fbpx

Публикации

Разваляне на предварителен договор

Често пъти в практиката се случва да се стигне до разваляне на предварителен договор.

Основното средство за защита предвидено от закона е правото на купувача да предяви иск за обявяване на предварителния договор за окончателен.

Същевременно правна възможност за защита на КУПУВАЧ по сделка с недвижим имот е да поиска разваляне на предварителен договор.

Успоредно с това разваляне, купувачът може да потърси платените от него суми, заедно с уговорените неустойки за разваляне.

При разваляне на Предварителен договор купувачът може да поиска и обезщетение за  претърпените вреди от неизпълнението.

В този смисъл купувачът е изцяло свободен да избере един от вариантите за защита на своите интереси в конкретната сделка. Разваляне на предварителен договор

В случай, че желае да придобие недвижимия имот, то купувачът следва да се ангажира с предявяването на иск за обявяване на сключения предварителен договор с продавача за окончателен.

Ако се окаже, че купувачът няма интерес от придобиването на имота, следва да се насочи към разваляне на предварителния договор.

Предпоставки за разваляне

Преди да пристъпи към разваляне купувачът следва да е изправна страна /да е изпълнил е своите задължения по предварителния договор.

Основно изискване към Купувача е да покани продавача  да се яви пред нотариус, за да сключат окончателен договор

Опция на купувача е да даде подходящ срок за сключване на окончателен договор.

От на получаването на покана за допълнителен срок за изпълнение, за продавачът тече срок за сключване на договор, след изтичането на който ще настъпи и разваляне на предварителния договор.

Изключения от правилото

Допълнителен срок може да не се дава в следните случаи:Разваляне на предварителен договор

  • изпълнението на договора е станало невъзможно
  • продавачът толкова е забавил сключването на окончателен договор, че вече придобиването на имота е станало безполезно за купувача /отпадането на интереса идва от голямото забавяне на продавача;
  • окончателният договор непременно е следвало да бъде сключен в уговореният срок;
  • ако страните са уговорили с предварителния договор, че могат да развалят договора и без да дават допълнителен срок за изпълнение.

В тези случай, купувачът трябва само да изпрати уведомление до продавача, че счита предварителния договор за развален.

Когато договорът бъде развален, продавачът дължи на купувача всичко, което е получил от него по предварителния договор. 

Продавачът дължи и неустойка, ако страните са уговорили такава в случай на разваляне на договора, поради виновното му неизпълнение.

Купувачът може да търси и обезщетение за вредите, които са му причинени от неизпълнението /виж Решение №102/23.07.2015 по дело №1680/2014 на ВКС, ТК, II т.о./.

За допълнителна информация, моля обърнете се към адвокат в кантората на 0897 90 43 91 или email office@lawyer-bulgaria.bg

Как се разваля Предварителен договор за покупка на имот ?

Предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот се разваля ИЗВЪНСЪДЕБНО. Съдилищата са утвърдили постоянна и непротиворечива практика, че исковете за разваляне на предварителни договори за покупко-продажба на недвижим имот са недопустими и отказват да ги разглеждат по същество. Купувачът - кредитор има право на обезщетение за вредите, които е претърпял от неизпълнението. Тези две претенции могат да бъдат предявени чрез съдебни искове.

Кой договор се разваля съдебно ?

По съдебен ред може да се развали договор за покупко-продажба на недвижим имот, ако е сключен във формата на нотариален акт.

Какво е действието на разваляне на предварителния договор

Развалянето на предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот настъпва по силата на изявлението на кредитора и има действие от момента на получаването му от длъжника, ако няма определен срок за изпълнение. В другия случай развалянето настъпва при осъществяването на предпоставките – даден срок за изпълнение и липса на изпълнение. Развалянето на договора има обратно действие. Това означава, че всяко страна е длъжна да върне на другата това, което е получила при изпълнение на договора. Напр. продавачът е длъжен да върне получените пари от продажната цена , тъй като основанието за получаването й е отпаднало

Предпоставки за разваляне на предварителен Договор ?

Първата е неизпълнение на задължение поради причина, за която длъжникът отговаря. Втората хипотеза е изпълнението на задължението на длъжника да е станало невъзможно изцяло или отчасти. Третата хипотеза е , ако в резултат на закъснението на длъжника изпълнението на неговото задължение е станало безполезно за кредитора. Четвъртата е, ако задължението е трябвало да се изпълни непременно в уговореното време. Страните могат да уговорят и други условия за разваляне на договора. Предпоставките за разваляне са уредени в чл.87 от Закона за задълженията и договорите.

