Публикации

Продажба на имот на изплащане

При този вид сделка собствеността и рискът преминават върху купувача, купил имот на изплащане от момента на сключване на сделката, а облигационното задължение на купувача за плащане на цената е отложено изцяло или отчасти за бъдещо време, обикновено – при плащане на уговорени падежи на вноски. Продажба на имот на изплащане

При нея купувачът разполага със собствени средства, които покриват част от стойността на имота, за друга част той ползва ипотечен кредит от банка, а останалата част може да бъде осигурена чрез предоставяне на заем от самия продавач под формата на ипотечен кредит. Страните по сделката подписват Нотариален акт за покупко-продажба на имота, като предварително е учредена ипотека в полза на финансиращата банка и втора по ред ипотека в полза на продавача.Продажба на имот на изплащане

Внимавайте със стоп-капарото

В повечето сделки, включително и при сделките за покупка на недвижими имот на изплащане се е наложила практиката на събиране на т.нар. „стоп-капаро“. Порочна практика по ангажиране на купувачите срещу малка сума, за покупката на имоти на висока стойност.

Масово разпространена практика в последните години е искането за плащане на дребни суми 1000-2000 лв. в брой, за да се потвърди намерението за покупка и да бъдете уверени, че имотът няма да се предлага на други кандидати купувачи (стоп капаро).

Истината е, че този вид гаранция и ангажимент е изключително порочно и НЕ препоръчваме плащането на тази сума, а ако вече сте го направили, то желателно е това да е по банков път, а не в брой срещу разписка на хрърчащ лист.

В случай, че плащате в брой – изискайте касов бон. Не забравяйте да уговорите връщане на капарото в по-висок размер, в случай на нарушение на поетия ангажимент от страна на брокера или инвеститора.

Покупката на недвижим имот на изплащане е сделка с недвижим имот, в която задължението на купувача за изплащане на цената е разсрочено във времето, след като е прехвърлена собствеността на обекта, предмет на договора между страните“.Продажба на недвижим имот 

Дължимата цена за изплащане на имота се записва като изрично задължение за купувача в Нотариалният акт, като в повечето случай, това става в условията на т.нар. договорна ипотека в полза на продавача, до изплащането на последната вноска на самият имот.

При условията на икономическият живот в България, тази практика е познава в правната доктрина като „покупка на кредит“. (покупката на недвижим имот на изплащане)

При продажбата на „бъдещ“ имот е точно обратното – купувачът кредитира продавача-строител с авансовите си вноски. Много внимателно купувачът при покупката на недвижим имот на изплащане следва да изготви предварителният договор и да предвиди всички услвовия в Нотариалният акт до крайният момент на изплащането на имота.

Пазарната практика е строителят да изисква пълно плащане на цената при нотариална сделка за прехвърляне на вещното право (на строеж или на собственост).

Сравнителна рядкост е обвързване на изплащане на част от остатъка от цената на имота след получаване на т.нар. Разрешение за ползване на сградата или предаване на обекта.

Когато обаче пазарното търсене е значително по-свито в сравнение с предлагането на недвижими имоти, възможно е да се договори разсрочено плащане след сключване на нотариалната сделка.

В тези случаи строителят може да гарантира вземането си за останалата част от цената или чрез вписване на законна ипотека, или чрез внасяне на дължимата сума в ескроусметка в банка или по специална сметка при нотариус.

За въпроси и допълнителна консултация, моля обърнете се телефон + 359 897 90 43 91 или на mail  office@lawyer-bulgaria.bg. Всяко Ваше запитване ще бъде разгледано с оглед неговата специфика и особености.

Учредяване на ипотека

Ипотека на недвижим имот бива законна и договорна. Принципът при учредяването на различните видове ипотеки е винаги следният : Ипотеката следва Имота. Ипотеките задължително се вписват в имотния регистър в деня на нейното сключване.

Какво е необходимо да се представи пред нотариуса:

Учредяване на ипотека

Учредяване на ипотека

 

  •  Договорна ипотека

Договорната ипотека представлява договор между кредитора и длъжника (собственик на имота/трето лице – несобственик) по друг договор (продажба, заем, замяна и др.), от който е възникнало вземане, което трябва да бъде обезпечено.

Може да се уговори да обезпечава както главницата по вземането, така и лихвите, ако такива са уговорени.

Този договор се сключва в нотариална форма (за разлика от законовата ипотека). Страните могат да бъдат представлявани от пълномощници.

В пълномощното имотът трябва да бъде точно описан, пълномощното трябва да бъде изрично, да съдържа всички съществени елементи на договора за ипотека и да бъде с нотариално заверен подпис.

Нотариалният договор подлежи на вписване в Службата по вписванията по местонахождението на недвижимия имот.

Вписването се инициира служебно от нотариуса, в чиито район се намира ипотекираният имот. Договорът за ипотека се сключва във формата на нотариален акт.

В нотариалния акт се посочват основанието, от което произтича вземането на кредитора, сумата, за която се учредява ипотеката, падежът и лихвите на вземането

Форма за действителност – нотариален акт. Нотариалния акт трябва да има определени реквизити – трябва да внася яснота по въпросите за това, какво е вземането – размер и падеж.

Обезпечаващия имот трябва да е е индивидуализиран – точното му място, кой е собственика му. Лицето учредяващо ипотеката трябва да е собственик на ипотечния имот.

Когато се ипотекира за чужд дълг, собственика на имота трябва да е напълно дееспособен. Ако са спазени тези предпоставки ипотеката се вписва.От момента на вписването възниква ипотечното право.

Вписването на ипотеката се заличава въз основа на съгласието на кредитора, което трябва да бъде дадено в нотариално заверена форма или въз основа на влязло в законна сила съдебно решение, с което се постановява заличаване. Заличаването погасява ипотеката.  Но ако актът, въз основа на който е станало заличаването, се обяви за недействителен, ипотеката може да се впише наново.  В такъв случай тя има ред от новото вписване.

  • Заличаването става по молба, към която се прилага актът за съгласието или препис от влязлото в законна сила решение
  • То се извършва чрез отбелязване в партидата на ипотекирания имот;

За повече информация можете да се обърнете към нашите специалисти и да получите адекватна правна консултация за интересуващите Ви въпроси на телефон  + 359 897 90 43 91  или  info@lawyer-bulgaria.bg   

Само така ще си спестите средства и неприятности, а понякога и доста усложнения, ако спазите срока и навреме подадете нужните възражения !

Рискове при покупка недвижим имот

Често пъти покрай търсене на имот, огледите, и комуникацията с кредитните инспектори от банката, голяма част от купувачите, търсейки жилището на мечтите си, държат да имат конкретен имот всяка цена да сключат сделка, поради което влизат в преговори с продавач или негов представител,  съгласявайки се да се обвържат с договор за депозит, по който дължат капаро при условия, каквито единствено продавачът им постави.

Това е изключително рисково защото след подписаният Договор за депозит, който с нищо не защитава интереса на купувача, следва предложение за Предварителен Договор, който е изключително неизгоден за него. В случай, че купувачът се откаже обаче, той автоматично губи правото си да поиска обратно даденият депозит.

Напоследък доби печална известност пратиката да се сключват Депозитни споразумения. На практиката продавачите също искат не по-малко да продадат своя имот, увещавайки потенциалните купувачи, че всичко с имота е наред – същият няма ипотеки, собствеността върху имота или правото на строеж върху земята е законово учредена, няма съдебни спорове и имотът, ако не бъде продаден тъкмо на вас, ще се намери друг продавач, който е по-решителен.

В повечето случай Агенциите за недвижим имоти изпращат част от нужните документи за сделката, заедно с предварително изготвени проекти за предварителен договор и депозитни споразумения.  Разбира се, че ако човек не е наясно с нещата, рискова да пропусне нещо. Ясно Ви е, че и сами можете да извършите всички стъпки до финализиране на сделката. Това обаче отнема много време и е твъре вероятно да пропуснете нещо в хода на подготовката, затова не се препоръчва. Процесът на закупуване на един недвижим имот е изключително труден, отнемащ много време и изисква изключително внимание към детайлите, както и умения при водене на преговори.

Условия за сключване на Предварителен договор – Не давайте „стоп капаро“ – това е капан за купувачите ! За тази цел има други инструменти – Предварителни договори

Обикновено договорите се предоставят от продавачите и бъдете сигурни, че те защитават изцяло собствените си интереси. Не се страхувайте да преговаряте и да искате да се променят определени клаузи от договора или да се включат допълнителни такива. В крайна сметка договорът е двустранно споразумение, като се предполага, че би следвало да защитава интересите и на двете страни.

