Публикации

Продажба на недвижим имот на разсрочено/‌отложено плащане

При този вид сделка собствеността и рискът преминават върху купувача от момента на сключване на сделката, а облигационното задължение на купувача за плащане на цената е отложено изцяло или отчасти за бъдещо време, обикновено – при плащане на уговорени падежи на вноски.

Продажбата на изплащане е такава сделка за продажба на недвижим имот, в която задължението на купувача за изплащане на цената е разсрочено във времето, след като е прехвърлена собствеността на обекта, предмет на договора между страните“.

Продажба на недвижим имот на разсрочено/‌отложено плащане, прехвърляне имот разсрочено плащане, продажба имот на изплащане, адвокат Предварителен договор

 

Дължимата цена за изплащане на имота се записва като изрично задължение за купувача в Нотариалният акт, като в повечето случай, това става в условията на т.нар. договорна ипотека в полза на продавача, до изплащането на последната вноска на самият имот.

При условията на икономическият живот в България, тази практика е познава в правната доктрина като „покупка на кредит“.

При продажбата на „бъдещ“ имот е точно обратното – купувачът кредитира продавача-строител с авансовите си вноски.

Пазарната практика е строителят да изисква пълно плащане на цената при нотариална сделка за прехвърляне на вещното право (на строеж или на собственост).

Сравнителна рядкост е обвързване на изплащане на част от остатъка от цената на имота след получаване на т.нар. Разрешение за ползване на сградата или предаване на обекта.

Когато обаче пазарното търсене е значително по-свито в сравнение с предлагането на недвижими имоти, възможно е да се договори разсрочено плащане след сключване на нотариалната сделка.

В тези случаи строителят може да гарантира вземането си за останалата част от цената или чрез вписване на законна ипотека, или чрез внасяне на дължимата сума в ескроусметка в банка или по специална сметка при нотариус.

За допълнителна информация,можете да се обърнете към

Покупка имот на „зелено“

Закупуване на новопостроен дом на изгодна цена – такова предложение изкушава всеки купувач.  С годините установихме, че незавършените имоти са добра, но наред с това и по-рискова инвестиция.

Често пъти обезщетени собственици на апартаменти, недоволни от разположението или омаяни от високата пазарна цена, целят бърза продажба далеч пред довършването им . В този момент идва и въпроса за сигурността на сделката с такъв имот.  Повечето проблеми с незавършените жилища дойдоха в периода 2008-2015г. от страна на строителните компании.

Тъй като при покупката на зелено в момента на подписване на Предварителният договор имотът все още не съществува като самостоятелно изграден обект, е много важно купувачът да се убеди, че той ще бъде построен в договорения вид.

Съществен момент тук е изготвянето на правен анализ на парцела, върху който ще бъде изграден имотът. Историята на собствеността трябва да се проследи назад, тъй като всяка предходна сделка, сключена от несобственик или в противоречие със законовите изисквания, крие риск за последващите сделки, включително при покупка на зелено.

Ако инвеститорът-продавач не е собственик на земята, следва да се направи проверка дали основанието, което му дава право да строи, е валидно и дали разрешението за строеж обхваща параметрите на имота на зелено.

Освен това съществуват множество административни процедури (приет подробен устройствен план, смяна на предназначението на земята и и.н.), които трябва да бъдат изпълнени преди и по време на строителството.

Покупка имот на "зелено"

Покупка имот на „зелено“

Продавачът може да прехвърли собствеността на купувача с нотариален акт и да учреди законна ипотека върху апартамента в своя полза за разликата, която има да си получи.В този случай, това ще му гарантира изплащане на остатъка от продажната цена (например 50%). Друг вариант е да се  сключи само предварителен договор.

Предварителният договор е договор за намерение на страните да сключат в бъдеще окончателен договор, но Предварителният договор не се вписва в Агенцията по вписвания. Напоследък все по-важно стана гаранцията за сделката, поради което е важно този договор да има нотариалната заверка.

Независимо от това дали е налице договор между продавача и купувача, при един имот в строеж, незавършен с Удостоверение за въвеждане в експлоатация е добре тук да участва и строителя.  Купувачът ще встъпи в правата на продавача спрямо строителя със съгласието на последния, който да се задължи спрямо него относно сроковете за завършване и носенето на гаранционна отговорност.

