Публикации

Актове в строителството

В последните години строителството придоби силно развитие и се стигна до пик в сделките на недвижим имот „на зелено“, като в този смисъл голямо значение имат издаването на актове в строителството.

Голяма част от купувачите се отнасят с изключително доверие към строителните фирми и предприемачи, без да са наясно с отделните термини, подписвайки договор за закупуване на имоти.

Издаването на отделните актове в строителния процес е описано в Закона за устройство на територията (ЗУТ).

Изискванията са различни в зависимост от категорията на обекта.

Съвременното жилищно строителство най-често попада в т.нар. четвърта и пета категория строежи.

Степен на завършеност на обект

Важно е да се извърши проверка на нивото на строителните работи и да разбереш кога ще бъде завършен един обект.

Удостоверение за завършен груб строеж – т.нар. (Акт Образец 14) – това понятие е много ясно и точно дефинирано в закона и то следва особеностите съгласно чл. 181, ал. 1 ЗУТ.

Тук се посочва, че правото на строеж за сграда или за част от нея може да бъде предмет на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до завършване на сградата в груб строеж.

Това означава, че степента на завършеност – „Удостоверение за завършен груб строеж“ очертано по смисъла на чл. 181 ЗУТ

Това е – най-ранният етап, в който може да бъде извършена сделка с прехвърляне на право на собственост.

Текстът на закона изрично посочва, че става въпрос за „завършеност на обект“

Завършването на отделните етажи не отговаря на изискването на чл. 181, ал. 1 ЗУТ за „завършване на сградата“.

Ето защо преценката за наличието на самостоятелен обект, годен да бъде предмет на прехвърлителна сделка по чл. 181, ал. 1 ЗУТ, следва да се извършва с оглед достигането на „груб строеж“ за сградата.

2. Удостоверение за завършени довършителни работи или Акт Образец 15

Документът се съставя от инвеститора (възложителя), строителя, консултанта (строителния надзор) и проектанта (по всички части).

Целта на акт 15 е да установи състоянието и готовността на строежа за въвеждането му в експлоатация. Документът се подписва както от компетентните длъжностни лица, така и от собствениците на обекти в сградата.

Към този акт се прилагат и протоколите за успешно проведени единични изпитвания на съоръженията.

С този акт се извършва и предаването на строежа от строителя на възложителя.

3. Удостоверение въвеждане сградата в експлоатация или т.нар. – Акт образец 16 – установяване годността за ползване на строежа.

Масово в практиката това „Разрешение за ползване” се нарича Акт 16

Това представлява разрешение за ползване на една сграда, което е свързано с възможността сградата да бъде въведена в експлоатация и обитаваме.

Това разрешение за ползване е завършващият акт за всяко строителство и то удостоверява, че обекта е годен да бъде въведен в експлоатация, т.е. за обитаване.

При издаване на разрешението за ползване се проверяват редица неща, свързани с:

установените права на собственост от гледна точка на законност на построената сграда
дали сградата е строена с одобрени проекти или без одобрени проекти
съответствието между фактическото изпълнение и одобрените проекти

Не може да бъде издадено разрешение за ползване при несъответствие между изпълнено строителство и одобрени проект.

За извършването на съответните проверки или допълнителна информация се обърнете към нас на телефон + 359 897 90 43 91 или на email office@lawyer-bulgaria.bg

30.06.2018/by lawyer

News, Personal, Полезни статии

Документи сделка с недвижим имот

Документи прехвърляне на имот

При голяма част от сделките, повечето клиенти не са наясно относно списъкът с документи, необходими при прехвърлянето на недвижим имот. Често пъти този списък зависи от ситуацията с документи по сделка с недвижим имот.

Основен момент е документацията по сделката, именно осигуряването и обработката на документите отнема най-много време и може да бъде критична за успешния завършек на всяка сделка.

Стъпки за проверка на имот при прехвърляне

Добра идея е да посетите избрания адвокат отново дни преди изповядването на сделката, за да уточните цялостната документация, необходима за Нотариуса.

