fbpx

Публикации

Отстраняване наемател от апартамент

Често пъти се случва в практиката да се стигне до ситуация на усложняване отношенията между страните по Договор за наем и дори до отстраняване наемател от апартамент.

Нотариално завереният договор дава по-голяма сигурност и на двете страни и по-голяма бързина при решаване на споровете.

Законът не съдържа императивно правило, което да посочва минималния срок, за който може да се сключи договор за наем. 

Сключване на договор

Сключването на договор за наем е задължително условие, независимо дали се намирате в ролята на наемател или на наемодател. В него се уточняват правата и задълженията на двете страни. Така при възникването на някакви спорове, които могат да доведат до евентуални съдебни дела, можете да защитите интересите си, използвайки го като доказателство.

Задължително е договорът за наем да бъде в писмена форма, за да бъде легитимен. Той непременно трябва да съдържа клаузи, уточняващи наемната цена, правата и задълженията на страните, размера на депозита и т.н. В договора се уточняват и условията, при които могат да бъдат прекратени договорните взаимоотношения между двете страни. Законът гласи, че и двете страни имат право да прекратят договора, ако някоя от клаузите бъде нарушена от отсрещната страна.

Договор за наем като гражданска сделка не може да бъде сключен за повече от десет години.

Страните могат да се споразумеят за срок за плащане на наема, който срок отговаря най-добре на интереса им.

Поради това не съществува възможност волята на двете страни, изразена в спорни клаузи

Тази воля на страните следва да бъде изтълкувана и определена с оглед на задължителните предписания на закона.

Важен елемент е и подписване на двустранен приемно-предавателен протокол относно състояние, в което се предава имотът – показания водомери, топломери и др.

Важно е какво ще бъде разписано като основание за едностранно прекратяването на договора от страна на наемодателя.

Отстраняване наемател от апартамент е действие, срещу него, имаща за цел да го накара трайно да преустанови своето нарушение.Отстраняване наемател от апартамент

Ред за отстраняване на наемател

В повечето случаи се касае за Договори за наем с нотариална заверка.

В случай, че Договорът за наем е заверен пред Нотариус, това дава правна възможност чрез бързо производство да бъде издаден Изпълнителен лист за събиране на суми.

Издаването на изпълнителен лист за събиране на суми следва да се различава от иск по чл. 310 ал.1 ГПК за извеждане и отстраняване на наемател.

За първото е допустимо и приемливо заповедно съдебно производство по събирането на суми реда на чл. 417 ал.1.т3 ГПК.

Паралелен случай е ситуацията в която управителят на етажната собственост поиска издаването на изпълнителен лист за отстраняване на наемател от блока.

Веднага бързаме да споделим, че съдът няма да му уважи искането за издаване на заповед за изпълнение по реда на чл. 417 ГПК.

Заповед за изпълнение по реда на чл. 410 ГПК може да бъде издадена само за вземания за парични суми или за заместими вещи и за предаването на движима вещ – арг. чл. 410 ГПК.

Това се отнася за изплащане и възстановяване на следните парични задължения. 

А/ Задължения по месечни наемни вноски към наемодателя

Б/ Задължения по месечни разходи и консумативи за ползване на имота;

Заповедното производство е строго формално – съдът следи служебно за депозиране на съответната форма заявление, а по същество се произнася след проверка на правилното оформяне на подаденото заявление.

Отстраняването на наемател от наетия от имот не е вземане, поради което защитата му не може да се проведе по реда на заповедното производство.

В този смисъл вземането винаги е притезателно право, защитимо с осъдителен иск.Отстраняване наемател от апартамент

Ето защо следва да приеме, че заповедното производство по чл. 410 ГПК не е приложимо към изваждането на наемател от наетия от него имот в сградата, където се намира апартамента.

Основното задължение на Наемодателя да прекрати договора, изпрати покана за прекратяване и поиска дължимите суми.