Единственият начин да НЕ ви подведат, е да имате избран от вас адвокат, който не е на посредническата агенция. Така или иначе агенциите не обичат и техните си адвокати, защото трябва да им се плаща за всеки договор, но когато някой независим извърши проверката, това дава гаранция за сигурността на купувача.

Във всеки един от тях винаги се предвиждат клаузи за задатък (капаро) и купувачите плащат хиляди евро предварително на продавачите. Идеята на тези текстове в договорите е да създадат своеобразна сигурност и за двете страни по покупко-продажбата. Инструмент, който гарантира правата и задълженията на двете страни и очертава рамката на бъдещият Нотариален акт за прехвърляне на собствеността върху недвижимият имот е ПРЕДВАРИТЕНИЯТ ДОГОВОР.

Сключване на договори за депозит с агенция за недвижими имотиРискове при покупка недвижим имот, Стоп капаро недвижим имот, Задатък плащане недвижими имоти, адвокат сключване на сделки с недвижими имоти, прехвърляне на недвижими имоти, адвокат имотни дела, връщане на капаро, сделки с недвижими имоти, разваляне предварителен договор, Оспорване клаузи Предварителен договор

В последните няколко години покрай оживлението и развитието на строителният бранш, масово се разпространиха редица некоректни практики на пазара на имоти, по отношение работата с нови клиенти и тяхното ангажиране за закупуването на недвижими имоти.

Тенденцията за създаването на подобни практики за увличане на клиенти упорито набира скорост заради възхода на имотните сделки на пазара на недвижим имоти и масовата появата на стари играчи, целящи реализиране на закъсняли проекти и бързи печалби.

Сериозен пропуск в законодателството се оказва и липсата на елементарна правна регламентация на сделките с недвижими имоти и обезпечаване на отговорността и сигурността на участниците в този бранш.

Често пъти продавачи и посредници по сделката настояват абсолютно необяснимо за изповядване при „техен“ нотариус, както и за прехвърляне на имота по „данъчна оценка“ , за да „се спестят разходи за прехвърлянето на собствеността пред Нотариус“  принуждавайки купувачите да се съгласяват с тези нерегламентирани практики и условия за сделката.

В повечето случай сигналите за некоректни брокерски практики зачестяват, но остават без някакъв резултат или правни последствия.

Съществен проблем при сделките с недвижими имоти е нерегламентираната практика да се сключват Договори за депозити на имот – жилище или др.вид, под предтекст, че така агенцията за недвижими имоти „ще свали обявата за имота“ от предлагане в интернет и респ. няма повече хора да я гледат,съответно да им се предлага.

Това разбира се е само формално обстоятелство, тъй като броят на лицата предлагащи този имот е значителни по голям, отколкото купувачът, а понякога и самата агенция предполага.

Това е много елементарен трик, който цели само и единствено „да закачи“ – КУПУВАЧА, тъй като чувствително по-трудно би било да го накарате да сключи Предварителен договор срещу 10 % капари, превеждайки понякога хиляди евро на ПРОДАВАЧА, отколкото да остави няколко стотин или хиляда лева, срещу които му се гарантира „някаква“ защита срещу показване на трети лица на имота.

Този трик в почти 98 % от случайте работи, като брокерските агенции успяват да накарат КУПУВАЧИТЕ да отделят дребна сума на фона на крайната продажна цена на имота, за да са спокойни, че те ще са купувачите за този имот.

Нашият съвет : Не се доверявайте на такива нерегламентирани практики . Смисълът на този договор е само и единствено да ангажира отговорността на КУПУВАЧА чрез оставянето на някаква сума по Договор за депозит. Същата функция притежава и Предварителният договор и често пъти КУПУВАЧИТЕ се оказват излъгани и пред избор да загубят предоставеният депозит, в случай, че се откажат от сделката или не харесат имота.

Устно, макар и неформално почти всички служители на агенциите за имоти увещават купувача, че тези пари в последствие се връщат, но при множеството прегледи на Договори за депозит се оказва, че текстът е така написан, че реално купувачът губи окончателно депозита, ако не хареса имота или не изпълни условията, поставени от агенция за недвижими имоти, далеч преди да е сключил Предварителен договор.

Именно тук поради риск от загуба на дребна парична сума купувачите сключват Предварителен и окончателен договор, задължвайки се да платят и комисионна на агенцията, което всъщност е целта.

Смисълът на този Договор за депозит, масово използван от агенциите за недвижими имоти е да накара купувача срещу дребна сума пари да закупи желан или по-скъп имот, имот за няколко стотин хиляди евро, дори и преди да е обмислил покупката или го е харесал, само защото са оставили дребна сума на Агенцията „за да свали обявата на имота“.

Тези и др. подобни трикове, показват реалното положение на пазара и отсъствието на правна регулация на сделките с недвижими имоти. Допълнително липсата на единен ръководен орган, който да регулира проблемите създава сериозно напрежение на пазара и води до множество пострадали от познания в материята и отсъствието на елементарна култура при сделки с недвижими имоти.

Множеството  куриозни ситуации доказват само и единствено изобретателността на брокерите, които в стремежа да доведат повече купувачи на имоти, стигат до абсурдни ситуации за продажба на жилища, не с договор, а въз основата на порочната практика за подписване на т.нар. Протокол за оглед на имота.

ВАЖНО : Обърнете се към адвокат – специалист в имотното право. Оставете адвокатът да свърши всичко и му се доверявайте, ако след справка по имота и неговата собственост той заключи, че е рисково да правите тази инвестиция.

Некоректни търговски практики при агенциите за недвижими имотиРискове при покупка недвижим имот, Стоп капаро недвижим имот, Задатък плащане недвижими имоти, адвокат сключване на сделки с недвижими имоти, прехвърляне на недвижими имоти, адвокат имотни дела, връщане на капаро, сделки с недвижими имоти, разваляне предварителен договор, Оспорване клаузи Предварителен договор

  1. Значителен проблем освен споменатият Договор за депозит, ангажиращ отговорността на КУПУВАЧИТЕ срещу дребна сума пари (*обикновено около 1% ) от стойността на имота е и въвеждането на Протоколи за оглед на имота и подмяната на различните видове задължения между страните, с цел задължаване на едната страна да сключи сделка и плати комисион за намерения и предоставен имот на КУПУВАЧА.

Следващ проблем в пазара и сделките с недвижими имоти е ниската правна култура на Купувачите, които се хващат на елементарни „уловки“ поради незнание и неподготвеност, като в крайна сметка това в почти голяма част от случаите им коства значителни финансови средства.

НАШИЯТ СЪВЕТ : ПРЕДИ ПОДПИСВАНЕ НА ДОГОВОР С АГЕНЦИЯТА, се консултирайте с адвокат  !

Това е подвеждаща ситуация, в която повечето хора неусетно попадат и клаузите на тези видове договори са почти идентични, като оставената сума по сключеният Договор за депозит не се връща обратно, както е ситуацията при Предварителният договор, където капарото подлежи на връщане при определени условия.

Наложилата се в последните години практика КУПУВАЧИ И БРОКЕРИ да подписват договори, води в значителна част от случаите до подвеждане на КУПУВАЧИТЕ, тъй като в тези договори за депозит са налице много подвеждащи или неясни клаузи, които заблуждават КУПУВАЧИТЕ, а реално и го принуждават да приеме условията по сделка, за която не  е съгласен, като заплати не само дължимото капаро, останалата част от продажната цена на имота, но и таксите за прехвърлянето на имота и комисионната на брокера, което в някой случаи води до рязко влошаване на финансовото състояние на КУПУВАЧА и неговата последваща невъзможност да обслужва взетите ипотечни или потребителски кредити, ако имотът е закупен с такива.

Изключително важно е правилото при първият досег с клиенти – Агенциите за недвижими имоти да предоставят предварително ясни условия  и точни финансови параметри за да може клиента да е наясно с правата и задълженията и да си направи сметката по отношение на разходите преди да пристъпи към сключването на Предварителен договор или последващ Нотариален акт.

2. Голяма част от финансовите тежести при закупуването на недвижим имот се съобщават на КУПУВАЧИТЕ на принципа „на час по лъжичка“ като тези КУПУВАЧИ НЕ разполагат с цялата финансова информация в първоначалният момента, а в последствие се оказва, че стойността на разходите и имота е чувствително по-висока, отколкото са могли да поемат като разходи. Именно тогава те се обръщат към адвокати по сделки с недвижими имоти, за да разтрогнат един вече скючен, видимо неизгоден договор, подлъгани с обещания за бърза сделка и ниски разходи.

3. Друг не по-малко неприятен номер е съобщаването на финансовите условия за дадена услуга, след като тя вече е извършена. Голяма част от Агенциите за недвижими имоти успяват да вмъкнат такива клаузи с клиентите докато говорят с тях „на крак“ без реална възможност тези ангажименти да бъдат обсъдени или осмислени.  Основната цел тук отново е да се вкарат условия, които да гарантират едностранно изплащането на дължимата комисионна към Агенцията предоставила имота, независимо от това дали клиентът приема сделката или не.