Нерядко собствениците на строящи се апартаменти години наред след крайния срок безуспешно чакат да влязат в готовите си домове. Съветът на кантората  е да се предвиди възможност за разваляне на договорите при продължително забавяне на завършване на строителството.

Особености на продажбата на имоти в строеж – „на зелено“

Практиката предлага много варианти за придобиване на незавършен имот – купувайки недостроена къща с разрешително за строеж, да се завърши, като в този случай, при покупка на такъв имот е препоръчително да се работи с добър адвокат по имотни дела, защото има много неща, които трябва да бъдат проверени

  1. Важното, което всеки купувач трябва да отчете е,  че с подписването на Предварителен договор за закупуването на недвижим имот в строеж – т.е. „на зелено“ обектът все още не е изграден, а в някой случай дори не е достигнал и степен на завършеност (Акт Обр.14) след която може да бъде прехвърлян, респ. възбраняван. Това е сериозен риск за купувачите, които не са наясно с правата си при сключването на Договор.
  2. Самият Предварителен договор НЕ предоставя право на собственост на КУПУВАЧА – той е само едно далечно обещание, макар и на хартия, че ще си получи имота, ако и когато строителят го завърши. Ето тук започват сериозните разминавания и подведени КУПУВАЧИ- очакващи да се сбъднат мечтите им веднага след подписването на Договора.
  3. От голямо значение при сключването на Договор със строител е проверката на самата строителна компания. Дали същата работи със собствен капитал или заемни средства – т.е.кредити от банки.
  4. От съществено значение е да се уговори и удобен за Купувача погасителен план съгласно който ще бъдат извършвани всички плащания.

Веднага бързаме да подчертаем, че НЕ всички банки отпускат кредити на първият етап от строителството, в което е издадено и Удостоверение за завършен груб строеж на сградата.

Повечето строителни фирми, започват продажбите, веднага след като вземат Разрешението за строеж в имота. За разрешение за строеж има 2-годишен срок, в който строителството трябва да започне. Купувачът трябва да получи архитектурните проекти, за да е сигурен, че проектираното разпределение на имота отговаря на неговото желание.

Също така трябва да се види дали това, което е изградено до момента, отговаря на съответните проекти. Особено съществено е нужна намеса на адвокат по имотни дела, ако има изкопни и след това насипни работи – трябва да се провери дали под насипа всичко е изпълнено – хидроизолации, дренажи, наклони на канализации и др.

Има и доста други актове преди да се стигне до т.нар. Удостоверение за въвеждане в експлоатация или Акт 16 На всеки отделен  етап от строителството приключват извършените СМР дейности с приемане на изпълненото, което означава съответен акт. Купувачът трябва да се поинтересува и за статута на земята – би могло да се строи не само в УПИ, но и в ПИ (при занижени параметри). Съвсем отделна група проверки са тези за тежести, т.е. правна проверка на собствеността.

Покупка имот на "зелено"

Покупка имот на „зелено“

Покупката на жилище в реалността означава нерядко компромиси – с локацията, с големината и изложение на имота или често с крайната цена на придобиване  – за обитаване или с инвестиционна цел.

Основен инструмент, с коийот се придобиват имоти е получаването на ипотечен кредит.

Като начало, добре е да знаете точно приблизителната сума пари, която можете да отделите за покупка на имота.

Ако предварително разполагате с известна част от сумата, за да можете бързо да реагирате в случай на предварителен договор или стоп капаро. Междувременно може да кандидатствате за предварително одобрение още преди да сте се спрели на имот – така ще имате някаква сигурност за средствата и ще ви бъде по-лесно да избирате жилище.

Така още от рано ще сте наясно и с размера на вноската по кредита – тази подробност в началото изглежда някак далечна, но тя съвсем не е. Вашата кредитна вноска ще започне да почуква на вратата ви всеки месец от момента, в който сделката стане факт.

