Съсобственост в затворен комплекс
След покупката на недвижим имот в нова кооперация от затворен тип“, неминуемо възникват и права на Съсобственост в затворен комплекс.
С течение на времето и натрупалата се съдебна практика е важно да се отбележи, че всеки собственик, съобразно дела си в общите части, е длъжен да участва в разноските, необходими за поддържането или възстановяването им и в полезните разноски
Това произтича от решение за извършването на които е взето решение от общото събрание на етажната съсобственост.
В случай, че обаче обектите са придобити в затворен комплекс, управлението от закона, предвидено за ЕС, се дерогира с договора по чл. 2 ЗУЕС.
Договорът за управление на общите части на сгради в режим на етажна собственост, регулира цялата съсобственост в затворен комплекс, относно правата на съсобствениците, в жилищен комплекс от затворен тип.
Какво гласи законът ?
Правното значение на този текст – чл. 2 ЗУЕС е, управлението на общите части на обекти, включени в затворен комплекс, да се изземе от етажните собственици и да се предостави на възложителя, инвеститора, построил затворения комплекс.
ЗУЕС централизира само управлението, което при етажната собственост е поверено на предвидените в закона органи.
Влизайки в затворения комплекс, купувайки жилище или друг обект в затворен комплекс, приобретателите не са ограничени в своите вещни права
Във всеки затворен комплекс съсобствениците придобиват право на лична собственост и идеални части от общите части
В този смисъл те доброволно, по силата на договора по чл. 2 ЗУЕС, се отказват от управлението на общите части и го предоставят на инвеститора.
Управление на общите части
Само управлението на общите части, както ясно и буквално следва от тълкуването на чл. 2, ал. 1 ЗУЕС. 6.
Най-важният въпрос е свързан с дефиницията на общите части в етажната собственост, която се съдържа в чл. 38 ЗС
Общи части са, частите на всички собственици са
А/ земята, върху която е построена сградата,
Б/ дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите,
В/ площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици,
Г/ комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползуване.
Особеност при съсобственост в затворен комплекс
В комплекс от затворен тип – земята в повечето случаи е собственост на инвеститора.
Той изгражда сградите и учредява върху собствената си земя право на строеж за съсобствениците на самостоятелни обекти.
Те придобиват идеални части от правото на строеж върху земята и съгласно чл. 64 ЗС собственикът на постройката може да се ползува от земята, доколкото това е необходимо за използуването на постройката според нейното предназначение
Изключение от това е случай, в който в Нотариалният акт, с който му е отстъпено правото, е постановено нещо друго.
Именно затова е необходимо да се вземе предвид, че, ако в нотариалните актове не е предвидено прехвърлянето на правото на собственост върху земята или не е учредено вещното право на ползване, а само право на строеж, етажният собственик следва да се съобразява с чл. 64 ЗС.
Той няма собственост върху земята и обектите, които по силата на приращението са собственост на собственика на земята и не може да ги ползва като собственик.
За него те са чужда собственост и ползването им става само със съгласието на инвеститора. Затова следва да се сключва Договор по чл. 2 ЗУЕС.
Той урежда въпроса, как ще се ползват от несобствениците на земята обектите, които са собственост на инвеститора.
Необходимо е ясно да се разграничават вещните права върху обектите, намиращи се върху терена, върху който е изграден затвореният комплекс, от етажната собственост.
Чл. 38 ЗС е обща норма и тя може да се дерогира от чл. 64 ЗС и от договорите за прехвърляне или учредяване на вещни права.