Рискове при делба на имот

При нужда от прекратяване на собствеността, страните е нужно да следят за рискове при делба на имот.

Най-важно, с което трябва да се внимава при делбата е дали всички съсобственици ще вземат участие в нея.

Поради това следва внимателно да се проучи собствеността, начинът на възникването й, както и кои са съсобствениците.

При делба на наследство следва да се прецени приложимото законодателство, определящо наследниците, съобразно датата на смъртта на наследодателя.

Когато имотът се наследява от двама и повече наследници, след приемане на наследството, те стават съсобственици и често се стига до делба на съсобствен имот.

Когато единия съсобствениците прояви желание да продаде имота и да се сдобие със средства, полагащи му се от неговия дял, то е необходимо изричното съгласие на другия съсобственик

Делба на имот се извършва доброволно или по съдебен ред.

В случай, че имотът, предмет на доброволната делба е един, то първо трябва да се изследва въпроса дали същият би могъл да се раздели на няколко отделни имота

Затова следва да се провери изискванията на законоустановените минимални площи, посочени в ЗУТ.

В случай, че имотът е делим, то следва да се изготви скица.

Най-често задача за изготвяне на скица се поема от проект от експерт геодезист

За да се фиксират новите имоти, които се образуват от него и едва тогава да се пристъпи към подписване на нотариалн акт за доброволна делба

Бързият начин за решаване на спорния въпрос е изготвянето на писмен Договор за доброволна делба с нотариална заверка на подписите.

При неделим имот, който не може да бъде разделен между съсобствениците, който доброволно ще уредят въпроса.

Тук имотът се прехвърля в полза на единия от тях

Той ще стане негов изключителен собственик като съответно може да бъде уговорено същият да заплати дяловете на останалите съсобственици

Този процес се нарича уравняване на дяловете в пари.

Ефектът на тази доброволна делба ще бъде разделяне на имот, под формата на доброволна делба.

Прехвърляне на имот чрез делба, когато съсобствениците постигат съгласие по между става бързо и с най-малко разходи по подялбата.

За точност е важно да отбележим, че при делба на наследствен имот трябва да присъстват всички наследници.

В противен случай тя е недействителна т.е. не поражда действие за никой от участниците в нея.

Изключения от делба на имот

Важно е да се посочи, че не винаги може да се извърши делба. Такава не може да има по отношение на имот, притежаван от съпрузи в режим на имуществена общност

Когато лицата сключват брак, те могат да изберат режима на своите имуществени отношения.

Ако такъв избор не е направен, за тяхното имущество, придобито по време на брака, се прилага режим на общност.

Това означава, че всички имоти придобити по време на брака са общи и не могат да бъдат разделяни до прекратяване на брака или до промяна на режима.

Не могат да се делят общите части на етажната собственост, както и имотите включени в гражданско дружество.

Условие за валидност при делба

В случай, че не участват всички съсобственици, така извършената делба ще е нищожна.

В този случай съсобствеността не е прекратена и делбата следва да се извърши самостоятелно отново

Когато в делбата участва лице, което няма качеството на съсобственик, тогава то няма да може да придобие имота, който е включен в неговия дял.

Този имот ще остане съсобствен между останалите съделители, тъй като делбата няма да е породила действие по отношение на него.

При поделяне на наследствени имоти ако не бъде включен някой имот от наследството, по една или друга причина, той ще може да бъде поделен допълнително –делбата на другите ще е действителна.

Съдебното производство по делба е свързано с подготовка и време.

Затова следва да се внимава за рискове при делба на имот.

Поради това е препоръчително в делбата да бъдат включени всички наследствени имоти.

Какво ще стане, ако в делбата бъде включен имот, който се окаже, че е собственост на трето лице?

В този случай делбата няма да породи действие по отношение на този имот и той няма да може да се придобие от лицето, в чийто дял е поставен той.

Делбата по отношение на останалите имоти ще породи действие.