Преди да започнете да търсите недвижим имот, който искате да закупите с ипотечен кредит, е важно да знаете и с какъв размер на кредита ще може да разполагате. Размерът ще стане ясен, когато отидете в банката и там изчислят двата основни коефициента за определяне на размера на кредита:

– Коефициент дълг – доход, който служи за изчисляване на максималния размер кредит, който можете да изплащате въз основа на вашия месечен доход и разходите, които имате по съществуващи кредити – изразено като процентно съотношение;

– Максимален процент на финансиране, който пък служи за изчисляване на максималния размер кредит, който може да бъде отпуснат спрямо стойността на обезпечението по кредита.

След това трябва да си отговорите честно на следните въпроси: Очаквате ли промяна на месечния си доход в краткосрочен план? С каква цел купувате имота – дългосрочно или планирате възможността да го продадете след няколко години? Как ще се променят месечните ви разходи след взимане на кредита – вноска, застраховки, данък на имота, отпадане на разход за наем? Тоест, ще имате ли ДОСТАТЪЧНО средства, за да живеете нормално и разнообразно и да поддържате жизнения си стандарт?

Информирайте се какъв е лихвеният процент по кредита и годишния процент на разходите (ГПР) – това са важни подробности. Питайте дали има опция за отстъпка от лихвения процент при определени критерии, както и какъв е максималният срок, за който може да ви бъде отпуснат ипотечен кредит. Не забравяйте и таксите за отпускане на кредит – понякога те липсват, но най-често ги има и трябва да включите и тях в разчета.

След това направете разчет и на разходите на имота. Поддръжка, данъци, евентуални ремонти, битови сметки и разходи за управление на собствеността. Хубаво е да знаете какво ви очаква като разход и по това перо, за да се доближите максимално до общата сума, с която ще се разделяте на месечна база, след покупката на имота.

Особено важно за купувача е включването на максимално детайлно описани задължения на строителя, обвързани с конкретни крайни срокове за всеки етап.

Обърнете внимание и на  отделните, междинни етапи от извършваните СМР-дейности  ( СМР дейности на кота 0, изграждане на сградата в груб строеж и снабдяване с разрешение за ползване) се удостоверяват чрез регламентираните в българското законодателство протоколи.

При неспазване на съответните срокове купувачът има възможност да претендира, че е налице неизпълнение на договора, и може да предприеме действия за защита на интересите си, без да е необходимо да се изчака крайният срок за завършване на сградата.

Помислете за няколко важни неща – имате ли деца или планирате ли да имате? Къде ще ходят на детска градина, на училище, как е уреден транспортът в квартала, има ли добра инфраструктура, магазини, паркинги?

След това огледайте и самия имот – отговаря ли поне на 70% от изискванията ви, има ли онези предимства, на които държите?

Рискове и тънкости при покупка на имот "на зелено

Това са изключително важни въпроси, на които не бива да отговаряте прибързано – все пак, това ще е вашето жилище оттук нататък и едва ли ще можете да го смените, ако внезапно се окаже, че нещо не е точно така, както сте си го представяли. Не е чифт обувки, не е дори нов автомобил. Това е имот – той е голям, недвижим и ваш.

И накрая, но не по важност – какво да имате предвид, когато избирате конкретен имот. Осигурете си професионална оценка със сравнителни анализи. Погледнете какви са цените на подобни имоти – можете да направите справка в интернет или в специализирани издания за имоти. Най-добре е да си поръчате експертна оценка от лицензиран оценител, и едва след това направете оферта на продавача.

Обикновено придобиването на правото на собственост върху продавания имот чрез подписване на нотариален акт и окончателно заплащане на цената е последният етап от сделката. Условие за прехвърляне е сградата да е изградена поне до етап на груб строеж, което се удостоверява пред нотариус със съответните документи. Българското законодателство допуска и възможността за прехвърляне с нотариален акт и при по-ранен етап на строителство (т.е. преди достигане на груб строеж).

При тази опция обаче не се прехвърля право на собственост върху недвижим имот, а т.нар. право на строеж – ограничено вещно право, по силата на което собственикът му по закон ще придобие собствеността върху недвижимия имот, след като той бъде изграден.

