имот. В случай, че има разминаване е нужно това да бъде отстранено, в противен случай, в последствие имотът трудно ще може да бъде препродаден или ипотекиран.

Деклариран ли е имота, за да може да се извади Удостоверение за данъчна оценка?