Публикации

Продажба на имот в строеж

Същност на Договора за изработка в съчетание с Предварителен договор

Съгласно трайно установена съдебна практика на Върховен Касационен Съд, в договорите за продаба на незавръшени обект, двете страни следва да са уговорили построяване на бъдещият имот и съответното прехвърляне на собствеността върху построения обект в полза на Възложителя – КУПУВАЧ, в условията на Договори за изработка и Предварителен договор за продажба на недвижим имот. Продажба на имот в строеж, продажба незавършено строителство, прехвърляне имот на "зелено', прехвърляне незавършени апартаменти, адвокат строителни дела

Съществено е да се отбележи, в някои от съдебните решения се посочват двете отделни правоотношения, обединени в общ Договор за възлагане на строителството – съчетаващ Договор за изработка и Предварителен договор за продажба за недвижим имот между двете страни.

С Договора за изработка на самостоятелен обект (жилище), строителят се задължава да построи със свои материали самостоятелен обособен жилищен или друг вид обект по предварително одобрен и съгласуван проект.

Със слючването на Договора за изработка, строителят се задължава след като приключи строителството да го предаде на купувача.С изработването на самостоятелният обект в сградата по силата на сключеният Предварителен договор между страните е възниква възможност за прехвърляне правото на собственост.

Строителят, построявайки сградата и обектите в нея, става техен собственик, тъй като същият вече е носител на правото на собственост или на преотстъпеното му право на строеж върху земята.

Валидно сключеният Договор за изработка, има основание ако ищецът е собственик на правото на строеж, като в този случай той би бил суперфициарен собственик, а задължение на изпълнителя да прехвърли осъществения трудов резултат би означавало реално да предаде държането, но не и собствеността върху него.

Договорът за изработка би довел до целения резултат само ако е съчетан с Предварителен договор за покупко-продажба.

Предмет на изработката е вещ, за прехвърляне на собствеността върху която е необходима нотариална форма, т.е. претендираното реално изпълнение в най-благоприятния случай би имало за последица предаване държането върху вещта.

Затова при изследване на отделените елементи на строителният процес в случая има значение и етапите в строителството, при които може да се завърши съответният обект за прехвърляне към купувача.

Същност и характеристика на Предварителният договорПродажба на имот в строеж, продажба незавършено строителство, прехвърляне имот на "зелено', прехвърляне незавършени апартаменти, адвокат строителни дела

Предварителният договор съдържа всички уговорки относно съществените условия (цени, идентифициране на обект и т.н.) на бъдещия окончателен договор, който страните желаят да сключат.

Предмет на продажбата е имот, който следва да бъде детайлно и подробно описан, като окончателното прехвърляне съгласно закона може да се извърши само в нотариална форма, условие за валидност на предварителния договор е той да бъде сключен в писмена форма.

В случай че срокът или условията за сключване на окончателен договор са налице и някоя от страните откаже да се яви пред нотариус, изправната страна има право да предяви иск, с който да поиска от съда прогласяване на сключения предварителен договор за окончателен при спазване правилата чл. 326-364 ГПК.

Влязлото в сила съдебно решение, с което се уважава такъв иск, замества нотариалния акт.

Важно е в предварителния договор да бъдат конкретизирани и параметрите на имота, който се купува. В интерес на купувача е да се предвиди колкото е възможно по-конкретна информация относно площта, и материалите, които ще се използват.

Неспазването на тези условия би могло да бъде основание както за намаляване на цената, така и за разваляне на договора в случай на съществени отклонения от договорените параметри.

Защита и гаранция за купувача

Гарантиране на връщането на капарото, платено от купувач по сключен Предварителен Договор, при евентуално неизпълнение от строителя, е особено важно. Често това е сред въпросите, които е трудно да бъдат договорени по взаимно приемлив начин, защото инвеститорът разчита на авансово получените пари за финансиране на строителството и за погасяване на задълженията си към банки.

