fbpx

Публикации

Договор за покупка и строителство

Често пъти се случва, при сделки с недвижими имоти да се стигне до закупуването на имот чрез Договор за покупка и строителство

Съдилищата, и особено ВКС, вече имат утвърдена, константна практика по този тип договори.

При договорите за строителство на бъдещ имот се стига до съчетание между два договора.

Договорът за строителство на бъдещ имот намира приложение, при т.нар. практика да се „продават“ обособени обекти – апартаменти във все още непостроена или строяща се сграда.

Докато при изработката изпълнителят на свой риск изработва нещо срещу възнаграждение, то при покупко-продажбата продавачът се задължава да прехвърли собствеността върху една вещ. Ако вещта е индивидуално определена, поръчващият може да иска не само изработването й, но и прехвърляне на собствеността.

В тази връзка при договорът за покупка на имот на „зелено“, след като сградата бъде завършена е налице “трансформиране на договора за изработка в договор за покупко-продажба“, съгласно и преобладаващата съдебна практика /Съдебно решение № 169 от 22.04.2003 г. на ВКС по гражд. д. № 2520/2002 г. V г.о.; решение № 1035 от 27.06.2003 г. на ВКС по гражд. д. № 1808/2002 г. V г.о, решение № 277 от 02.03.2000 г. по гражд. д. № 1350/1999 г. и решение № 929 от 13.12.1999 г. на ВКС по гражд. д. № 287/99 г. II г.о./

Какво представлява Договорът за покупка и строителство ?Договор за покупка и строителство

В случая става дума за Договор за изработка и предварителен договор за покупко-продажба. Налице е “трансформиране на договора за изработка в договор за покупко-продажба

Продавачът винаги разпоага със „образец“ на договор за продажба, който той е нарекъл “ Предварителен Договор“

Целта е да обвърже купувача по тази сделка не само с покупката, но и да възложи на строителя да изгради обекта до крайния момент на получаване на удостоверението за експлоатация.

Този договор, наречен „Предварителен договор“, или „Договор за продажба на имот и строителство, носи всъщност всички белези да прехвърли собствеността, но същевременно и договор за изработка.

Името на договора няма съществено значение. Важното е какво е описано вътре.

В практиката се срещат Договори обичайно се съчетават два отделни за българското право договори:

– предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот;

– договорът за строителство /“договор за изработка“, „договор за СМР“/.

Особености на Договора за покупка и строителство

По отношение на строителството договорът съвсем не е предварителен – той е договор между възложител /бъдещият купувач/, и изпълнител /инвеститорът, лично или чрез негови подизпълнители – строителни компании/.

Този договор действа през цялото време на отношенията между страните, и остава действителен и след приключване на строителството. В него се уреждат няколко съществени особености.

В това число са гаранционни срокове, етапи, плащания, степени на завършеност, и всички други особености при изпълнение на строежа.

По отношение на правото на собственост върху закупувания имот договорът е предварителен

Продавачът – инвеститор поема задължение да прехвърли в собственост на купувача избрания обект, след като същият бъде построен.Договор за покупка и строителство

Срок на Договора за покупка и строителство

Най-важното в Договора за покупко и строителство на недвижим имот, са сроковете.

Затова е нужно да се отдели специално внимание по клаузите за

А/ предаване на владение,

Б/ построяване на обекта в срока по Договора

В/ завършване на сградата с Разрешение за ползване/Удостоверение за въвеждане в експлоатация

Съществен е и срокът за сключване на окончателен договор във формата на нотариален акт

Този срок е свързан най-вече с прехвърляне на собствеността и плащане на цялата продажна цена на имота

Държим да отбележим, че доста сделки са пропаднали и доста купувачи са изгубили своите вложения в имот на зелено, след като да подценили риска при сроковете за построяване и прехвърляне на имота.

