Усвояване на балкони и лоджии

В съвременните условия и жилищно строителство все по-често на преден план излиза въпроса с усвояване на балкони и лоджии.

Законът за устройството на територията борави с три различни термина, когато регулира тези специфични пространства от нашия дом. Причината е тяхна конструктивна специфика и до колко една промяна би рефлектирала върху стабилността на сградата.

Балконите, лоджиите или терасите, наричани на технически език “отворени пространства” имат не само функционално, но и психологическо значение за обитателите.

Те вдъхват живот на фасадите и разкрасяват безличните, сиви ограждащи стени на  панелните жилища (многофамилните сгради).

На практика издатините увеличават застроената площ на апартамента или лятната къща и оформят естетичски завършек на имота.

Какво казва Закона (ЗУТ) ?

В разговорния език и ежедневието термините „балкон, тераса и лоджия“ са сякаш три различни думи за едно нещо.

Юридически всяка една „тераса“ се различава от „балкон“ и „лоджия“.

Съгласно т. 59 от § 5 на ДР на ЗУТ терасата е открита използваема площ, разположена върху помещения, върху колони или върху терена

За терминът „балкон“ (т. 57) е открита използваема площ върху конзолна конструкция, издадена пред фасадата на сградата,

Названието „лоджия“ (т. 58) е използваема площ, открита от външната си страна и включена в общия обем на сградата.

Следователно разликата между терасата и балкона от една страна и лоджията е, че първите всъщност са издатини пред фасадата,

В този случай разликата между терасата и балкона е, че терасата задължително е разположена върху помещения, колони или върху терена, а балконът „виси“ пред сградата.

Законодателят не само разграничава отделните издатини на сградите, но и урежда детайлно нормативните разпоредби за тях.

Приложими тук са ЗУТ, Наредба №7 от 2004 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии;

Според ЗУТ „фасада“ е „външна ограждаща стена на сграда, която стъпва на терен“.

В какво се състои разликата между трите архитектурни елемента ?

1. Балконът представлява открита използваема площ  върху конзолна конструкция, издадена пред фасадата на сградата.
2. Лоджията също е използваема площ, но открита от външната си страна и включена в общия обем на сградата.
3. Терасата е открита използваема площ, разположена върху помещения, колони или върху терена.

Процедура по усвояване 

Своеволното поединично  усвояване и остъкляване, както и саниране на открити пространства е свързано със санкции според ЗУТ.

Законът забранява на собствениците да извършват ремонтни дейности в своя самостоятелен обект или част от него, които да водят до влошаване на показатели на сградата.

Най-често се касае за дейности, с които да изменят помещения, пространства или части от тях, предназначени за общо ползване.

Изискването към тя е да не нарушават архитектурния вид, носимоспособността, устойчивостта на строителната конструкция, пожарната безопасност.

Усвояването и остъкляване на тераса е възможно само след съгласието на 51% от останалите собственици в блока.

Домоуправителят е длъжен да свика общо събрание и в случай, че се постигне необходимото мнозинство, собственикът, който решава да извърши ремонта, може да пристъпи към изпълнение, спазвайки съответната нормативна база.

С оглед дадените в допълнителните разпоредби на ЗУТ определения за балкон, лоджия и тераса следва да се приеме, че за усвояване на тераса се изисква разрешително за строеж.

Изисквания за усвояване на балкони и тераси

Спазването им ще ви спести санции от евентуално извършени незаконосъобразни дейности.

А/ Регламентирано е изискването балконите, лоджиите, терасите и външните стълби да имат парапети, изпълнени от здрав материал

Следва да се спази и условияето при височина от вътрешната страна не по-малка от 1.05 м за сгради с височина до 15 м и не по-малка от 1.20 м за по-високите сгради.

Б/Строителните елементи и конструкции не трябва да създават условия за нещастни случаи, от падане от необезопасени места с височина над 150 см.