Сключване предварителен договор

В теорията този договор очертава рамката и определя съдържанието на акта за прехвърляне на собствеността на имота при конкретни параметри на сключване на предварителен договор.

Сключването на предварителен договор представлява подготовката за бъдещата планираната нотариална сделка. Уредбата на предварителния договор е поместена в Закона за задълженията и договорите /ЗЗД/ и по-конкретно – чл. 19.

При буквално тълкуване на разпоредбата става ясно, че предварителният договор е съглашение, чрез което страните подготвят сключването на окончателен договор.

Същност на Предварителния Договор

Предварителният договор се сключва в обикновена писмена форма, а страните могат да са пълнолетни физически или юридически лица. Договорът задължително трябва да съдържа описание на имота и неговата цена.

Страните могат допълнително да уговорят срок за сключване на окончателен договор, начина на плащане, както и други задължения. Важно е всичко да е описано точно и ясно – какво уговарят и желаят да постигнат страните.Сключване предварителен договор

Както във всеки договор, и тук основните елементи са правата и задълженията на страните.

Задължението е сключването на окончателен договор, а правото – да се изисква изпълнение на това задължение. Определя се и срок за покупко-продажбата на недвижимия имот.

По начало този вид договор е неформален и не е в пряка зависимост от формата на бъдещия окончателен договор.

Когато обаче формата на окончателния договор изисква да бъде нотариална, предварителният договор, следва да бъде в обикновена писмена форма.

Предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор – цена, срок, предмет на сделката и т.н., които са условие за неговата действителност.

При сключване на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот е необходимо имотът да бъде ясно индивидуализиран.

Постигането на съгласие и подписване на предварителния договор между страните не води до прехвърляне на правото на собственост.

Същото ще бъде придобито от купувача при окончателно финализиране на сделката и подписване на окончателен договор в изискуемата форма на нотариален акт, респективно обявяването на предварителния договор за окончателен от съда.

Тоест прехвърлянето на собствеността, се постига едва със сключването на окончателния договор. Самостоятелно следва да се преценяват също основанията за недействителност и за разваляне поради неизпълнение. Сключване предварителен договор

Съществената разлика между предварителния договор и нотариалната сделка за покупко-продажба е в тяхното действие.

При сключване предварителен договор е налице т.нар. „обещание за продажба“

Особености при сключване

Интересното, което е нужно да се отбележи, че в Закона няма изрично изискване продавачът да е собственик на недвижимия имот към момента на сключване на предварителния договор.

Тази липса на изрична формулировка, значително разширява приложното поле на Предварителният договор.

За да се изпълни задължението за прехвърляне на собствеността, при сключване предварителен договор продавачът „обещава“ продажбата на бъдещ имот, т.е. на обект, който е възможно и да не съществува.

Сключването на предварителен договор не е задължителен етап на договарянето

Клаузите в предварителния договор, запазват правната си сила и остава действие между страните.

След учредяването вещното право на строеж се преобразува в право на собственост по силата на чл. 181, ал. 2 ЗУТ.

Съгласно разпоредбите на Закона за устройство на територията и строителят/инвеститорът може да продава собствеността върху самостоятелно обособени жилищни и др. обекти

При недовършено строителството, продажби са възможни едва след издаването на документ за завършено приемането на обекта чрез Удостоверение за груб строеж.Сключване предварителен договор

След нотариалната сделка строителят е длъжен по Предварителен договор да довърши всички СМР дейности до снабдяване с разрешение за ползване за сградата.(акт Обр.16).

Съгласно чл. 18 от Закона за задълженията и договорите разпоредителни сделки с вещни права трябва да се извършват във формата на нотариален акт, за да са действителни.

Оттук следва, че за валидността на сключване предварителен договор е необходимо да бъде спазена писмената форма.

Важна особеност по чл. 37 ЗЗД при сключване предварителен договор и упълномощаването за извършване на нотариални сделки следва да бъде направено писмено с нотариално удостоверяване на подписа и съдържанието, извършени едновременно пред Нотариус.

Съдебната практика приема, че съществените елементи, които трябва да фигурират в предварителния договор

Това са клаузи, относно предмет, цена и срок за прехвърляне с нотариален акт и плащане на цената.

Липсата на един или повече от тези елемент води до нищожност на предварителния договор.