Това затруднява използването например на т.нар. доверителна сметка, в която платените суми стоят блокирани и продавачът не може да се разпорежда с тях до изпълнение на задълженията си.

Добра възможност за купувача е учредяването в негова полза на ипотека върху друг имот, от чиято цена той би могъл да се удовлетвори при определени условия. Това би противопоставило и състоянието на продавача да предостави имот като обезпечение, като разбира се би го натоварило и с дължимите такси за учредяване на ипотека, както и евентуалната продажбата на имот при вероятен спад в пазарната цена на имотите.

Друга опция е учредяването на банкова гаранция в полза на купувача, но и тя е свързана с разходи за продавача.Продажба на имот в строеж, продажба незавършено строителство, прехвърляне имот на "зелено', прехвърляне незавършени апартаменти, адвокат строителни дела

Възможно е и издаването на запис на заповед в полза на купувача в размер на платената авансово част от цената.

Проблем тук е, че тя предполага наличие на достатъчно имущество от издателя.

Възможен вариант е и гаранцията за купувача да бъде предоставена от трето лице, като типичен пример в този смисъл е т.нар. поръчителство.

Тези възможни варианти за прехвърляне на недвижимият имоти и уреждане на правоотношенията между Купувач и Строител са следните:

  1. Предварителен договор за продажба на обект в сграда „ново строителство“ след построяването на бъдещия имот, при което е възможно:
  • прехвърляне на собствеността след достигнат етап „груб строеж“ – след издадено Удостоверение за завършен груб строеж (Акт образец 14)
  • прехвърляне на собствеността след получаване на разрешение за ползване на сградата;- след издадено Удостоверение за въвеждане в експлатация на сграда
  1. Продажба, чрез учредяване на право на строеж на самостоятелен обект в сграда „ново строителство“ след завършване на етап „груб строеж“ на сградата.

За допълнителна информация или справка относно различните варианти за прехвърляне на недвижим имот в процес на строителството, можете спокойно да се обърнете за специалист по строителни дела в  кантората на тел. 0897 90 43 91 или mail : office@lawyer-bulgaria.bg 

Всеки конкретен въпрос, ще бъде отговорен с оглед спецификата и неговите особености, във връзка с поставеният въпрос. 

Прекратяване договор за строителство

Изискванията прекратяване на сключен Договор за строителни услуги са приложими всички общи правни основания –

1 Унищожаване поради порок във волята на някоя от страните при сключването;

2. Неточно изпълнение на задълженията;Прекратяване договор за строителство, адвокат строителни договори, прекратяване на Договор за груб строеж, довършителни работи Договор за изработка, адвокат съдебни дело строител, Разваляне договор строител, Оспорване протоколи в строителството, Дела оспорване на строителни дейности, Прекратяване на строителен договор

3. Наличие на взаимно съгласие между страните;

4. Пълна обективна невъзможност за изпълнение;

5. Надлежмо разваляне поради виновно неизпълнение или частична обективна невъзможност за изпълнение;

6. Прекратяване при условията на чл. 306, ал. 5, както и на чл. 307 от Търговския закон (ТЗ) при договори за строителство, който е търговска сделка.

Успоредно с тези общи основания са налице и допълнителни и уредени от закона специални основания, които не са приложими за други договори.

Специални основания за прекратяване на Договор за строителна услуга

Към т.нар.“Специалните основание за прекратяване на Договор за строителство спадат основанията за прекратяване на Договора за изработка – детайлно уредени в глава VIII на особената част на Закона за задълженията и договорите.

Самите разпоредбите на закона се отнасят до прекратяване на обикновен договор за изработка, но същите са приложими и към всички Договори за строителна услуга, тъй като този договор е вид изработка.

Специалните основания в някои случаи стесняват приложното поле на общите основания за прекратяване на Договора за строителство.

В други случаи уреждат самостоятелни предпоставки, при настъпването на които се прекратява правната връзка между страните по договора.

