Предварителен договор имот в строеж

Много често получаваме запитвания относно сключване на Предварителен договор имот в строеж

Покупката на имот в строеж често изглежда по-изгодна от придобиването на вече завършено жилище.

В практиката по Предварителен договор имот в строеж обаче именно тук възникват едни от най-сериозните спорове – забавено строителство, неясни срокове, промени в площта, отклонения в качеството, липса на достатъчни гаранции за платените суми и проблеми при прехвърлянето на собствеността.

Затова предварителният договор за имот в строеж не бива да се подписва формално.

Това е основният документ, който определя правата и задълженията на страните до сключването на окончателния нотариален акт.

По българското право предварителният договор трябва да съдържа съществените уговорки на бъдещия окончателен договор, а когато окончателната сделка е в нотариална форма, предварителният договор трябва да бъде сключен поне в писмена форма. Ако изправната страна не получи доброволно окончателен договор, тя може да предяви иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, като съдебното решение замества договора при условията на закона.

Какво представлява Предварителен договор имот в строеж?

При покупка на апартамент, ателие, гараж или друг самостоятелен обект в сграда, която още не е завършена, страните обичайно подписват предварителен договор. С него продавачът или инвеститорът се задължава в бъдеще да прехвърли собствеността, а купувачът – да заплати уговорената цена при договорените условия.

Когато се продава обект в ново строителство, договорът трябва да описва максимално точно бъдещия имот: местоположение, етаж, квадратура, прилежащи части, общи части, изложение, степен на завършеност, срокове, цена, начин на плащане и условията за подписване на окончателния договор. Колкото по-общо е описан обектът, толкова по-голям е рискът от спор по-късно. Изискването за писмена форма и възможността за съдебно обявяване на договора за окончателен произтичат пряко от чл. 19 ЗЗД.

Защо е опасно да се подпише Предварителен договор имот в строеж без правна проверка?

Много инвеститори използват готови бланки, изготвени в техен интерес. На практика често се срещат клаузи, които:

• дават право на строителя едностранно да удължава сроковете;
• позволяват отклонения в площта без ясна компенсация;
• не уреждат достатъчно ясно какво става при забава;
• предвиждат високи санкции за купувача, но символична отговорност за продавача;
• не осигуряват реална защита на авансово платените суми;
• оставят неясен момента, в който ще се сключи нотариалният акт.

Именно затова при Предварителен договор имот в строеж най-важна е не рекламата на проекта, а юридическата и документалната проверка:

1. собственост на терена,
2. вещни тежести,
3. наличие на разрешение за строеж,
4. строителни книжа,
5. етап на строежа
6. начин на финансиране.

В Имотния регистър могат да се правят справки за собствеността, вещните права и ограниченията върху имота, както и да се проследят вписаните актове и тежести.

Какво трябва задължително да съдържа Предварителен договор имот в строеж  ?

Един добре изготвен предварителен договор за покупка на имот в строеж следва да уреди поне следните въпроси:

1. Точна индивидуализация на имота
Трябва да са ясни сградата, входът, етажът, номерът на обекта, площта, складът, паркомястото, общите части и идентификацията по проект или кадастър, когато е налична.

2. Цена и схема на плащане
Трябва да е ясно дали има задатък, аванс, междинни вноски, плащане при Акт 14, при Акт 15, при въвеждане в експлоатация или при нотариално прехвърляне.

3. Срокове при Предварителен договор имот в строеж 

Следва да бъдат посочени конкретни срокове, а не само ориентировъчни обещания – например срок за достигане на груб строеж, срок за Акт 15, срок за въвеждане в експлоатация и краен срок за нотариално изповядване.

4. Степен на завършеност
Трябва да се уточни какво точно ще получи купувачът – на шпакловка и замазка, с входна врата, с инсталации, с определен тип дограма, настилки, изолации, общи части и др.

5. Отговорност при забава и неизпълнение
Нужно е да има работещи клаузи за неустойка, право на разваляне, връщане на суми, задатък и обезщетение за вреди.

6. Разноски и данъци
Следва изрично да се посочи коя страна поема нотариални такси, местен данък, такса вписване, разноски по ипотека и др.

Това не са „детайли“, а ядрото на защитата на купувача. При съществено неизпълнение могат да се приложат общите правила за разваляне на договора и обезщетяване на вредите по ЗЗД.

Актове при Предварителен договор имот в строеж

При сделки с ново строителство често се използват разговорно термините Акт 14, Акт 15 и Акт 16, но купувачът трябва да знае какво стои зад тях.