Основна грешка на КУПУВАЧИТЕ е, че същите НЕ питат и не се интересуват преди сделката относно всички тези клаузи в договора за депозит, както и относно вмъкнатите клаузи, който задължават КУПУВАЧИТЕ да платят цялата стойност на имота и комисионна на агента, въпреки, тяхното колебание относно избора за този имот.

Следваща ситуация и некоректна практика, наложила се в последните няколко години, от която страдат купувачите на имоти е т.нар. „кражба“ на оферти. Стига се до абсурдната ситуация, в която агенция за недвижими имоти присвоява оферта на друга агенция или на частно лице. На интереса на клиенти за обявата , публикувана в портал за имоти, другата агенция без да получи съгласието на собственика, като нерегламентирано привлича клиенти, увреждане. Често се случва и в обявите в порталите за имоти жилищата да са представени некоректно – площ, етажност, помещения, дори локация.Рискове при покупка недвижим имот, Стоп капаро недвижим имот, Задатък плащане недвижими имоти, адвокат сключване на сделки с недвижими имоти, прехвърляне на недвижими имоти, адвокат имотни дела, връщане на капаро, сделки с недвижими имоти, разваляне предварителен договор, Оспорване клаузи Предварителен договор

Разпространена практика е и агенции за имоти да притискат собственици – продавачи или наемодатели, да се откажат от сключен ексклузивен договор за представителство с мотива, че имат клиент. „Простата логика води до разсъждението, че след като имаш купувач, защо не се свържеш с агенцията, която предлага имота, а искаш да й отнемеш бизнеса по този начин. Няма значение колко е голяма агенцията – зад подобен натиск седи опитът за „кражба на офертата“.

В немалко случаи некоректно се тълкуват от агенции и брокери и ексклузивните договори. Агенции, получили ексклузивни права да предлагат даден имот, понякога отказват да работят с клиенти на други агенции, т.е. целят двойна комисиона от купувач и продавач.Съдействието на адвоката при покупката на имота може да се изразява в различни услуги – справка на имота (наличие на проблеми), преговори с продавача, промени в писмените уговорки (клаузите) по договорите, снабдяване с документи и други.

За допълнителна информация или съдействие за Вашият проблем, моля обърнете се към нас по закупуване на недвижими имоти и нуждата от допълнителна информация по съдебни дела на тел. + 359 897 90 43 91 или office@lawyer-bulgaria.bg

 

Сключване на предварителен договор

Предварителният договор очертата „рамката“ и определя съдържанието на бъдещият Нотариален акт за прехвърляне на собствеността на имотите.

Самият Предварителен договор, е подготовката за бъдещата планираната нотариална сделка. Връзката между тях, двата договора имат относително самостоятелно съществуване. Самостоятелно следва да се преценяват също основанията за недействителност и за разваляне поради неизпълнение на предварителния договор и на нотариалния акт, които няма да бъдат разгледани в детайли. Сключване на предварителен договор, Адвокат Предварителният договор, Адвокат недвижими имоти, сключване на предварителен договор за прехвърляне на имот, Адвокат изготвяне Нотариален акт, преглед на документи,проверка на имот, Давност на предварителен договор, адвокат съдебни искове обявяване Предварителен договор

Съществената разлика между предварителния договор и нотариалната сделка за покупко-продажба е в тяхното действие. От облигационния характер на предварителния договор, който по съдържанието си е „обещание за продажба“, произтичат редица различия от самата продажба, с която се прехвърля вещното право на собственост.

Продавачът при нотариалната сделка следва да докаже притежанието на правото на собственост; съответно – за да се уважи иск по чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), собствеността следва да принадлежи на продавача по предварителния договор към датата на предявяването му.

ОСОБЕНОСТИ НА ПРЕДВАРИТЕЛНИЯТ ДОГОВОР

Интересното, което е нужно да се отбележи, че в Закона няма изрично изискване продавачът да е собственик на недвижимия имот към момента на сключване на предварителния договор.

Тази липса на изрична формулировка, значително разширява приложното поле на Предварителният догоовор, в случаите когато в бъдеще обектът ще бъде придобит, за да се изпълни задължението за прехвърляне на собствеността, както и да се „обещава“ продажбата на бъдещ имот, т.е. на обект, който все още не съществува. Това е типично при строителството на имоти „на зелено“ което реално още не съществуват.

Интерес представлява хипотезата, при която обектът на предмета на предварителния договор е влязъл в патримониума на продавача след завеждане на делото. Такива ще са случаите, когато например сградата е построена, дори и само до етап „груб строеж“, както и когато продавачът е придобил вещните права в този период.

Искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД би бил основателен, защото по силата на чл. 235, ал. 3 от Гражданския процесуален кодекс (ГПК) съдът е длъжен да вземе предвид и настъпилите след предявяване на иска факти, които имат значение за спора, стига те да са съществували към датата на приключване на устните състезания.

Сключването на предварителен договор не е задължителен етап на договарянето.  Допустимо е също така да съществуват известни но не големи различия в клаузите на двата договора.

Предварителният договор е съглашение между страните, подлежащо във всеки момент на промяна по тяхно взаимно съгласие. Стигне ли се до нотариална сделка и в нея бъдат посочени различни условия от тези по предварителния договор, правна сила има записаното в нотариалния акт, тъй като отразява последната воля на купувача и продавача.

От друга страна обаче, всички клаузи в предварителния договор, които не са предмет на нотариалния акт, запазват правната си сила и остава обвързващото им облигационно действие между страните. Това е особено актуално при продажбата на обекти в т.н. „ново строителство“.

След учредяването вещното право на строеж се преобразува в право на собственост по силата на чл. 181, ал. 2 ЗУТ.  Сгласно разпоредбите на Закона за устройство на територията и строителят/инвеститорът може да продава собствеността върху самостоятелно обособени жилищни и др. обекти, въпреки че не е довършено строителството, едва след издаването на документ за завършена първа фаза на строителството – след приемането на обекта чрез Удостоверение за груб строеж.Сключване на предварителен договор, Адвокат Предварителният договор, Адвокат недвижими имоти, сключване на предварителен договор за прехвърляне на имот, Адвокат изготвяне Нотариален акт, преглед на документи,проверка на имот, Давност на предварителен договор, адвокат съдебни искове обявяване Предварителен договор

След нотариалната сделка за покупко-продажба продавачът – строител остава задължен съгласно предварителния договор да извърши всички необходими СМР и снабдяване с разрешение за ползване за сградата.

На следващо място е налице съществени различия на формата за действителност на двата вида договори.

Съгласно чл. 18 от Закона за задълженията и договорите разпоредителни сделки с вещни права трябва да се извършват във формата на нотариален акт, за да са действителни. Оттук следва, че за валидността на сключения предварителен договор е необходимо да бъде спазена писмената форма.

От гледна точка на правосубектността и представителството също се наблюдават сериозни различия с оглед нормативните изисквания при сключване на предварителен договор и при нотариална сделка за покупко-продажба на недвижим имот.

Според чл. 37 ЗЗД упълномощаването за извършване на нотариални сделки следва да бъде направено писмено с нотариално удостоверяване на подписа и съдържанието, извършени едновременно.

„За действителността на упълномощаването за сключване на предварителен договор за продажба на недвижим имот е необходима писмена форма (чл. 37 във връзка с чл. 19, ал. 2 ЗЗД), а сделки, за действителността на които е необходима писмена форма, не може да се установят със свидетелски показания.“
Сърцевината на правоотношението по предварителния договор за продажба може да се извлече от неговия предмет – „продавачът обещава да прехвърли недвижим имот на купувача, който ще заплати определена цена“ .

Текстът на чл. 19, ал. 2 ЗЗД изрично посочва необходимостта от включване в предварителния договор на съществените уговорки за сделката. Неспазването на това изискване ще доведе до нищожност поради противоречие със закона. Съдебната практика приема, че съществените елементи, които трябва да фигурират в предварителния договор като минимално определяне на съдържанието му: клаузи, индивидуализиращи предмета, цената, срока за снабдяване на купувачите от продавачите с нотариален акт и срока за заплащане на пълната продажна цена.

Липсата на един или повече от тези елементи дават основание да се приеме, че няма постигната обща воля за продажба на недвижим имот и води до нищожност на предварителния договор.
Извън задължителните клаузи, страните могат да направят и други уточнения, свързани с предаване на владението на имота, което може да стане и преди нотариалната сделка11; по повод ремонти и подобрения в постройка в имота; поемане на задължение преди изповядване на сделката да бъде сменен статутът и земеделската земя да бъде преотредена за строителство, задължение за заличаване на съществуващи ипотеки или отказ от учредено преди момента на сключване на предварителния договор ограничено вещно право на ползване върху имота и др.

