Публикации

Цената в нотариален акт

В последните години масова практика е при сключването на Договори за покупка на имоти, в това число и Предварителни договори за продажба на имоти на етап незавършено строителство, т. е. без достигнат етап „груб строеж“ да не се декларира истинската цена.

Това крие доста рискове за купувачите и понякога едва при крайният момент на придобиването на собствеността и финализиране на сделката, някои купувачи се оказват неприятно изненадани, когато им се предлага да сключат окончателният нотариален акт или по данъчната оценка или при различни условия с анекс към Предварителният Договор, като  в такива случаи, Строителят продавач – издава фактура с включен ДДС само до този размер.Цената в нотариален акт, Изповядване на сделка пред Нотариус, Прехвърляне недвижим имот по данъчна оценка, прехвърляне имот пред Нотариус, Сделка апартамент

Не са редки случаите в които купувачите са принуждавани да поемат дължимият данък на строителя, в ситуацията в която купувачът иска и настоява в бъдещият нотариален акт да се запише и посочи истинската цена, а строителят – продавач по сделката обикновено се съгласява само при условие, че договорената цена се увеличи с дължимото ДДС над това по данъчната оценка, която ще бъде заплатена от купувача. Това автоматично променя цената на сделката и натоварва купувача с допълнителни разходи по сделката.

Когато имате съмнения или нужда от допълнителна професионална помощ, по-добре се обърнете към адвокат.

Във всички случаи данъчната оценка на идеалните части от правото на строеж и на обект в сграда на етап „груб строеж“ или 75% завършеност е по-ниска от тази на вече завършена сграда с Акт № 15 и разрешение за ползване.

По-висока цена по сделката води до по-високи разноски за данъци и такси по сключването и които традиционно се поемат от купувача.

Рискове при сделка с недвижим имоти са следните ……..

Всеки купувач е добре да премисли дали за него оптимална сделка е тази, която има най-малко разноски и ще му излезе сигурна и по-евтина (наред с извършването на престъпление чрез декларирането на неверни данни), или е тази, която:

  • създава повече сигурност в случай на съдебно отстранение;
  • служи като основа за обезщетение от продавача при развален договор или като връщане на даденото при недействителна сделка по правилата на неоснователното обогатяване;
  • прави съдебно неатакуема поради противоречие с морала договорения размер на неустойката;
  • дава по-добра възможност за обезщетение от гледна точка на евентуална имуществена материална отговорност на нотариуса като „удостоверен материален интерес“ по смисъла на чл. 73 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност;
  • е по-благоприятна предвид данъчното облагане на дохода при последваща продажба (чл. 13, ал. 1, т. 1 от Закона за данъците върху доходите на физическите лица).

Имуществена отговорност на продавача по сделка

Обхватът на имуществената отговорност на продавача при съдебно отстранение, която възниква по силата на чл. 188 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), в случай че трети лица имат право на собственост или други права по отношение на вещта, които могат да противопоставят на купувача, включва и претенциите на основание чл. 189, ал. 1, изр. 3 във връзка с чл. 191, ал. 1 предложение последно, във връзка с чл. 55 ЗЗД за връщане на платената продажна цена.Цената в нотариален акт, Изповядване на сделка пред Нотариус, Прехвърляне недвижим имот по данъчна оценка, прехвърляне имот пред Нотариус, Сделка апартамент

Много са случаите в който Строителят – продавач  смята, че разликата до пълния размер на продажната цена следва да бъде платена извън официалната сделка. За купувачите е добре да се знае, че в тяхна защита съществува право за присъждане на обезщетение за вреди по общия ред. То може да включва и разликата между записаната като заплатена цена и увеличената стойност на имота вследствие настъпилата промяна в пазарните условия към датата на съдебното отстранение, ако това бъде упоменато като клауза в бъдещият Нотариален акт за прехвърляне на собствеността на имота.

Когато имате съмнения или нужда от допълнителна професионална помощ, по-добре се обърнете към адвокат.

Актуален е въпросът за платената реална цена по сделката, когато последната в крайна сметка не породи желаното правно действие. Хипотезите за това могат да бъдат различни: недействителност (унищожаемост, нищожност или относителна недействителност спрямо трети лица – например съпруг при разпореждане с имот в режим на съпружеска имуществена общност или кредитор с вписана възбрана).

По силата на чл. 34 ЗЗД при нищожност или унищожаемост на сделката страните си дължат връщане на даденото по нея, като чрез двустранна реституция се цели имущественото състояние на страните по сделката да се приведе в положението от преди сключването й (актуално е в този смисъл Решение № 1012 от 25.03.1959 г. по гр. д. № 539/1959 г., I г. о.).

ВАЖНО : НЕ забравяйте, че се дължи данък по ЗДДФЛ, ако между датата на покупка на жилищния имот и датата на неговата продажба не са изминали три години. (за справка чл. 13, ал. 1, т. 1 от ЗДДФЛ). Това може да повлияе при формирането на цената на имота.

За допълнителна информация или въпроси, оставаме на разположение на 0897 90 43 91 или на mail office@lawyer-bulgaria.bg 

Държим да отбележим, че съществуват известни опасности при закупуването на ипотекиран имот, а именно, че е възможно да не го придобиете и да загубите парите си. Когато върху един имот са вписани повече от една ипотеки или възбрани, задължително се консултирайте с адвокат преди да плащате каквито и да било суми. 

Когато имате съмнения или нужда от допълнителна професионална помощ, по-добре се обърнете към адвокат. Всеки отделен въпрос, ще бъде разгледан внимателно и с оглед конкретната специфика на проблема, който е бил поставен за разглеждане пред кантората.