В производството по съдебна делба се стига и до втора фаза, когато се разглежда възможността за възлагателно искане по чл. 349 ГПК.
Целта на съдебната делба е всеки съсобственик да получи реален дял от наследствените имоти.
Предмет е приложението на чл.349 ГПК като основания за възлагане на делбения имот на преживелия съпруг.
Основателна предпоставка за уважаване на претенция по 349 ГПК за възлагане на делбен имот е:
А/имотът да е неподеляем;
Б/Съсобствеността е възникнала при условията на СИО
В/ Съсобствеността на имота, в която се намира в брак да е прекратен със смъртта на единия съпруг;
Г/ съделителя да не притежава друг жилищен имот;
Критерии за искане по чл.349 ГПК
С оглед на това законът предвижда основния, при които имотът, ако е неподеляемо жилище, да се възложи на един от наследниците.
Спрямо преживелия съпруг изискването е да се касае за неподеляемо жилище, бивша съпружеска имуществена общност, както и липсата на собствено жилище.
Съгласно ТР № 1/2004г. наличието на предпоставките за възлагане на имота по чл.349, ал.1 ГПК изключва разглеждането на претенции по ал.2.
Конкуренцията на правните основания следва да се разреши според принципа, че специалният закон изключва приложението на общия.
Условието по чл.349, ал.1 ГПК съдържа привилегия, в защита интересите на ненавършилите пълнолетие деца. Възлагателно искане по чл.349 ГПК
Приложение на условия за възлагане
Съгласно смислово тълкуване на чл.349, ал.1 ГПК условието на съпруга да е възложено упражняването на родителските права спрямо ненавършилите пълнолетие деца се отнася само до бившия съпруг, когато предмет на делбата е съпружеска имуществена общност, прекратена с развод
Ситуация, в която се отнася за преживелия съпруг не е идентична и не се прилагат тези правила.
В конкретния случай е налице задължителна съдебна практика /Решение № 239 от 06.08.2012 г. по гр. д. № 81 от 2011 г. на ВКС, първо г. о.; решение № 242 от 04.11.2014 г. по гр. д. № 3345 от 2014 г. на ВКС, първо г. о.; решение № 18 от 27.02.2013 г. по гр. д. № 572 от 2012 г. на ВКС, първо г. о.; решение № 158 от 25.11.2016 г. по гр. д. № 2233 от 2016 г. на ВКС, първо г. о./
Именно тук се възприема, че при наличието на съсобственост следва да се приеме, че не включва в понятието „смесена съсобственост“ по смисъла на тълкувателното решение.
Съдебната практика за възлагатене чл.349 ГПК
Когато съпругът придобива права не като трето за съсобствеността лице
По силата на режима на СИО в имуществените отношения между съпрузите, не е налице смесена съсобственост.
В този смисъл е и съдебната практика на ВКС съобразно която притежаването на идеална част от друг имот не е пречка за възлагане по чл.349, ал.1 ГПК:
Тълкувателно Решение № 1 от 2004 г. на ВКС, ОСГК, т.7
Съдебно решение № 229 от 07.04.2010 г. по гр. д. № 14/ 2009 г.- ВКС, първо г. о.;
Съдебно решение № 72 от 08.06.2015 г. по гр. д. № 6017/2014 г. – ВКС, първо г. о.
Отрицателното условие съпругът „да няма собствено жилище“ следва да се разбира съделителят да не притежава друг жилищен имот;
Съгласно задължителната практика на ВКС по чл.290 ГПК- напр. решение № 229 от 7.04.2010 г. по гр. д. № 14/2009 г., I г. о., притежаването на идеална част от друг имот не е пречка за възлагане по чл.349, ал.1 ГПК.
Става дума за имот, който по своето предназначение да служи за задоволяване на жилищни нужди, съгласно определението на § 5, т.30 от ДР на ЗУТ
Отделно текстът за самостоятелен имот е развит и при чл.40 ЗУТ – самостоятелен вход, най-малко едно жилищно помещение, кухня или кухненски бокс и баня-тоалетна, както и складово помещение, което може да бъде в жилището или извън него.
В последните няколко години, въпросите за ползването и разпореждане със семейното жилище, придобито по време на брака станаха доста актуални. Кой се разпорежда със семейното жилище ?
При тълкуване на текстовете на чл. 26 и 34 Семеен кодекс (СК).
Разпореждането с идеална част от жилището, което принадлежи изцяло на единия съпруг, е разпореждане, което би могло да засегне интересите на семейството.