Желателно е да имате конкретна представа за отделните стъпки по сделката, които да доведат до успешен завършек при прехвърляне на собствеността

Всяка една сделка означава промяна на собственост, а за да се промени собствеността, първо трябва по неоспорим начин да се докаже, кой е собственик на имота

Съществени документи са най-общо те биват няколко – нотариален акт, договор за покупко- продажба или съдебно решение.

Всеки един от тези документи точно описва имота, неговите собственици, площ, тип и граници.

При извършване на сделка с нотариален акт, с който се прехвърля правото на собственост на недвижим имот са необходими следните документи:

Документ за собственост, документи, удостоверяващи правото на собственост на продавача;
Актуална данъчна оценка на недвижимия имот – Задължително в данъчната оценка следва да бъде посочено, че собственика няма задължения по отношение на имота);

Актуална скица на имота: издава се от общината по местонахождение на недвижимия имота
Писмени декларации по чл. 264, ал.1 от ДОПК на продавача/продавачите;
Писмени декларации по чл. 25, ал.8 от ЗННД на страните;

Някой Нотариуси изискват и Удостоверение за тежести (УВТ).

Удостоверение за тежести документ, който доказва, че върху имота няма вписвания, отбелязвания, заличавания на тежести и права върху имота към момента на издаването му.

Важно да уточните размера на нотариалните такси.

Практиката е те се заплащат от купувача, но това не е задължително. В зависимост от типа сделка и начина на плащане могат да варират, като сума.

Желателно е да бъде уточнено кой плаща разходите преди самата сделка. Най-общо размерът им се определя от размера на материалния интерес.

От страните по сделката зависи дали това е данъчна оценка или продажна цена

Съгласно закона таксите и местния данък се дължат върху по-високата сума от продажната цена и данъчната оценка, ако сделката е под нея.

Проверката за тежести на имота и един от най-важните моменти предхождащи сделката и трябва да се направи много задълбочено.

За повече информация можете да се обърнете към наш адвокат на телефон + 359 897 90 43 91 или info@lawyer-bulgaria.bg

Специалистите в кантора ще ВИ предоставят адекватна правна консултация за интересуващите Ви въпроси.

22.06.2018/by lawyer

News, Полезни статии

Как се купува имот на „зелено“ ?

Много купувачи се насочват към закупуването на евтини и незавършени имоти.Те не осъзнават рисковете при покупка имот на зелено. Затова хората често поставят въпроса Как се купува имот на „зелено“ ?

Покупка имот на зелено е такова предложение изкушава всеки купувач. С годините установихме, че незавършените имоти са добра, но наред с това, значително по-рискова инвестиция.

Затова при покупка имот на зелено се консултирайте внимателно със адвокат недвижими имоти.

Често пъти на собственици на терени се предлага да закупят имоти на зелено, докато трае строителството, за да може стротелят да си осигури минимална гаранция за част от обектите в сградата.

При покупка на апартаменти на зелено, купувачите се оказват недоволни от разположението.

Други, омаяни от ниската им пазарна цена, криеща редица рискове в своебразен капан се оказват подведени в своята покупка.

Много от тях при покупка имот на зелено целят бърза продажба далеч пред довършването им, с цел спекулация с цената.

Тъй като при покупка имот на зелено в момента на подписване на Предварителният договор имотът все още не съществува като самостоятелно изграден обект.

Процедура при закупуване имот на зелено ?

Важно е купувачът да се убеди, че той ще бъде построен в договорения със строителя вид и срок. Как се купува имот на зелено ?

Съществен момент тук е изготвянето на правен анализ на парцела, върху който ще бъде изграден имотът.

Ако инвеститорът-продавач не е собственик на земята, следва да се направи проверка дали основанието, което му дава право да строи.

Той е длъжен да провери дали е валидно и дали разрешението за строеж обхваща параметрите на проекта.

Освен това съществуват множество административни процедури – подробен устройствен план,които трябва да бъдат изпълнени

Продавачът може да прехвърли собствеността на купувача с нотариален акт и да учреди законна ипотека върху апартамента в своя полза за разликата, която има да си получи.

Друг вариант е да се сключи само предварителен договор.

Предварителният договор при покупка имот на зелено е договор за намерение на страните да сключат в бъдеще окончателен договор.

