Делба на съсобствен имот

В случай на съсобственост и за това как може да бъде продаден общ имот, е необходимо да се поясни за делба на съсобствен имот.

Съгласно Закона правото на собственост може да принадлежи и общо на две или повече лица – държавата, общините и други юридически или физически лица.

Съсобственост е налице, когато един недвижим имот се притежава от повече от едно лице. Тя може да възникне по различни начини – чрез сделка /когато две или повече лица купуват заедно един имот/, чрез наследяване /когато наследодателят има повече от един наследник/ и т.н.

Всеки съсобственик има право да използва имота/имотите заедно с останалите. Ако само един или някой от тези лица обитава общия имот, другите имат право на обезщетение за това.

Освен това всички съсобственици трябва да си поделят разходите по имота. Ако само едно лице поема тези разноски, то останалите следва да му възстановят такава част от тях, отговаряща на идеалната им част от имота.

Притежаването на един имот от повече лица често е неудобно и  предизвиква неразбирателство между тях, което става и причина за желанието им да прекратят съсобствеността.

Важно е, че частите на съсобствениците винаги се считат за равни, освен ако изрично не е посочено друго в документа за собственост.

Докато няма разногласия във взаимоотношенията с другия съсобственик, всичко е изрядно и нямате реални основания за притеснения. 

Евентуален проблем възниква при идеалната съсобственост се явява едва тогава, когато възникне конфликт между двете страни.

Предпоставки за прекратяване съсобствеността

В случай, че съсобственик желае да продаде дял от имот, за се сдобие със средства, е необходимо съгласие на останалите съсобственици.

Съгласно регламентацията на Закона за собствеността, всеки съсобственик може да поиска и инициира делба на общата вещ.

В този смисъл правото на делба се обуславя от участието в имуществената общност.

В съдебната делба следва да вземат участие всички участници в общността, за което съдът следи служебно (в противен случай делбата е недействителна).

Съдебната делба е производство, по реда на което се осъществява принудително правото на делба.

Посредством съдебното делбено производство имуществената общност се прекратява по волята дори само на един от участниците в общността.

Производството протича в две фази – установяване правото на делба, която фаза завършва с решение по допускане на делбата и във втората фаза се осъществява вече признатото право на делба.

Компетентен първоинстанционен съд по делбени производства е винаги районния съд.

Вариант за делбата е  чрез пълномощно към съсобственик, да представлява останалите в процеса на сделката.

Съсобствеността може да бъде прекратена и чрез прехвърляне на притежаваната идеална част.

Прехвърлянето може да се направи в полза на другия съсобственик и така той да придобие целия имот. Когато идеалната част се продава /отнася се само за покупко-продажба, не и за дарение/ на трето лице, продавачът трябва първо да предложи на другия съсобственик да я изкупи и то при същите условия, при които би я продал на третото лице.

Едва след като бъде отказано изкупуването /за целта се подписва нарочна декларация/ идеалната част може да се продаде на външно за имота лице. Това изискване, логично, не се прилага, когато всички съсобственици продават целия имот на трето лице.

Особености на делбата на съсобствен имот

Делбата, доброволна или съдебна, е друг способ за прекратяване на съсобствеността. При нея всеки следва да получи изключителна собственост върху част от общото имущество.

По-съществен проблем настъпва при желание на един от съсобственици да стане едноличен собственик на целия имот.

Тогава могат да възникнат нови разногласия, вследствие на липсата на консенсус в определянето на цената, срещу която да бъде придобита цялата собственост.

Доброволна делба

Доброволна делба е възможна за осъществяване в случаите, когато съсобствеността може да се раздели на реални дялове.

Към доброволна молба може да се пристъпи  дори ако имотът не може да бъде разделен на реални дялове, а съделителите са повече.

В случай имотът е неподеляем, той се дава на съсобственик срещу изплащане на дяловете на останалите в пари.

Ако имотът не може да бъде поделен „удобно“, то има възможност да бъде изнесен на публична продан, като всеки ще получи пари за своя дял.

Имайте предвид, че от позицията си на съделителите можете да участвате в самото наддаването при публичната продан.

Доброволната делба ще бъде обявена за нищожна, ако при нейното извършване бъде изключен някой от съсобствениците.

Съдебна делба пред Районен съд

Делба на имущество пред съда се извършва винаги пред районен съд, където се намира имота.

Към делба се пристъпва в случаите, когато съсобствениците не могат да постигнат единодушие в разпределение на имота.

При съдебната делба отново от ключово значение е участието на всички съсобственици.

Обичайно процедурата отнема много време, поради което към нея да се прибягва по изключение.

Съдебната делба се осъществява в две фази.

В рамките на първата съдът установява между кои лица, за кои имоти и при какви права на всяка една от страните е налице съсобственост.

На този етап решението на съда подлежи на самостоятелно обжалване.

Във втората фаза на делбата, съдът избира метод за осъществяването на делбата с оглед на броя съделители и техните права.

Едно от най-важните неща, с които трябва да се внимава при извършване на делба, било то доброволна или съдебна, е дали всички съсобственици ще вземат участие в нея.

Следва внимателно да се проучи собствеността, начинът на възникването й, както и кои са съсобствениците.

При делба на наследство следва да се прецени приложимото законодателство, определящо наследниците, съобразно датата на смъртта на наследодателя.

Ако не участват всички съсобственици, така извършената делба ще е нищожна. Това значи, че съсобствеността не е прекратена и делбата следва да се извърши наново.

За допълнителни въпроси, моля свържете се на 0897 90 43 91 или mail office@lawyer-bulgaria.bg