В този случай следва да бъдат уредени договорно отношенията между строителя и купувача по отношение на завършване на строителството (в случай че има сключен предварителен договор за продажба на зелено, съответни клаузи от него ще останат в сила по отношение на строителството).

При прехвърляне на правото на строеж също са приложими разгледаните по-горе въпроси, свързани със защитата на купувача по отношение надлежното извършване на строителството или получаване на платените суми, а съответните рискове следва да бъдат внимателно анализирани.

Ако си стиснете ръцете, включете в договора краен срок за изплащане на сумата – така ще имате достатъчно време за получаване на кредита.

За допълнителна информация и подготовка на Предварителен Договор, за преговори със строителната фирма и оформяне на Нотариален акт, можете да ни потърсите на тел. + 359 897 90 43 91 или mail : office@lawyer-bugaria.bg 

Рискове при покупка недвижим имот

Условия за сключване на Предварителен договор – Не давайте „стоп капаро“ – това е капан за купувачите ! За тази цел има други инструменти – Предварителни договори

Покрай бума на сделките с имоти, с отпускането на жилищни кредити, с редицата проблеми около бързината на вписване, намирането на пари, страховете, подозренията и измамите се подписаха и десетки и дори стотици хиляди предварителни договори.

Единственият начин да не ви излъжат, е да имате избран от вас адвокат, който не е на посредническата агенция (брокерите)

Така или иначе агенциите не обичат и техните си адвокати, защото трябва да им се плаща за всеки договор, но когато някой независим извърши проверката, това дава гаранция за сигурността на купувача.

Във всеки един от тях винаги се предвиждат клаузи за задатък (капаро) и купувачите плащат хиляди евро предварително на продавачите. Идеята на тези текстове в договорите е да създадат своеобразна сигурност и за двете страни по покупко-продажбата. Инструмент, който гарантира правата и задълженията на двете страни и очертава рамката на бъдещият Нотариален акт за прехвърляне на собствеността върху недвижимият имот е ПРЕДВАРИТЕНИЯТ ДОГОВОР.

Сключване на договори за депозит с агенция за недвижими имотиРискове при покупка недвижим имот, Стоп капаро недвижим имот, Задатък плащане недвижими имоти, адвокат сключване на сделки с недвижими имоти, прехвърляне на недвижими имоти, адвокат имотни дела, връщане на капаро, сделки с недвижими имоти, разваляне предварителен договор, Оспорване клаузи Предварителен договор

В последните няколко години покрай оживлението и развитието на строителният бранш, масово се разпространиха редица некоректни практики на пазара на имоти, по отношение работата с нови клиенти и тяхното ангажиране за закупуването на недвижими имоти.

Тенденцията за създаването на подобни практики за увличане на клиенти упорито набира скорост заради възхода на имотните сделки на пазара на недвижим имоти и масовата появата на стари играчи, целящи реализиране на закъсняли проекти и бързи печалби.

Сериозен пропуск в законодателството се оказва и липсата на елементарна правна регламентация на сделките с недвижими имоти и обезпечаване на отговорността и сигурността на участниците в този бранш.

Често пъти продавачи и посредници по сделката настояват абсолютно необяснимо за изповядване при „техен“ нотариус, както и за прехвърляне на имота по „данъчна оценка“ , за да „се спестят разходи за прехвърлянето на собствеността пред Нотариус“  принуждавайки купувачите да се съгласяват с тези нерегламентирани практики и условия за сделката.

В повечето случай сигналите за некоректни брокерски практики зачестяват, но остават без някакъв резултат или правни последствия.

Съществен проблем при сделките с недвижими имоти е нерегламентираната практика да се сключват Договори за депозити на имот – жилище или др.вид, под предтекст, че така агенцията за недвижими имоти „ще свали обявата за имота“ от предлагане в интернет и респ. няма повече хора да я гледат,съответно да им се предлага.

Това разбира се е само формално обстоятелство, тъй като броят на лицата предлагащи този имот е значителни по голям, отколкото купувачът, а понякога и самата агенция предполага.

