fbpx

Публикации

Покупка на ателие в сграда

В практиката от последните години рязко се увеличиха запитванията за жилища, тип „ателие“. Възникна въпрос за какво се следи при покупка на ателие в сграда ?

Чисто практически съществуват известни различия между класическият „апартамент“ и обособеното жилище, наричано „ателие“

Уредбата на ателие в сградите е съгласно чл.38, ЗУТ, както и съгласно чл. 98 Наредба № 7 от 22.12.2003г.

Голяма част от работата на всеки адвокат по недвижим имот предвижда изследване на нормативната база.

Там обаче липсва легално определение за жилище  тип „апартамент“ Покупка на ателие в сграда ?

Жилището е съвкупност от помещения и пространства, обединени функционално и пространствено.

Какво представлява „жилище“ според закона ? 

В законодателството не съществува легална дефиниция за „ателие“.

За разлика от това определението за „жилище“ е  съгласно § 5 ДР на ЗУТ.

Към класическият модел жилище, тип „апартамент“ е задължително „складово помещение“.

Характерна особеност при покупката на ателие, е че същото може да е извън границите на самото жилище.

В площта на жилището следва да се включат и обслужващите помещения като бани и тоалетни.

В останалите, прилежащи жилищни помещения могат да са функционални и пространствено свързани.

Самите жилищни площи и прилежащи помещения като кухни и бани следва да имат и светли отводи прозорци.

Разликата между апартамент и ателие ?

При покупката на ателие е нормално да няма обособени функционално помещения, да няма мазе или килер.

Разположението на ателиетата, както и на жилищата, е допустимо само в надземните жилищни етажи на една сграда.Покупка на ателие в сграда

Съгласно чл. 38, ал. 1 ЗУТ в първия етаж, в полуподземния етаж или в подземния етаж да се разполагат гаражи или места за паркиране.

Жилището и ателието могат да се разполагат в подпокривното пространство – чл. 102, ал. 2 Наредба 7/2003г..

Големямата разлика, която обуславя съществуването на ателиетата бе липса на изискване за паркомясто.

Някои от жилищата апартаменти“ по проект не отговарят на законовите изисквания за жилище, се наричат „ателие“.Покупка на ателие в сграда ?

С приемането Наредба за ателиетата и жилищни обекти е предвидено осигуряване на паркомясто или гараж.

Следващо различие между двата вида жилище се състои в наличието и изискването за т.нар. паркомясто.

Основно изискване за издаване на разрешително за жилищна сграда беше да има осигурени паркоместа за всяко жилище.

Според ЗУТ за жилищната сграда и прилежащите в нея самостоятелни обекти следва да се осигурят паркоместа.

Въпрос на организация и площоразпределение на строителя е как ще бъдат разположени те

Дали това ще стане с открит или подземно разположени в закрити паркинги или с гаражи на партера, зависи от архитектурния проект.

Същественото според архитектурния проект е тези обособени паркоместа да съответстват на броя жилищата, тип“апартамент“Покупка на ателие в сграда ?

През този период до 2017г. липсваше изискване за прилежащи паркоместа при покупката на ателиета.

Причината, изградените през този период жилища като апартамент,  без осигурено място за паркиране

Чисто икономически търсенето на жилища с малка площ доведе до увеличение на техният брой

Стигна и до увеличаване на броя на ателиетата в сградите, а се намали броя на паркоместата.

При сделките с жилищата ателие се очертаха и др. особености, като липса на складово помещение.

Основните прилежащи помещения като мазе, таван или килер са задължителни, за да бъде признат имота за обитаемо апартамент.

Натиск за печалба, места и гаражи знакара предприемачите да ползват сутерените за гаражи и подземни паркинги.

А жилищата без складови помещения по архитектурен проект се превърнаха в ателиета.

Някой проекти, които не покриват нормативното изискване за изложение, веднага се превръщат в ателиета.Покупка на ателие в сграда

Какво представлява ателието ?

При нарушение, кметът на съответната община или началник  на РДНСК издават мотивирана заповед.

С нея се забранява използването на съответните имоти и се „разпорежда тяхното освобождаване

Разпореждането е задължително за доставчиците и се изпълнява незабавно“.

В случай,че се нуждаете от информация, се обърнете на телефон +359 897 90 43 91 или на office@lawyer-bulgaria.bg

Покупка на имот в строеж

Значителна част от работата на адвокат по имотни дела, касае сделки за недвижими имоти в строеж. Покупка на имот в строеж

Повечето сделки и покупката на недвижим имот в строеж е високорискова поради което съветваме клиентите да се обърнат към адвокат по имотни дела.

Условия за сключване на договора за строеж 

Нужно е да се уговорят и за прехвърляне на собствеността върху построения обект в полза на Купувача

В условията на Договори за изработка и Предварителен договор за продажба на недвижим имот. Покупка недвижим имот в строеж

Основният Договор за възлагане на строителството съчетава елементи на Договор за изработка и Предварителен договор за продажба.