Предварителният договор не се вписва в Агенцията по вписвания.

Все по-важно стана гаранцията за сделката, поради което е важно този договор да има нотариалната заверка.

При покупка имот на зелено, купувачът ще встъпи в правата на продавача спрямо строителя със съгласието на последния

Той следва да се задължи спрямо него относно сроковете за завършване и носенето на гаранционна отговорност.

Нерядко собствениците на строящи се апартаменти години наред след крайния срок безуспешно чакат да влязат в готовите си домове.

Съветът на кантората е да се предвиди възможност за разваляне на договорите при продължително забавяне на завършване на строителството.

За какво следва да се внимава при покупка на имот на „зелено“ ?

Практиката предлага много варианти за придобиване на незавършен имот – купувайки недостроена къща с разрешително за строеж.

Целта на всеки инвеститор и купувач е имотът да се завърши, като в този случай, при покупка на такъв имот е препоръчително да се работи с добър адвокат по имотни дела.

В някой случай дори не е достигната степен на завършеност (Акт Обр.14) след която може да бъде прехвърлян, респ. възбраняван.

Това е сериозен риск за купувачите, които не са наясно с правата си при сключването на Договор.

Самият Предварителен договор НЕ предоставя право на собственост на потенциалния купувач.

Този договор представлява далечно обещание, макар и на хартия, че купувача ще си получи имота, след като строителят го завърши.

Тук започва разминавание в очакванията на купувача, очакващи да се сбъднат мечтите им веднага след подписването на Договора.

От съществено значение е да се уговори и удобен за Купувача погасителен план съгласно който ще бъдат извършвани всички плащания.

Веднага бързаме да подчертаем, че при покупка имот на зелено не всички банки отпускат кредити на първият етап от строителството, в което е издадено и Удостоверение за завършен груб строеж на сградата.

Купувачът трябва да получи архитектурните проекти, за да е провери, че разпределение в имота на зелено отговаря на желанието му.

На всеки отделен етап от строителството приключват извършените СМР дейности с приемане на изпълненото, което означава съответен акт за степен на завършеност на обекта.

Покупката на жилище в реалността означава нерядко компромиси – с локацията, с големината и изложение на имота или често с крайната цена на придобиване

Компромис купувачите правят при покупка недвижим имот на зелено – дали е за обитаване или с инвестиционна цел.

Основен инструмент, с коийот се придобиват имоти е получаването на ипотечен кредит.

Като начало, добре е да знаете точно приблизителната сума пари, която можете да отделите за покупка на имота.

Междувременно може да кандидатствате за предварително одобрение още преди да сте се спрели на имот.

Така ще имате някаква сигурност за средствата и ще ви бъде по-лесно да избирате жилище.

За допълнителна информация и подготовка потърсете ни на тел. + 359 897 90 43 91 или mail : office@lawyer-bugaria.bg

Как да купя имот на зелено ?

Покупката на имот на зелено е високорисково начинание. Затова е нужно да имате на Ваша страна консултант и търпение за сделката. Подготовката започва с подписване на Предварителен Договор. Тук се уговорят условията за изграждане и прехвърляне на имота на зелено.

Кога се плаща цената на имот на зелено ?

Какви рискове крие покупката на зелено ?

При покупката на зелено съществуват множество рискове от това теренът, върху който се строи да се окаже с проблеми, до това строителят да не успее да завърши сградата или не получи документи за нейната надлежна експлоатация. Затова е редно да се консултирате с адвокат по недвижими имоти.

17.06.2018/by lawyer

News, Полезни статии

Обжалване строителни процедури

В съвременните условия при развитието на строителството и инфраструктурата голяма част от строителните фирми използват услугите на ‎адвокат при обжалване строителни процедури

В такива ситуации, дейностите и строителните процедури, при заявка за закупуване на обект в строеж, следва да се консултират своевременно с адвокат за дела в строителството.

Правилно подбраният специалист в подходящият момент, може да Ви спести време и пари, с които вие не разполагате.

