fbpx

Публикации

Същност на предварителният договор ?

В много сделки за прехвърляне и продажба на недвижими имоти, предварителният договор е средство за подготовка на двете страни за предстоящата сделка. Същност на предварителният договор ?

Съгласно законовите изисквания при сделки с предмет покупко-продажба на недвижими имоти е необходимо предварителният договор задължително трябва да се изготви в писмена форма, тъй като и последващият Нотариален акт ще бъде в такава (писмена) форма.

Принципната разлика между предварителния договор и нотариалната сделка за покупко-продажба е в тяхното действие. От облигационния характер на предварителния договор, който по съдържанието си е „обещание за продажба“, произтичат редица различия от самата продажба, с която се прехвърля вещното право на собственост.

Важно е да се знае, че сключването на предварителен договор не е задължителен етап на договарянето.

Допустимо е също така да съществуват различия в клаузите на двата договора. Предварителният договор е съглашение между страните, подлежащо във всеки момент на промяна по тяхно взаимно съгласие.

Стигне ли се до нотариална сделка и в нея бъдат посочени различни условия от тези по предварителния договор, правна сила има записаното в нотариалния акт, тъй като отразява последната воля на купувача и продавача.

Всички клаузи в предварителния договор, които не са предмет на нотариалния акт, запазват правната си сила и остава обвързващото им облигационно действие между страните. Това е особено актуално при продажбата на обекти в т.н. „ново строителство“

Какво представлява предварителният договор ?

Същност на предварителният договор ?

По своята същност, предварителният договор за покупка на имот е официално обещание за сключване на окончателен договор под формата на нотариален акт за прехвърляне на собствеността.

В случай, че се колебаете и не сте абсолютно убедени потърсете съвет на адвокат по сделки с недвижими имоти.

При отказ или неизпълнение на задължения по Предварителен договор, последствията могат да бъдат доста сериозни.

Продавачът може да поиска от Районен съд да обяви Предварителения договор за окончателен.

В този случай, ще следва да се плати цената в срок, съгласно уговорката по  Предварителния Договор.

Предварителният договор е  нужно да съдържа и обхваща всички съществени елементи и уговорки на Нотариалният акт.

Съветът ни като адвокат по недвижими имоти  да не се сключва набързо при брокер.

Именно от там започват всички въпроси и условия касаещи Вашите изисквания по този Договор.

Виждали сме Предварителни договори само с цената на имота, без уточняване на начина на плащане.

Това създава несигурност и възможност за спекулации на страните.

Каква е реалната същност на предварителният договор ?

Работейки с множество клиенти, като адвокат по сделки с недвижими имоти бихме искали да изясним, може да се наложи съдействие от съответният компетентен съд.

Основната ни задача, като адвокат по недвижими имоти  е да посочим и опишем детайлно подробности и факти, касаещи покупката или продажбата пред Нотариуса.

Въпреки, че като адвокат по недвижими имоти,ще посочим,  съществуват различните практики по прехвърлянето на парични суми.

НЕ съветваме нашите клиенти да плащат никакви сума „на ръка” , дори и да получат разписка за това.

Винаги сме били за плащане на авансовата сума т.нар. задатък или капаро.

Съветваме клиента при сключване на предварителен договор, да заплати всичко по банков път, дори и дребни суми на Продавача.

Така ще спестим грижи и ще решим няколко проблема с доказването на плащанията по договор, което ще направи клиента изряден. Предварителeн договор за имот

Текстът на чл. 19, ал. 2 ЗЗД изрично посочва необходимостта от включване в предварителния договор на съществените уговорки за сделката.

Неспазването на това изискване ще доведе до нищожност поради противоречие със закона.

Съдебната практика приема, че съществените елементи, определящи неговото минимално съдържание :

А/клаузи, индивидуализиращи предмет на Предварителния договор,

Б/ уговорената цена между страните,

В/ Крайният срока за прехвърляне на собствеността и изповядване на сделката пред Нотариус

Г/ Заплащане на цялата продажна цена по сделката, без капарото по Предварителния договор.

Ако е била дадена предплата *(задатък или капаро) или цялата продажна цена в един момент следва да бъдат върнати.

Затова като адвокати по недвижими имоти, ние изготвяне доста обширен и изчерпателен Предварителен договор

Стремим се да обхванем всички евентуални рискове и ситуации, който биха могли да възникнат за клиента.

Важен момент от определянето на продажната цена е въпроса за разноските при изповядване на сделката.

Тези разноски включват следните разходи:

  • Местен данък, по ЗМДТ към съответната общинска служба;
  • Нотариална такса по ЗННД
  • Държавна такса за вписване прехвърлянето към Агенцията по Вписвания;

В повечето сделки съществува тенденция всички разноски да се поемат от купувача. Това правило подлежи на взаимна договорка

С оглед разпоредбата на чл. 180 ЗЗД, при сделка с недвижим имот, следва да разделят разноските по прехвърлянето. Същност на предварителният договор ?

От значение е и срокът на Предварителния договор.  Той касае периодът до който следва да бъде сключен окончателния договор.

За допълнителна информация винаги можете да се обърнете към нас на телефон + 359 897 90 43 91 или на mail office@lawyer-bulgaria.bg