ЕСКРОУ сметка при сделка с имот

В практиката сe среща т.нар. ЕСКРОУ сметка или „специална доверителна сметка” при сделка с имот.

Терминът произлиза от френската дума Еscroe, която означава свитък или част от документ. Счита се, че започва да се използва в САЩ от 1916г.

Терминът Escrow означава договор между две страни, с който договор се предоставя държането на някаква вещ или документ на едно трето лице до сбъдване на предварително уговорени условия.

Какво представлява ЕСКРОУ сметка ?

Ескроу сметката в нашето право няма обща правна уредба.

Такава има за сметка, поддържана в България, установена във връзка с продажба, размяна или отдаване под наем на недвижимо или лично имущество.

Ескроу-сметката представлява доверителна сметка, открита в банка на името на продавач, в която е блокирана сума, която се освобождава от банката в полза на продавача.

Тази сметка се открива за изпълнение на условия – при продажба на недвижим имот.

След представяне на нотариален акт за покупко-продажба на съответния недвижим имот и удостоверение за липса на тежести върху имота.

Договорът за ескроу сметка е двустранен (двамата титуляри от една страна и банката от друга имат задължения), комутативен (насрещните престации на страните са известни предварително), възмезден, консенсуален (сметката може да бъде открита и с нулево салдо) и формален

Приложение на ЕСКРОУ сметка ?

Прибягването до ЕСКРОУ сметката по същество е въвеждане в сделката на трета страна – Банка, която се явява своеобразен арбитър между страните и следи за изпълнението на договорените между страните условия, преди да извърши плащане от името на Купувача.

За целта се подписва тристранен договор – между Продавача, Купувача и Банката.

С този договор в банка се открива специална сметка на името на Купувача или Продавача.

, блокира средствата в нея, приема да разреши ползването на блокирани суми при ясно дефинирани условия.

Най-важното в този тип договор е:

• ясни и конкретни  условия за освобождаване и разпореждане с блокираните пари;
• конкретни срокве за изпълнение на условията;
• определяне на последствия при неизълнение на условията и срокове;

За предоставената услуга банките взимат комисионна.

Банката заедно с адвоката следва да уредят в договора за ескроу сметка, какви ще са последствията, ако се получат неясни или противоречиви нареждания или представяне на неясни или различни от договорените документи.

Тази комисионна след изготвеният от адвокат Договор за Ескроу сметка варира при различните банки – между 0,1% до 3% от сумата и сложност на сделката.

Банката следва да уговори освобождаването си от отговорност за адекватността, точността и/или пълнотата на всеки един от документите, предоставени й от страните по договора

ВАЖНО: Задължително се използва такава сметка в случай на сериозен риск за някоя от страните по сделката с недвижим имот.