За допълнителна информация, моля обърнете се към нас за допълнителна информация на телефон 0897 90 43 91 e-mail  office@lawyer-bulgaria.bg 

Рискове при покупка недвижим имот

Често пъти покрай търсене на имот, огледите купувачите, държат да сключат сделка на всяка цена без да отчитат всички рискове при покупка недвижим имот.

Порочните практики при покупка на недвижимо имущество стават все по-сериозни и често срещани.

Участие в сделки за придобиване на собственост е рисковано без адвокат, защото рискувате да Ви лишат от собственост.

Напоследък доби печална известност практика да се сключват договор за депозит (капаро). Договорът за депозит е само кукичка за КУПУВАЧА.

В случай, че купувачът се откаже или не спази срока за предварителен договор,  той губи правото си да поиска връщане на платения депозит.

Това е изключително рисково защото подписаният Договор за депозит с нищо не защитава интереса на купувача.

В повечето случаи след Договор за депозит се изпраща неизгодно написан Предварителен договор,  който трудно може  да се измени, след дадено капаро.Рискове при покупка недвижим имот

Продавачът трябва да Ви предостави документ за собственост (нотариален акт, съдебно решение, договор и др.), с който да докаже право на собственост.

Трябва да сте наясно, че в задълженията на нотариуса не влиза правенето на проучване на имота и изследването на собствеността назад във времето.

НОТАРИУСЪТ не е задължен да Ви разяснява коя сделка е изгодна и не следва да разяснява рисковете, сделка да бъде атакувана по съдебен ред и да бъде унищожена.

Покупка на недвижим имот – рискове

Процедурата отнема време и изисква изключително внимание към детайлите, както и умения при водене на преговори.

Условия за сключване на Предварителен договор – Не давайте „стоп капаро“ – това е капан за купувачите !

За тази цел има други инструменти – Предварителни договори

Обикновено договорите се предоставят от продавачите и бъдете сигурни, че те защитават изцяло собствените си интереси.

Сигурен начин да НЕ ви подведат, е да имате избран от вас адвокат.

Посредниците не обичат когато адвокат трябва да извърши проверка, но това дава гаранция за сигурност на купувача.

 ГРЕШКА ПРИ СДЕЛКИТЕ : сключване договор за депозит рискове при покупка недвижим имот .

В последните няколко години масово се разпространиха редица некоректни практики за покупка на имоти.

Целта е  увличане на клиенти за покупка.

Тази тенденция упорито набира скорост заради възхода на имотните сделки на пазара на недвижим имоти

За съжаление практиката е довела и до появата на стари играчи, целящи реализиране на закъснели проекти и бързи печалби.

Сериозен пропуск в закона е липсата на регламентация на сделките с недвижими имоти и обезпечаване на отговорността и сигурността на страните.

Често пъти продавачи и посредници по сделката настояват абсолютно необяснимо за изповядване при „техен“ нотариус

Срещат се и предложения за продажба на имота по „данъчна оценка“ , за да „се спестят разходи за прехвърлянето.

При тези действия те принуждават купувача да приеме нерегламентирани практики и условия за сделката.

Съществен проблем е порочната практика при Договора за депозит е обещание, че. „… ще свалят обявата за имота“ от предлагане.

Това разбира се е само формално обстоятелство, а броят на лицата предлагащи същия имот е значителен. Този елементарен трик, цели само и единствено „да закачи“ купувача

По-трудно би било да го накарате да сключи Предварителен договор срещу 10 % капаро.Рискове при покупка недвижим имот

Смисълът на този договор е само и единствено да ангажира отговорността на КУПУВАЧА.

Същата функция притежава и Предварителният договор и често пъти КУПУВАЧИТЕ се оказват излъгани

Те рискуват да загубят предоставеният депозит, в случай, че се откажат от сделката или не харесат имота.

