Как се придобиват идеални части ?
Много хора ни задават въпроса Как се придобиват идеални части ?
Много хора ни задават въпроса как се придобиват идеални части от недвижим имот и какви са законните способи за това.
Темата е особено важна при наследствени имоти, семейни спорове, делба, продажба между съсобственици и спорове за давностно владение.
На практика идеални части могат да се придобият по наследяване, по сделка, по давност, чрез съдебна делба, по завещание, както и чрез изкупуване по чл. 33, ал. 2 ЗС при нарушение на правото на предпочитане на останалите съсобственици.
Основните разпоредби са в Закона за собствеността, а при делбата значение имат и правилата на ГПК.
Какво представляват идеалните части?
Идеалната част не е реално обособено помещение, стая, етаж или конкретен ъгъл от двора.
Тя е дял от правото на собственост върху целия имот.
Това означава, че съсобственикът не притежава физически определена част, а притежава определена квота от целия имот заедно с останалите съсобственици. Именно затова споровете за идеални части често се превръщат в спорове за владение, ползване, продажба и делба.
Правното разграничение между владение и държане е решаващо при преценката дали чужда идеална част може да бъде придобита по давност.
Съгласно чл. 68 ЗС владението е упражняване на фактическа власт върху вещта като своя, а държането е фактическа власт върху вещ, която лицето не държи като своя.
По какви начини и как се придобиват идеални части ?
Придобиване по наследяване
Най-често идеални части възникват при наследяване.
След смъртта на наследодателя няколко наследници придобиват съответни квоти от един и същ имот.
В този случай възниква съсобственост по силата на закона.
Всеки наследник придобива своята идеална част от момента на откриване на наследството, но никой не получава автоматично конкретно обособена реална част от имота.
Докато не бъде извършена доброволна или съдебна делба, всички наследници остават съсобственици на целия имот.
Това е и класическата хипотеза, при която по-късно се поставя въпросът дали един от наследниците е започнал да владее и чуждите идеални части за себе си.
Придобиване по покупко-продажба
Идеална част може да бъде придобита чрез договор за покупко-продажба.
Когато съсобственик продава своя дял на друг съсобственик, правилото на чл. 33, ал. 1 ЗС не се прилага.
Но когато идеалната част се продава на трето за съсобствеността лице, законът изисква преди това тя да бъде предложена на останалите съсобственици при същите условия.
Това е т.нар. право на предпочитане.
ВКС изрично приема, че чл. 33 ЗС създава ограничение в упражняването на правото на разпореждане, но не забранява самата продажба.
Следователно, при неспазване на процедурата продажбата не е нищожна, а поражда в полза на заинтересования съсобственик право да изкупи продадената част при действително уговорените условия.
Придобиване по дарение
Идеални части могат да бъдат придобити и чрез дарение.
Тук трябва да се подчертае нещо съществено: изискването на чл. 33, ал. 1 ЗС е относимо до продажба, а не до дарение.
Поради това в практиката често се срещат случаи, при които външно за съсобствеността лице първо придобива минимална идеална част чрез дарение, става съсобственик, а след това придобива и остатъка чрез продажба.
Тълкувателно решение № 5/2012 г. на ОСГК на ВКС приема, че в такава хипотеза няма заобикаляне на закона само по себе си, а нарушението на чл. 33 ЗС не води автоматично до нищожност на сделката.
Съдът подчертава, че правната последица е възникването на право на изкупуване само в случаите, в които са налице предпоставките на закона.
Придобиване по завещание
Идеална част може да бъде придобита и по силата на завещание.
Завещателят може да се разпореди с притежаваната от него идеална част от имота в полза на конкретно лице.
Това придобивно основание често влиза в конфликт със запазената част на наследниците, но като принцип собственикът има право да завещае своята идеална част.
При спор следва да се проверят валидността на завещанието, обемът на правата на завещателя и евентуалните претенции за намаляване на завещателните разпореждания.
Тази хипотеза е различна от придобиването по давност, защото правото възниква от едностранно разпореждане mortis causa, а не от фактическа власт.
