Публикации

Продажба на недвижим имот на разсрочено/‌отложено плащане

При този вид сделка собствеността и рискът преминават върху купувача от момента на сключване на сделката, а облигационното задължение на купувача за плащане на цената е отложено изцяло или отчасти за бъдещо време, обикновено – при плащане на уговорени падежи на вноски.

Продажбата на изплащане е такава сделка за продажба на недвижим имот, в която задължението на купувача за изплащане на цената е разсрочено във времето, след като е прехвърлена собствеността на обекта, предмет на договора между страните“.

Продажба на недвижим имот на разсрочено/‌отложено плащане, прехвърляне имот разсрочено плащане, продажба имот на изплащане, адвокат Предварителен договор

 

Дължимата цена за изплащане на имота се записва като изрично задължение за купувача в Нотариалният акт, като в повечето случай, това става в условията на т.нар. договорна ипотека в полза на продавача, до изплащането на последната вноска на самият имот.

При условията на икономическият живот в България, тази практика е познава в правната доктрина като „покупка на кредит“.

При продажбата на „бъдещ“ имот е точно обратното – купувачът кредитира продавача-строител с авансовите си вноски.

Пазарната практика е строителят да изисква пълно плащане на цената при нотариална сделка за прехвърляне на вещното право (на строеж или на собственост).

Сравнителна рядкост е обвързване на изплащане на част от остатъка от цената на имота след получаване на т.нар. Разрешение за ползване на сградата или предаване на обекта.

Когато обаче пазарното търсене е значително по-свито в сравнение с предлагането на недвижими имоти, възможно е да се договори разсрочено плащане след сключване на нотариалната сделка.

В тези случаи строителят може да гарантира вземането си за останалата част от цената или чрез вписване на законна ипотека, или чрез внасяне на дължимата сума в ескроусметка в банка или по специална сметка при нотариус.

За допълнителна информация,можете да се обърнете към

Рискове при покупка недвижим имот

Често пъти покрай търсене на имот, огледите, и комуникацията с кредитните инспектори от банката, голяма част от купувачите, търсейки жилището на мечтите си, държат да имат конкретен имот всяка цена да сключат сделка, поради което влизат в преговори с продавач или негов представител,  съгласявайки се да се обвържат с договор за депозит, по който дължат капаро при условия, каквито единствено продавачът им постави.

Това е изключително рисково защото след подписаният Договор за депозит, който с нищо не защитава интереса на купувача, следва предложение за Предварителен Договор, който е изключително неизгоден за него. В случай, че купувачът се откаже обаче, той автоматично губи правото си да поиска обратно даденият депозит.

Напоследък доби печална известност пратиката да се сключват Депозитни споразумения. На практиката продавачите също искат не по-малко да продадат своя имот, увещавайки потенциалните купувачи, че всичко с имота е наред – същият няма ипотеки, собствеността върху имота или правото на строеж върху земята е законово учредена, няма съдебни спорове и имотът, ако не бъде продаден тъкмо на вас, ще се намери друг продавач, който е по-решителен.

В повечето случай Агенциите за недвижим имоти изпращат част от нужните документи за сделката, заедно с предварително изготвени проекти за предварителен договор и депозитни споразумения.  Разбира се, че ако човек не е наясно с нещата, рискова да пропусне нещо. Ясно Ви е, че и сами можете да извършите всички стъпки до финализиране на сделката. Това обаче отнема много време и е твъре вероятно да пропуснете нещо в хода на подготовката, затова не се препоръчва. Процесът на закупуване на един недвижим имот е изключително труден, отнемащ много време и изисква изключително внимание към детайлите, както и умения при водене на преговори.

Условия за сключване на Предварителен договор – Не давайте „стоп капаро“ – това е капан за купувачите ! За тази цел има други инструменти – Предварителни договори

Обикновено договорите се предоставят от продавачите и бъдете сигурни, че те защитават изцяло собствените си интереси. Не се страхувайте да преговаряте и да искате да се променят определени клаузи от договора или да се включат допълнителни такива. В крайна сметка договорът е двустранно споразумение, като се предполага, че би следвало да защитава интересите и на двете страни.