Новият съсобственик придобива права, които може да иска да упражнява реално
Съсобственост може да е налице между двамата съпрузи или с трети лица.
Законът не поставя изискването лична собственост да е цялото семейно жилище, поради което следва да се приеме, че е достатъчно съпругът да притежава и само дял от собствеността.
Когато жилището е общо на съпрузите, но в режим на обикновена съсобственост
Всеки от тях би могъл да се разпореди със своята идеална част при условията на чл. 33 ЗС, изисквайки декларация за съгласие.
Но това не е причина да бъде изключена защитата за ползване на семейното жилище от майка с непълнолетно дете, която законът дава на семейството с ограничението на чл. 26 СК.
Възможно е семейното жилище да се притежава в съсобственост между единия съпруг и трето лице или лица.
В този случай разпореждането с идеалната част, това би лишило членовете на семейството изцяло от възможността да ползват съсобственото жилище
Защитата по чл. 26 СК е важна и необходима за другият съпруг, несобственик на идеалната част.
Законът посочва, че правото на разпореждане със семейното жилище е ограничение на собствеността върху семейното жилище.
Това законово положение е оправдано от гледна точка на интересите на семейството.
Съпругът съсобственик не може свободно да се разпорежда с жилището, а трябва да спази определени законови изисквания.
Същественото, което следва да се изложи в случая е факта, че ограничението важи само и единствено по време на сключен брак между страните.
В кой случай се допуска разпореждане със семейното жилище ?
Собственикът може да се разпорежда със семейното жилище след развода без никакви ограничения.
В този случай защитата на родените от брака деца, се постига чрез възникване на наемно отношение (чл. 57 СК).
Режими на имуществени отношения между съпрузите – съгласно разпоредбата на чл. 26 СК се намира в раздела, уреждащ законовия режим на общност.
То намира приложение и при режим на разделност по силата на препращащата норма на чл. 34 СК.
В случай, че се нуждаете от допълнителна информация, можете спокойно да се обърнете на представените тук телефони +359 897 90 43 91или на office@lawyer-bulgaria.bg
Кога да потърсим помощ от адвокат по семейно право?
С цел предприемане на най – ефективните правни средства за защита, ангажирането на адвокат по семейно право е препоръчително при развод по вина на единия съпруг; развод по взаимно съгласие; спорове за определяне на по – голям от общото имущество при развод; уреждане на имуществени отношения при фактическо съжителство на семейни начала; разделяне на имущество, придобито по време на брака; определяне на размера на издръжката на децата и бившия съпруг; режима на личните отношения с децата и др.
Какво представлява семейното право?
Семейното и наследственото право имат не само юридическа, но и емоционална страна. Техните правила са уредени съответно в Семейния кодекс. Семейството е основен двигател на обществото, а правото на личен и семеен живот са принципи, провъзгласени и защитени от Конституцията на Република България и от международното право.
Разпореждане със семейно жилище
Сделка на разпореждане със семейно жилище – лична собственост на единия съпруг, сключена без съгласие на другия съпруг и без разрешение на районния съд, е относително недействителна спрямо съпруга–несобственик. Тя е валидна за сключилите я страни, но няма действие за съпруга-несобственик. Той може да оспори сделката по съдебен ред с иск за обявяване на недействителността й.
Кога се предявява иск за семейното жилище
До приемането на Тълкувателно решение № 5 от 29.12.2014 г. на ВКС по т. д. № 5/2013 г. в теорията и съдебната практика се считаше, че съпругът-несобственик може да оспори сделката в 6-месечен срок от узнаването, но не по-късно от 3 години от извършването й. Иск по чл. 26 от СК за обявяване на недействителност на сделка на разпореждане със семейно жилище – лична собственост на единия съпруг може да се предяви ДО прекратяване на брака с развод или със смъртта на съпруга, който е бил собственик на жилището.
https://lawyer-bulgaria.bg/wp-content/uploads/2016/06/contract-signing.jpg400760lawyerhttps://lawyer-bulgaria.bg/wp-content/uploads/2016/01/newlogo3.pnglawyer2019-12-20 09:21:242022-01-11 07:32:55Кой се разпорежда със семейното жилище ?
В последните години строителството придоби силно развитие и се стигна до пик в сделките на недвижим имот „на зелено“, като в този смисъл голямо значение имат издаването на актове в строителството.
