цена за изготвяне на предварителен договор

Tag Archive for: цена за изготвяне на предварителен договор

Удостоверението за семейно положение

В правната работа, особено по съдебни дела и сделки с недвижими имоти се изисква да бъде Удостоверението за семейно положение.

В правната практика в България удостоверението за семейно положение е един от документите, които най-често се изискват при

А/сделки с недвижими имоти,

Б/съдебни производства, както и в редица

В/ административни процедури.

Удостоверението за семейно положениеима съществено значение, защото служи за официално удостоверяване на данни за семейния статус на лицето въз основа на регистъра на населението, поддържан от общинската администрация.

Документът е особено важен, когато трябва да се установи дали едно лице е неженено/неомъжено, женено/омъжено, разведено или овдовяло, както и когато е необходимо да се установят данни за съпруг/съпруга и деца.

В официалните образци на услугата са разграничени различни удостоверения, включително:

удостоверение за семейно положение,
удостоверение за семейно положение,
съпруг/а и деца, както и
удостоверение за съпруг/а и родствени връзки.

Каква е правната уредба на удостоверението за семейно положение?

Основната правна рамка се съдържа в Закона за гражданската регистрация и Наредба № РД-02-20-6 от 24.04.2012 г. за издаване на удостоверения въз основа на регистъра на населението.

Законът предвижда, че общинската администрация издава удостоверения въз основа на регистъра на населението, а наредбата урежда както видовете удостоверения, така и реда за тяхното издаване.

Съгласно чл. 13 от наредбата, когато е необходимо доказване на семейното положение на лицето, се издава удостоверение за семейно положение, а в раздел III изрично е уредено и удостоверението за семейно положение, съпруг/а и деца.

Това е важно разграничение, защото в практиката често се иска не само семейният статус, но и данни за членовете на семейството.

Нормативната уредба е свързана и с режима на гражданската регистрация, тъй като данните в тези удостоверения се извличат от Национална база данни „Население“ и от съответните локални бази данни. Когато в местната база липсват всички необходими данни, общинската администрация следва служебно да ги изиска.

Кой издава удостоверението за семейно положение?

Удостоверението се издава от общинската администрация, респективно от кмета на общината, района или кметството, или от оправомощено длъжностно лице. Това следва от правилата на Закона за гражданската регистрация и от Наредба № РД-02-20-6.

Особено важно е, че удостоверенията въз основа на регистъра на населението могат да се издават от всички общински администрации, независимо от постоянния адрес на лицето, с изключение на удостоверението за наследници. Това означава, че гражданинът не е ограничен само до общината по постоянен адрес, когато иска удостоверение за семейно положение. Същото е потвърдено и в официалната информация на МРРБ.

Как се подава искането?

Официалният образец за искане за издаване на удостоверение въз основа на регистъра на населението предвижда заявителят да посочи дали иска документът да се отнася за него самия или за друго лице, когато има правно основание.

В самия образец изрично са изброени видовете удостоверения, сред които фигурира и удостоверението за семейно положение, както и удостоверението за семейно положение, съпруг/а и деца.

От практическа гледна точка това означава, че при подаване на заявление следва ясно да се уточни точният вид удостоверение, защото за различни правни цели може да е необходим различен документ.

Например, за нотариална сделка с имот често се иска именно удостоверение, което съдържа и данни за съпруг/съпруга и деца, а не само общо семейно положение.

Това не е универсално правило за всеки случай, но е често срещано изискване в нотариалната и адвокатската практика поради нуждата да се изясни семейният и имуществен статус на страната.

Това следва и от значението на режима на съпружеската имуществена общност по Семейния кодекс.

Защо удостоверението е важно при сделки с недвижими имоти?

При продажба, дарение, замяна или друго прехвърляне на недвижим имот семейното положение на прехвърлителя има пряко правно значение. Причината е, че по силата на Семейния кодекс вещните права, придобити по време на брака в резултат на съвместен принос, по правило принадлежат общо на двамата съпрузи, независимо на чие име са придобити. Следователно семейният статус на продавача може да има отражение върху въпроса дали имотът е лична собственост или попада в режим на съпружеска имуществена общност.