Това е много елементарен трик, който цели само и единствено „да закачи“ на кукичка – КУПУВАЧА, тъй като чувствително по-трудно би било да го накарате да сключи Предварителен договор срещу 10 % капари, превеждайки понякога хиляди евро на ПРОДАВАЧА, отколкото да остави няколко стотин или хиляда лева, срещу които му се гарантира „някаква“ защита срещу показване на трети лица на имота.

Този трик в почти 98 % от случайте работи, като брокерските агенции успяват да накарат КУПУВАЧИТЕ да отделят дребна сума на фона на крайната продажна цена на имота, за да са спокойни, че те ще са купувачите за този имот.

Нашият съвет : Не се доверявайте на такива нерегламентирани практики . Смисълът на този договор е само и единствено да ангажира отговорността на КУПУВАЧА чрез оставянето на някаква сума по Договор за депозит. Същата функция притежава и Предварителният договор и често пъти КУПУВАЧИТЕ се оказват излъгани и пред избор да загубят предоставеният депозит, в случай, че се откажат от сделката или не харесат имота.

Устно, макар и неформално почти всички служители на агенциите за имоти увещават купувача, че тези пари в последствие се връщат, но при множеството прегледи на Договори за депозит се оказва, че текстът е така написан, че реално купувачът губи окончателно депозита, ако не хареса имота или не изпълни условията, поставени от агенция за недвижими имоти, далеч преди да е сключил Предварителен договор.

Именно тук поради риск от загуба на дребна парична сума купувачите сключват Предварителен и окончателен договор, задължвайки се да платят и комисионна на агенцията, което всъщност е целта.

Смисълът на този Договор за депозит, масово използван от агенциите за недвижими имоти е да накара купувача срещу дребна сума пари да закупи желан или по-скъп имот, имот за няколко стотин хиляди евро, дори и преди да е обмислил покупката или го е харесал, само защото са оставили дребна сума на Агенцията „за да свали обявата на имота“.

Тези и др. подобни трикове, показват реалното положение на пазара и отсъствието на правна регулация на сделките с недвижими имоти. Допълнително липсата на единен ръководен орган, който да регулира проблемите създава сериозно напрежение на пазара и води до множество пострадали от познания в материята и отсъствието на елементарна култура при сделки с недвижими имоти.

Множеството  куриозни ситуации доказват само и единствено изобретателността на брокерите, които в стремежа да доведат повече купувачи на имоти, стигат до абсурдни ситуации за продажба на жилища, не с договор, а въз основата на порочната практика за подписване на т.нар. Протокол за оглед на имота.

Некоректни търговски практики при агенциите за недвижими имотиРискове при покупка недвижим имот, Стоп капаро недвижим имот, Задатък плащане недвижими имоти, адвокат сключване на сделки с недвижими имоти, прехвърляне на недвижими имоти, адвокат имотни дела, връщане на капаро, сделки с недвижими имоти, разваляне предварителен договор, Оспорване клаузи Предварителен договор

  1. Значителен проблем освен споменатият Договор за депозит, ангажиращ отговорността на КУПУВАЧИТЕ срещу дребна сума пари (*обикновено около 1% ) от стойността на имота е и въвеждането на Протоколи за оглед на имота и подмяната на различните видове задължения между страните, с цел задължаване на едната страна да сключи сделка и плати комисион за намерения и предоставен имот на КУПУВАЧА.

Следващ проблем в пазара и сделките с недвижими имоти е ниската правна култура на Купувачите, които се хващат на елементарни „уловки“ поради незнание и неподготвеност, като в крайна сметка това в почти голяма част от случаите им коства значителни финансови средства.

НАШИЯТ СЪВЕТ : ПРЕДИ ПОДПИСВАНЕ НА ДОГОВОР С АГЕНЦИЯТА, се консултирайте с адвокат  !

Това е подвеждаща ситуация, в която повечето хора неусетно попадат и клаузите на тези видове договори са почти идентични, като оставената сума по сключеният Договор за депозит не се връща обратно, както е ситуацията при Предварителният договор, където капарото подлежи на връщане при определени условия.