Голяма част от купувачите се отнасят с изключително доверие към строителните фирми и предприемачи, без да са наясно с отделните термини, подписвайки договор за закупуване на имоти.
Издаването на отделните актове в строителния процес е описано в Закона за устройство на територията (ЗУТ).
Изискванията са различни в зависимост от категорията на обекта.
Съвременното жилищно строителство най-често попада в т.нар. четвърта и пета категория строежи.
Степен на завършеност на обект
Важно е да се извърши проверка на нивото на строителните работи и да разбереш кога ще бъде завършен един обект.
Удостоверение за завършен груб строеж – т.нар. (Акт Образец 14) –това понятие е много ясно и точно дефинирано в закона и то следва особеностите съгласно чл. 181, ал. 1 ЗУТ.
Тук се посочва, че правото на строеж за сграда или за част от нея може да бъде предмет на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до завършване на сградата в груб строеж.
Това означава, че степента на завършеност – „Удостоверение за завършен груб строеж“ очертано по смисъла на чл. 181 ЗУТ
Това е – най-ранният етап, в който може да бъде извършена сделка с прехвърляне на право на собственост.
Текстът на закона изрично посочва, че става въпрос за „завършеност на обект“
Завършването на отделните етажи не отговаря на изискването на чл. 181, ал. 1 ЗУТ за „завършване на сградата“.
Ето защо преценката за наличието на самостоятелен обект, годен да бъде предмет на прехвърлителна сделка по чл. 181, ал. 1 ЗУТ, следва да се извършва с оглед достигането на „груб строеж“ за сградата.
2. Удостоверение за завършени довършителни работи или Акт Образец 15
Документът се съставя от инвеститора (възложителя), строителя, консултанта (строителния надзор) и проектанта (по всички части).
Целта на акт 15 е да установи състоянието и готовността на строежа за въвеждането му в експлоатация. Документът се подписва както от компетентните длъжностни лица, така и от собствениците на обекти в сградата.
Към този акт се прилагат и протоколите за успешно проведени единични изпитвания на съоръженията.
С този акт се извършва и предаването на строежа от строителя на възложителя.
3. Удостоверение въвеждане сградата в експлоатация или т.нар. – Акт образец 16– установяване годността за ползване на строежа.
Масово в практиката това „Разрешение за ползване” се нарича Акт 16
Това представлява разрешение за ползване на една сграда, което е свързано с възможността сградата да бъде въведена в експлоатация и обитаваме.
Това разрешение за ползване е завършващият акт за всяко строителство и то удостоверява, че обекта е годен да бъде въведен в експлоатация, т.е. за обитаване.
При издаване на разрешението за ползване се проверяват редица неща, свързани с:
установените права на собственост от гледна точка на законност на построената сграда
дали сградата е строена с одобрени проекти или без одобрени проекти
съответствието между фактическото изпълнение и одобрените проекти
Не може да бъде издадено разрешение за ползване при несъответствие между изпълнено строителство и одобрени проект.
За извършването на съответните проверки или допълнителна информация се обърнете към нас на телефон + 359 897 90 43 91 или на email office@lawyer-bulgaria.bg
https://lawyer-bulgaria.bg/wp-content/uploads/2017/04/construction.jpg11551722lawyerhttps://lawyer-bulgaria.bg/wp-content/uploads/2016/01/newlogo3.pnglawyer2018-06-30 06:39:002020-12-14 21:50:36Актове в строителството
местен данък при прехвърляне недвижим имот към съответната община по местонахождение на имота;
такса за вписване при прехвърляне недвижим имот към Агенцията по вписвания;
нотариална такса при прехвърляне недвижим имот към нотариусът, изповядал сделката
Съгласно Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ), общинските служби определят самостоятелно размера на местния данък
Тези служби Местни данъци и такси“ определят стойността на данъка при прехвърляне недвижим имот.
Таксата за вписване на сделката в Агенцията по вписвания е в размер на 0,1% върху продажната цена. Идентична е за територията на цялата страна.
Съгласно общоприетата практика всички разходи при прехвърлянето на недвижим имот се поемат от купувача.
Въпросът който продавачите си задават е следният :
РАЗНОСКИ ПРИ ПРЕХВЪРЛЯНЕ НА ИМОТ ?
Най-често за прехвърляне недвижим имот се използва т.нар. покупко продажба.
Съществен разход разход за прехвърлянето на имота е местният данък към държавата, който е в размер на 3% от цената.