Именно затова в практиката по нотариални сделки удостоверението за семейно положение често служи за проверка на семейния и имуществен контекст на сделката.

Чрез него се намалява рискът от бъдещи спорове, включително възражения от съпруг или наследници, както и от твърдения, че е прехвърлен имот без участието на лице, чиито права са засегнати.

Тук е важно да се подчертае нещо прецизно: не мога да потвърдя, че за всяка без изключение сделка законът изрично изисква точно този документ като абсолютно задължителен, но мога да потвърдя, че той е широко използван и практически значим в нотариалната дейност именно заради проверката на семейното положение и евентуалния режим на собственост.

В кои други случаи се използва удостоверението?

Освен при сделки с имоти, удостоверението за семейно положение може да бъде необходимо и при:

съдебни дела по семейни и наследствени спорове;
производства, при които трябва да се докаже родствена или семейна връзка;
административни процедури пред български институции;
използване на документа в друга държава от ЕС, включително с многоезично стандартно удостоверение по Регламент (ЕС) 2016/1191. МРРБ изрично посочва, че удостоверението за семейно положение попада сред документите, за които може да се издаде такова многоезично удостоверение.

Това е особено полезно при граждани, които имат производство в чужбина, брак с чужденец, трансгранична сделка или необходимост да представят семейния си статус пред администрация в друга държава членка.

Колко струва и колко време отнема?

Таксите и сроковете не са еднакви за всички общини. Законът за местните данъци и такси урежда принципно режима на местните такси, а конкретният размер се определя с наредбите на съответния общински съвет.

Поради това таксата за издаване на удостоверение за семейно положение може да варира според общината и според това дали услугата е обикновена, бърза или експресна.

Следователно най-точното практическо правило е следното: преди подаване на заявление проверете актуалната тарифа на конкретната община, в която ще заявите документа.

Нашият съвет

Удостоверението за семейно положение е ключов официален документ в българската правна практика. То има значение не само за доказване на семейния статус, но и за правилната преценка на имуществените отношения, особено при сделки с недвижими имоти. Издава се от общинската администрация въз основа на данните в регистъра на населението и може да бъде заявено и извън общината по постоянен адрес, когато администрацията има достъп до необходимите данни.

При сделки, съдебни дела и административни производства този документ често се оказва решаващ за избягване на бъдещи спорове и за правилно оформяне на правната защита. Именно затова своевременното снабдяване с актуално удостоверение за семейно положение е важна част от всяка добре подготвена правна процедура.

В случай, че се нуждаете от допълнителна информация, можете да се свържете с нас на mail office@lawyer-bulgaria.bg, или на телефон 0897 90 43 91.

30.09.2019/by lawyer

Полезни статии, News, Personal

Сключване на предварителен договор

В теорията този договор очертава рамката и определя съдържанието на акта за прехвърляне на собствеността на имота при конкретни параметри на сключване на предварителен договор.

Сключване на предварителен договор е стъпката преди подготовката за бъдещата планираната нотариална сделка.

Уредбата на предварителния договор е поместена в Закона за задълженията и договорите /ЗЗД/ и по-конкретно – чл. 19.

При буквално тълкуване на разпоредбата става ясно, че предварителният договор е съглашение, чрез което страните подготвят сключването на окончателен договор.

Същност на Предварителния Договор

Предварителният договор се сключва в обикновена писмена форма, а страните могат да са пълнолетни физически или юридически лица. Договорът задължително трябва да съдържа описание на имота и неговата цена.

Страните могат допълнително да уговорят срок за сключване на окончателен договор, начина на плащане, както и други задължения. Важно е всичко да е описано точно и ясно – какво уговарят и желаят да постигнат страните.

Както във всеки договор, и тук основните елементи са правата и задълженията на страните.

Задължението е сключването на окончателен договор, а правото – да се изисква изпълнение на това задължение. Определя се и срок за покупко-продажбата на недвижимия имот.

По начало този вид договор е неформален и не е в пряка зависимост от формата на бъдещия окончателен договор.

Когато обаче формата на окончателния договор изисква да бъде нотариална, предварителният договор, следва да бъде в обикновена писмена форма.

Предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор – цена, срок, предмет на сделката и т.н., които са условие за неговата действителност.

