За какво да внимавам при покупка на имот ?
Често пъти клиенти се подлъгват по изкушаващи предложения за придобиване на имоти без да зададат въпроса за какво да внимавам при покупка на имот ?
Никой купувач не желае да стане страна по дело, с което да бъде отстранен от закупения от него имот.
Това e свързано и с водене на съдебни дела за възстановяване на заплатената по сделката цена, разходи, както и подобренията, които са направени от него в имота.
Купувачът трябва преди закупуване на избрания имот да се подсигури, че реално ще придобие правото на собственост и да минимализира възможността от претенции на трети лица спрямо него.
Рискови моменти при покупката
Разбира се има и доста „пресметливи“ купувачи, които са взели имот с инвестиционна цел.
Поради насищането на пазара със свободни наемни площи не успяват да реализират желания ефект и съответни очаквания доход и банката започва да ги притиска.
Нашият съвет като адвокат недвижими имоти винаги е бил да потърсят навреме професионален правен съвет
Това следва да направят след отговор на въпроса За какво да внимавам при покупка на имот ?
Срещана тенденция е дори строители да желаят да се освободят такива имоти, след като не могат да обслужват ипотечните си кредити.
Повечето инвеститори смятат, че тези имоти са на под пазарни цени и всеки купувач лесно може да се сдобие с имот на добра цена но също така много от тях се притесняват да влязат в сделка, тъй като понякога има рискове, който те не отчитат.
Много са случаите на продажба на такъв имот, но следва да обърнем внимание , че процедурата е твърде сложна.
Затова съветваме всички клиенти, работейки в областта на сделки с недвижими имоти, да се обърнат към специалист – адвокат по недвижими имоти, за да се разгледа и прецени внимателно риска по подобна покупка.
Най-важният въпрос е какво да направите, за да се предпазите от проблеми ?
Нужно е разбира се да направим и уточнение, говорим за покупката на имот когато собственикът е спрял да обслужва кредита
В конкретният случай, нашият съвет за КУПУВАЧА е да преразгледа внимателно всички варианти за сделката, а именно :
- Той може да закупи имота със собствени средства , като по този начин, ще бъде погасен кредита, а учредената в полза на банката ипотека свалена. Имотът в този случай, се придобива чист от всякакви вещни тежести.
- Потенциалният купувач да встъпи в съществуващия договор за кредит –чрез т. нар. цесия;(встъпване в дълг) уредено в чл. 99 ЗЗД.
- Да се финансира сделката с нов ипотечен кредит, но банката, в която кандидатства трябва да бъде уведомена.
РЕШЕНИЕ НА ВЪПРОСА
Като адвокати по сделки с недвижими имоти, отчитаме, че съществен момент в тези описани варианти, а именно :
- Съветваме Ви да насочите Вашето внимание към цената на имота, както и на стойността на учредената ипотека
- Съветът ни е да уверите предварително за истинската, реална стойност на цялото задължението към банката кредитор.
Ако решите да дадете капаро, да се подсигурите с адвокат по недвижими имоти
Съществува опасност да не успеете да върнете даденото капаро от задлъжнял продавач ще осуети сделката.
Всичко, което е нужно да се направи, консултирайки се с адвокат по недвижими имоти е да се провери размера на задълженията на продавача :
- -остатъчната главница по кредита;
- -договорни или наказателни лихви – ако кредита е редовен – лихвата между две погасителни вноски, ако не е просрочен;
- начислена от банката такса за предсрочно погасяване на банката, в чиято полза е учредена ипотеката
Консултирайки се с опитен и добър адвокат по сделки с недвижими имоти и имотни дела,
Само това ще защити Вашите права и интереси и ще получите яснота по сделката.
Помощта оказана навреме от компетентен специалист, ще Ви гарантира спокойствие и възможност да избегнете грешки и рискове.
Продавачът собственик ли е на имота?
важно и централно място при подготовката на покупката на имот заема проверката на собствеността върху него. За да бъде постигната целта на сделката, продавачът трябва да е собственик на имота. Ако той не е и купувачът няма да стане. За да се избегне това, трябва да се провери обстойно историята на собствеността върху имота
Годен ли е имотът за продажба?
Освен продавачът да е собственик трябва самият имот да е годен за прехвърляне. Той трябва да има характер на самостоятелен обект или да може да се придаде към друг самостоятелен обект. Изключение е случая, в който предмет на сделката може да бъде и несамостоятелен обект, който да обслужва друг самостоятелен обект, собственост на купувача.
Съществува ли риск сделката да се атакува от други лица?
Ако продавачът е семеен и имотът е придобит след сключване на брака /когато няма сключен брачен договор или избран режим на разделност/, то и двамата съпрузи трябва да участват в сделката като продавачи. В противен случай, неучаствалият съпруг може да оспори сделката в срок от 6 месеца от узнаване за извършването й. Ако предмет на продажбата е идеална част от един имот, то продавачът трябва да предложи първо на другите съсобственици да я купят.
Има ли тежести върху имота?
Когато върху имота има вписана възбрана, кредиторът може да предприеме действия за принудително събиране на вземанията си и срещу този имот, въпреки че той е продаден впоследствие. Иначе казано за кредитора на продавача, който е вписал в Имотния регистър възбрана върху имота преди неговото прехвърляне, тази продажба все едно не се е случила. Това няма да е така в случаите, в които възбраната е вписана върху имота преди продавачът да го придобие на публична продан от ЧСИ.
Има ли значение цената в нотариалния акт ?
интересът на купувача от това в нотариалния акт да бъде записана реалната цена, за която купува имота, а не тази по данъчна оценка. Това е важно, тъй като в случай, че купувачът бъде впоследствие отстранен от имота, той ще може да търси от продавача само записаната в нотариалния акт сума като продажна цена. Ако с нотариалния акт се запише по-ниска от реалната цена за имота, купувачът ще рискува безвъзвратно да загуби разликата.
