Публикации

Давност съсобственици

Законът за собствеността посочва, че всеки съсобственик може да си служи с общата вещ. Характерно за факта, на съсобствеността между наследници и собственици е,  че давност не тече,освен ако няма доказателства за противопоставено владение, т.е. ползващият съсобственик да е заявил пред другия, че само той е собственик и съответно първият съсобственик да не се е противопоставил в указаният от закона срок по чл. 79 ал.1 ЗС, оставяйки своя съсобственик добросъвестно да владее имота.

В конкретният случай основно и важно решение е ТР от 06.08.2012г. по тълк. дело Nr.1 / 2012 г. ОСГК на ВКС.

ПРИДОБИВАНЕ ПРАВО НА СОБСТВЕНОСТ ПО ДАВНОСТДавност съсобственици

В случай, че е налице противопоставяне на упражняване на правото на владение върху частта, собственост на другия съсобственик ю, законът посочва, че е налице друг срок по чл. 79 ал.1 съгласно който след изтичане на т.нар. 10 (десет) годишната давност, всеки съсобственик би могъл да се позове на своето недобросъвестно владение и стане собственик на имота.

Разбира се в практиката са налице множество примери в които само и единствено едноличното ползване на имота от единият от двамата съсобственици, обаче не е достатъчено като юридически факт да докаже основание за настъпването на т.нар.  придобивна давност.

Всеки съсобственик, който е решил да се позове на придобивна давност е добре да знае, че трябва да докаже не само че е използвал имота (както и, че неговия наследодател е правил това), но че е променил намерението си за владеене, държал е имота и е имал е съзнанието, че имота е само негов, и е демонстрирал и показал явно това свое владенеи пред останалите съсобственици в продължение на сроковете по чл. 79 ЗС.

Намерението да се държи и свои вещта не трябва да прикрито – то трябва да е явно, открито и необезпокоявано, с което да стане ясно, че този съсобственик  упражнява фактическата власт, отрича техните права върху имота и го държи само за себе си.

Правото на собственост не се губи при неупражняване или неизползването на имота, друг е въпросът, че обикновено винаги има случай в който това право е нарушено по един или друг начин. Затова законодателят поставя основното изискване, че намерението да се свои  имота или вещта е нужно да бъде ясно както на нейният собственик, така и на всеки, които претендира за права върху тази вещ.

Това най-често се изразява чрез действия, пречещи на другия съсобственик в случай че се появи и изяви претенцията си да упражнява фактическа власт върху общата вещ, съпроводени с изявление в този смисъл – недопускането му вътре в имота.

Правни основания за придобивна давност по чл. 79 ЗС

Същевременно искаме да отбележим, че фактическото плащането на данъци не доказва владение на имота.Много са случайте в който различни лица са убедени, че са станали собственици, само защото разполагат с платежни за данъци върху един имот в продължение на няколко данъчно отчетни периода т.е. години.  Използването и грижите за един имот не са достатъчни да се приеме наличие на намерение за своене и владение върху тази вещ или имот.

Нужно е страната, която свои вещта, декларирайки го открито пред трети лица и собственика, да има намерение, че държи имота превръщайки се от държател във владелец. Плащането на данъци, както декларирането на имота не са действия от този характер.

Самите те са изявление на съсобственик пред държавен орган с декларативен характер. Съгласно константната съдебна практика в това число и  Тълкувателно Решение  тълк. дело Nr.1 /2012 г. на  ОСГК на ВКС, не се включват в обективните действия на владението и не изразяват промяна в намерението за своене.

В този смисъл, те не са годно основание за начало на придобивна давност.Давност съсобственици

При спор за придобиване по давност на съсобствен имот от един от съсобствениците следва да се даде отговор на въпроса дали той владее изключително за себе си целия имот и от кога.

По начало упражняването на фактическата власт продължава на основанието, на което е започнало, докато не бъде променено.

След като основанието, на което съсобственикът е придобил фактическата власт върху вещта признава такава и на останалите съсобственици, то го прави държател на техните идеални части и е достатъчно да се счита оборена презумпцията на чл.69 ЗС.

Упражняване недобросъвестно владение по чл. 79 ал.2 ЗС

Правна форма за придобиване на собственост след изтичане на срока за придобната давност може да се осъществи чрез т.нар. констативен нотариален акт. За издаване на констативен нотариален акт законът предвижда специални правила и процедури, описани в Гражданския процесуален кодекс.

Съгласно  чл. 587 ГПК, собственикът на имот няма документ за правото на собственост върху имота си,  същият  може да се снабди с документ за собственост, след като установи с надлежни писмени доказателства пред нотариуса своето право.

Разбира се, нотариусът в района на имота извършва обстоятелствена проверка за придобиване на собствеността по давност при спазване на процедурата, детайлно описана в чл. 587 ГПК.

Взема се под внимание и становище на трима свидетели, посочени от кмета на общината, района или кметството или от определено от него длъжностно лице, в чийто район се намира недвижимият имот“. Свидетелите се посочват по указание на собственика или лицето, което иска да стане собственик, а по възможност най-често това са собствениците на съседни имоти.