В/ Наличието на отворен отваряем външен френски прозорец- хармоника, книга, двукрила, трикрила врата и пр., превръща помещението в лоджия.

Г/ Забранени са също така хоризонтално поставени ограждащи елементи при парапети, с цел поголяма безопасност на деца, оставени без родителски контрол.

Д/Балконите и еркерите се разполагат на височина най-малко 3.20 м от нивото на тротоара в случаите, когато външната линия на застрояване съвпада с уличната регулационна линия.

Е/ Законът допуска издатини по покривната плоскост, но единствено над покриви с 45-градусов наклон, където са разрешени капандури, корнизи, перголи и други архитектурни елементи с височина не повече от 70 см.

Ж/ Не следва да се възприемат като издатини слънцезащитни устройства на прозорците, балконите, лоджиите и терасите и слънчевите колектори по фасади и покриви.

Ако остъклите терасата си без разрешение за строеж, от съответната общинска администрация могат да направят проверка и да издадат заповед за спиране на строителството,

В повечето случай при вече реализирано остъкляване – заповед за премахване на незаконен строеж.

Законът предвижда, че строеж, за който се изисква разрешение, но е изграден без такова, е незаконен и като такъв подлежи на премахване.

За допълнителни въпроси се обърнете към нас на тел. 0897 90 43 91 или  Email office@lawyer-bulgaria.bg 

Какво е балкон?

Законът определя балкона като открита използваема площ върху конзолна конструкция, издадена пред фасадата на сградата. Това означава, че балконът се изгражда пред фасадата на сградата, като не е заобиколен от стени. Обиконовено от трите страни е ограден от парапети. По този начин цялата тежест на балкона се поема от сградата, а не от фасадата. Това е най-широко разпространеният начин за обособяване на открито пространство към един апартамент. Тези пространства са сравнително малки, тъй като тяхната тежест е съобразена с носимостта на конзолната конструкция.

Какво е тераса?

Терасата пък е открита използваема площ, разположена върху помещения, върху колони или върху терена. През последните години стана популярно при строителството на сградите да се оформят тераси към партерните етажи директно върху земята. А при по-горните етажи терасите се формират чрез стъпаловидното оформление на сградите. При първия вариант терасата е изцяло върху земята, в която е изградена сградата. Обикновено в архитектурните проекти към партерните етажи се обособява площ от земята, която се оформя като тераса към дадения апартамент. При втория вариант е налице изграждане на терасата върху друг обект или върху колони, чиято цел е да задържат терасата. И в двата случая под терасата има друг обект, който изцяло поема конструктивната тежест на самата тераса.

Какво е лоджия?

Лоджиите пък са вдлъбнатини в цялостната сграда, които обаче са отворени от едната си страна и са включени в общия обем на сградата. Именно конструктивните специфики на трите начина за обособяване на това пространство са причина за различното им третиране от строителните норми. Законът изисква наличието на разрешение за строеж за терасите, но не и за балконите и лоджиите. Тоест законът е предвидил балконите и лоджиите да могат да се остъкляват без необходимост от съгласуване с общинската администрация. За разлика от тях обаче, за терасите е необходимо снабдяването с разрешение за строеж.

Какви са рисковете, ако остъкля тераса без разрешение за строеж?

Ако остъклите терасата си без разрешение за строеж, от съответната общинска администрация могат да направят проверка и да издадат заповед за спиране на строителството, а при вече реализирано остъкляване – заповед за премахване на незаконен строеж. Законът предвижда, че строеж, за който се изисква разрешение, но е изграден без такова, е незаконен и като такъв подлежи на премахване.

Може ли строителя да наложи забрана за остъкляване на тераса или балкон ?

Ако сте закупили имота през последните години, проверете дали остъкляването не е в нарушение на договора с инвеститора, от който сте закупили имота. Възможно е да са предвидени ограничения за промени по сградата, които оказват влияние върху фасадата. Най-често инвеститорът предвижда тези клаузи, за да не бъде нарушена естетиката на самата сграда.