Развалянето на Договори за строителство предполага виновно поведение на другата страна, докато отказът от договора не предпоставя вина на другата страна. А в случая с употребата на думите „договорът се прекратява” законодателят указва, че прекратяването на договора настъпва по право, без да е необходимо волеизявление на която и да е от страните по него, а само по силата на настъпването на някой от предвидените в закона юридически факти.

Специални правни основания за прекратяване на Договор за строителна услуга

1 . Едно от основанията за прекратяване е уредено в разпоредбата на чл. 260, ал.1 ЗЗД. Това основание  е приложимо към Договорите за строителството, като разновидност на Договор за изработка.  Веднага е редно да се посочат и някои особености, свързани с предмета на договора. Фактическият състав на това основание за прекратяване включва няколко предпоставки.

От съществено значение е зададеният на строителя идеен проект или доставените му от възложителя строителни материали и компоненти да са неподходящи за правилното изпълнение на работата.

При сключване и разваляне на Договорите за строителството с предмет, определен чрез одобрен инвестиционен проект (ИП), не е възможно проектът да е неподходящ за изпълнение на строителството, тъй като той следва да е съгласуван и одобрен по установения от закона ред.

Съгласно чл. 142, ал. 4 от Закона за устройство на територията (ЗУТ) това предполага извършена оценка за съответствието на проекта с  предвижданията на подробния устройствен план и всички други съществени изисквания към строежите. Затова той не може да бъде „неподходящ” по смисъла на чл. 260, ал. 1 ЗЗД.Прекратяване договор за строителство, адвокат строителни договори, прекратяване на Договор за груб строеж, довършителни работи Договор за изработка, адвокат съдебни дело строител, Разваляне договор строител, Оспорване протоколи в строителството, Дела оспорване на строителни дейности, Прекратяване на строителен договор

Следващият случай на прекратяване и на Договор за строителна услуга е, при доставката на предложените от Възложителя строителни материали. Ако в сключеният Договор за строителство не е уговорено, че строителят осигурява необходимите строителни материали и компоненти, то това е задължение на възложителя.

Ако Възложителят достави такива материали или компоненти за изпълнение на строителството, които не осигуряват изпълнението на съществените изисквания към строежите и не отговарят на техническите спесификации, определени от Закона за техническите изисквания към продуктите и Наредбата за съществените изисквания и на проекта, изпълнителят – строител се намира в хипотезата на „неподходящ материал” по смисъла на чл. 260, ал. 1 ЗЗД.

2. Втора съществена  предпоставка за прекратяване на дог. стр. на това специално основание е строителят да е предупредил веднага възложителя, че даденият му проект (ако не е одобрен и в случаите на малки обекти) или доставените строителни материали и компоненти са неподходящи за изпълнение на работата, като поиска извършване на нужните промени в проекта, съответно одобряването му, или доставяне на подходящ материал.

Тук следва да се има предвид, че при изпълнение на Договорите за строителна услуга от изпълнителят – строител се очаква да е професионалист и да разполага с нужните специални знания и умения в областта на строителството, докато от възложителя такива познания и умения не се изискват и съответно предполагат.

3. Следващата третата предпоставка на чл. 260, ал. 1 ЗЗД е отрицателна – възложителят да не извърши нужните промени и/или да не достави съобразно указанията на строителя подходящи строителни материали и компоненти за изпълнение на Договора за строителството и строителната услуга.

4. Последната предпоставка, за да се прекрати дог. стр. на това специално основание, е строителят да направи волеизявление, че се отказва от договора. Този негов отказ е от типа волеизявления, които, за да произведат правно действие, е необходимо да достигнат до знанието на другата страна по договора – възложителя. Законодателят не случайно в текста на разпоредбата на чл. 260, ал. 1 ЗЗД говори за отказ, а не за разваляне на договора. Отказът не предполага виновно поведение на другата страна.

