Рискове при делба на имот
При нужда от прекратяване на собствеността, страните е нужно да следят за рискове при делба на имот.
Най-важно, с което трябва да се внимава при делбата е дали всички съсобственици ще вземат участие в нея.
Поради това следва внимателно да се проучи собствеността, начинът на възникването й, както и кои са съсобствениците.
При делба на наследство следва да се прецени приложимото законодателство, определящо наследниците, съобразно датата на смъртта на наследодателя. 
Когато имотът се наследява от двама и повече наследници, след приемане на наследството, те стават съсобственици и често се стига до делба на съсобствен имот.
Когато единия съсобствениците прояви желание да продаде имота и да се сдобие със средства, полагащи му се от неговия дял, то е необходимо изричното съгласие на другия съсобственик
Делба на имот се извършва доброволно или по съдебен ред.
В случай, че имотът, предмет на доброволната делба е един, то първо трябва да се изследва въпроса дали същият би могъл да се раздели на няколко отделни имота
Затова следва да се провери изискванията на законоустановените минимални площи, посочени в ЗУТ.
В случай, че имотът е делим, то следва да се изготви скица.
Най-често задача за изготвяне на скица се поема от проект от експерт геодезист
За да се фиксират новите имоти, които се образуват от него и едва тогава да се пристъпи към подписване на нотариалн акт за доброволна делба
Бързият начин за решаване на спорния въпрос е изготвянето на писмен Договор за доброволна делба с нотариална заверка на подписите.
При неделим имот, който не може да бъде разделен между съсобствениците, който доброволно ще уредят въпроса.
Тук имотът се прехвърля в полза на единия от тях
Той ще стане негов изключителен собственик като съответно може да бъде уговорено същият да заплати дяловете на останалите съсобственици
Този процес се нарича уравняване на дяловете в пари.
Ефектът на тази доброволна делба ще бъде разделяне на имот, под формата на доброволна делба.
Прехвърляне на имот чрез делба, когато съсобствениците постигат съгласие по между става бързо и с най-малко разходи по подялбата.
За точност е важно да отбележим, че при делба на наследствен имот трябва да присъстват всички наследници.
В противен случай тя е недействителна т.е. не поражда действие за никой от участниците в нея.
Изключения от делба на имот
Важно е да се посочи, че не винаги може да се извърши делба. Такава не може да има по отношение на имот, притежаван от съпрузи в режим на имуществена общност
Когато лицата сключват брак, те могат да изберат режима на своите имуществени отношения.
Ако такъв избор не е направен, за тяхното имущество, придобито по време на брака, се прилага режим на общност.
Това означава, че всички имоти придобити по време на брака са общи и не могат да бъдат разделяни до прекратяване на брака или до промяна на режима.
Не могат да се делят общите части на етажната собственост, както и имотите включени в гражданско дружество.
Условие за валидност при делба
В случай, че не участват всички съсобственици, така извършената делба ще е нищожна.
В този случай съсобствеността не е прекратена и делбата следва да се извърши самостоятелно отново
Когато в делбата участва лице, което няма качеството на съсобственик, тогава то няма да може да придобие имота, който е включен в неговия дял.
Този имот ще остане съсобствен между останалите съделители, тъй като делбата няма да е породила действие по отношение на него.
При поделяне на наследствени имоти ако не бъде включен някой имот от наследството, по една или друга причина, той ще може да бъде поделен допълнително –делбата на другите ще е действителна.
Съдебното производство по делба е свързано с подготовка и време.
Затова следва да се внимава за рискове при делба на имот.
Поради това е препоръчително в делбата да бъдат включени всички наследствени имоти.
Какво ще стане, ако в делбата бъде включен имот, който се окаже, че е собственост на трето лице?
В този случай делбата няма да породи действие по отношение на този имот и той няма да може да се придобие от лицето, в чийто дял е поставен той.
Делбата по отношение на останалите имоти ще породи действие.
Важно е да се отбележи, че наличието на тази хипотеза може да предизвика друг проблем.
Когато се извършва делба е необходимо всеки съсобственик да получи реален дял от съсобствеността /когато се делят имоти, всеки трябва да получи поне по един имот/.
В случай, че не може да получи реален дял, всеки съсобственик, при евентуална съдебна делба ще изнесе имота на публична продан
При доброволна делба съсобственикът, който не получава имот в своя дял, трябва да получи уравнение в пари, имоти или други вещи.
Ако някой от съделителите не получи нито имот, нито уравнение, делбата се приема за недействителна и не поражда ефект.
Поради това трябва да се държи сметка дали всички имоти, които се делят са притежание на съсобствениците
В противен случай може да се стигне до там някой от тях да остане без имот и без парично уравнение, а делбата да се окаже недействителна.
За допълнителна информация, моля свържете се с нас на тел. 0897 90 43 91 или email office@lawyer-bulgaria.bg
Кога възниква съсобственост на имот ?