Акт 14 при Предварителен договор имот в строеж

Това е актът за приемане на конструкцията.

В практиката той е ключов, защото удостоверява етапа „груб строеж“, а след завършване на сградата в груб строеж правният режим на прехвърляне се променя.

По ЗУТ правото на строеж може да бъде предмет на прехвърлителна сделка от учредяването му до завършване на сградата в груб строеж, а след този момент предмет на сделката може да бъде построената сграда или самостоятелни части от нея.

Акт 15

Това е констативният акт за установяване годността на строежа за приемане.

Той удостоверява, че строежът е изпълнен съобразно одобрените проекти и е годен да премине към следващия етап по приемане.

Акт 16 / Разрешение за ползване / Удостоверение за въвеждане в експлоатация

Моля обърнете внимание, че тук има важна разлика.

В практиката често се казва „Акт 16“ за всичко, но при строежи от 4-та и 5-та категория обичайно не се издава Акт 16, а удостоверение за въвеждане в експлоатация от компетентния орган.

За строежи от 1-ва до 3-та категория ДНСК издава разрешение за ползване въз основа на протокол обр. 16.

Какви са основните рискове при Предварителен договор имот в строеж ?

1. Забавяне на строежа

Един от най-честите проблеми е, че проектът не се изпълнява в обещаните срокове. Ако в договора липсват точни дати и ясни санкции, купувачът остава в слаба позиция.

2. Разлика в площта

Възможно е окончателната квадратура да се различава от първоначално обещаната.

Затова договорът трябва да урежда допустимо отклонение, начин на измерване и финансово уреждане при разлика.

3. Отклонение в качеството

Ако използваните материали, инсталации или степента на завършеност не съответстват на договореното, това може да обоснове претенции за изпълнение, намаляване на цена, обезщетение или разваляне според конкретния случай и съдържанието на договора.

Правата не възникват автоматично само от недоволство на купувача, а трябва да стъпят върху доказуемо договорно неизпълнение.

4. Липса на защита за авансово платените суми

Колкото по-голяма сума се плаща предварително, толкова по-голям е рискът, ако инвеститорът изпадне в забава, финансови затруднения или спор относно изпълнението.

5. Тежести върху терена или проекта

Преди подписване трябва да се провери има ли ипотеки, възбрани, вписани искови молби или други тежести.

Имотният регистър именно затова съществува – да покаже вписаните права и ограничения и историята на вписванията.

Как да се защитят платените суми?

Тук няма едно универсално решение. Практически могат да се договорят различни обезпечения, но всяко от тях трябва да бъде съобразено с конкретния проект и имущественото състояние на продавача.

Задатък

Ако сумата е уговорена като задатък по чл. 93 ЗЗД, тя има обезпечителна функция.

Ако неизпълнението е от страната, която е дала задатъка, насрещната страна може да го задържи.

Ако неизпълнението е от страната, която го е получила, изправната страна може при отказ от договора да иска задатъка в двоен размер.

Това е различно от обикновен аванс, който не дава автоматично същата защита.

Договорна ипотека, банкова гаранция, поръчителство

В някои случаи може да се договори допълнително обезпечение – например ипотека върху друг имот, банкова гаранция или личен/корпоративен поръчител.

Това са работещи механизми, но не са стандартни за всяка сделка и трябва да бъдат технически изработени прецизно.

Аз не мога да потвърдя, че инвеститор ще приеме подобна гаранционна конструкция без индивидуално договаряне, но от гледна точка на правната защита те са по-силни от голо обещание в рекламна брошура.

Обявяване на Предварителен договор имот в строеж за окончателен ?

Да. Когато са налице предпоставките и изправната страна е изпълнила или е готова да изпълни задълженията си, тя може да предяви иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД за сключване на окончателния договор.

Производството е уредено в ГПК, а при уважаване на иска решението замества окончателния договор.

Законът предвижда и специални правила относно разноските по прехвърлянето и представянето на доказателства за дължимите данъци и публични задължения.

Преди подписване на Предварителен договор имот в строеж ?

Преди да се подпише предварителен договор за имот в строеж, купувачът следва поне да изиска и провери:

• документите за собственост на терена;
• удостоверение за тежести;
• разрешение за строеж;
• одобрени инвестиционни проекти в необходимия обем;
• данни за инвеститора, строителя и строителния надзор;
• етапа на строителството;
• наличие на Акт 14, ако се твърди, че сградата е на груб строеж;
• условията за въвеждане в експлоатация;
• клаузите за неустойки, разваляне и връщане на платените суми.