Това основание за прекратяване на сключеният Договор за строителна услуга е безвиновена отговорност. Възложителят може и да не е изпълнил своето задължение да даде подходящ проект (при малките обекти) или да достави подходящ материал по редица причини, които да са извинителни и да не включват проявена от него вина (няма нужните специални познания, не разполага с подходящи транспортни средства и др.).

Независимо от причините за неосигуряване на подходящ проект или материал, строителят има право да се откаже от изпълнението на Договора за строителна услуга, което ще доведе до неговото прекратяване.Прекратяване договор за строителство, адвокат строителни договори, прекратяване на Договор за груб строеж, довършителни работи Договор за изработка, адвокат съдебни дело строител, Разваляне договор строител, Оспорване протоколи в строителството, Дела оспорване на строителни дейности, Прекратяване на строителен договор

Възможността да се откаже от договора е субективно право на строителя от типа на потестативните права, което той може да упражни или не по своя преценка. Ако не го упражни, дог. стр. не се прекратява и продължава своето действие. Той не е длъжен да се откаже от дог.  стр. при наличие на другите предпоставки на чл. 260, ал. 1 ЗЗД.

5. Следващо основание за разваляне на Договорите за строителството и изпълнение на строително монтажни дейности е разпоредбата на чл. 262 ЗЗД. Законодателят не е регламентирал реда за разваляне на договорно основание

В този случай следва да се приложи по аналогия редът, предвиден в чл. 87, ал. 1 ЗЗД. Развалянето на дог. стр. при наличие на предпоставките на чл. 262, ал. 2 от ЗЗД по аналогия следва да се извърши с едностранно изявление на възложителя, отправено до строителя и достигнало до знанието му. Ако дог. стр. е сключен в писмена форма (това е преобладаващият случай), то изявлението за разваляне също трябва да бъде в писмена форма съгласно чл. 87, ал. 1, изр. 2 ЗЗД. А ако дог. стр. е сключен в нотариална форма (при възнаграждение на строителя, изразяващо се в прехвърляне на идеална част от поземлен имот или учредяване на право на строеж), развалянето следва да се извърши по съдебен ред съобразно чл. 87, ал. 3 ЗЗД.

;При настъпването на обективна невъзможност за изпълнение, договорът се прекратява на общото основание, уредено в чл. 89 ЗЗД, при това по право. Член 267 ЗЗД урежда някои специални последици при договора за изработка, приложими и към дог. стр. като вид изработка при прекратяване на договора поради обективна невъзможност за изпълнение.

6. Следващо основание за разваляне на Договора за строителна услуга е разпоредбата на чл. 267, ал. 1, изр. 1 ЗЗД „ако изпълнението на работата стане невъзможно, вследствие на причина, за която никоя от страните не отговаря, изпълнителят няма право на възнаграждение”. Отпадането на правото на строителя на възнаграждение е пряка последица от настъпилото по право прекратяване на договора. Това правило е конкретно проявление на принципа, че рискът при безвиновна обективна невъзможност за изпълнение се носи от длъжника. Второто изречение на чл. 267, ал. 1 ЗЗД урежда специална последица при прекратяване на договора за изработка, съответно на дог. стр. като вид изработка.

Съгласно тази разпоредба, приложена към дог. стр., ако част от строителството е извършено и може да бъде полезно за възложителя, то строителят има право на съответната част от уговореното възнаграждение.

При всеки договор с продължително изпълнение съобразно чл. 88, ал. 1 изр. 1 ЗЗД развалянето действа занапред и съответно до момента на развалянето отношенията между страните следва да се уредят съгласно договора. Специалната предпоставка, която законодателят е въвел и е модифицирал по този начин последиците от прекратяването занапред на дог. стр. като договор с продължително изпълнение, е изискването изпълнената част от работата да е „полезна” за възложителя.

За допълнителна информация или въпроси, моля обадете се на телефоните в кантората + 359 897 90 43 91 или оставете съобщение на office@lawyer-bulgaria.bg 

Всяко ваше запитване ще бъде разгледано съобразно особените изисквания на конкретният случай и ще Ви бъде предоставен отговор.