Съсобственост е налице, когато един недвижим имот се притежава от повече от едно лице. Тя може да възникне по различни начини – чрез сделка /когато две или повече лица купуват заедно един имот/, чрез наследяване /когато наследодателят има повече от един наследник/ и т.н. Всеки съсобственик има право да използва имота/имотите заедно с останалите. Ако само един или някой от тези лица обитава общия имот, другите имат право на обезщетение за това. Освен това всички съсобственици трябва да си поделят разходите по имота. Ако само едно лице поема тези разноски, то останалите следва да му възстановят такава част от тях, отговаряща на идеалната им част от имота.
Защо се налага делба на имот ?
Притежаването на един имот от повече лица често е неудобно и предизвиква неразбирателство между тях, което става и причина за желанието им да прекратят съсобствеността. Когато имот бъде закупен от две лица, в акта за собственост се вписват имената и на двамата, като всеки един от тях е собственик на съответна идеална част. Важно е да знаете, че частите на съсобствениците винаги се считат за равни, освен ако изрично не е посочено друго в документа за собственост. Докато няма разногласия във взаимоотношенията с другия съсобственик, всичко е изрядно и нямате реални основания за притеснения. Потенциален проблем при идеалната собственост се явява едва тогава, когато възникне конфликт между двете страни.
Как се прекравява съсобствеността на имот ?
Възможно е това да стане, когато съсобственикът се откаже от своето право върху притежаваната от него идеална част. Отказът се заяверява нотариално и се вписва в Имотния регистър. Когато съсобствеността е възникнала чрез наследяване, това може да стане и чрез отказ от наследство. Съсобствеността може да бъде прекратена и чрез прехвърляне на притежаваната идеална част. Прехвърлянето може да се направи в полза на другия съсобственик и така той да придобие целия имот. Когато идеалната част се продава /отнася се само за покупко-продажба, не и за дарение/ на трето лице, продавачът трябва първо да предложи на другия съсобственик да я изкупи и то при същите условия, при които би я продал на третото лице. Делбата, доброволна или съдебна, е друг способ за прекратяване на съсобствеността. При нея всеки следва да получи изключителна собственост върху част от общото имущество.
Изключения от съдебната делба ?
Делба не може да има по отношение на имот, притежаван от съпрузи в режим на имуществена общност /Когато лицата сключват брак, те могат да изберат режима на своите имуществени отношения. Ако такъв избор не е направен, за тяхното имущество, придобито по време на брака, се прилага режим на общност. Това означава, че всички имоти придобити по време на брака са общи и не могат да бъдат разделяни до прекратяване на брака или до промяна на режима/. Освен това не могат да се делят общите части на етажната собственост, както и имотите включени в гражданско дружество
Какви са рисковете при подялба на имот ?
В случай, че не участват всички съсобственици, така извършената делба ще е нищожна. Това значи, че съсобствеността не е прекратена и делбата следва да се извърши наново. Когато в делбата участва лице, което няма качеството на съсобственик, тогава то няма да може да придобие имота, който е включен в неговия дял. Този имот ще остане съсобствен между останалите съделители, тъй като делбата няма да е породила действие по отношение на него. При поделяне на наследствени имоти е важно да се знае, че ако не бъде включен някой имот от наследството, по една или друга причина, той ще може да бъде поделен допълнително и извършената делба на другите имоти ще е действителна. Все пак всяко допълнително производство по делба е свързано с разноски и загуба на време. Поради това е препоръчително в делбата да бъдат включени всички наследствени имоти
Допуска ли се делбна на имот, собственост на трето лице ?
Конкретно - делбата няма да породи действие по отношение на този имот и той няма да може да се придобие от лицето, в чийто дял е поставен той. Делбата по отношение на останалите имоти ще породи действие. Важно е да се отбележи, че наличието на тази хипотеза може да предизвика друг проблем. Когато се извършва делба е необходимо всеки съсобственик да получи реален дял от съсобствеността /когато се делят имоти, всеки трябва да получи поне по един имот/. Ако не може да се получи реален дял от всеки съсобственик,
Какви видове делба се прилагат ?
Делбата на имот може да бъде доброволна или съдебна, в зависимост от това дали съсобствениците могат или не могат да постигнат съгласие за разделянето му. Препоръчително е да се избира доброволното уреждане на отношенията, най-малко, защото този начин е свързан с по-бързо постигане на преследваната цел. Когато, обаче, не може да се стигне до общо съгласие, единствен вариант остава разделянето на имуществото по съдебен ред. Доброволната делба се извършва под формата на договор, който се сключва между съсобствениците. С него те постига съгласие за това кой какъв имот или уравняване ще получи. Както се посочи вече, ако някой от съсобствениците не получава нищо, делбата ще е недействителна и съсобствеността няма да се прекрати.
Какво се случва при т.нар. Съдебна делба
Целта на първата фаза е съдът да установи наличието на съсобственост, кои са лицата, притежаващи идеална част от общото имущество и размера на техните дялове. За да се установи това, се проверява как са придобити имотите, дали реално са собственост на съделителите и кой какъв дял е получил от тях, съобразно основанието за собственост. Когато се дели наследство, се установява дали наследодателят е собственик, кои са неговите наследници и кой какъв наследствен дял притежава с оглед приложимия закон към датата на смъртта.