Наложилата се в последните години практика КУПУВАЧИ И БРОКЕРИ да подписват договори, води в значителна част от случаите до подвеждане на КУПУВАЧИТЕ, тъй като в тези договори за депозит са налице много подвеждащи или неясни клаузи, които заблуждават КУПУВАЧИТЕ, а реално и го принуждават да приеме условията по сделка, за която не  е съгласен, като заплати не само дължимото капаро, останалата част от продажната цена на имота, но и таксите за прехвърлянето на имота и комисионната на брокера, което в някой случаи води до рязко влошаване на финансовото състояние на КУПУВАЧА и неговата последваща невъзможност да обслужва взетите ипотечни или потребителски кредити, ако имотът е закупен с такива.

Изключително важно е правилото при първият досег с клиенти – Агенциите за недвижими имоти да предоставят предварително ясни условия  и точни финансови параметри за да може клиента да е наясно с правата и задълженията и да си направи сметката по отношение на разходите преди да пристъпи към сключването на Предварителен договор или последващ Нотариален акт.

2. Голяма част от финансовите тежести при закупуването на недвижим имот се съобщават на КУПУВАЧИТЕ на принципа „на час по лъжичка“ като тези КУПУВАЧИ НЕ разполагат с цялата финансова информация в първоначалният момента, а в последствие се оказва, че стойността на разходите и имота е чувствително по-висока, отколкото са могли да поемат като разходи. Именно тогава те се обръщат към адвокати по сделки с недвижими имоти, за да разтрогнат един вече скючен, видимо неизгоден договор, подлъгани с обещания за бърза сделка и ниски разходи.

3. Друг не по-малко неприятен номер е съобщаването на финансовите условия за дадена услуга, след като тя вече е извършена. Голяма част от Агенциите за недвижими имоти успяват да вмъкнат такива клаузи с клиентите докато говорят с тях „на крак“ без реална възможност тези ангажименти да бъдат обсъдени или осмислени.  Основната цел тук отново е да се вкарат условия, които да гарантират едностранно изплащането на дължимата комисионна към Агенцията предоставила имота, независимо от това дали клиентът приема сделката или не.

Основна грешка на КУПУВАЧИТЕ е, че същите НЕ питат и не се интересуват преди сделката относно всички тези клаузи в договора за депозит, както и относно вмъкнатите клаузи, който задължават КУПУВАЧИТЕ да платят цялата стойност на имота и комисионна на агента, въпреки, тяхното колебание относно избора за този имот.

Следваща ситуация и некоректна практика, наложила се в последните няколко години, от която страдат купувачите на имоти е т.нар. „кражба“ на оферти. Стига се до абсурдната ситуация, в която агенция за недвижими имоти присвоява оферта на друга агенция или на частно лице. На интереса на клиенти за обявата , публикувана в портал за имоти, другата агенция без да получи съгласието на собственика, като нерегламентирано привлича клиенти, увреждане. Често се случва и в обявите в порталите за имоти жилищата да са представени некоректно – площ, етажност, помещения, дори локация.Рискове при покупка недвижим имот, Стоп капаро недвижим имот, Задатък плащане недвижими имоти, адвокат сключване на сделки с недвижими имоти, прехвърляне на недвижими имоти, адвокат имотни дела, връщане на капаро, сделки с недвижими имоти, разваляне предварителен договор, Оспорване клаузи Предварителен договор

Разпространена практика е и агенции за имоти да притискат собственици – продавачи или наемодатели, да се откажат от сключен ексклузивен договор за представителство с мотива, че имат клиент. „Простата логика води до разсъждението, че след като имаш купувач, защо не се свържеш с агенцията, която предлага имота, а искаш да й отнемеш бизнеса по този начин. Няма значение колко е голяма агенцията – зад подобен натиск седи опитът за „кражба на офертата“.

В немалко случаи некоректно се тълкуват от агенции и брокери и ексклузивните договори. Агенции, получили ексклузивни права да предлагат даден имот, понякога отказват да работят с клиенти на други агенции, т.е. целят двойна комисиона от купувач и продавач.

За допълнителна информация или съдействие за Вашият проблем, моля обърнете се към нас по закупуване на недвижими имоти и нуждата от допълнителна информация по съдебни дела на тел. + 359 897 90 43 91 или office@lawyer-bulgaria.bg