Въз основа на доказателствата нотариусът се произнася с мотивирано постановление. Ако с него правото на собственост се признава, нотариусът издава на молителя нотариален акт за собственост върху недвижимия имот.

ПРИДОБИВАНЕ ИДЕАЛНИ ЧАСТИ 

За да придобие по давност правото на собственост върху чуждите идеални части, съсобственикът, който не е техен владелец, следва да превърне с едностранни действия държането им във владение.

Тези действия трябва да са от такъв характер, че с тях по явен и недвусмислен начин да се показва отричане владението на останалите съсобственици. Това е т.нар преобръщане на владението /interversio possessionis/, при което съсобственикът съвладелец се превръща в съсобственик владелец.

Когато собственикът на идеална част от недвижим имот желае да я продаде, той трябва да я предложи първо на другите съсобственици и едва ако те откажат, може да я продаде на трето лице, външно на собствеността, при не по-благоприятни за купувача условия от тези, при които е предложил идеалната си част на съсобствениците си. Очевидно законодателят е преценил, че при продажбата непосредствената цел на продавача е да придобие вземане за продажната цена и би следвало да му е безразлично от кого ще получи цената, тъй като неговият интерес не би пострадал, ако получи същата цена от съсобственик вместо от трето лице

Има случаи в практиката, при които пряко се нарушават изискванията на чл. 33, ал. 1 ЗС при продажба на идеална част от недвижим имот.

Различни са житейските причини за тези нарушения – нетърпими отношения между съсобствениците, съсобственикът не може да бъде открит, за да му бъде направено предложение, стремеж към привличане на лице като съсобственик с по-големи финансови възможности с оглед бъдещо застрояване на поземлен имот и др.

Независимо от причините, които са мотивирали съсобственика да продаде идеалната си част на трето лице, без да я предложи на другите съсобственици, или след като я е предложил, но при по-висока цена или други по-неблагоприятни условия, се поставя въпросът за валидността на договора за покупко-продажба, сключен с третото лице.

Въпреки че правилата на чл. 33 ЗС са с повелителен характер, според трайната съдебна практика на Върховния съд, такъв договор не е нищожен на основание чл. 26, ал. 1, пр. 1 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). Тази практика може да бъде споделена и подкрепена, тъй като правните последици, с които законът свързва нарушаването на изискването на чл. 33, ал. 1 ЗС са специални и се изразяват в пораждане на преобразуващото право на изкупуване в полза на съсобственик съгласно чл. 33, ал. 2 ЗС.

Прякото нарушаване на чл. 33, ал. 1 ЗС е трудно осъществимо без използването на неистински документи относно предлагането на продаваната идеална част на другите съсобственици и/или използването на декларация с невярно съдържание относно неприемането на направеното предложение. Тези договори се сключват във формата на нотариален акт и нотариусите следят за спазването на чл. 33, ал. 1 ЗС.
Ето защо, в последните години зачестяват случаите, при които съсобственици, които желаят да продадат своята идеална част на трето лице и поради различни житейски причини не желаят да я предложат на другите съсобственици, прибягват към сключването на два последователни договора с едно и също трето лице, което не е съсобственик.

Ако се позовава на придобивна давност, той трябва да докаже при спор за собственост, че е извършил действия, с които е престанал да държи идеалните части от вещта за другите съсобственици и е започнал да ги държи за себе си с намерение да ги свои, като тези действия са доведени до знанието на останалите съсобственици. Завладяването частите на останалите и промяната по начало трябва да се манифестира пред тях и осъществи чрез действия, отблъскващи владението им и установяващи своене, освен ако това е обективно невъзможно.

Във всеки отделен случай всички тези обстоятелства трябва да бъдат доказани.Последващо манифестиране промяна в намерението не е необходимо и когато упражняването на фактическата власт е започнало от един от съсобствениците с намерението да държи целия имот като свой и той е станал владелец на идеалните части на останалите.Давност съсобственици

Презумпцията на чл.69 ЗС се прилага на общо основание в отношенията между съсобствениците, когато съсобствеността им произтича от юридически факт, различен от наследяването.

В случаите, при които един от съсобствениците е започнал да упражнява фактическа власт върху вещта на основание, което изключва владението на останалите, намерението му за своене се предполага и е достатъчно да докаже, че е упражнявал фактическа власт върху целия имот в срока по чл.79 ЗС.

Когато обаче съсобственикът е започнал да владее своята идеална част, но да държи вещта като обща, то той е държател на идеалните части на останалите съсобственици и презумпцията се счита за оборена.

Независимо от какъв юридически факт произтича съсобствеността, е възможно този от съсобствениците, който упражнява фактическа власт върху чуждите идеални части, да превърне с едностранни действия държането им във владение. Ако се позовава на придобивна давност за чуждата идеална част, той трябва да докаже при спор за собственост, че е извършил действия, с които е обективирал спрямо останалите съсобственици намерението да владее техните идеални части за себе си.