Публикации

Продажба на имот в строеж

Същност на Договора за изработка в съчетание с Предварителен договор

Съгласно трайно установена съдебна практика на Върховен Касационен Съд, в договорите за продаба на незавръшени обект, двете страни следва да са уговорили построяване на бъдещият имот и съответното прехвърляне на собствеността върху построения обект в полза на Възложителя – КУПУВАЧ, в условията на Договори за изработка и Предварителен договор за продажба на недвижим имот. Продажба на имот в строеж, продажба незавършено строителство, прехвърляне имот на "зелено', прехвърляне незавършени апартаменти, адвокат строителни дела

Съществено е да се отбележи, в някои от съдебните решения се посочват двете отделни правоотношения, обединени в общ Договор за възлагане на строителството – съчетаващ Договор за изработка и Предварителен договор за продажба за недвижим имот между двете страни.

С Договора за изработка на самостоятелен обект (жилище), строителят се задължава да построи със свои материали самостоятелен обособен жилищен или друг вид обект по предварително одобрен и съгласуван проект.

Със слючването на Договора за изработка, строителят се задължава след като приключи строителството да го предаде на купувача.С изработването на самостоятелният обект в сградата по силата на сключеният Предварителен договор между страните е възниква възможност за прехвърляне правото на собственост.

Строителят, построявайки сградата и обектите в нея, става техен собственик, тъй като същият вече е носител на правото на собственост или на преотстъпеното му право на строеж върху земята.

Валидно сключеният Договор за изработка, има основание ако ищецът е собственик на правото на строеж, като в този случай той би бил суперфициарен собственик, а задължение на изпълнителя да прехвърли осъществения трудов резултат би означавало реално да предаде държането, но не и собствеността върху него.

Договорът за изработка би довел до целения резултат само ако е съчетан с Предварителен договор за покупко-продажба.

Предмет на изработката е вещ, за прехвърляне на собствеността върху която е необходима нотариална форма, т.е. претендираното реално изпълнение в най-благоприятния случай би имало за последица предаване държането върху вещта.

Затова при изследване на отделените елементи на строителният процес в случая има значение и етапите в строителството, при които може да се завърши съответният обект за прехвърляне към купувача.

Същност и характеристика на Предварителният договорПродажба на имот в строеж, продажба незавършено строителство, прехвърляне имот на "зелено', прехвърляне незавършени апартаменти, адвокат строителни дела

Предварителният договор съдържа всички уговорки относно съществените условия (цени, идентифициране на обект и т.н.) на бъдещия окончателен договор, който страните желаят да сключат.

Предмет на продажбата е имот, който следва да бъде детайлно и подробно описан, като окончателното прехвърляне съгласно закона може да се извърши само в нотариална форма, условие за валидност на предварителния договор е той да бъде сключен в писмена форма.

В случай че срокът или условията за сключване на окончателен договор са налице и някоя от страните откаже да се яви пред нотариус, изправната страна има право да предяви иск, с който да поиска от съда прогласяване на сключения предварителен договор за окончателен при спазване правилата чл. 326-364 ГПК.

Влязлото в сила съдебно решение, с което се уважава такъв иск, замества нотариалния акт.

Важно е в предварителния договор да бъдат конкретизирани и параметрите на имота, който се купува. В интерес на купувача е да се предвиди колкото е възможно по-конкретна информация относно площта, и материалите, които ще се използват.

Неспазването на тези условия би могло да бъде основание както за намаляване на цената, така и за разваляне на договора в случай на съществени отклонения от договорените параметри.

Защита и гаранция за купувача

Гарантиране на връщането на капарото, платено от купувач по сключен Предварителен Договор, при евентуално неизпълнение от строителя, е особено важно. Често това е сред въпросите, които е трудно да бъдат договорени по взаимно приемлив начин, защото инвеститорът разчита на авансово получените пари за финансиране на строителството и за погасяване на задълженията си към банки.

Това затруднява използването например на т.нар. доверителна сметка, в която платените суми стоят блокирани и продавачът не може да се разпорежда с тях до изпълнение на задълженията си.

Добра възможност за купувача е учредяването в негова полза на ипотека върху друг имот, от чиято цена той би могъл да се удовлетвори при определени условия. Това би противопоставило и състоянието на продавача да предостави имот като обезпечение, като разбира се би го натоварило и с дължимите такси за учредяване на ипотека, както и евентуалната продажбата на имот при вероятен спад в пазарната цена на имотите.

Друга опция е учредяването на банкова гаранция в полза на купувача, но и тя е свързана с разходи за продавача.Продажба на имот в строеж, продажба незавършено строителство, прехвърляне имот на "зелено', прехвърляне незавършени апартаменти, адвокат строителни дела

Възможно е и издаването на запис на заповед в полза на купувача в размер на платената авансово част от цената.

Проблем тук е, че тя предполага наличие на достатъчно имущество от издателя.

Възможен вариант е и гаранцията за купувача да бъде предоставена от трето лице, като типичен пример в този смисъл е т.нар. поръчителство.

Тези възможни варианти за прехвърляне на недвижимият имоти и уреждане на правоотношенията между Купувач и Строител са следните:

  1. Предварителен договор за продажба на обект в сграда „ново строителство“ след построяването на бъдещия имот, при което е възможно:
  • прехвърляне на собствеността след достигнат етап „груб строеж“ – след издадено Удостоверение за завършен груб строеж (Акт образец 14)
  • прехвърляне на собствеността след получаване на разрешение за ползване на сградата;- след издадено Удостоверение за въвеждане в експлатация на сграда
  1. Продажба, чрез учредяване на право на строеж на самостоятелен обект в сграда „ново строителство“ след завършване на етап „груб строеж“ на сградата.

За допълнителна информация или справка относно различните варианти за прехвърляне на недвижим имот в процес на строителството, можете спокойно да се обърнете за специалист по строителни дела в  кантората на тел. 0897 90 43 91 или mail : office@lawyer-bulgaria.bg 

Всеки конкретен въпрос, ще бъде отговорен с оглед спецификата и неговите особености, във връзка с поставеният въпрос. 

Документи сделка с недвижим имот

При извършване на сделка с нотариален акт, с който се прехвърля правото на собственост на недвижим имот са необходими следните документи:

Задължителни документи сделка с недвижим имот са следните :

Придобиване на недвижим имот по давност

Придобиване на недвижим имот по давност

Писмени документи за подготовка на Нотариален акт, необходими в някои случаи:

За повече информация можете да се обърнете към нашите специалисти и да получите адекватна правна консултация за интересуващите Ви въпроси на телефон  + 359 897 90 43 91  или  info@lawyer-bulgaria.bg

Само така ще си спестите средства и неприятности, а понякога и доста усложнения, ако спазите срока и навреме подадете нужните възражения !