При сключване на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот е необходимо имотът да бъде ясно индивидуализиран.

Постигането на съгласие и подписване на предварителния договор между страните не води до прехвърляне на правото на собственост.

Същото ще бъде придобито от купувача при окончателно финализиране на сделката и подписване на окончателен договор в изискуемата форма на нотариален акт, респективно обявяването на предварителния договор за окончателен от съда.

Тоест прехвърлянето на собствеността, се постига едва със сключването на окончателния договор. Самостоятелно следва да се преценяват също основанията за недействителност и за разваляне поради неизпълнение.

Съществената разлика между предварителния договор и нотариалната сделка за покупко-продажба е в тяхното действие.

При сключване предварителен договор е налице т.нар. „обещание за продажба“

Особености при Сключване на предварителен договор

Интересното, което е нужно да се отбележи, че в закона няма изрично изискване продавачът да е собственик на недвижимия имот към момента на сключване на предварителния договор.

Тази липса на изрична формулировка, значително разширява приложното поле при Сключване на предварителен договор.

За да се изпълни задължението за прехвърляне на собствеността, при сключване предварителен договор продавачът „обещава“ продажбата на бъдещ имот, т.е. на обект, който е възможно и да не съществува.

Сключването на предварителен договор не е задължителен етап на договарянето

Клаузите в предварителния договор, запазват правната си сила и остава действие между страните.

След учредяването вещното право на строеж се преобразува в право на собственост по силата на чл. 181, ал. 2 ЗУТ.

Съгласно разпоредбите на Закона за устройство на територията и строителят/инвеститорът може да продава собствеността върху самостоятелно обособени жилищни и др. обекти

При недовършено строителството, продажби са възможни едва след издаването на документ за завършено приемането на обекта чрез Удостоверение за груб строеж.

След нотариалната сделка строителят е длъжен по Предварителен договор да довърши всички СМР дейности до снабдяване с разрешение за ползване за сградата.(акт Обр.16).

Съгласно чл. 18 от Закона за задълженията и договорите разпоредителни сделки с вещни права трябва да се извършват във формата на нотариален акт, за да са действителни.

Оттук следва, че за валидността на сключване предварителен договор е необходимо да бъде спазена писмената форма.

Важна особеност по чл. 37 ЗЗД при сключване предварителен договор и упълномощаването за извършване на нотариални сделки следва да бъде направено писмено с нотариално удостоверяване на подписа и съдържанието, извършени едновременно пред Нотариус.

Съдебната практика приема, че съществените елементи, които трябва да фигурират в предварителния договор

Това са клаузи, относно предмет, цена и срок за прехвърляне с нотариален акт и плащане на цената.

Липсата на един или повече от тези елемент води до нищожност на предварителния договор.

Характер на предварителният договор

Сключване предварителен договор представлява т.нар. писмено „обещание за продажба“, но за разлика от същинската продажба не се прехвърля вещното право на собственост.

За да се стигне до прехвърляне на правото на собственост и владението на имота е нужно да се сключи и окончателната нотариална сделка.

При сключване предварителен договор ПРОДАВАЧЪТ следва да докаже притежанието на правото на собственост; а купувачът, че е готов да плати цялата продажна цена на имота.

Законът не поставя изрично изискване имотът предмет на Предварителният договор да съществува. Това е ситуацията в много Предварителни договори за „покупката на апартамент на зелено“ или предстоящото им изграждане и строителство.

Може би тук е мястото да споделим, че сключването на Предварителен договор не е задължителен етап на договарянето.Но този Предварителен договор задава крайната рамка на бъдещият Нотариален акт.

Предварителният договор очертава основни параметри по прехвърляне на имот, очертавайки условията по договора като – срок, цена, модалитет и възможности за прехвърляне.

При сключването на Предварителният договор се ангажира отговорността за бъдещата сделка и на двете страни

Продавачът е длъжен да подготви писмени документи за сделката

Купувачът трябва да осигури нужните средства и разноски за прехвърляне пред Нотариус.

ДЕЙСТВИЕ НА ПРЕДВАРИТЕЛНИЯ ДОГОВОР

Сключване на предварителен договор е споразумение между две страни, което може да бъде изменено по взаимно съгласие.