В последните години значителна част от сделките за покупко продажба на недвижими имоти се  сключват с уговорка между страните, облечена в Предварителният договор, чието правно основание е чл.19 Закона за задълженията и договорите.

Правният смисъл на сключването на предварителен договор е да бъдат очертани всички бъдещи параметри на предстоящото прехвърляне на собствеността, като се очертаят основните елементи на окончателният договор и предстоящата нотариална сделка.

Двата договора са взимно свързани. тъй като на основата на единият от тях – Предварителният договор се сключва и бъдещият Нотариален акт за прехвърляне на собствеността на имота. 

Характер на предварителният договорСключване на предварителен договор, Адвокат Предварителният договор, Адвокат недвижими имоти, сключване на предварителен договор за прехвърляне на имот, Адвокат изготвяне Нотариален акт, преглед на документи,проверка на имот, Давност на предварителен договор, адвокат съдебни искове обявяване Предварителен договор

Облигационният характер на предварителния договор, представлява т.нар. писмено „обещание за продажба“, но за разлика от същинската продажба не се прехвърля вещното право на собственост.

За да се стигне до прехвърляне на правото на собственост и владението на имота е нужно да се сключи и окончателната нотариална сделка. В тази сделка ПРОДАВАЧЪТ следва да докаже притежанието на правото на собственост;  а купувачът, че е готов да плати цялата продажна цена на имота.

Законът не поставя изрично изискване имотът предмет на Предварителният договор да съществува. Това е ситуацията в много Предварителни договори за „покупката на апартамент на зелено“ или предстоящото им изграждане и строителство. Реално имотът предмет на Предварителняит договор все още не съществува. но това не пречи на продавача респ.строителят да обещае и прехвърли собствеността върху този все още неизграден и несъществуващ имот.

Като адвокат на множество купувачи на недвижим имоти, апартаменти и др. ще споделим, че са изключително разнообразни случайте в който сградата е построена, на „груб строеж“, но продавачът е придобил вещните права в този период, след издаването на Удостоверение за завършен груб строеж (*т.нар.Акт образец 14), след което е възможно да бъде сключен и бъдещият Нотариален акт за прехвърляне на собствеността на имота.

В този случай надлежно предявеният иск по чл.19,ал.3 ЗЗД би бил основателен и уважен от страна на съдебният състав, тъй като съгласно чл.235, ал.3 ГПК, съдът е длъжен да вземе предвид и настъпитълите след предявяване на иска факти, които имат значение за спора.

Може би тук е мястото да споделим, че сключването на Предварителен договор не е задължителен етап на договарянето.Но този Предварителен договор задава крайната рамка на бъдещият Нотариален акт.

Предварителният договор очертава основни параметри по предхвърлянето на имота, очертавайки условията по договора като – срок, цена, модалитети и възможности за прехвърлянето, заедно с всички неустойки и санкции при неизпълнение. В него се очертават основните елементи на бъдещият Нотариален акт за прехвърляне собствеността.

При сключването на Предварителният договор се ангажира отговорността за бъдещата сделка и на двете страни – както на Продавача да започне издаването на съответните писмени документи на сделката, съответно, ако желае да си събере вещите в този свои имот, който желае да вземе, така и на Купувача да осигури нужните средства и предвиди предстоящите разноски за прехвърляне на собствеността пред Нотарус. Законът позволява да съществуват известни разлики в отделни клаузи на договорите.

ДЕЙСТВИЕ НА ПРЕДВАРИТЕЛНИЯ ДОГОВОР 

По своята правна същност Предварителният договор е споразумение между две страни, което би могло да бъде изменено всеки момент по тяхно взаимно съгласие. Всички клаузи в предварителния договор, които не са предмет на нотариалния акт, запазват правната си сила. От момента на сключването на Предварителният договор, спрямо страните остава обвързващото им облигационно действие между тях.Сключване на предварителен договор, Адвокат Предварителният договор, Адвокат недвижими имоти, сключване на предварителен договор за прехвърляне на имот, Адвокат изготвяне Нотариален акт, преглед на документи,проверка на имот, Давност на предварителен договор, адвокат съдебни искове обявяване Предварителен договор

Въпросът е изключително интересен и актуален при сделки  с недвижими имоти и продажба на жилищни обекти в т.н. „ново строителство“. След приключването на строително монтажните дейности, учреденото от страна на собственика на терена, урегулиран поземлен имот вещното право на строеж се преобразува в право на собственост по силата на чл. 181, ал. 2 ЗУТ.

В този момент строителят или съответният инвеститор може да  започне с прехвърлянето на собствеността върху отделните обособени обекти, въпреки че не е довършено строителството.

Най-ранният етап на който може да бъде извършено това прехвърляне на отделни, обособени обекти е веднага след издаването на т.нар. Удостоверение за завършен груб строеж или (Акт образец 14). 

Задълженията на продавача – строител или собственик, след строителя остават като такива дории след сключване на Нотариалнят акт за прехвъялене собствеността върху имота.

Въпреки сключването на Нотариален акт, с който се прехвърля собствеността на имота, ПРОДАВАЧЪТ остава задължен за всички клаузи по сключеният Предварителен договор, за да извърши всички необходими СМР и снабдяване с разрешение за ползване за сградата.

Въпреки това обаче е добре, в бъдещият Нотариален акт изрично да бъде записано правното задължение на Продавача, ако такова споразумение между страните е налице, строителят – продавач да завърши имота и получи нужното Удостоверение за въвеждане в експлоатация на обект с издаването на Удостоверение за въвеждане на експлоатация на обекта или (т.нар. Акт Образец 16).

За повече и допълнителна информация, можете да се свържете с нас на посочените в сайта телефони или на + 359 897 90 43 91 или чрез писмено запитване на следният мейл  office@lawyer-bulgaria.bg 

Към Вашето запитване ще бъде подходено изключително внимателно, тъй като всички Предварителни договор и писмени договор за учредяване и прехвърляне на вещни права са на висока стойност и това касае нужното внимание за всеки отделен случай.

 

РАЗВОД ПРИ БРАК В ЧУЖБИНА

Прилагането на правила за разрешаване на правни въпроси с международен елемент са сложни и за тяхното разрешаване е необходимо  задълбочени правни познания и съобразяването на правната материя от различни области на правото. Най-съществено този въпрос е уреден от т.нар.КМЧП, както и отделни вътрешни разпоредби.

Всеки съд, сезиран с молба за бракоразводно дело при брак, сключен в чужбина ще се посове на горепосочените законови разпоредби относно компетентността на българските съдилища.

Въпросът за  РАЗВОД ПРИ БРАК, СКЛЮЧЕН В ЧУЖБИНА, уреден КМЧП се базира основно на разпоредбите относно Развод по взаимно съгласиемеждународната компетентност на българските съдилища и съдебни производства по граждански дела с международен елемент.

В редица Регламенти на ЕС и закони е уредена и правно -регламентирана общата компетентност на българските съдилища по дела за лични права, по брачни искове, по различни видове съдебни дела за лични и имуществени отношения между съпрузите, дела за издръжка, произход, съдебни искове и дела за осиновяване, искове за вещни права с международен елемент и др.

Законът ясно и точно регламентира условията за сключване на граждански брак и съответно развод сключен  в чужбина.

Предвидената в закона, легална възможност , отделните граждани да могат да сключват брак пред компетентен орган в  чужди държави се урежда, само , ако това е допустимо по съответното право на тази държава.

Сключен  между български граждани в чужбина брак се удостоверява пред отделните дипломатически или консулски представителства в чужбина, при условие, че правото на приемащата държава допуска това.

Според закона, граждански брак, валидно сключен в чужбина, следва да бъде признат, при условие, че е спазена предписаната изискуема форма, установена с правото на държавата пред чийто държавен орган се сключва.

Най-важното условие за сключване на брака/ респ. развод според изискванията на закона се определя за всяко от лицата от правото на държавата, чийто гражданин лицето е било към дата документа  сключеният граждански брак.

Правилата за развод според националното законодателство се прилагат в случаите, когато

  • Ответната страна в производство по развод с международен елемент има обичайно местопребиваване (domicile), седалище в страната;
  • Искането е получено от лице, което е гражданин, респ. юридическо лице в страната;

В РБ, при същите условия (КМЧП – обичайно местопребиваване, седалище, гражданство…) българските съдилища са компетентни и по делата за лични и имуществени отношения между съпрузите. По силата на чл. 29 КМЧП българските съдилища разглеждат делата по българското право.