Производството по отстраняване върви по друг ред – чл. 310 ал.2 ГПК, поради което следва да бъде образувано гражданско дело за отстраняване наемател от апартамент

Уреденият в чл. 235 ЗЗД фактически състав включва виновно поведение на наемателя се извежда от правните основания за извеждане на наемателя.

Отстраняването от наетия имот води до прекратяване на наемното правоотношение по инициатива Наемодателя.

В нашето законодателство е възприет принципът на изчерпателност на основанията за прекратяване на договора за наем

В този смисъл прекратяването на наемния договор може да се извърши само при настъпване на определени фактически състави.

За допълнителна информация, моля да ни потърсите на тел. 0897 90 43 91 и mail: office@lawyer-bulgaria.bg 

За какво възниква спор между наемател и наемодател ?

Между наемател и наемодател могат да възникнат многобройни спорове от различен характер. Обикновено конфликтните теми са свързани с неуредени сметки. Такива могат да бъдат сметки за ток, парно, вода, обзавеждане и обновяване на имота

В какво се концентрират споровете ?

най-честите причини за възникване на спорове между наемател и наемодател са сметките за комунални услуги. Тяхното редовно заплащане е в ръцете на наемателя, но в повечето случаи партидите остават на името на собственика на имота. Тогава собственикът е длъжен да следи за редовното погасяване на задълженията. Често спорове възникват около сметките за парно и за вода, тъй като за тези услуги могат да се натрупат сериозни задължения.

Цената в договора за наем ?

Задължителна част от наемния договор е уточняването на цената на наем, както и правата и задълженията на двете страни. Размерът на наемната цена се определя от двете страни в договора – наемател и наемодател. В някои случаи се допуска включването на клауза за промяна на наемната цена, в определени икономически ситуации. Такива могат да бъдат инфлация или промяна на цените на пазара на недвижими имоти. Препоръчително е плащането да се извършва по банков път. Може да се уговори и плащане в брой, като в този случай е добре да се изисква разписка за действието. Причината е, че по този начин и двете страни разполагат с писмено доказателство, че всичко е разплатено.

Кой плаща консумативите при наем ?

Разходите за поддръжка на асансьор, осветление и общи пространства също трябва да бъдат коректно описани в договора за наем. Според Закон за задълженията и договорите (ЗЗД) всички данъци и такси, както и разходите за ремонт на етажната собственост са задължение на наемодателя. Сред задълженията на наемателя е да покрива само текущите разходи. За такива се смятат входна такса или такса за поддържане на общите пространства, осветление, асансьор и т.н. Разходите, свързани с поддръжката на имота, дължащи се на използването на апартамента, също са за сметка на наемателя. Изключение правят разходите за ремонт на общите пространства, които се покриват от собственика на имота. В случай че наемателят поеме тези разходи, собственикът е длъжен да му възстанови сумата или да му я приспадне от следващия наем.

Защита на страните по договора за наем ?

Най-добрият начин да избегнете конфликтните ситуации е предварителната подготовка. Част от тази подготовка включва изготвянето на приемо-предавателен протокол. Той трябва да се изготви внимателно, защото от него зависи при какви условия и каква част от предварително заплатения депозит ще бъде върната на наемателя и каква ще бъде удържана. Всъщност приемо-предавателният протокол представлява списък, в който много подробно е описано обзавеждането на апартамента, включително състоянието му, както и общото състояние на имота. Желателно е да бъдат описани всички повреди или захабявания по интериора, в случай че има такива. В противен случай, при освобождаване на жилището от наемателя, собственикът може да установи повреди, които няма как да докаже, че са нанесени от квартиранта.

Изваждане наемател жилище

Процедурата по изваждане наемател жилище е детайлно уредена в Гражданско процесуалния кодекс (ГПК). Веднага следва да Ви обърнем внимание, че става дума за т.нар. бързо производство“  по изваждане наемател жилище

Наемодателят може да потърси правата си в исков процес, при условията на т.нар. „бързо производство“ на основание чл.310 ал.1 т.2 от ГПК като образува дело пред съответният Районен съд. 