Важно е да се отбележи, че наличието на тази хипотеза може да предизвика друг проблем.

Когато се извършва делба е необходимо всеки съсобственик да получи реален дял от съсобствеността /когато се делят имоти, всеки трябва да получи поне по един имот/.

В случай, че не може да получи реален дял, всеки съсобственик, при евентуална съдебна делба  ще изнесе имота на публична продан

При доброволна делба съсобственикът, който не получава имот в своя дял, трябва да получи уравнение в пари, имоти или други вещи.

Ако някой от съделителите не получи нито имот, нито уравнение, делбата се приема за недействителна и не поражда ефект.

Поради това трябва да се държи сметка дали всички имоти, които се делят са притежание на съсобствениците

В противен случай може да се стигне до там някой от тях да остане без имот и без парично уравнение, а делбата да се окаже недействителна.

За допълнителна информация, моля свържете се с нас на тел. 0897 90 43 91 или email office@lawyer-bulgaria.bg 

Кога възниква съсобственост на имот ?

Съсобственост е налице, когато един недвижим имот се притежава от повече от едно лице. Тя може да възникне по различни начини – чрез сделка /когато две или повече лица купуват заедно един имот/, чрез наследяване /когато наследодателят има повече от един наследник/ и т.н. Всеки съсобственик има право да използва имота/имотите заедно с останалите. Ако само един или някой от тези лица обитава общия имот, другите имат право на обезщетение за това. Освен това всички съсобственици трябва да си поделят разходите по имота. Ако само едно лице поема тези разноски, то останалите следва да му възстановят такава част от тях, отговаряща на идеалната им част от имота.

Защо се налага делба на имот ?

Притежаването на един имот от повече лица често е неудобно и предизвиква неразбирателство между тях, което става и причина за желанието им да прекратят съсобствеността. Когато имот бъде закупен от две лица, в акта за собственост се вписват имената и на двамата, като всеки един от тях е собственик на съответна идеална част. Важно е да знаете, че частите на съсобствениците винаги се считат за равни, освен ако изрично не е посочено друго в документа за собственост. Докато няма разногласия във взаимоотношенията с другия съсобственик, всичко е изрядно и нямате реални основания за притеснения. Потенциален проблем при идеалната собственост се явява едва тогава, когато възникне конфликт между двете страни.

Как се прекравява съсобствеността на имот ?

Възможно е това да стане, когато съсобственикът се откаже от своето право върху притежаваната от него идеална част. Отказът се заяверява нотариално и се вписва в Имотния регистър. Когато съсобствеността е възникнала чрез наследяване, това може да стане и чрез отказ от наследство. Съсобствеността може да бъде прекратена и чрез прехвърляне на притежаваната идеална част. Прехвърлянето може да се направи в полза на другия съсобственик и така той да придобие целия имот. Когато идеалната част се продава /отнася се само за покупко-продажба, не и за дарение/ на трето лице, продавачът трябва първо да предложи на другия съсобственик да я изкупи и то при същите условия, при които би я продал на третото лице. Делбата, доброволна или съдебна, е друг способ за прекратяване на съсобствеността. При нея всеки следва да получи изключителна собственост върху част от общото имущество.

Изключения от съдебната делба ?

Делба не може да има по отношение на имот, притежаван от съпрузи в режим на имуществена общност /Когато лицата сключват брак, те могат да изберат режима на своите имуществени отношения. Ако такъв избор не е направен, за тяхното имущество, придобито по време на брака, се прилага режим на общност. Това означава, че всички имоти придобити по време на брака са общи и не могат да бъдат разделяни до прекратяване на брака или до промяна на режима/. Освен това не могат да се делят общите части на етажната собственост, както и имотите включени в гражданско дружество

Какви са рисковете при подялба на имот ?