Съгласно закона производството за развод между съпрузи с различно гражданство се урежда от правото на държавата, в която се намира тяхното общо обичайно местопребиваване към момента на подаване на молбата за развод. Когато и двамата съпрузите нямат общо обичайно местопребиваване (domicile), прилага се българското право.

За да се разреши въпроса с прекратяването на брака и приключи успешно бракоразводното производство е необходимо сключеният в чужбина брак да бъде първоначално регистриран пред съответните органи в страната.

Регламент (ЕО) № 2201/2003 относно компетентността, признаването и изпълнението на съдебни решения по брачни дела и делата, свързани с родителската отговорност.Регламент (ЕО) № 2201/2003 относно компетентността, признаването и изпълнението на съдебни решения по брачни дела и делата, свързани с родителската отговорност.

Съществено в този въпрос при започнало съдебно производство за развод е прякото приложение на  Регламент (ЕО) № 2201/2003 относно компетентността, признаването и изпълнението на съдебни решения по брачни дела и делата, свързани с родителската отговорност. Регламентът се прилага, независимо от характера на съда или правораздавателния орган, по граждански дела, отнасящи се до:

  • Съдебни производства за развод, законна раздяла или обявяването на нищожността на брака;
  • Определяне, упражняване, делегиране, ограничаване или лишаване от родителската отговорност.

Тук е уредено и текущата компетентност на съдилищата, касаещо настоящото производство в отделните държавите членки на чиято територия:

– съпрузите имат обичайно местопребиваване, или

– съпрузите са имали последното обичайно местопребиваване, ако един от тях все още живее, – ответникът има обичайно местопребиваване, или

– в случай на обща искова молба и единият от съпрузите има обичайно местопребиваване, или

– ищецът има обичайно местопребиваване, ако той е живял там поне една година непосредствено преди предявяването на иска, или

– ищецът има обичайно местопребиваване, ако е живял там поне шест месеца непосредствено преди предявяването на иска и е гражданин на въпросната държава-членка или, ако се отнася за Обединеното кралство или Ирландия;

Регламентът замества в отношенията между държавите-членки конвенциите, приложими към момента на влизането му в сила, сключени между две или повече държави-членки и регламентиращи отношения.

Съдебните производства с международен елемент следва да бъдат отчетени всички особености и факти по отношение на процесуалната компетентност на българските съдилища и приложимото право. Затова разводът пред съдилищата в България може да бъде образувано съдебно производство, след като се преценят всички особености и правни основания за това, при преглед на необходимите за това документи – брачни свидетелства, декларации и др.

За допълнителна правна информация, моля не се колебайте да ни потърсите и информирате, преди да се образува съдебно производство за развод, когато бракът е сключен в чужбина между лица от различна или една и съща народност.

Нашите адвокати по бракоразводни дела ще отговорят на всяко ваше запитване на тел. 0897 90 43 91 или на Email : info@lawyer-bulgaria.bg

Договор за издръжка и гледане

С договора за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане едно лице (прехвърлител) прехвърля правото на собственост върху недвижим имот на друго лице, което поема задължението да му дава издръжка и да полага грижи за него до края на дните му.

Съглашението попада в категорията на ненаименуваните договори, тъй като не е уредено легално и не може да се отнесе към никой от установените в закона договори, макар и да разкрива известни прилики с продажбата. Спрямо него приложение намират разпоредбите от общата част на ЗЗД, посветени на сключването, недействителността и действието на договора, изпълнението и неизпълнението на задълженията по него и развалянето му.Договор за издръжка и гледане

Договора за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане

Договорът за издръжка и гледане е продукт на договорната автономия, която позволява на правните субекти свободно да определят съдържанието на сделките, по които са страни, доколкото то не противоречи на императивните законови норми и на добрите нрави.

Съдебната практика е категорична, че договорите за прехвърляне и учредяване на вещни права върху недвижими имоти срещу задължение за гледане и издръжка не противоречат на закона.

Те имат социална цел и предназначение – да обезпечат на прехвърлителя, който по правило е в напреднала възраст, по-добри социално – битови условия за преживяване. Задълженията за гледане и издръжка са наситени с нравствено – етични и социално – битови елементи.

Както по своята цел, така и по своето съдържание те не влизат в противоречие със закона, поради което са допустими и валидни (Решение № 500 от 23.08.2010 г. по гр. д. № 1702/2009 г. ІV г. о. на ВКС).

Договорите, сключени между съпрузи, за прехвърляне на имущество – индивидуална собственост, срещу задължение за издръжка и гледане, също са допустими (Постановление № 4 от 03.08.1983 г. по гр. д. № 3/1983 г. на Пленума на ВС).

 

Много често в тези договори се записва, че имотът се прехвърля „срещу задължението да ме гледа и издържа, като ми осигури спокоен и нормален начин на живот, какъвто съм водил досега“.

Тази обща фраза със сигурност не е добра за този, който прехвърля. Всъщност тя не е в полза и на този, който ще издържа и гледа, защото всеки може да каже, че той не осигурява спокоен и нормален живот примерно.

Много по-добре е да се запише сравнително конкретно какви точно грижи ще се полагат и каква издръжка ще се дава, за да е ясно всичко. Вярно е, че това е доста трудно. Не може например в договора да се запише: „да ми дава 80 лв. на месец“ или „да ме къпе два пъти седмично“. Но може да се запише например: „да ми дава храна всеки ден“, „да ме води на лекар при необходимост“ и други подобни.

За отбелязване е, че задължението за гледане и издръжка е единно и неделимо и че частичното неизпълнение на задълженията се счита за пълно неизпълнение, заради което може договорът да се развали. Просто грижите и издръжката трябва да се полагат и поемат непрекъснато – а не един месец да се дават, а друг – не.

Грижите могат да се полагат не само от този, който получава имота, но и от трето лице, което примерно е наето от него. Освен това договорът може да се сключи и с оглед на личността – например този, който получава имота, е лекар и ще полага лекарски грижи за прехвърлителя.

Важно е да се знае, че ако в договора не е отразено къде точно следва да живее и пребивава този, който дава имота, и къде ще се осъществяват грижите и издръжката спрямо него, то тогава се приема, че същите следва да се осъществяват в обекта, който се прехвърля. Затова е добре и това да се конкретизира. Възможно е да се запише и че прехвърлителят запазва правото да ползва имота до смъртта си.

Необходимо е и лицето, което прехвърля имота, наистина да има някаква нужда от грижи и издръжка, иначе си е заобикаляне на закона, което може да доведе до обявяването на нищожност на договора. Трудно е примерно мъж на 35-40 години, здрав и работещ, да ползва този способ за прехвърляне на имота.

Съществува и хипотезата, при която този, който прехвърля имота, надживява този, който го получава.

Върховния съд това не прекратява автоматично договора. Просто първият може да иска полагането на грижи и издръжка от наследниците на втория, защото те са част от наследството. Единственият начин да се иска прекратяване на договора е, ако той е сключен с оглед на личността на получаващия имота. А пък неговите наследници не са. В такъв случай прехвърлителят може да поиска анулирането.

При всички случаи обаче при пълно или частично неизпълнение на задълженията за доставка на издръжка и грижи може да се иска пълно или частично разваляне на договора от страна на този, който трябва да ги получава.

Страна по такъв процес обичайно са този, който прехвърля имота, или неговите наследници след смъртта му. Например, ако имотът е прехвърлен на външно от семейството лице, то наследниците могат да претендират, че то не се е грижило добре за прехвърлителя.

Последният пък още приживе може да иска разваляне на договора, защото не е гледан или издържан. Тези твърдения обаче трябва да се докажат и тежестта на доказване пада върху него.

Съдебна делба наследство

Видове делба наследство, вписване на искова молба

Законодателството в областта на наследственото право и по специално Законът за наследството допуска възможността няколко души да бъдат носители на правото на собственост по отношение на една и съща вещ, т.е. да бъдат съсобственици. Начините за прекратяване на съсосбствеността са следните :

А/ Доброволна делба – извършва се бързо и ефикасно, чрез съставянето на делбен протокол между страните и се вписва по партидата на всеки един от съсобствениците, ако се стигне до разделяне и реално обособяване на самостоятелни части от имота.  Доброволната делба е възможна само ако са спазени изискванията за минимална големина на парцелите по ч. 19 от ЗУТ, а именно:

Съдебна делба наследство, Адвокат наследствени дела, делба на наследствени дялове, Адвокат съдебна-делба наследство, съдебна делба съсобствен имот, неделим

 – за градовете: лице на парцела най-малко 14 метра и 300 м² повърхност
 – в курортни зони – лице на парцела най-малко 16 метра и 500 м² повърхност
 – във вилни зони – лице на парцела най-малко 18 метра и 600 м² повърхност
 – в села с равен терен – лице на парцела най-малко 16 метра и 500 м² повърхност; при спецефични терени, стопански условия и главни улици – лице на парцела най-малко 14 метра и 300 м² повърхност.
 – в села със стръмен терен – лице на парцела 12 метра и площ 250 м².