Единственият начин да НЕ ви подведат, е да имате избран от вас адвокат, който не е на посредническата агенция. Така или иначе агенциите не обичат и техните си адвокати, защото трябва да им се плаща за всеки договор, но когато някой независим извърши проверката, това дава гаранция за сигурността на купувача.

Във всеки един от тях винаги се предвиждат клаузи за задатък (капаро) и купувачите плащат хиляди евро предварително на продавачите. Идеята на тези текстове в договорите е да създадат своеобразна сигурност и за двете страни по покупко-продажбата. Инструмент, който гарантира правата и задълженията на двете страни и очертава рамката на бъдещият Нотариален акт за прехвърляне на собствеността върху недвижимият имот е ПРЕДВАРИТЕНИЯТ ДОГОВОР.

Сключване на договори за депозит с агенция за недвижими имотиРискове при покупка недвижим имот, Стоп капаро недвижим имот, Задатък плащане недвижими имоти, адвокат сключване на сделки с недвижими имоти, прехвърляне на недвижими имоти, адвокат имотни дела, връщане на капаро, сделки с недвижими имоти, разваляне предварителен договор, Оспорване клаузи Предварителен договор

В последните няколко години покрай оживлението и развитието на строителният бранш, масово се разпространиха редица некоректни практики на пазара на имоти, по отношение работата с нови клиенти и тяхното ангажиране за закупуването на недвижими имоти.

Тенденцията за създаването на подобни практики за увличане на клиенти упорито набира скорост заради възхода на имотните сделки на пазара на недвижим имоти и масовата появата на стари играчи, целящи реализиране на закъсняли проекти и бързи печалби.

Сериозен пропуск в законодателството се оказва и липсата на елементарна правна регламентация на сделките с недвижими имоти и обезпечаване на отговорността и сигурността на участниците в този бранш.

Често пъти продавачи и посредници по сделката настояват абсолютно необяснимо за изповядване при „техен“ нотариус, както и за прехвърляне на имота по „данъчна оценка“ , за да „се спестят разходи за прехвърлянето на собствеността пред Нотариус“  принуждавайки купувачите да се съгласяват с тези нерегламентирани практики и условия за сделката.

В повечето случай сигналите за некоректни брокерски практики зачестяват, но остават без някакъв резултат или правни последствия.

Съществен проблем при сделките с недвижими имоти е нерегламентираната практика да се сключват Договори за депозити на имот – жилище или др.вид, под предтекст, че така агенцията за недвижими имоти „ще свали обявата за имота“ от предлагане в интернет и респ. няма повече хора да я гледат,съответно да им се предлага.

Това разбира се е само формално обстоятелство, тъй като броят на лицата предлагащи този имот е значителни по голям, отколкото купувачът, а понякога и самата агенция предполага.

Това е много елементарен трик, който цели само и единствено „да закачи“ – КУПУВАЧА, тъй като чувствително по-трудно би било да го накарате да сключи Предварителен договор срещу 10 % капари, превеждайки понякога хиляди евро на ПРОДАВАЧА, отколкото да остави няколко стотин или хиляда лева, срещу които му се гарантира „някаква“ защита срещу показване на трети лица на имота.

Този трик в почти 98 % от случайте работи, като брокерските агенции успяват да накарат КУПУВАЧИТЕ да отделят дребна сума на фона на крайната продажна цена на имота, за да са спокойни, че те ще са купувачите за този имот.

Нашият съвет : Не се доверявайте на такива нерегламентирани практики . Смисълът на този договор е само и единствено да ангажира отговорността на КУПУВАЧА чрез оставянето на някаква сума по Договор за депозит. Същата функция притежава и Предварителният договор и често пъти КУПУВАЧИТЕ се оказват излъгани и пред избор да загубят предоставеният депозит, в случай, че се откажат от сделката или не харесат имота.

