Съвременната практика при сделки с недвижими имоти в България ясно показва, че предварителният договор не е „втори по значение“ документ, а един от най-важните инструменти за защита както на купувача, така и на продавача.

По българското право той има изрична законова уредба в чл. 19 от Закона за задълженията и договорите, като законът допуска при неизпълнение изправната страна да иска от съда обявяване на предварителния договор за окончателен.

Предварителният договор при покупка на имот представлява правна рамка на бъдещата окончателна сделка.

Чрез него страните предварително уговарят съществените елементи на продажбата – имот, цена, срокове, плащания, документи, състояние на имота, отговорност при неизпълнение, предаване на владението и други.

Именно затова този договор е особено важен в практиката, когато сделката няма как да бъде изповядана веднага пред нотариус.

Защо предварителният договор е толкова важен?

На първо място, предварителният договор обвързва страните юридически.

Това не е просто „резервация“ или неформално обещание.

Ако е правилно изготвен и съдържа съществените уговорки, той може да даде на изправната страна силно средство за защита при отказ на другата страна да подпише окончателния договор.

Това е едно от най-съществените му предимства.

Важно е обаче да се уточни нещо съществено: предварителният договор сам по себе си не прехвърля собствеността.

Това е правен извод от чл. 18 ЗЗД, според който договорите за прехвърляне на собственост върху недвижими имоти трябва да бъдат извършени с нотариален акт.

Следователно предварителният договор има подготвителна и обезпечителна функция, а прехвърлянето на собствеността настъпва при окончателния договор в изискуемата форма или по силата на влязло в сила съдебно решение по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

Предимства за купувача

Едно от най-големите предимства на предварителния договор е, че той дава допълнителен срок на купувача да организира финансирането.

В практиката често купувачът се нуждае от време, за да получи банков кредит, да продаде друг имот, да организира средства от чужбина или да извърши вътрешни корпоративни одобрения, когато купувачът е дружество.

Вместо сделката да пропадне, предварителният договор позволява това време да бъде уредено ясно и сигурно.

Това е особено важно при международни сделки и при покупка от чуждестранни граждани.

Предварителният договор дава възможност и за разсрочено плащане – преди нотариалното изповядване, при самото подписване на нотариалния акт или частично след него, ако страните желаят и ако структурата на сделката позволява това.

В добре подготвения договор може да се посочи точен график на плащанията, условия за освобождаване на депозит, неустойки при забава, както и документи, срещу които се извършва определено плащане.

Това съществено намалява риска от спор.

Друг много важен плюс е, че предварителният договор фиксира цената.

В динамичен пазар това има голямо значение. След подписване на предварителния договор продавачът не може свободно да променя цената, ако в договора е постигната ясна уговорка по този въпрос.

За купувача това означава предвидимост, а за продавача – сериозно намерение от страна на купувача.

Предимства за продавача

За продавача предварителният договор също има сериозни ползи.

Той му дава сигурност, че купувачът е ангажиран със сделката, особено когато се уговаря капаро, задатък, авансово плащане или определен график на плащанията.

Така продавачът може да планира следващите си действия – погасяване на кредит, освобождаване на имота, снабдяване с документи, организиране на строителни довършителни работи или уреждане на отношения със съсобственици.

При имоти в строеж предварителният договор е практически задължителен инструмент.

Много често продавачът е строител или инвеститор, а към датата на договаряне имотът все още не може да бъде прехвърлен с окончателен договор.

В такъв случай предварителният договор позволява да се уговорят срок за завършване, степен на завършеност, довършителни работи, въвеждане в експлоатация, предаване на владение, както и последиците при забавяне.

Това е ключова защита и за двете страни.

Предварителният договор като време за правна подготовка

Една от най-практичните функции на предварителния договор е, че той дава време на страните да подготвят цялата документация по сделката.

В реалната практика често към момента на първоначалното съгласие не са налични всички необходими документи за нотариалното прехвърляне.

Именно тогава предварителният договор създава необходимия времеви и правен мост до окончателната сделка.

Сред документите, които обичайно трябва да бъдат набавени, са данъчна оценка, скица на поземлен имот, схема на самостоятелен обект, както и други документи според вида на имота и конкретната сделка.

По действащата уредба кадастралните услуги включват издаване на скица на поземлен имот, скица на сграда и схема на самостоятелен обект.

При сделки с недвижими имоти законодателството изисква кадастрална идентификация чрез съответната скица или схема.

Освен това продавачът обичайно трябва да представи и удостоверение за тежести, чрез което се проверява дали върху имота има ипотеки, възбрани, вписани искови молби, договорни ограничения или други вписани обстоятелства.

Агенцията по вписванията поддържа Имотния регистър и предоставя услуги именно по тези справки и удостоверения.

Това е една от най-важните проверки преди нотариалното изповядване.

Какви предимства на предварителния договор има за чужденците ?

За чуждестранните купувачи предварителният договор има още по-голямо значение, защото международните сделки почти винаги изискват повече подготовка, повече документи и по-стриктна координация.

Често е необходимо време за легализация на документи, организиране на превод, откриване на банкова сметка, издаване на пълномощно, проверка на данъчния статут на имота и оценка дали избраната правна структура е правилна за конкретния купувач.

Особено важно за чужденците е да се знае, че режимът за придобиване на сгради и на земя не е идентичен.

Конституцията на Република България и Законът за собствеността уреждат отделно режима за земята.

Конституцията предвижда, че чужденци и чуждестранни юридически лица могат да придобиват право на собственост върху земя при условията на международен договор, ратифициран, обнародван и влязъл в сила, както и чрез наследяване по закон.

Законът за собствеността също съдържа релевантни правила относно придобиването от чужденци.

Затова при сделки с апартаменти, къщи с двор, парцели, земеделски земи или инвестиционни терени предварителният правен анализ е задължителен.