Придобиване чрез съдебна делба
Когато съсобствениците не могат доброволно да уредят отношенията си, идеалните части могат да се „превърнат“ в реален дял или в парична равностойност чрез съдебна делба. Ако имотът е неподеляем, законът допуска възлагане.
По чл. 349, ал. 2 ГПК, ако неподеляемият имот е жилище, всеки съделител, който при откриване на наследството е живял в него и не притежава друго жилище, може да поиска то да бъде поставено в неговия дял, като дяловете на останалите се уравнят с друг имот или с пари.
Когато няколко съделители отговарят на условията, предпочита се този, който предложи по-висока цена.
Същият текст изисква имотът да се оценява по действителната му стойност, което е важно и при спор за максимално изгодното осребряване на общата вещ.
Как се придобиват идеални части по давност?
Кога е възможна придобивна давност?
Правото на собственост върху недвижим имот се придобива по давност при непрекъснато владение в продължение на 10 години, а при добросъвестно владение – в продължение на 5 години.
Изследвайки темата за това Как се придобиват идеални части, това следва от чл. 79 ЗС.
Но когато става дума за чужди идеални части в съсобствен имот, въпросът е по-сложен.
Не е достатъчно един съсобственик просто да ползва имота, да живее в него, да плаща данъци или да извършва ремонти.
Той трябва да докаже, че е превърнал държането на чуждите идеални части във владение за себе си.
Владение или държане?
Точно тук е решаваща разликата между владение и държане.
По начало съсобственикът владее своята идеална част, но по отношение на частите на останалите съсобственици той обичайно е държател, защото държи вещта като обща.
Следователно не може автоматично да се приеме, че само с ползването на целия имот е започнал да придобива и чуждите дялове.
За да настъпи придобиване по давност, е необходимо т.нар. явно и недвусмислено преобръщане на държането във владение.
Какво изисква Тълкувателно решение № 1/2012 г. на ВКС?
Тълкувателно решение № 1/2012 г. на ОСГК на ВКС е водещият акт по този въпрос.
В него ВКС приема, че когато съсобственикът е започнал да упражнява фактическа власт на основание, което изключва владението на останалите, намерението му за своене може да се предполага.
Но когато съсобственикът владее своята идеална част, а вещта държи като обща, той е държател на частите на останалите и презумпцията по чл. 69 ЗС се счита за оборена. В този случай, ако се позовава на придобивна давност, той трябва да докаже действия, с които е обективирал спрямо останалите съсобственици намерението да владее техните идеални части за себе си.
Какви действия могат да покажат отричане правата на другите съсобственици?
Не всяко еднолично ползване на имота е достатъчно.
Необходими са явни, несъмнени и доведени до знанието на останалите съсобственици действия, от които да е видно, че владеещият отрича техните права.
В практиката това може да се изразява в отказ да ги допусне до имота, изрично оспорване на правата им, снабдяване с констативен нотариален акт по давност, водене на дела като изключителен собственик, факти на трайно и демонстративно отблъскване на съвладението.
Само плащане на данъци, поддръжка, ремонти, ограждане или обработване на имота обикновено не са достатъчни сами по себе си, ако не съдържат ясно манифестиране на намерение за своене срещу останалите.
Това следва логически от разграничението между държане и владение и от задължителното тълкуване на ВКС.
Какво гласи законът при продажба на идеална част?
Право на предпочитане по чл. 33, ал. 1 ЗС
Чл. 33, ал. 1 ЗС предвижда, че съсобственикът може да продаде своята идеална част на трето лице само след като представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на другите съсобственици да купят тази част при същите условия, и декларира писмено, че никой от тях не е приел предложението.
Това е класическият случай на право на предпочитане.
Смисълът на нормата е да предпази съсобствениците от навлизане на външно лице в съсобствеността без да им е дадена възможност първи да купят дела.
Право на изкупуване по чл. 33, ал. 2 ЗС
Ако декларацията е неистинска или ако продажбата е извършена при привидни условия във вреда на останалите съсобственици, заинтересованият съсобственик може да изкупи продадената част при действително уговорените условия. Искът трябва да бъде предявен в двумесечен срок от продажбата. Това е т.нар. jus retractus – право на изкупуване. Именно тук най-често възникват спорове дали е налице реално предложение, дали условията по нотариалния акт съответстват на действително уговорените и дали не са използвани документи с невярно съдържание.