При делба на поземлените имоти по реално обособените части могат да бъдат намалени най-много с 1/5.

Когато се делят ниви, ливади, лозя и овощни градини се спазват изискванията в чл. 72 от Закона за наследството и не се допуска разделянето на:
 – ниви на части по-малки от 3 декара;
 – ливади на части по-малки от 2 декара;
 – лозя и овощни градини на части по-малки от 1 декар;

След като разполагате с одобрена скица за разделяне на имота, данъчна оценка, удостоверение за наследници /ако е необходимо/ и нотариален акт, е нужно всички които ще получат дял от имота да подпишат договора за делба пред нотариус. Те разполагат с идеални части от съответното имущество и единственият начин те да станат реални е именно делбата.

Б/ Съдебната делба е производство за прекратяване на съсобственост при :

  1. Наследяване на съсобствени наследствени имоти – това е най-честият случай познат широко в практиката;
  2. В случай на настъпил развод между съпрузи ;
  3. Чрез правна сделка – покупка или пък замяна, извършена от няколко съсобственика по между им
  4. При сключване на законен граждански брак, след което всичко придобито става съпружеската имуществена собственост и съпрузите са съсобственици.
  5. При сделки с физическо или юридическо лице,
  6. Между държавата и физическо лице, или юридическо лице, Община и др.Съдебна делба наследство, Адвокат наследствени дела, делба на наследствени дялове, Адвокат съдебна-делба наследство, съдебна делба съсобствен имот, неделим

Във всички изборени случай се предполага смисъла на делбата като валиден способ за определяне и прекратяване на идеалните части на съсобствениците  в реално обособен имот или в парична сума.

Законът за наследството урежда всички въпроси относно делба на наследството, но бихме могли да Ви предложим и се заемем с  подготовка на цялостната документация, когато се касае за доброволна или съдебна делба, както и от какво е породена съсобствеността.

Съдебна делба наследство. Общи правила и изисквания: 

Преди делба трябва да се прегледат всички документи – удостоверение за наследници, нотариален акт или договор, ако човекът е придобил съответната част чрез сделка.

Съдебната делба се извършва по процедурите на Гражданския процесуален кодекс и правилата в закона за наследството (ЗН). Според чл. 341 от ГПК сънаследник, който иска делба, подава документи, към която прилагат писмени документи и Удостоверения за собствеността върху процесните имота.

При съдебната делба е задължително и да участват всички съсобственици. Затова първата стъпка е да се изяснят кои са те, да се открият адресите им и да се подготвят копия от исковата молба и от приложенията за всеки един.

Правилата са почти идентични с тези при деленето на обикновена съсобственост, на наследство и на имущество на съпрузи. В същото време има вариации, свързани с това какво се дели, кой го дели, подсъдност, размери на дяловете и т.н.

Според ГПК исковете за вещни права върху недвижим имот, за делба на съсобствен недвижим имот, за граници и за защита на нарушено владение се предявяват с писмен иск в районния съд по местонахождението на имота. В същото време законът определя, че исковете за наследство, за унищожаване или намаление на завещания, за делба на наследство и за унищожаване на доброволна делба се предявяват по местонахождението на имота, там – където е открито наследството.

Съдебната делба -фази. Първа фаза на делбата

Искът за делба се предявява с правно основание чл.34 ЗС е конститутивен и може да се предяви от всеки един от съсобствениците на имота, като поиска от Районният съд по местонахождението на имота, съдебна делба на съсобствен имот или вещ. В случай, че доброволна делба е била извършена вече, иск по чл.34 ЗС втори път не може да се предяви, тъй като делбата на съсобственият имот е извършена и идеалните части са разделени и превърнати в реални имоти между съделителите в процеса.

В случаите, когато се касае за съдебна делба на неподеляем недвижим имот, целта на предявеният иск пред Районен съд е да се прекрати съсобствеността и имотът да бъде надлежно изнесен на публична продан, чрез продажба от страна на ЧСИ, като в този случай получената от тази публична продан сума бъде разделена съобразно делбените квоти на отделните съделите по делото, като всеки един от тях има право да поиска възлагане на общият имот срещу ясен ангажимент да изплати дяловете на останлите съделители.

Предпоставки за предявяване на иска за делба 

Законът определя отделните предпоставки при предявяване на отделните искове за делба в процеса на разделянето на съсобствени имоти между страните.

Правен интерес от предявяването на иск за делба по чл. 34 ЗС има всеки един от съсобствениците на общия имот.

Правен интерес от предявяването на такъв иск би имало и лице, което не притежава качеството съделител или наследник, но към момента на предявяване на иска от съделител и съединяването му с друг иск и трети лица биха могли да бъдат засегнати от спора. Затова законът допуска те също да бъдат конституирани в производството по дело за делба.

Основните предпоставки за предявяване на искове за делба са следните :Съдебна делба наследство, Адвокат наследствени дела, делба на наследствени дялове, Адвокат съдебна-делба наследство, съдебна делба съсобствен имот, неделим

1.Наличие на съсобственост между отделни лица – съделители върху движима или недвижима вещ *(имот), като в различните случаи тази съсобственост е възможно да възникне както от наследяване или покупко продажба на недвижим имот или завещание, така и чрез редица разпоредителни сделки между отделните съсобственици в един имот или обща вещ.

2.Съсобственият имот (движима вещ) е нужно да е съществувала и реална към момента на предявяване на иска за делба на тази съсобственост между страните.Ако вещта не съществува вече, както и ако липсва реален обект на съсобственост, искът ще бъде отхвърлен поради липса на предмет.

3. Необходимо е да се вземе под внимание и факта, че съсобствеността да не е била прекратена, съгласно случаите предвидени в закона.

Етапи на съдебната делба между страните

Производството по съдебната делба се състои от две фази, като всяка една от тях завършва със съдебно решение, подлежащо на обжалване и ползващо се със сила на пресъдено нещо по отношение на разгледаните с него правни въпроси.

  1. Първа фаза на съдебната делба между страните – Районният съд образува съдебно дело за делба по чл. 34 ЗС, като целта и основната задача на първата фаза на делбата е да се посочи – между кои страни и кои дялове следва да бъде извършена делбата, същевременно – каква е частта на всеки съделител и решението на съда е нужно да даде отговори на тези правни въпроси.  Ако съдът приеме всички документи и приключи производството се произнася с решението – изрично между кои лица и за кои имоти ще се извърши, каква е частта на всеки.
  2. Във втората фаза Районният съд е длъжен да извърши и реалното разделяне на съсобствената вещ или имот, като съществена особеност на тази фаза е , предоставянето и поставянето в дял на единият от съсобствениците, ако той поиска срещу уравняване дяловете на останалите съделители с пари.

Това може да се получи, ако неподеляемият имот е жилище, което е било съпружеска имуществена общност, и бившият съпруг, на когото е предоставено упражняването на родителските права, няма собствен дом.Съдебна делба наследство, Адвокат наследствени дела, делба на наследствени дялове, Адвокат съдебна-делба наследство, съдебна делба съсобствен имот, неделим

Съдът може да му го остави, като уравнява дяловете на останалите с други имоти или с пари.

Следващият вариант е, ако става дума за неподеляем имот, който е жилище, в което при откриване на наследството живее един или няколко сънаследници, които също нямат друго жилище. В този случай всеки може да поиска то да бъде поставено в неговия дял.

Дяловете на останалите съделители се уравняват с друг имот или с пари. Ако няколко души предявят претенции, се предпочита онзи, който предложи по-висока цена.

През втората фаза се извършва реалното и окончателно разделяне на имуществото или пък възлагането му на някои съделители и изравняването дела на другите с пари, като в случай на неподеляемост имотът се изнася на публична продан и получената пазарна цена, след оценката на вещото лице се разделя съобразно дяловете и делбените квоти на отделните съделители. От общите имоти се образуват дялове и всеки дял се предоставя в изключителна собственост на съделител

Новият собственик е длъжен в срок от влизане в сила на съдебното решение да изплати всички дължими суми на останалите съсобственици. В случай, че уравняване на дяловете не бъде изпълнено в срок, съдебното решение се обезсилва по право, а имотът, предмет на съдебната делба  се изнася на публична продан.