В случай, че не участват всички съсобственици, така извършената делба ще е нищожна. Това значи, че съсобствеността не е прекратена и делбата следва да се извърши наново. Когато в делбата участва лице, което няма качеството на съсобственик, тогава то няма да може да придобие имота, който е включен в неговия дял. Този имот ще остане съсобствен между останалите съделители, тъй като делбата няма да е породила действие по отношение на него. При поделяне на наследствени имоти е важно да се знае, че ако не бъде включен някой имот от наследството, по една или друга причина, той ще може да бъде поделен допълнително и извършената делба на другите имоти ще е действителна. Все пак всяко допълнително производство по делба е свързано с разноски и загуба на време. Поради това е препоръчително в делбата да бъдат включени всички наследствени имоти

Допуска ли се делбна на имот, собственост на трето лице ?

Конкретно - делбата няма да породи действие по отношение на този имот и той няма да може да се придобие от лицето, в чийто дял е поставен той. Делбата по отношение на останалите имоти ще породи действие. Важно е да се отбележи, че наличието на тази хипотеза може да предизвика друг проблем. Когато се извършва делба е необходимо всеки съсобственик да получи реален дял от съсобствеността /когато се делят имоти, всеки трябва да получи поне по един имот/. Ако не може да се получи реален дял от всеки съсобственик,

Какви видове делба се прилагат ?

Делбата на имот може да бъде доброволна или съдебна, в зависимост от това дали съсобствениците могат или не могат да постигнат съгласие за разделянето му. Препоръчително е да се избира доброволното уреждане на отношенията, най-малко, защото този начин е свързан с по-бързо постигане на преследваната цел. Когато, обаче, не може да се стигне до общо съгласие, единствен вариант остава разделянето на имуществото по съдебен ред. Доброволната делба се извършва под формата на договор, който се сключва между съсобствениците. С него те постига съгласие за това кой какъв имот или уравняване ще получи. Както се посочи вече, ако някой от съсобствениците не получава нищо, делбата ще е недействителна и съсобствеността няма да се прекрати.

Какво се случва при т.нар. Съдебна делба

Целта на първата фаза е съдът да установи наличието на съсобственост, кои са лицата, притежаващи идеална част от общото имущество и размера на техните дялове. За да се установи това, се проверява как са придобити имотите, дали реално са собственост на съделителите и кой какъв дял е получил от тях, съобразно основанието за собственост. Когато се дели наследство, се установява дали наследодателят е собственик, кои са неговите наследници и кой какъв наследствен дял притежава с оглед приложимия закон към датата на смъртта.

Договор за издръжка и гледане

В случай на нужда и собственост на недвижим имот прехвърлителят може да прехвърли собственост по договор за издръжка и гледане.

Договорът не е уреден легално и не може да се отнесе към установените в закона договори, макар и да има прилики с продажбата.

Договорът за прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане представлява писмен договор.

Този договор, под формата на нотариален акт, при който едно лице прехвърля собствеността на свой имот срещу задължението на приобретател да осигури пожизнена издръжка и гледане.

Освен прехвърляне собствеността, с този договор може да се учредяват и вещни права върху имот срещу задължение за издръжка и гледане.

Прехвърлителят получава издръжка и гледане, договорът е възмезден.

Ако прехвърлителите са двама, издръжка и гледане се дължи спрямо двамата.

Приобретател може да бъде всеки, без необходимост да е в родствена връзка с прехвърлителя.

Задължението е неделимо – дължи се и издръжка, и гледане.

Юридическо лице не може да бъде страна по този договор.

На първо място, всеки договор за издръжка и гледане е двустранен, възмезден, формален и алеаторен и се сключва с оглед личността.

Чрез него собственикът на един недвижим имот прехвърля на друго лице собствеността на същия имот.

Срещу прехвърлянето лично приобретателят се задължава да предоставя на прехвърлителя парични средства (издръжка) и грижи (гледане) за определен период от време.

Най-често този период се определя до смъртта на прехвърлителя.