Валидна ли е продажба, ако чл. 33 ЗС е нарушен?
Това е един от най-често задаваните въпроси.
Отговорът според задължителната практика на ВКС е: да, продажбата по правило остава действителна.
Нарушението на чл. 33, ал. 1 ЗС не прави договора нищожен само поради това нарушение.
То поражда за останалите съсобственици потестативното право да изкупят продадената идеална част.
ВКС изрично посочва, че за да може съсобственикът да встъпи в продажбеното правоотношение и да замести купувача, самата сделка трябва да е действителна.
Следователно правната защита обичайно не е иск за нищожност, а иск по чл. 33, ал. 2 ЗС, освен ако не се твърдят и доказват други самостоятелни основания за недействителност.
Спорове в практиката
Невярна декларация пред нотариуса
Един от най-честите практически проблеми е представяне на декларация, че на останалите съсобственици е предложено да купят, въпреки че това реално не е направено.
В такава хипотеза заинтересованият съсобственик може да упражни правото си на изкупуване в двумесечния срок.
Критично важно е той да събере навреме доказателства за датата на сделката, съдържанието на нотариалния акт и действително уговорените условия.
Привидно уговорени условия
Друга честа хипотеза е продажбата да бъде оформена формално на по-висока цена или при други привидни условия, за да се обезсили правото на изкупуване на останалите съсобственици.
Законът изрично урежда тази възможност и позволява изкупуване при действително уговорените условия, а не при симулативно посочените.
Това прави отговорът на въпроса Как се придобиват идеални части ? и доказването по делото особено важни.
Позоваване на придобивна давност без достатъчни действия по своене
Много често съсобственик твърди, че е придобил по давност чуждите идеални части, само защото дълго време е ползвал целия имот сам.
Това обаче не е достатъчно. Без ясни действия, от които да следва отричане правата на другите съсобственици, искът може да бъде отхвърлен.
Именно тук Тълкувателно решение № 1/2012 г. е решаващо и съдилищата го прилагат постоянно.
Какво следва да се докаже при спор за идеални части?
При спор за собственост върху идеални части решаващо значение имат
- титулите за собственост,
- начинът на възникване на съсобствеността,
- доказателствата за отправено предложение по чл. 33 ЗС,
- данните за нотариалното производство, както и
- всички факти, от които може да се направи извод за владение или само за държане.
При позоваване на придобивна давност трябва да се докажат началният момент на владението, неговата непрекъснатост, явност, спокойност и най-вече намерението за своене, доведено до знанието на останалите съсобственици, когато се касае до общо държане на вещта.
При делба от значение са оценката на имота, поделяемостта и предпоставките за възлагане по чл. 349, ал. 2 ГПК.
Защо е важна навременната правна защита?
При продажба на идеална част законът предвижда кратък двумесечен преклузивен срок за иска по чл. 33, ал. 2 ЗС.
При позоваване на придобивна давност всеки пропуск в доказването на действията по преобръщане на държането във владение може да се окаже решаващ.
При делба също е важно в правилния процесуален момент да се направи искане за възлагане. Това означава, че при спор за идеални части бързата и добре структурирана правна реакция е от ключово значение.
Нашият съвет
На въпроса „Как се придобиват идеални части?“ няма само един отговор.
Идеални части могат да се придобият по наследяване, покупко-продажба, дарение, завещание, съдебна делба и по давност, но всяко от тези основания има собствен фактически състав и свои доказателствени изисквания.
Най-честите грешки в практиката са свързани с неправилно разбиране на чл. 33 ЗС, пропускане на двумесечния срок за изкупуване и погрешното убеждение, че самото дългогодишно ползване на общ имот автоматично води до придобиване по давност.
Законът и практиката на ВКС са категорични: нужни са ясни правни основания и сериозни доказателства.
За допълнителна информация можете да се обърнете към нас на телефони + 359 897 90 43 91 или на office@lawyer-bulgaria.bg