Данъчната оценка се взема предвид единствено в случаите, когато нейната стойност е по-висока от тази на продажната цена на имота.
Важно е да знаете, че съгласно Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ), всяка една от общините в рамките на страната индивидуално определя размера на местния данък за придобиване на имущество на своята територия.
Отговорността за заплащането на местния данък и таксите обикновено е задължение на купувача.
ЗАКОНОВО съществува възможност за разпределяне на разноските поравно между двете страни, като това зависи от договорените условия между купувача и продавача.
Такса по вписване
Таксите за вписване се събират от Агенция по вписванията след удостоверяване на сделката от нотариус. В същността си вписването представлява даване на гласност на подлежащите на вписване актове.
Вписването дава възможност да бъдат осъществени различни видове справки, като например такива за наличието на тежести върху имота. Също така могат да бъдат извършвани и друг по вид проверки (за реализираните сделки по прехвърляне).
За вписването на всеки документ, удостоверен с материален интерес (нотариалният акт спада към тях), се дължи такса. Важно е да знаете, че когато се отнася до вписване на нотариален акт, молбата се подава от нотариуса, извършил акта.
Съгласно Правилника за вписванията, подлежат на вписване всички актове, с които се прехвърля правото на собственост върху имот, без значение дали става дума за продажба, дарение или за неговата замяна.
Сред актовете, които изискват вписване, са също така тези, чрез които се учредява, изменя, прекратява или прехвърля друго вещно право върху недвижим имот.
Друга част от разходите се допълват таксата на нотариуса, който изповядва сделката, обикновено в размер около 0,30-1%% в зависимост от цената,както и таксата за вписване на имота в Агенцията по вписванията, която е в размер на 0.1%.
При нея, едната страна – собственик на имота прехвърля на другата страна собствеността върху недвижимия си имот срещу заплащане на определена продажна цена.
Нотариални такси
Нотариалните такси са сред разноските, които присъстват като задължителен елемент в сделките за продажба на имот.
Нотариалната такса се изчислява въз основа на посочената по нотариален акт цена на имота, като се взема предвид тарифата на нотариус, удостоверяващ сделката.
Ако имате нужда от допълнително информация, погледнете Закона за нотариусите и нотариалната дейност и в частност Тарифата за нотариални такси
Съществуват и други вариант за прехвърляне на собственост
Продажба на недвижим имот
Дарение на недвижим имот;
Прехвърляне на недвижим имот срещу Нотариален Договор за издръжка и гледане;
В случай на прехвърляне срещу задължение за издръжка и гледан се касае за човек, който към момента или в бъдеще е или ще бъде в невъзможност да се грижи сам за себе си
Това е така, както поради физическа невъзможност, така и поради недостатъчно доходи, като собственик на недвижим имот, го прехвърля на друго лице.
В някой случай съществуват уговорки, съобразно изискването на чл. 186 ЗЗД, страните по сделката с недвижими имот си разделят по половината от такса вписване и нотариалната такса.
В голяма част от сделките тази немалка сума се поема изцяло от купувача.
Повечето сделки се случват така, въпреки че според чл.186 от Закона за задълженията и договорите нотариалните такси при продажбата на недвижими имоти, се заплащат от страните по равно.
За съжаление хората не знаят това и изпускат възможност да намалят разходите си за сделката.
Разходи по ипотеката
Често разисквана тема е начинът, по който купувачът избира да финансира покупката на недвижими имот, но въпросът за това какъв е механизмът за продажба на ипотекиран имот остава по-пренебрегван.
В случай че сте в позицията на собственик и възнамерявате да продадете недвижимото си имущество, което обаче е ипотекирано, е добре да знаете, че това е напълно възможно.
Дори е препоръчителен вариант да предприемете продажбата самостоятелно пред това да се стигне до продажба от страна на банката. Ако сте поставени в подобно положение е важно да знаете, че съществуват два начина да реализирате продажбата.
Те зависят от това дали вашият купувач разполага със собствени средства за покупката на имота, или ще разчита на ипотечен кредит.
Пазарът на имоти е изключително динамичен, което налага да имате солидни наблюдения, а понякога дори и предишен опит, за да съумеете да предвидите най-добрия момент за продажба.
Въпреки, че познавате идеално преимуществата на вашето жилище и района, в който се намира то, продажбата на имот в големите градове може да бъде сериозно предизвикателство, поради внушителния брой публикувани оферти.