За допълнителна информация и справки, молим обърнете се към нас на посочените по-долу телефони за връзка + 359 897 90 43 91 или изпратете Вашето запитване на info@lawyer-bulgaria.bg 

Жалба прокуратура

Подаване на жалба прокуратура за престъпление от общ характер по НК

Често се случва на пострадали от престъпление или свидетели на извършено престъпно деяние да подадат писмена жалба до полиция или прокуратура за извършено деяние.

В повечето случай пострадалите не са наясно с данни за извършителя или справка относно неговата самоличност, поради което не подават такава инфомация до съответните органи.  Като адвокат по наказателни дела, можем да Ви помогнем да подадете сигнал, жалба до прокуратурата:

  • за извършено престъпление от общ характер;
  • за издаване на преписи от прокурорски актове;
  • срещу актове на прокурор;

… както и да Ви помогнем да направите справка за движението на преписки и досъдебни производства, но само, по които сте страна и срещу представяне на документ за самоличност или пълномощно.

Важно е да се отбележи, че независимо дали разполагате с данни за неговия автор, следва да уведомите за това органите на прокуратурата.

Изготвената жалба до прокуратурата депозираме лично за което получаваме и деловоден номер, под който той е бил регистриран, така че да бъдете улеснени при извършване на последващи справки за движението на преписката в съответната Районна прокуратура.жалба прокуратура

Подаденото и подписано от Вас съобщение трябва да съдържа данни за актуален адрес, на който впоследствие да бъдете уведомени за резултатите от преписката. Подготвяйки жалбата до прокуратурата като адвокат по наказателни дела, целим да изложим максимално подробно известните Ви факти, а не да използваме абстрактни и принципни изявления.

Обжалване прокурорско постановление. Отказ за образуване досъдебно производство

В голяма част от случайте съответните органи и прокуратура отказва да образува досъдебно производство срещу неизвестен извършител. В случай че прокурорът, който е разпоредил проверката по постъпилата жалба до Районна прокуратура.

Районна прокуратура може да стигне до извода, че не са налице данни за престъпление или че деянието, за което сме подали жалба, е престъпление, чието преследване се реализира по частен ред, се съставя постановление за отказ да се образува наказателно производство.

Препис от това прокурорско Постановление ще получим в случай, че сте ни упълномощили като адвокат по наказателни дела.

Кантората съдейства активно за издаването на Удостоверение за липса на образувани или висящи наказателни производства, както и на Удостоверения за липса на образувани или висящи наказателни производства от НСС. 

С оглед на дългогодишният опит при подаване на жалба до Прокуратурата следва да Ви  обърнем внимание, че упражняваме предоставената ни  правна възможност за обжалване отказа за образуване досъдебно производство пред по-горестоящата окръжна или апелативна прокуратура.

В този случай при подаване и обжалване отказът за образуване досъдебно производство, подготвяме писмена жалба срещу прокурорско Постановление, в която излагаме правни аргументи по същество пред прокурор от по-горестоящата прокуратура, с искане  да го отмени като незаконосъобразно.

В този случай прокурорът, на който същата е разпределена, ще изиска материалите по преписката от прокуратурата, чието прокурорско постановление обжалвате, и ще се произнесе в 3-дневен срок, за което ще бъдем уведомени.

Правна възможност за подаване на жалба и обжалване на прокурорско Постановление  е жалбата срещу постановлението за отказ да се образува наказателно производство чрез прокуратурата, издала това постановление, подготвена от страна на специалист по наказателни постановления и мерки на процесуална принуда, наложени от страна на съда.Жалба прокуратура

В този случай Районният прокурор, който се е произнесъл, ще приложи жалбата към преписката и ще изпрати окомплектовани всички материали в горестоящата Окръжна прокуратура за последващо разглеждане и проверка.

Това ще улесни прокурора, който разглежда преписката, в преценката му дали да препрати съобщението Ви в друга прокуратура по компетентност или сам да възложи съответната прокуроска проверка.

Кантората следи преписката, случай че жалбата бъде препратена в друга прокуратура (напр. прокуратура в друг съдебен район), за което ще Ви  уведомем за последващото движение на преписката към други инстанции и очаквани резултати от извършената проверка по Вашият случай.

Защита личните данни

Настоящата статия е публикувана във връзка със зачестилите съдебни дела и искове преди влизането в сила на новият Регламент 2016/679/ЕС (GDPR/Регламентът) при неправомерно обработване и съхранение на лични данни.Неправомерно обработване и съхранение на лични данни.

Водените няколко дела срещу оператори и доставчици на мобилни и комунални услуги налагат ясна и точна регламентация на въпроса със съхранението и използването на личните данни на отделните потребители във връзка с тяхната правна сигурност и защита срещу неправомерно използване от трети лица.Когато се говори за защита на личните данни обикновено най-близката асоциация е нашето ЕГН.

С развитието на технологиите обаче нещата вече не стоят толкова просто. Оказва се, че „лични данни” могат да бъдат и комбинация от името ни и GSM-номера ни или името и email адреса ни. При покупки онлайн се предоставя име, телефонен номер, email адрес за обратна връзка или данни от кредитна карта.

Както вече споделихме, влизането на последните изменения на правилата за защита на личните данни се наложи с множеството дела по чл.39 ЗЗЛД пред административни съдилища и във връзка със зачестилите измами и промени в законодателството, влиза в сила официално новият Регламент 2016/679/ЕС (GDPR/Регламентът)  на 25 май 2018 г., засягащ правата и защита достъпа до личните данни на отделни физически лица при обработка на конфиденциална информация и лични данни, по отношение на движението и обмен на такива данни.

Правното прилагането на този Регламент 2016/679/ЕС (GDPR/Регламентът се обуславя у нас ще бъде съобразено и въведено с изцяло нов Закон за защита на личните данни.злоупотреба с лични данни

Крайната цел на Регламент 2016/679/ЕС (GDPR/Регламентът) е вътрешно правна хармонизация и надлежна легална регулация по отношение на цялостната обработка, съхранение и трансфер на данни, касаещи отделните физически лица в рамките на всички страни от Европейския съюз. Крайната цел на Регламент 2016/679/ЕС (GDPR/Регламентът) е  налагане на стандатни условия за защита на личните данни, осъвременена законова рамка, приета с директива на Европейския съюз от далечната 1995г.

Всички нови промени и хармонизацията на националното законодателство по отношение на условията за неправомерно обработване и съхранение на лични данни налага и актуализацията на действащия Закон за защита на личните данни в България.

В същото време Регламент 2016/679/ЕС (GDPR/Регламентът) е актуален рамков нормативен акт, който в по-голямата си част поставя граници, в които държавите членки следва да вместят своите национални законодателства, регулиращи защитата на личните данни на физическите лица.

Промяна регулацията в рамките на Европейския съюз във връзка с Регламент 2016/679/ЕС (GDPR/Регламентът)

Масовото навлизане на комуникационни средства за обмен на информация и лични данни, довете до изменение същността на услугите, предлагани чрез интернет, както и аудиторията, към която са насочени, са се променили кардинално. Отделните социални среди и с различни технологични познания и потребности вече притежават далеч по-широк достъп до мрежата където се публикуват ежедневно огромно количество лични данни, които всеки от тях споделяйки не осъзнава рисковете и опасностите, които биха могли да доведат.

Отделно доставчици на мобилни услуги и отделните мобилните оператори, както и интернет доставчиците, работят все по-активно с разрешен или не дотам регламентиран достъп до лични данни, в това число и местоположението на всеки човек, който използва мобилна услуга, или интернет достъп до съответният оператор.

Цялата тази информация относно съдържание на договори и съобщенията до отделни абонати, както и продължителност на услугите, използвани при съответния оператор доведе до масови злоупотреби – лавинообразна тенденция от дела срещу тези оператори и се установи, че същите следят разговори и поведение  на отделните потребители  в интернет, а цялата тази информация събирана непрекъснато се съхранява ежедневно, като в някои случаи тези данни се продават на трети лица, предоставящи всякакви видове услуги. Поради това се наложи цялата тази информация да бъде регламентирана със Регламент 2016/679/ЕС (GDPR/Регламентът) за да се предотврати последваща злоупотреба. 

НОВИТЕ ПОЛОЖЕНИЯ В Регламент 2016/679/ЕС (GDPR/Регламентът)

Кантората ни приветства приемането на Регламент 2016/679/ЕС, тъй като това би довело до улеснение по водените дела за защита на личните данни по смисъла на сегашният Закон за защита на личните данни. Голяма част от водените дела се точеха с години поради липсата на ясна и конкретна регламентация на проблема.