Изваждане наемател жилище Съдът разглежда делото за изваждане наемател жилище, като разгледа молба на ищеца в деня на постъпването й,  насрочи дата за дело не по-късно от три седмици.

Съдът е длъжен да обяви решение за изваждане и отстраняване на наемател в срокдо две седмици.

Въз основа на съдебното решение се издава изпълнителен лист и изпълнително дело пред частен съдебен изпълнител.

Загубилата страна понася разноските по делото.

Рискът да попаднете на некоректни наематели е огромен.изваждане наемател жилище

Често наемодателите осъзнават сериозността на случващото се твърде късно и са в неведение за позволените мерки, които могат да предприемат.

Разбира се наемателят може да откаже да освободи имота, като освен че ще губите приходи от наеми, ще натрупа и сметки.

ОТСТРАНЯВАНЕ НА НАЕМАТЕЛ ОТ НЕДВИЖИМ ИМОТ 

В практиката по отдаване на недвижими имоти напоследък се случва до възникването на спорове и коментари по отношение използването на едно жилище или търговски обект.

Като адвокат по граждански дела сме ангажирани по съдебни дела за изваждане наемател от жилище

В случай, на нужда се занимаваме и с помощ на наемателите за защита на собственика срещу недобросъвестни наематели.Изваждане наемател жилище, Договор за наем, изваждане ползвател жилище, отстраняване наематели апартамент, съдебно дело срещу наематели, Договор апартамент

При изваждане на наематели в жилище в помещение в сграда в режим на етажна собственост.

Самата процедура е възможна само при определени условия при предявяване на съответните искове пред съд.

Значително по-добре е да бъде предварително подготвен и индивидуализиран всеки конкретен договор.

Важна част е и едностранно прекратяването на договора от страна на наемодателя.

В случай, че срокът за плащане на наема е от 1-во до 10-о число, толерансът след изтичане на крайния срок не бива да бъде много дълъг.

Добре подготвеният Договор за наем между страните може да предвижда клауза за лихва при забава след изваждане наемател жилище 

Възможност е да се задържи депозитът, предоставен при подписването.изваждане наемател жилище

Основни положения при договор за наем

Много често страните попадат в капаните на т.нар. бланкови договори, които се предоставят от посредниците и впоследствие установяват, че клаузите не защитават в голяма степен правата им.

Нотариално завереният договор дава по-голяма сигурност и на двете страни и по-голяма бързина при решаване на споровете. 

С оглед елиминаране на най-честите пропуски при сключването на Договори за наем Ви съветваме за :

Сключване договор за наем в писмена форма, а кореспонденцията между Вас е писмена

Договорът за наем е неформален договор и за неговата валидност, не е нужно да се сключва изрично в писмена форма. 

Тази практика е доста рискова и за двете страни, поради факта, че разбирането на страните и техните последващи уговорки са недоказуеми.

Форма на договора за наем

Самият договор е желателно да бъде в писмена форма и уточняването на предизвестие за прекратяване.

В голяма част от случайте и двете страни използват вербална комуникация, за да прекратят договора за наем. В този случай те разчитат, че другата страна ще спази уговорката.

Предвидете промяната в наемната цена 

Можете да уговорите сумата да се изменя годишно или договорът да може да се прекрати при облекчени условия.

При предаване на имота/връщане на владението съставете приемо-предавателен протокол за мебели и уреди.

В изричен писмен протокол се посочва какво е обзавеждането на жилището и се изброяват  отделните електроуреди и мебели.

Всички плащания да се извършват по банков път, за да има неоспорими следи за финансовите отношения между страните.

Важен момент е правилно изготвен Договор за наем, заедно с приемо-предавателният протокол с показания за водомери, топломери и т.н. Изваждане наемател жилище

Следващата хитра стъпка е чрез Договора  за наем да изплати като гаранция няколко наема предварително, за да обезпечи процедура по отстраняване.