Само след такава проверка може да се прецени дали цената действително отговаря на риска.

Кога е нужен адвокат по строителни и имотни дела?

Юридическа помощ е нужна не само когато спорът вече е възникнал.

Най-голямата полза идва преди подписване на договора – когато могат да се коригират опасните клаузи, да се поискат гаранции и да се извърши проверка на проекта и тежестите.

Адвокат е необходим и когато има:

• забавяне на строежа;
• отказ за сключване на окончателен договор;
• спор за площ или качество;
• спор за задатък/капаро;
• необходимост от разваляне на договора;
• необходимост от иск за обявяване на предварителния договор за окончателен.

Нашият Съвет

Предварителният договор за имот в строеж е един от най-рисковите договори в практиката с недвижими имоти.

Именно защото купувачът плаща днес за обект, който често още не съществува в завършен вид, договорът трябва да бъде изготвен и прегледан с особено внимание.

В противен случай купувачът може да се окаже обвързан с неясни срокове, недостатъчни гаранции и ограничени възможности за ефективна защита.

При правилно структуриране на клаузите на Предварителен договор имот в строеж, добра предварителна проверка и навременна правна намеса рискът може да бъде значително намален.

Българското право дава механизми за защита – но само когато договорът и доказателствата са подредени правилно.

За правна помощ при Предварителен договор имот в строеж, проверка на инвеститор, защита на платени суми, разваляне на договор или иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, можете да се обърнете към адвокат с практика по строителни и имотни спорове.

За допълнителна информация или справка можете спокойно да се обърнете за специалист по строителни дела в  кантората на тел. 0897 90 43 91 или mail : office@lawyer-bulgaria.bg 

Защо се сключва предварителен договор ?

По закон продажбата на недвижим имот се осъществява под формата на нотариален акт. Нотариалният акт е вид договор, който се изготвя и подписва пред нотариус. Страните обаче не винаги са готови веднага да подпишат нотариален акт. Възможно е самите условия да не са налице или да имат други съображения. В такъв случай може и е особено препоръчително да се използва предварителен договор, който се определя като договор с подготвителен характер. Той дава необходимата сигурност в отношенията между продавача и купувача на имота преди изповядването на сделката пред нотариус.

Как се сключва предварителен договор при покупко-продажба на имот?

Предварителният договор се сключва в обикновена писмена форма, а страните могат да са пълнолетни физически или юридически лица. Договорът задължително трябва да съдържа описание на имота и неговата цена. Страните могат допълнително да уговорят срок за сключване на окончателен договор, начина на плащане, както и други задължения. Важно е всичко да е описано точно и ясно - какво уговарят и желаят да постигнат страните. Както във всеки договор, и тук основните елементи са правата и задълженията на страните. Задължението е сключването на окончателен договор, а правото - да се изисква изпълнение на това задължение. Определя се и срок за покупко-продажбата на недвижимия имот.

Кои са елементи на предварителен договор ?

Предварителният договор трябва да включва всички съществени условия на окончателния договор и следва да са включени клаузите, които точно индивидуализират прехвърляемия недвижим имот. Тук следва да бъдат описани детайлно имота, срокове за сключване на окончателен договор и др.

Какви са предимствата на предварителния договор ?

Фактът, че договорът се нарича предварителен, не означава, че не съществен. Той е вид застраховка, така че никоя от страните да не бъде ощетена. Обвързва законово двете страни и е задължителен за изпълнение. Ето защо купувачът и продавачът трябва да са запознати с правата си преди да сключат предварителен договор. Сключването на предварителния договор има значителни ползи както за купувача, така и за продавача на имота, например: Допълнителен срок за набиране на средства Договорът осигурява на купувача допълнителен срок да се сдобие с необходимата за покупката сума. В периода до сключване на окончателния договор купувачът може да кандидатства за отпускане на ипотечен кредит или да продаде свой собствен недвижим имот. Възможно е да се уговори и разсрочено плащане. Допълнителен срок за завършване на строеж*

Последици от неизпълнение на Договора

В такъв случай изправната страна има няколко възможности. Първо може да отправи покана до другата страна да изпълни доброволно задълженията си в разумен срок. Обичайно страните уговарят част от продажната цена да се плати при сключване на предварителния договор - най-често в размер от 10% от крайната сума. Тази сума служи като задатък (капаро). Ако една от страните не изпълни договора, другата страна може да иска задатъка в двоен размер.