С Договора за изработка на самостоятелен имот(жилище), изпълнителят (най-често строителна фирма) се задължава да построи със свои материали самостоятелен обособен жилищен или друг вид обект.

Със сключване на Договора за изработка, строителят се задължава в срок след като приключи строителството да го предаде на купувача.

С изработването на самостоятелният обект в сградата по силата на сключеният Предварителен договор и получаването на необходимите строителни документи и разрешителни, между страните възниква възможност за прехвърляне правото на собственост.

Строителят, построявайки сградата и обектите в нея, става техен собственик, тъй като същият вече е носител на правото на собственост или на преотстъпеното му право на строеж върху земята.

Важното, което следва да знаят всички купувачи, че ако има учредена ипотека върху поземленият имот върху който е била построена сградата, тази ипотека, след изграждането на сградата се прехвърля към отделните самостоятелни обекти в нея.

Какво представлява Договорът за строеж ?

Договорът за изработка ще доведе до търсеният резултат, само и единствено,  ако същият е съчетан със писмен Предварителен договор за покупко-продажба.

Предмет на Договора за изработката, при сделките за покупка на недвижим имот в строеж е вещ или обект, за който следва да бъде прехвърлена собствеността.Покупка недвижим имот в строеж

Тези възможни варианти за прехвърляне на недвижимият имоти и уреждане на правоотношенията между Купувач и Строител са следните:

  1. Предварителен договор за продажба на обект в сграда „ново строителство“ след построяването на бъдещия имот, при което е възможно:
  • прехвърляне на собствеността след етап „груб строеж“ – след издадено Удостоверение за завършен груб строеж (Акт образец 14)
  • прехвърляне на собствеността след разрешение за ползване на сградата;- след Удостоверение за въвеждане в експлоатация на сграда
  1. Продажба, чрез учредяване на право на строеж на самостоятелен обект в сграда „ново строителство“ след завършване „груб строеж“ на сградата.

За допълнителна информация или справка относно различните варианти за покупка на имот в строеж или довършване на процеса на строителството,

можете спокойно да се обърнете за специалист по строителни дела на тел. 0897 90 43 91 или mail : office@lawyer-bulgaria.bg 

Всеки конкретен въпрос, ще бъде отговорен с оглед спецификата и неговите особености, във връзка с поставеният въпрос. 

Какви са рисковете при покупка на имот в строеж ?

Когато се купува имот в строеж, е ясно, че са налице множество рискове и опасности за купувача. От една страна е налице опасност имотът да не бъде завършен, а от друга страна е нужно да предвиди условията и всички рискове по сделката. Най-същественият въпрос е свързан с прехвърляне на собствеността.

Какви са предимствата при покупка на имот в строеж ?

Най-често това са възможността да избираме имот първи - избор от етаж, предпочитано изложение, разпределение на отделните помещения и не на последно място изгодна цена и начини на разплащане. Всички тези предимства могат да се получат при правилна и адекватна договорка със строителя при изготвяне на Предварителния договор. По-големите рискове в този случай се компенсират от облекчението на разсроченото плащане, от възможността да следите лично и да влияете донякъде върху качеството. При покупка на имот в по-ранен етап от строителството имате възможност за избор на по-хубав апартамент, етаж или изложение, както и възможност да закупите имота на по-добра цена.

Проучване - кой е инвеститорът на сградата ?

Важно е да се разбере, че инвестиционните компании са фирми които закупуват или взимат на обезщетение парцел / терен на който реализират проект за жилищна сграда ( в нашия случай ) и наемане на главен изпълнител ( строител ), който да построи съответния инвестиционен проект. Строително-инвестиционните компании единствено се различават с това, че имат собствена строителна фирма, която изпълнява инвестиционния проект, както се подразбира от името.

Кога и как се извършва плащането на имот в строеж ?

Плащането при покупка на имот в строеж, най-често е разсрочено, като се договаря в индивидуален договор с всеки купувач. Съществуват рискове, когато схемата, изглежда много изгодна, но всъщност да доведе до нарастване на крайната сума за плащане. Поради това е добре да имате адвокат, който да следи целият процес по придобиване на собствеността. Също имайте предвид, че банките избягват да дават кредити, преди да напредне строежът. Затова за началния етап ще се наложи да се финансирате. Проучете добре условията на вашата банка. Това ще определи и крайния вариант за разсрочване на плащането.

Кога се придобива собствеността на имот в строеж ?

Трябва ли адвокат при покупка на имот в строеж ?

Тези случаи са едни от най-рисковите при покупка и придобиване на недвижим имот, затова проверката и сигурността от адвокат по сделката е винаги препоръчителна за целия срок на договора. Типичен пример е случая, в който Предварителния договор не се вписва, за което се налага да разчитате на добросъвестността на продавача – няма как да разберете, дали вече няма и друг за същия имот.