fbpx

Публикации

Придобиване собственост по давност

Правото на собственост върху недвижим имот може да се придобие чрез сделка, по наследство, по завещание или придобиване собственост по давност.
Всички останали обекти са годни за придобиване собственост по давност. Срокът за придобиване собственост по давност се определя от характера на владението и вещта.

Нужно ли е да се позовете на изтекла давност ?Придобиване собственост по давност

Позоваването на изтеклата давност не е елемент от фактическия състав, а необходимо действие за процесуалната му защита и фактическо придобиване.
Такова действие е необходимо и при извършване на обстоятелствената проверка чрез подаването на искане за нейното извършване от владелеца.
Необходими са още изтичане на предвиден в закона срок (5 г. за добросъвестно владение и 10 г. за недобросъвестно владение) и упражняване на фактическа власт върху имота.
Следователно изискуемото от чл. 120 ЗЗД във връзка с чл. 84 ЗС волеизявление (позоваване) не е елемент от фактическия състав на придобивното основание по чл. 79 ЗС.

Давностни срокове

Общият давностен срок за придобиване на недвижим имот е 10 (десет)години, когато упражняването на владение върху недвижимият имот е добросъвестно.Придобиване собственост по давност
Когато се касае за недобросъвестно придобиване собственост по давност, то в този случай, срокът е5-годишен.
При придобиване собственост по давност, в случаите на добросъвестно владение и възмездно основание се прилага чл. 78 ЗС.
Сроковете са давностни, поради което в закона са установени правила за тяхното спиране или прекъсване.
Спирането на давностните срокове въз основа на юридически факт е основание, с чието настъпване изтичащият за напред период от време се счита за ирелевантен, но изтеклият до момента запазва своето действие.
След отпадането на юридическия факт започва да тече нов срок, който се събира с изтеклия до момента. Основанията за спиране на срока са посочени в чл. 115 ЗЗД. Към тях обаче трябва да се добави още едно. Срокът спира да тече, когато това изрично се предвиди в закона.

Давностно владение.. за придобиване собственост ПРИДОБИВАНЕ СОБСТВЕНОСТ ПО ДАВНОСТ

Период от време, през който едно лице владее и ползва чужд имот с намерение да стане негов собственик.

Законът за собствеността определя два срока за придобиване на недвижим имот по давност– 5 години за добросъвестно владение и 10 години за недобросъвестно владение.

Добросъвестно владение

Това е придобиване собственост по давност, при което имотът се владее от едно лице на правно основание.

Това правно основание може да е договор, нотариален акт, друг документ, годно да направи владелеца собственик.

В този случай праводателят не е бил собственик или формата на договора е била опорочена.

Пример за такъв  случай е продажба от заветник, който се легитимира като собственик със завещание, а впоследствие се установи, че завещанието е нищожно.

Недобросъвестно владение .. за придобиване собственост по давност

 е това, което няма характеристиките на добросъвестното владение. Например недобросъвестен е владелецът, който владее недвижим имот на основание предварителен договор.

Този договор не е „годно правно основание”, защото с него не може да се прехвърли собственост. Недобросъвестният владелец може да придобие недвижим имот по давност с 10-годишно владение.

Законът поставя и други изисквания за придобиване на недвижим имот по давност, и по-точно към самото владение.

Владение по давност

трябва да отговаря още на следните условия:

– да бъде непрекъснато

– да е явно, а не скрито,  т.е. владелецът трябва да манифестира поведение, което да не оставя никакво съмнение, че той упражнява фактическата власт за себе си. Владелецът следва да демонстрира открито намерение да стане собственик.

– владението да е необезпокоявано, спокойно, несмущавано, т.е. действителният собственик да не се противопоставя на факта, че имотът се владее от трето лице

Затова и съдебната практика има изключително точна дефиниция и практика по делата за давностно владение

За повече въпроси или информация се обърнете към нас за информация на следните телефони + 359 897 90 43 91 или на mail : info@lawyer-bulgaria.bg

Особености при покупка на имот ?