Устно и неформално се обещава, че тези пари в последствие се връщат

Текстът на договора е така написан, че реално купувачът губи окончателно депозита, ако не хареса имота или не изпълни условията

Това се случва дори далеч преди да е сключил Предварителен договор.

Именно тук поради риск от загуба на дребна парична сума,  купувачът сключва неизгоден Предварителен договор.

Смисълът на Договора за депозит е да накара купувач срещу дребна сума да закупи нежелан или скъп имот, без да може да си позволи.

Идеята е да го закачат за сделка с имот за няколко стотин хиляди евро, преди той да е обмислил покупката или харесал окончателно имота.

Само тогава срещу дребна сума на Агенцията „ще свали обявата на имота“.

  Истината е, че това на практика никога не случва наистина.

Тези и др. подобни трикове, показват реалното положение на пазара и отсъствието на правна регулация на сделките с недвижими имоти.

Куриозни ситуации доказват изобретателност на посредниците да доведат повече купувачи на имоти

Стига се дори до абсурдни ситуации за продажба на имоти не с договор, а въз основата на порочната практика за подписване на протокол за оглед на имота.

ВАЖНО : В задължение на нотариуса не влиза проверка и проучване на имота и изследването на собствеността.

При покупка и изследване рискове при покупка недвижим имот Нотариусът не е задължен да Ви разяснява коя сделка е най-изгодна за вас

Нотариусът НЕ е задължен да Ви разяснява дали е възможно в бъдеще сключената сделка да бъде атакувана по съдебен ред и да бъде унищожена.

НАШИЯТ СЪВЕТ : ПРЕДИ ДОГОВОР С АГЕНЦИЯТА, се консултирайте с адвокат  !

За допълнителна информация или съдействие се обърнете на тел. + 359 897 90 43 91 или office@lawyer-bulgaria.bg

Какво представляват рисковете при покупка на недвижими имот ?

Покупката на недвижим имот се отличава не само по усложнена процедура по прехвъляне на собственост, но и по рискове за купувача от различен характер, които могат да доведат до сериозни последици за него в последствие. Не става дума за откровени и умишлени измами, които представляват престъпления по смисъла на Наказателния кодекс, а за особености на сделките съпътстващи напълно редовни документи, водещи до проблеми в последствие.

Как да се предпазим от рискове при сделките

Основният страх пред купувача е дали действително ще стане собственик на имота, предмет на покупко-продажбата. Голяма част от хората започват да си задават въпроси, едва след като всичко приключи без да са се доверили на специалист, който да провери собствеността.

Дали продавачът e реалният собственик на имота?

При сделка с недвижим имот е необходимо да се доверите на специалист, който да провери документите Продавачът трябва да Ви предостави документ за собственост. Трябва да сте наясно, че в задълженията на нотариуса НЕ влиза проверка и проучване на имота и собствеността.

Има ли вероятност да станете жертва на измама?

Основните въпроси, които трябва да бъдат проверени са свързани най-често със собствеността и по-конкретно историята на имота. Отново подчертаваме, че в задължение на нотариуса НЕ влиза проучване и проверка собствеността на на имота. Нотариусът не е задължен да Ви разяснява коя сделка е най-изгодна – продажба, дарение, прехвърляне срещу издръжка и гледане. Също така НОТАРИУСЪТ не е задължен да Ви разяснява дали е възможно в бъдеще сключената сделка да бъде атакувана по съдебен ред и да бъде унищожена.

Коректно замерен, заснет и нанесен ли е имота на кадастралните карти и вписан ли е в кадастралните регистри?

Един от най-трудните въпроси при проверката касае заснемането на собствеността. Проверката изисква задълбочен анализ относно кадастралното заснемане и отразяване в схемата на Агенцията по Кадастър на самият имот. В случай, че има разминаване е нужно това да бъде отстранено, в противен случай, в последствие имотът трудно ще може да бъде препродаден или ипотекиран.

Деклариран ли е имота, за да може да се извади Удостоверение за данъчна оценка?