Устно, макар и неформално почти всички служители на агенциите за имоти увещават купувача, че тези пари в последствие се връщат, но при множеството прегледи на Договори за депозит се оказва, че текстът е така написан, че реално купувачът губи окончателно депозита, ако не хареса имота или не изпълни условията, поставени от агенция за недвижими имоти, далеч преди да е сключил Предварителен договор.

Именно тук поради риск от загуба на дребна парична сума купувачите сключват Предварителен и окончателен договор, задължвайки се да платят и комисионна на агенцията, което всъщност е целта.

Смисълът на този Договор за депозит, масово използван от агенциите за недвижими имоти е да накара купувача срещу дребна сума пари да закупи желан или по-скъп имот, имот за няколко стотин хиляди евро, дори и преди да е обмислил покупката или го е харесал, само защото са оставили дребна сума на Агенцията „за да свали обявата на имота“.

Тези и др. подобни трикове, показват реалното положение на пазара и отсъствието на правна регулация на сделките с недвижими имоти. Допълнително липсата на единен ръководен орган, който да регулира проблемите създава сериозно напрежение на пазара и води до множество пострадали от познания в материята и отсъствието на елементарна култура при сделки с недвижими имоти.

Множеството  куриозни ситуации доказват само и единствено изобретателността на брокерите, които в стремежа да доведат повече купувачи на имоти, стигат до абсурдни ситуации за продажба на жилища, не с договор, а въз основата на порочната практика за подписване на т.нар. Протокол за оглед на имота.

ВАЖНО : Обърнете се към адвокат – специалист в имотното право. Оставете адвокатът да свърши всичко и му се доверявайте, ако след справка по имота и неговата собственост той заключи, че е рисково да правите тази инвестиция.

Некоректни търговски практики при агенциите за недвижими имотиРискове при покупка недвижим имот, Стоп капаро недвижим имот, Задатък плащане недвижими имоти, адвокат сключване на сделки с недвижими имоти, прехвърляне на недвижими имоти, адвокат имотни дела, връщане на капаро, сделки с недвижими имоти, разваляне предварителен договор, Оспорване клаузи Предварителен договор

  1. Значителен проблем освен споменатият Договор за депозит, ангажиращ отговорността на КУПУВАЧИТЕ срещу дребна сума пари (*обикновено около 1% ) от стойността на имота е и въвеждането на Протоколи за оглед на имота и подмяната на различните видове задължения между страните, с цел задължаване на едната страна да сключи сделка и плати комисион за намерения и предоставен имот на КУПУВАЧА.

Следващ проблем в пазара и сделките с недвижими имоти е ниската правна култура на Купувачите, които се хващат на елементарни „уловки“ поради незнание и неподготвеност, като в крайна сметка това в почти голяма част от случаите им коства значителни финансови средства.

НАШИЯТ СЪВЕТ : ПРЕДИ ПОДПИСВАНЕ НА ДОГОВОР С АГЕНЦИЯТА, се консултирайте с адвокат  !

Това е подвеждаща ситуация, в която повечето хора неусетно попадат и клаузите на тези видове договори са почти идентични, като оставената сума по сключеният Договор за депозит не се връща обратно, както е ситуацията при Предварителният договор, където капарото подлежи на връщане при определени условия.

Наложилата се в последните години практика КУПУВАЧИ И БРОКЕРИ да подписват договори, води в значителна част от случаите до подвеждане на КУПУВАЧИТЕ, тъй като в тези договори за депозит са налице много подвеждащи или неясни клаузи, които заблуждават КУПУВАЧИТЕ, а реално и го принуждават да приеме условията по сделка, за която не  е съгласен, като заплати не само дължимото капаро, останалата част от продажната цена на имота, но и таксите за прехвърлянето на имота и комисионната на брокера, което в някой случаи води до рязко влошаване на финансовото състояние на КУПУВАЧА и неговата последваща невъзможност да обслужва взетите ипотечни или потребителски кредити, ако имотът е закупен с такива.