Често се случва, клиенти да ни питат относно особености при покупка на имот.

Като адвокат по имотни дела ще Ви споделим, че ако не се извършат съответните правни проверки е възможно след сделката да излязат проблеми.

Често се случва, появата на дефекти и въпроси за материалите и конструкцията на сградата, които излизат след втората, третата зима.

Съвсем резонно възникват въпроси като например какъв е риска при покупка на имот ?

КАКВО ДА ПРАВИМ ПРИ ПОКУПКА НА имот ?Какъв е риска при покупка на имот ?

Като опитен  адвокат по недвижими имоти, винаги съветваме клиентите да се консултират предварително за отделните стъпки относно проверка на имота

Целта е да се спестят редица проблеми в  бъдеще.

Проверете строителя относно за капитала, изградени вече обекти, печалбите от минали години и имената на собствениците.

Много важно е вашият адвокат по недвижими имоти да установите в какви други фирми, участват тези лица и дали имат някакви имуществени или финансови проблеми

  • Може да съставите списък с въпроси към строителната фирма.
  • Задължително посетете офиса на строителя и съберете данни за предлаганите апартаменти.
  • Изисквайте проекта за фасада, разпределение на етаж, вертикален разрез графики, копие на предварителен договор.
  • Някои строителни предприемачи обявяват умишлено ниска цена, за да привлекат повече клиенти с надеждата за бързи продажби.
  • Оказва, че новите собственици трябва да доплащат за някои отделни СМР-та, включване в уличния водопровод и канализация и др.
  • Повечето строители си имат брокер, който веднага, ще ви каже, че са разпродали почти всичко, освен това, което сте харесали

Кои са характерни особености при покупка на имот ?

Като адвокат по недвижими имоти съветваме нашите клиенти, че винаги е  добре за тях да купите готов апартамент, отколкото “на зелено“.

Какъв е риска при покупка на имот ?

Твърде много неща могат да се объркат и дори сериозно да ви обещават ключ до 6 месеца, може да не го видите 6 години.

Стигнете ли до плащане на стартиращото строителство е редно да знаете, че  сериозна строителна фирма не иска пари накуп, нито предлага схеми за плащане в брой.

В повечето случай строителите дават на бъдещите си клиенти предлагат изключително неясна разбивка на цялата стойността на имота

Старайте се вие да си изберете адвокати по имотни дела, а не строителя или брокера да ВИ го препоръча.

Това ще Ви спести грижи и съмнения за покупката на имота.

Повечето сериозни строителни фирми могат да ви предоставят детайли и обяснения относно сроковете за изпълнение и завършване на СМР дейностите.

Това се отнася дори в случаите, когато вземате апартамент “на зелено“.

Когато срещнат адвокати по имотни дела, те стават значително по – внимателни.

Понякога смянят рязко тактиката с обясненията за строителните дейности и срокове на обекта им.

В случай от практиката ни на адвокати по сделки с недвижими имот, строителите обяснят, че е рано да се говори за довършителни работи е ясно, че нямат никакво намерение да го направят.

В началото, на ниво идеен проект, всяка сериозна строителна фирма има детайлна проектна документация и за довършителните дейности.

Много често,както инвеститорите, така и  строителите старателно се стараят да “оползотворят“ цялата наличната площ.

Добре е да проверите дали стените са построени криви, дали мазилката е изправена или е неравна

Какъв е риска при покупка на имот ?Практическият съвет като адвокат по недвижими имоти е да НЕ купувайте ИМОТ от типа“мезонет“, ако на покрива в сградата няма добри покривни изолации или читави керемиди.

Съветваме Ви да не правите компромис с изискванията.

Всеки бъдещ ремонт на покрив може да оскъпи имота Ви дори двойно.

Сравнете дума по дума всички получени договори, винаги се консултирайте се с добър  адвокат по сделки с недвижими имоти, както и с  нотариус.