Правна помощ при oбжалване строителни процедури

Преди подписване на договор, всеки опитен ‎адвокат по строителни дела ще Ви помогнат да постигнете съгласие по важни въпроси, включени в договора.

Кантората разполага с адвокат по строителни процедури, с опит в областта на строителното право и процедури.

При избора на адвокат съществено значение има приемането на СМР дейностите от страна на Възложителя.

Двустранно подписаният между страните технически протокол за изпълнени СМР дейности, в които са посочени количествата, единичната цена и общата стойност на видовете СМР.

Двустранният приемно – предавателен протокол е частен документ, който не се обвързва страните с отразените в него факти.

Истината е, че именно този двустранен приемно предавателен протокол може да бъде оспорен от всяка от страните с всички доказателствени средства по закон.

Възложителят подписал издадена от изпълнителя фактура и същата отразена в счетоводните регистри на търговското дружество-възложител, следва че възложителят е ползвал правото на данъчен кредит.

Какво предлага кантората по договори в строителството ?

В това отношение съдействието на адвокат строителни процедури в кантората включва:

– правна помощ при градоустройствени казуси, свързани със съдействие пред държавни органи и проблеми по Закона за устройство на територията,

– съдействие и правна помощ при одобряване на всички инвестиционни проекти и получаване на съответните разрешения за строеж,

Правна защита при обжалване на индивидуални административни актове свързани със строителни процедури, във всеки отделен етап на строителният процес.

– комплексни адвокатска помощ при подготовка на документи за отделните административни процедури, правни съвети и подготовка при получаване на разрешение за строеж, адвокат при СМР дейности в защитените територии по програма „Натура 2000”;

– Правна помощ и консултации относно правни процедури и актове в строителство, издаване на на Удостоверение за груб строеж, надлежно официално Удостоверение за въвеждане в експлоатация на обект и др.

– Правно съдействие при регистрация на строителни дружества в Централен професионален регистър на строителите

Подготовка на документи и сертификати за осъществяване на строителна дейност в България;

– Правна помощ и съдействие на адвокат при преговори и обжалване строителни процедури, договаряне със собственици на земя

Правно съдействие при сключване на Предварителни и окончателни договори с подизпълнители

Подготовка на договори съобразени с правилата на „Договорните условия за строителство”, Договорните условия за технологично оборудване, проектиране и строителство”

– Правна помощ и съдействие при изготвяне на договори за проектиране, участие и правни съвети при съставяне на протоколи в строителството,

-Подготовка на документи и изготвяне на Договор за строителен надзор, подизпълнители, доставчици на материали и др.;

– правна помощ по съдебни и арбитражни производства относно строителни казуси,

Спиране на работата по строежа, забавяне заплатите на работниците, теглене на заем за строителство – проблеми, които възникват, когато има несъгласие по строителен проект.

Необходим е натрупан опит и добро образование, за да знаете как да преминете през процеса на разрешаване на строителни спорове.

Съдебен процес при строителни процедури:

Съдебните спорове в строителството могат да има тежки последици.

Изпълнител, който не е платил своевременно, може да не бъде в състояние да изпълни задълженията си към доставчици и подизпълнители.

Следователно те могат да откажат да предоставят допълнителни стоки и услуги за проекта.

В нашия опит много строителни спорове могат да бъдат избегнати чрез решаване на следните въпроси:

На първо място, трябва да имате подготвен изключително подробен писмен договор.
Писмено предложение или поръчка може да бъде законно достатъчна, но често в договора липсват подробности, за да се избегнат строителни спорове.
Всеки договор за строителство, съдържащ оценка, трябва да бъде внимателно премислен, за да посочи, че оценката не е гаранция за крайна цена и подлежи на промяна.

В някои договори има заложена максимална стройност на проекта, която не трябва да бъде надвишена.

Ако се нуждаете…от адвокат строителни процедури

свържете се с наш адвокат строителни процедури.

Кантората ще Ви съдейства и за съдебни дела в строителството при предаването на обекти, получаване документи за етапи на строителството.

Правно съдействие ще бъде оказано и за издаване на Удостоверение за груб строеж, надлежно официално Удостоверение за въвеждане в експлоатация на обект и др.

28.11.2016/by lawyer