Изключително важно е правилото при първият досег с клиенти – Агенциите за недвижими имоти да предоставят предварително ясни условия  и точни финансови параметри за да може клиента да е наясно с правата и задълженията и да си направи сметката по отношение на разходите преди да пристъпи към сключването на Предварителен договор или последващ Нотариален акт.

2. Голяма част от финансовите тежести при закупуването на недвижим имот се съобщават на КУПУВАЧИТЕ на принципа „на час по лъжичка“ като тези КУПУВАЧИ НЕ разполагат с цялата финансова информация в първоначалният момента, а в последствие се оказва, че стойността на разходите и имота е чувствително по-висока, отколкото са могли да поемат като разходи. Именно тогава те се обръщат към адвокати по сделки с недвижими имоти, за да разтрогнат един вече скючен, видимо неизгоден договор, подлъгани с обещания за бърза сделка и ниски разходи.

3. Друг не по-малко неприятен номер е съобщаването на финансовите условия за дадена услуга, след като тя вече е извършена. Голяма част от Агенциите за недвижими имоти успяват да вмъкнат такива клаузи с клиентите докато говорят с тях „на крак“ без реална възможност тези ангажименти да бъдат обсъдени или осмислени.  Основната цел тук отново е да се вкарат условия, които да гарантират едностранно изплащането на дължимата комисионна към Агенцията предоставила имота, независимо от това дали клиентът приема сделката или не.

Основна грешка на КУПУВАЧИТЕ е, че същите НЕ питат и не се интересуват преди сделката относно всички тези клаузи в договора за депозит, както и относно вмъкнатите клаузи, който задължават КУПУВАЧИТЕ да платят цялата стойност на имота и комисионна на агента, въпреки, тяхното колебание относно избора за този имот.

Следваща ситуация и некоректна практика, наложила се в последните няколко години, от която страдат купувачите на имоти е т.нар. „кражба“ на оферти. Стига се до абсурдната ситуация, в която агенция за недвижими имоти присвоява оферта на друга агенция или на частно лице. На интереса на клиенти за обявата , публикувана в портал за имоти, другата агенция без да получи съгласието на собственика, като нерегламентирано привлича клиенти, увреждане. Често се случва и в обявите в порталите за имоти жилищата да са представени некоректно – площ, етажност, помещения, дори локация.Рискове при покупка недвижим имот, Стоп капаро недвижим имот, Задатък плащане недвижими имоти, адвокат сключване на сделки с недвижими имоти, прехвърляне на недвижими имоти, адвокат имотни дела, връщане на капаро, сделки с недвижими имоти, разваляне предварителен договор, Оспорване клаузи Предварителен договор

Разпространена практика е и агенции за имоти да притискат собственици – продавачи или наемодатели, да се откажат от сключен ексклузивен договор за представителство с мотива, че имат клиент. „Простата логика води до разсъждението, че след като имаш купувач, защо не се свържеш с агенцията, която предлага имота, а искаш да й отнемеш бизнеса по този начин. Няма значение колко е голяма агенцията – зад подобен натиск седи опитът за „кражба на офертата“.

В немалко случаи некоректно се тълкуват от агенции и брокери и ексклузивните договори. Агенции, получили ексклузивни права да предлагат даден имот, понякога отказват да работят с клиенти на други агенции, т.е. целят двойна комисиона от купувач и продавач.Съдействието на адвоката при покупката на имота може да се изразява в различни услуги – справка на имота (наличие на проблеми), преговори с продавача, промени в писмените уговорки (клаузите) по договорите, снабдяване с документи и други.

За допълнителна информация или съдействие за Вашият проблем, моля обърнете се към нас по закупуване на недвижими имоти и нуждата от допълнителна информация по съдебни дела на тел. + 359 897 90 43 91 или office@lawyer-bulgaria.bg