В този случай този депозит би бил абсолютно реален да обезпечи евентуални дългове, направени от наемателя.

Често наемателите бъркат, удобно за тях, че депозитът е последен наем.

Масова грешка е, този депозит да се получи от посредника, който е свързал двете страни – най-често брокер.

Този депозит е вид гаранция, че ако наемателят си тръгне и не плати умишлено част от сметките или има за доплащане.

В случаите на отстраняване на наемател от жилището, тази сума ще покрива още щетите, които наемателят е нанесъл на апартамента.

Възможност за застраховане на наемодателя е прехвърлянето на партидите за парно, ток и вода на наемателя

В случай, че наемателят няма възможност да предплати, наемодателят следва да прецени дали да сключи договор с него.

Но ако това не се случи обаче, стигаме до неприятния момент, а именно обръщането към съда.

На помощ на наемодатели, които не могат да изгонят наемателя, е предвидено бързо производство за опразването на имота.

Това производство се прилага само при изваждане на наемател от жилище за натрупаните неплатени наеми и сметки.

За допълнителна информация можете да се обърнете към нас на тел. + 359 897 90 43 91 или на mail : office@lawyer-bulgaria.bg 

Как се изважда наемател от жилище ?

Преди да имате право да „изгоните” наемателя първо трябва договора за наем, който сте подписали с него да се прекрати. Вероятно към момента срока на договора не е изтекъл и договорът е действащ, щом не иска да напусне.

Как се прекратява Договор за наем с наемател ?

Начините и основанията за прекратяване на договора зависят от клаузите на самия договор, а прекратяването се осъществява според конкретния случай. Обикновено в договора има клауза за едностранно прекратяване от едната или от двете страни с някакво предизвестие – например един месец. Възможно е да има клауза и за прекратяване на договора при просрочване на плащането с определен срок. Трябва да проверите какви са клаузите за прекратяване на договора и в зависимост от уговореното да изпратите съответното уведомление до наемателя.

Съдейства ли полицията за изваждане на наемател ?

Ако наемателят не освободи доброволно имота, „изгонването“ му след прекратяване на договора (или след изтичане на срока) не винаги протича безпроблемно. Често наемодателите викат полиция, надявайки се да им помогне, но полицията не може да изгони наемател, тъй като няма право да се меси в граждански правоотношения.

Може ли полицията да изгони наемател ?

За дошлия на място полицай е без значение кой е собственик на имота (дори да му се предоставят документи за това), тъй като е възможно да са налице редица други законни основания, по силата на които НЕсобственик да има право да владее имота (наем, право на ползване, учредено право на строеж, сервитут и пр). Дори твърденията, че договорът за наем е прекратен, са без значение, тъй като полицаят не е съдия, за да прецени дали това е истина или не и да застане зад някоя от тезите на двете страни. Поради всичко това полицай не може да изгони наемател.

Може ли да изхвърлите наемателя принудително ?

Често пъти чрез свои действия наемодателя бърза да освободи имота си без съдействие на наемателя, чрез принудително изнасяне на вещите му, смяна на патрона на брава и други подобни действия, целящи освобождаване на имота, чрез блокиране достъпа до него. Рисковете в този случай се квалифицират като самоуправство по смисъла на чл. 323 от Наказателния кодекс са съвсем реални. Посоченият текст от закона гласи: „Който самоволно, не по установения от закона ред, осъществи едно оспорвано от другиго свое или чуждо действително или предполагаемо право, се наказва в немаловажни случаи с лишаване от свобода до пет години и глоба до хиляда лева.“ Видно от текста дори осъществяването на СВОЕ право не по установения ред е наказуемо.

Как следва да се освободи имота от наемателя ?

Гражданския процесуален кодекс предвижда т.нар. „бързо производство“, уредено в чл. 310, ал. 1, т. 2 от ГПК. Текстът предвижда ускорена процедура за опразване на наети и заети за послужване помещения. Това е предвидения от закона ред, който следва да се спази при липсата на доброволно опразване на имота.