Характерно за промените в правната уредба на обработка и защитата на личните данни, предлагана с Регламент 2016/679/ЕС (GDPR/Регламентът) е  значително разширеният обхват на Регламента, който се прилага и по отношение на дружества и лица, които не са позиционирани на територията на ЕС и Европейското икономическо пространство, но в търговската си дейност обработват лични данни на европейски граждани.Една от основните цели на това разширяване е да бъде регулирана дейността по обработване на лични данни на големите компании като Facebook, Google, Apple и др., които действително не са разположени на територията на ЕС, но разполагат с огромен набор от лични данни именно на европейски граждани.злоупотреба с личните й данни

Съществена новост в Регламент 2016/679/ЕС (GDPR/Регламентът) е драстично увеличение на защита на правата на отделните  потребителите във връзка с използването и съхранението на техните лични данни от доставчиците на комунални и мобилни услуги.

Всеки отделен доставчик на услуги вече е правно задължен да предоставя на  своите клиенти легален достъп до предоставените лична информация, местоположение и данни, както и правна възможност за едностранна промяна, дори и пълно  заличаване от регистрите на тези данни.

Целта на това правило е избягване на злоупотреба с личните данни след прекратяване на договори и защита при обработка на лични данни под формата на номера на кредитни карти. Целта е цялата тази споделена с оператора лична информация, желания или особености на всеки един потребител да НЕ попадне в различни форуми или социални мрежи в интернет.

Регламентът предвижда строги правила за фирми, с персонал над 250 служители, който занапред ще се наложи да поддържат Специален регистър за обработката на лични данни. Той може да е писмен или в електронна форма.

В него ще се записват: типът лични данни, които се обработват; какви са целите на обработката; има ли трети лица, които получават достъп до тези данни; какви са организационните и техническите мерки за защита, които съответният администратор е взел, за да не се случи нарушаване на сигурността, както и какво би направил, ако се случи нарушаване на сигурността.

Поради бързото развитие в предлагането на т.нар облачни услуги Регламентът предвижда специални технически и организационни мерки, които доставчиците на тези услуги следва да осигурят, за да ги предлагат на европейските граждани и съответно да обработват личните им данни в съответствие с изискванията на новата регулация.

Избор на длъжностно лице по защита на данните (GDRP-РЕГЛАМЕНТ)

Важна особеност и новост налагана от новият Регламент 2016/679/ЕС  е задължението на отделните оператори на данни и мобилни компании е  задължително и назначаването на т.нар. „длъжностно лице по защита на данните“. Тази новост със сигурност ще доведе до разходи за операторите, но ще повиши нивото на защита на тези данни което е характерна особеност и една от най-важните „новости“ в GDPR-РЕГЛАМЕНТА.

Изборът на длъжностно лице ще бъде основното лице за контакт в случай на извършвани проверки от страна на Комисията за защита на личните данни. В този смисъл компаниите следва да имат предвид, че то трябва да бъде добре запознато с нормативната уредба в сферата и, разбира се, с вътрешните процедури, свързани с обработка на лични данни в съответната компания.

Това длъжностното лице може да бъде „външно“ за компанията, като в отделните страни -членки на Европейския съю вече се налага тази нова практика. Услугата „длъжностно лице по защита на данните“ вече се предлага от адвокатски кантори, одиторски фирми, както и от дружества, занимаващи се основно с услуги по защита на информацията.

Санкции и мерки от новият GDRP-РЕГЛАМЕНТ

Регламент 2016/679/ЕС изисква компаниите и организациите от всякакъв мащаб да приемат нови политики, целящи да предоставят на крайния потребител по-високо ниво на контрол върху личните му данни. Голяма част от тях са свързани със списването на нови процедури, инструкции и указания, допълнителни обучения и ъпдейт на системите за обработка на информацията, в това число криптиране на данните и др.

Кантората води съдебни дела за защита на лични данни – злоупотреба с лична информация и искове по чл.39 ЗЗЛД, като делата пред Административен съд ще бъдат значително улеснени от влизането на новият Регламент 2016/679/ЕС (GDPR/Регламентът).

Съгласно чл. 39, ал. 1 от ЗЗЛД при нарушаване на правата му по този закон, всяко физическо лице може да обжалва действия и актове на администратора на лични данни по съдебен ред, а в чл.39 ал. 2 ЗЗЛД е предвидена възможност в това производство, физическото лице да иска обезщетение за претърпените от него вреди вследствие на неправомерно обработване на лични данни от страна на администратора.

Искът по  чл. 39, ал. 2 от ЗЗЛД е уреден като автономно средство за защита на частноправните субекти срещу незаконосъобразни действия на администратора на лични данни.

За ангажиране отговорността на последния, лицата претендиращи вреди, следва да докажат незаконосъобразни действия на администратора на лични данни, респ. неправомерно обработване и съхранение на лични данни от негова страна, причинени вследствие на същите вреди от имуществен или неимуществен характер и пряка и непосредствена причинна връзка между противоправните действия на администратора и настъпилите вреди.

Регистрация и издаване на удостоверение за туроператорска или туристическа агентска дейност

Наименованието на туристическите фирми се използва най-често като туроператоска дейност, съгласно Закона за туризма и Наредба за изискванията към персонала на туроператори или туристически агенти, към лицето, осъществяващо функции по управление на туроператорска или туристическа агентска дейност, и към помещенията за извършване на туроператорска или туристическа агентска дейност. 

Дейност като туроператорска фирма / регистрация на туристическа фирма с лиценз/

Развитието на съвременните туристически дестинации доведоха до масово откриване на нови туроператорски фирми или турагенти. Същевременно за откриване на тур-операторска или туристическа агентска дейност на територията на Република България се извършва след регистрация по Закона за туризма. Настоящата процедура  е детайлно описана и регламентирана от Закона за туризма.

Важно особености за дейност :

За извършване на туроператорска и/или туристическа агентска дейност в Регистъра на туроператорите и туристическите агенти, част от Националния туристически регистър се вписва търговец, който отговаря на следните изисквания:

  • вписан в Търговския закон или юридическо лице, има право да извършва стопанска дейност, включително по законодателството на друга държава – членка на Европейския съюз,
  • не е в производство по ликвидация или несъстоятелност, или  e лице, което има право да извършва такава дейност по законодателството на друга държава – членка на Европейския съюз, и има персонал с изискуемото образование и езикова квалификация, като за управленския персонал се изисква и стаж;
  • има валидна застраховка, покриваща отговорността му за причинени вреди вследствие на неразплащане със своите контрагенти, включително при неплатежоспособност и несъстоятелност, само за туроператори.

Всички фирми и търговци, който желаят да извършват туроператорска или туристическа агентска дейност е нужно да отговарят на конкретни изисквания, като след надлежното вписване  регистър се издава лиценз за туроператорска или туристическа агентска дейност.

С последните изменения на Законът за Туризма се поставят редица правни изисквания и особености, който е нужно да бъдат изпълнени, за да може търговецът или регистрираната фирма да получи нужният лиценз за туроператорска или туристическа агентска дейност;

Туроператорска или туристическа агентска дейност на територията на Република България се извършва само от регистрирани по този закон лица. Регистрацията се извършва от министъра на икономиката в Регистъра на туроператорите и туристическите агенти. Регистърът е публичен.

Лицензиране на туроператор, туристическа агентска дейност се вписва лице, което отговаря на следните изисквания:

  • да е търговец по смисъла на Търговския закон или юридическо лице, което има правото по друг закон да извършва стопанска дейност;
  • да има персонал с подходящо образование, езикова квалификация и стаж;
  • лицето, осъществяващо функциите по управление на туроператорска или туристическа агентска дейност, да има подходящо образование, езикова квалификация и стаж;
  • да е осигурило подходящо помещение за извършване на туроператорска или туристическа агентска дейност;София
  • да е сключило предварителен договор за застраховка (по чл. 42, ал. 1), която се сключва ежегодно и покрива отговорността му за причинени вреди вследствие неизплащане на дължими суми от своите контрагенти, включително и при неплатежоспособност и несъстоятелност
  • да не е в производство по ликвидация или несъстоятелност;
  • да не е извършвало туроператорска или туристическа агентска дейност без лиценз/регистрация през последните 12 месеца;
  • да не е отнет лиценз / отнета регистрация за извършване на съответната туристическа/турагенстска дейност през последните 12 месеца.

След подаване на всички необходими писмени документи, фирмата (дружеството) или търговецът следва да получи лиценз за извършването на туроператорска дейност, като крайният срок за произнасяне относно издаването или отказа за издаване на удостоверение за регистрация е два месеца от подаване на заявлението в Агенцията по туризма.

Отказът за издаване на удостоверение за регистрация трябва да бъде мотивиран и се обжалва по съответният ред по реда на Административно -процесуалният кодекс.

За повече информация и справка за регистрацията на туристическа фирма с дейност и лиценз за туроператор, моля обадете се на нашите телефони + 359 897 90 43 91 или ни изпратете Вашето запитване на info@lawyer-bulgaria.bg