Всички клаузи в предварителния договор, които не са предмет на нотариалния акт, запазват правната си сила.

От момента на сключването на Предварителният договор, спрямо страните остава обвързващото им облигационно действие между тях.

Въпросът е изключително интересен и актуален при сделки с недвижими имоти и продажба на жилищни обекти в т.н. „ново строителство“.

Най-ранният етап на който може да бъде извършено това прехвърляне на отделни, обособени обекти е веднага след издаването на т.нар. Удостоверение за завършен груб строеж или (Акт образец 14).

Задълженията на продавача – строител или собственик, след строителя остават като такива дори и след сключване на Нотариалeн акт за прехвърляне собственост върху имот.

За повече и допълнителна информация, можете да се свържете с нас на посочените в сайта телефони или на + 359 897 90 43 91 или чрез писмено запитване на следният мейл office@lawyer-bulgaria.bg

Какво представлява Предварителния Договор ?

предварителният договор е съглашение, чрез което страните подготвят сключването на окончателен договор. При сключването му, същият не поражда директно действие, а създава задължение в последващ момент всяка от страните да изпълни своето задължение.

Става ли купувача собственик с Предварителен Договор ?

Сключване и подписване на предварителния договор не води до прехвърляне на право на собственост за купувача. Собствеността ще бъде придобита от купувача едва при окончателно финализиране на сделката и подписване на окончателен договор в изискуемата форма на нотариален акт, респективно обявяването на предварителния договор за окончателен от съд

Какви уговорки следва да съдържа Предварителния Договор ?

Предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор – цена, срок, предмет на сделката и т.н., които са условие за неговата действителност. При сключването на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот е необходимо имотът да бъде ясно индивидуализиран.

Кога се обявя Предварителният договор за окончателен ?

В случай че страна по предварителния договор е изпълнила своите задължения спрямо другата, същата има гарантирано право, заложено в чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, да поиска от съда обявяване на предварителния договор за окончателен. Необходимо е предварителният договор да отговаря на условията, изброени по-горе, тоест волята на страните да бъде ясна и недвусмислена.

Какъв е срокът за обявяване на Предварителния договор за окончателен ?

При наличие на неизпълнение на задължението на продавача по предварителен договор, за купувача възниква правото да предяви иск с правно основание чл. 19 , ал. 3 от ЗЗД като искът е конститутивен за защита на потестативни права. Правото да се иска обявяване на предварителен договор в окончателен се погасява с пет годишна давност на основание чл. 110 от ЗЗД. Съгласно константната практика на ВКС, която и настоящият съдебен състав споделя, изразена в решение № 286 от 28.09.2011 г. по т.д. 1055/2010 г. на ВКС, 3 ГО, давностният срок относно конститутивния иск с правно основание чл. 19, ал.3 от ЗЗД е петгодишен и на основание чл. 114 от ЗЗД започва да тече от момента, в който се поражда правото като всяка от страните – обещател и приемател може да предяви иск за сключване на окончателен договор.

28.04.2018/by lawyer

Полезни статии, News, Personal

Заверка на предварителния договор

В последните няколко години се установиха различни практики при заверка на предварителния договор.

Масово разпространена е практиката при подписване на предварителен договорда не се прави нотариална заверка.

Заверка не се изисква и според Закона за задълженията и договорите.

В последните няколко години клиентите масово подхождат лековато и неразумно при подписването на предварителен договор

В повечето случаи не търсят правна консултация от адвокат по недвижими имоти.

Осланят се на обещание на брокеа, че ще правят проверка на документи без елементарна съпоставка на данни от отделни документи по сделката.

Предварителните договори се подписват набързо, без да се четат, разчитайки на уверенията на брокери, познати, роднини и съседи

Най нелогичното обяснение е, че това се прави за да се „свали” имота от продажба и да се даде някакво капаро на продавача, а пък после нотариуса ще оправи всичко

Законът по начало не изисква такава нотариална заверка, но възможността на практика да бъде заверен един предварителен договор съществува.

Предпоставки за заверка на Предварителния договор

Голяма част от купувачите на недвижими имоти не си дават сметка, че заверката на добре погтовени написан Предварителен договор.