Кантората ще обърне внимание на Вашият казус с оглед разглеждане на поставен въпрос на тел. + 359 897 90 43 91 или на мейл office@lawyer-bulgaria.bg
Какви са разходите при покупко-продажба на имот ?
Основният разход при сделка с недвижим имот разбира се е стойността на продажната цена. В голям брой от случаите, цената се плаща в брой или частично с банков кредит, но съществуват начини и уговорки същата да бъде разсрочена при плащане пред Нотариуса.
Какви други разходи се плащат при сделка ?
Разходите при покупката на имот не се изчерпват с плащането на обявената цена. Новият собственик трябва да плати и нотариалните такси, както и други разходи свързани с вписване на имота в Агенцията по вписванията, както и с плащане на данък придобиване. Данък за прехвърляне на недвижим имот, придобит в различните общини варира около 3%; нотариални такси – базирани на прогресивна таблица; държавна такса за вписване на сделката – 0,1%.
Какви други разходи следва да бъдат предвидени за прехвърлянето на имота ?
При покупка на недвижим имот следва да се предвидят допълнителни разходи като възнаграждение за брокер - имотен посредник, ако участва, както и разходи за прехвърляне на партиди на отделните комунални услуги в имота. Комисионното възнаграждение може да бъде отговорност както на продавача, така и на купувача, в зависимост от това кой е потърсил услугите на брокер. Размерът на нотариалната такса при покупко-продажба на недвижим имот е 60 лв. Половината от тях са за изготвянето на Нотариален акт на имота, а останалата половина се дължи за имоти, чиято оценка е до 100 лв. Всички имоти от 101 лв. до над 500 000 лв. се таксуват с „твърда“ такса плюс процент от сумата на данъчна оценка или от сумата, на която се продава имота.
Могат ли да се разделят разходите по прехвърляне на имота ?
В значителна част от сделките разходите по прехвърлянето се поемат изцяло от купувача. Съгласно разпоредбата на чл.186 Закона за задълженията и договорите нотариалните такси при продажбата на недвижими имоти, се заплащат от страните по равно. Много хора не знаят това и изпускат възможност да намалят разходите по сделката.
Все повече клиенти задават въпроса какво представлява брачният договор?
Законодателството въведе начини за уреждане отношенията и като бракоразводен адвокат отчитаме тенденциите и настъпилите промени и различия между съпрузите.
Това наложи необходимостта от регулиране на отношения, възникващи вследствие на брак и съпружеско съжителство.
Съгласно българският закон, оправомощен да завери подписите и съдържанието на брачен договор е всеки нотариус.
Той притежава пълна материална компетентност да извършва всички нотариални действия.
Удостоверявания – на подписите и на съдържанието, могат да бъдат извършени и от помощник-нотариус.
Изключение, в които с брачния договор се учредяват, прехвърлят, изменят или прекратяват вещни права.
Специалните условия за действителност на брачния договор са следните :
• Пълнолетни страни, непоставени под запрещение;
• договор в писмена форма с нотариална заверка на съдържанието и подписе на страните.
• предмет на брачен Договор могат да бъдат само имуществени отношения между съпрузите;
https://lawyer-bulgaria.bg/wp-content/uploads/2017/04/Mariage-cont.jpg640960lawyerhttps://lawyer-bulgaria.bg/wp-content/uploads/2016/01/newlogo3.pnglawyer2017-04-22 16:43:352021-05-13 10:14:08Какво представлява брачният договор ?
We may request cookies to be set on your device. We use cookies to let us know when you visit our websites, how you interact with us, to enrich your user experience, and to customize your relationship with our website.
Click on the different category headings to find out more. You can also change some of your preferences. Note that blocking some types of cookies may impact your experience on our websites and the services we are able to offer.
Essential Website Cookies
These cookies are strictly necessary to provide you with services available through our website and to use some of its features.
Because these cookies are strictly necessary to deliver the website, you cannot refuse them without impacting how our site functions. You can block or delete them by changing your browser settings and force blocking all cookies on this website.
Google Analytics Cookies
These cookies collect information that is used either in aggregate form to help us understand how our website is being used or how effective our marketing campaigns are, or to help us customize our website and application for you in order to enhance your experience.
If you do not want that we track your visist to our site you can disable tracking in your browser here:
Other external services
We also use different external services like Google Webfonts, Google Maps and external Video providers. Since these providers may collect personal data like your IP address we allow you to block them here. Please be aware that this might heavily reduce the functionality and appearance of our site. Changes will take effect once you reload the page.