Договорът е формален – като условие за неговата валидност, законът разпорежда да бъде сключен във форма на нотариален акт.

Съществува, обаче, една особеност на формата на този вид договори и тя се крие в Закона за собствеността.

Съгласно този текст, доброволната делба на недвижими имоти трябва да бъде извършена писмено с нотариално заверени подписи.

В предвид липсата на изрична правна уредба, по отношение на съдържанието на специфичния договор за издръжка и гледане съществуват някои особености

1./ Същността на насрещните задължения.

Прехвърлителят има едно единствено задължение – да прехвърли недвижимия имот. По – особено е положението на приобретателя /лицето, което получава имота/.

В неговата тежест лежат две кумулативно /едновременно/ изискуеми задължения – за предоставяне на издръжка и за предоставяне на грижи (гледане).

2./ Предоставянето само на издръжка или само на грижи – неизпълнение на договора и на това основание той подлежи на разваляне.

Двете задължения следва да бъдат изпълнявани заедно и ежедневно, съобразно нуждите на кредитора – прехвърлител.

Често срещано в практиката е възрастен човек, който е прехвърлил имота си с договор за издръжка и гледане да бъде изпратен в дом за стари хора на разноски на лицето, получило имота.

3./ В този случай договорът ще подлежи на разваляне, тъй като макар и да е налице издръжка, липсва едновременно изискуемият елемент, а именно гледането.  

Най-често прехвърлители по него са възрастни хора прехвърлящи имота си срещу правото да бъдат доживот гледани и да получават необходимата им издръжка.

В същото време с този договор се извършва едно бъдещо разпределяне на имущество.

Договорът съдържа нещо неопределено, а именно задължението за издръжка и гледане за едно бъдещо време, до смъртта на прехвърлител.

Освен това не е ясен и обемът на дължимата издръжка, както и изискванията за конкретната издръжка.

Особености на Договор за издръжка и гледане

Договорът за издръжка и гледане е продукт на договорната автономия, която позволява на правните субекти свободно да определят съдържанието на сделките.

За целта тези сделки не следва да противоречат на императивни норми и добрите нрави.

Съдебната практика е категорична, че договорът за издръжка не противоречи на закона.

Задължения на страните по договора

Те имат социална цел и предназначение – да обезпечат на прехвърлителя, който по правило е в напреднала възраст.

Както по своята цел, така и по своето съдържание те не влизат в противоречие със закона, поради което са допустими и валидни.

Договорите между съпрузи за прехвърляне на имущество срещу задължение за издръжка е допустим.

Неизпълнение по договора за издръжка и гледане

Задължението за гледане и издръжка е неделимо и частично неизпълнение на задълженията се счита за пълно неизпълнение

В този случай, договорът за издръжка и гледане може да се развали.

Просто грижите и издръжката трябва да се полагат и поемат непрекъснато – а не един месец да се дават, а друг – не.

Грижите могат да се полагат не само от този, който получава имота, но и от трето лице, което примерно е наето от него.

Договорът може да се сключи и с оглед на личността. Получателят на имота, е лекар и ще полага лекарски грижи за прехвърлителя.

В случай, че не е отразено къде ще живее и пребивава прехвърлителя се приема, че същите се осъществяват в обекта, който се прехвърля.

Необходимо е и лицето, което прехвърля имота, наистина да има някаква нужда от грижи и издръжка, иначе си е заобикаляне на закона

Това може да доведе до обявяването на нищожност на договора.

Съществува и хипотезата, при която този, който прехвърля имота, надживява този, който го получава.

При пълно или частично неизпълнение на задълженията може да се иска пълно или частично разваляне.

Страна по такъв процес обичайно са този, който прехвърля имота, или неговите наследници след смъртта му.

Последният пък още приживе може да иска разваляне на договора, защото не е гледан или издържан.

Тези твърдения обаче трябва да се докажат и тежестта на доказване пада върху него.