Тази заверка на предварителния договор ще им даде значителни предимства при евентуални въпроси или неразбирателство между страните, отколкото да водят съдебен процес по смисъла на чл. 362-чл.364 ГПК.

В случай на обявяване на Предварителен договор за окончателен или съдебно производство по разваляне пред съд е необходимо да доказват валидно сключен Предваритен договор.

Кантората работи активно с множество нотариуси в страната.

Препоръчваме заверка на предварителния договор, независимо, разходите, с оглед гаранция на влозенте средстваза придобиване на имот.

Като адвокат по имотни дела ще обърнем внимание, че Нотариусът няма задължение да провери текста на Предварителния договор

Текста на договора не подлежи на заверка, тъй като това е договор между две лица, с права и задължения за двете страни.

Единствено и само проверката и предварителното изготвяне на такъв договор от адвокат би дало гаранция

Заверката пред Нотариус удостоверява само и единствено дата и подпис на страните;

Заверката на предварителния договор пред Нотариус автоматично прави невъзможни евентуалните недобросъвестни бъдещи поравки в текстовете от договора, както и позоваването на текстове от този Предварителен договор, несъгласувани писмено с двете страни по него.

Неудобството в този случай, при заверка на такъв договор е цената за неговата заверка, която варира в различен диапазон, тъй като се определя от стойността на материалният интерес на Предварителният договор.

Този размер при заверка е изчислен по Тарифа на Нотариусите, към Закона за Нотариусите и Нотариалната дейност, която се определя като процент от посоченият в този Предварителен договор материален интерес за прехвърляне на собствеността върху имотите, или учредяване на съответните вещни права.

Нотариална заверка на предварителния договор

Aргумент за нотариална заверка на Предварителен договор пред Нотариус е възможност за издаване на Изпълнителен лист.

При оспорване на права и съдебно дело срещу неизправна страна, може да извадите изпълнителен лист по ГПК.

В този случай нотариалната заверката ще Ви послужи за извънсъдебно основание за изпълнителен лист.

При покупко-продажбата на недвижими имоти, по законово изискване окончателния договор е в нотариална форма.

От това следва, че предварителния договор при този род сделки, задължително трябва да бъде в писмена форма.

Правната норма не изисква нотариална заверка на предварителния договор, но в действителност страните по сделката почти винаги прибягват до такава.

Това е добра практика, даваща надеждна гаранция за датата на предварителния договор и подписите на страните.

Смисълът е, че вписаният предварителен договор има предимство за обявяването му за окончателен по чл.19, ал.3 от ЗЗД

Причината е, че няма задължително законово изискване за вписване на предварителния договор.

За допълнителна информация се обърнете към нас за съдействие на тел. + 359 897 90 43 91 или на мейл info@lawyer-bulgaria.bg

Защо е необходима заверка на Предварителен договор ?

Важен разпространената практика е при подписване на предварителни договори да не се прави нотариална заверка. Такава не се изисква и според ЗЗД /Закона за задълженията и договорите, в който е уредена част от материята при сделките с имоти, вкл. и за предварителните договори

Какво в предварителния договор се заверява пред Нотариус ?

Това, което нотариусът гарантира е достоверна датата на подписване на договора, както и удостоверяване самоличността на лицата подписващи се под договора, че са дееспособни и имат представителна власт; прави невъзможни евентуалните недобросъвестни бъдещи поравки в текстовете от договора;

Какво не проверява Нотариус при заверка на Предварителен Договор ?

Нотариусът няма задължението да проверява текста на договора, дали в него са еднакво балансирани правата и задълженията на двете страни, дали ги предпазва от рискове, дали в договора има недействителни клаузи.

Колко струва заверката на Предварителен Договор ?

Заверката на Предварителен договор не е скъпа услуга, в сравние с таксите по Нотариален акт за прехвърляне на собствеността. Обикновено цената за заверка е в размер на под процент от стойността на самия договор.

Нужно ли е съгласието на двете страни за заверка на Предварителен договор ?

Да, изискването е доброволно съгласие за заверка на подписити и съдържанието на Предварителен Договор при заверка пред Нотариус.

02.04.2018/by lawyer