Характер на предварителният договорсключване предварителен договор

Сключване предварителен договор представлява т.нар. писмено „обещание за продажба“, но за разлика от същинската продажба не се прехвърля вещното право на собственост.

За да се стигне до прехвърляне на правото на собственост и владението на имота е нужно да се сключи и окончателната нотариална сделка.

При сключване предварителен договор ПРОДАВАЧЪТ следва да докаже притежанието на правото на собственост;  а купувачът, че е готов да плати цялата продажна цена на имота.

Законът не поставя изрично изискване имотът предмет на Предварителният договор да съществува. Това е ситуацията в много Предварителни договори за „покупката на апартамент на зелено“ или предстоящото им изграждане и строителство.

Може би тук е мястото да споделим, че сключването на Предварителен договор не е задължителен етап на договарянето.Но този Предварителен договор задава крайната рамка на бъдещият Нотариален акт.

Предварителният договор очертава основни параметри по прехвърляне на имот, очертавайки условията по договора като – срок, цена, модалитет и възможности за прехвърляне.

При сключването на Предварителният договор се ангажира отговорността за бъдещата сделка и на двете страни

Продавачът е длъжен да подготви писмени документи за сделката

Купувачът трябва да осигури нужните средства и разноски за прехвърляне пред Нотариус.Сключване предварителен договор

ДЕЙСТВИЕ НА ПРЕДВАРИТЕЛНИЯ ДОГОВОР 

#Предварителният договор е споразумение между две страни, което може да бъде изменено по взаимно съгласие.

Всички клаузи в предварителния договор, които не са предмет на нотариалния акт, запазват правната си сила.

От момента на сключването на Предварителният #договор, спрямо страните остава обвързващото им облигационно действие между тях.

Въпросът е изключително интересен и актуален при сделки  с недвижими имоти и продажба на жилищни обекти в т.н. „ново строителство“.

Най-ранният етап на който може да бъде извършено това прехвърляне на отделни, обособени обекти е веднага след издаването на т.нар. Удостоверение за завършен груб строеж или (Акт образец 14). 

Задълженията на продавача – строител или собственик, след строителя остават като такива дори и след сключване на Нотариалeн акт за прехвърляне собственост върху имот.

За повече и допълнителна информация, можете да се свържете с нас на посочените в сайта телефони или на + 359 897 90 43 91 или чрез писмено запитване на следният мейл  office@lawyer-bulgaria.bg 

Какво представлява Предварителния Договор ?

предварителният договор е съглашение, чрез което страните подготвят сключването на окончателен договор. При сключването му, същият не поражда директно действие, а създава задължение в последващ момент всяка от страните да изпълни своето задължение.

Става ли купувача собственик с Предварителен Договор ?

Сключване и подписване на предварителния договор не води до прехвърляне на право на собственост за купувача. Собствеността ще бъде придобита от купувача едва при окончателно финализиране на сделката и подписване на окончателен договор в изискуемата форма на нотариален акт, респективно обявяването на предварителния договор за окончателен от съд

Какви уговорки следва да съдържа Предварителния Договор ?

Предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор – цена, срок, предмет на сделката и т.н., които са условие за неговата действителност. При сключването на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот е необходимо имотът да бъде ясно индивидуализиран.

Кога се обявя Предварителният договор за окончателен ?

В случай че страна по предварителния договор е изпълнила своите задължения спрямо другата, същата има гарантирано право, заложено в чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, да поиска от съда обявяване на предварителния договор за окончателен. Необходимо е предварителният договор да отговаря на условията, изброени по-горе, тоест волята на страните да бъде ясна и недвусмислена.

Какъв е срокът за обявяване на Предварителния договор за окончателен ?

При наличие на неизпълнение на задължението на продавача по предварителен договор, за купувача възниква правото да предяви иск с правно основание чл. 19 , ал. 3 от ЗЗД като искът е конститутивен за защита на потестативни права. Правото да се иска обявяване на предварителен договор в окончателен се погасява с пет годишна давност на основание чл. 110 от ЗЗД. Съгласно константната практика на ВКС, която и настоящият съдебен състав споделя, изразена в решение № 286 от 28.09.2011 г. по т.д. 1055/2010 г. на ВКС, 3 ГО, давностният срок относно конститутивния иск с правно основание чл. 19, ал.3 от ЗЗД е петгодишен и на основание чл. 114 от ЗЗД започва да тече от момента, в който се поражда правото като всяка от страните – обещател и приемател може да предяви иск за сключване на окончателен договор.