fbpx

Публикации

Прехвърляне на недвижим имот

В последните няколко месеца, с оглед цените на имотите, все по-актуални стават въпросите за начините на прехвърляне на недвижим имот.

В последните няколко месеца, с оглед цените на имотите, все по-актуални стават въпросите за начините на прехвърляне на недвижим имот.

Прехвърлянето или продажбата на имот е изключително актуална тема, като в повечето случаи процесът остава неясен за голяма част от хората, които са взели решението за смяна на собствеността.

Основни стъпки при прехвърляне на недвижим имот

1. Подготовка на документи:
Процесът на прехвърляне на имот започва с подготовката на нотариален акт, документ за собственост, удостоверение за данъчна оценка и други

Тези документи трябва да бъдат предоставени на нотариус, който ще извърши сделката.

2. Проверка на имота:

Преди сключване на сделката, е важно да се направи проверка на имота за тежести като ипотеки, възбрани или други ограничения.

3. Нотариална заверка:

Прехвърлянето на собствеността върху недвижим имот изисква нотариална заверка.

Нотариусът проверява документите и самоличността на страните, след което изготвя нотариалния акт за прехвърляне на собствеността.

В този момент се заплаща и дължимата такса за нотариус.

4. Плащане на данъци и такси:

При прехвърляне на имот се дължат различни такси и данъци, което включва

А/ Местен данък за прехвърляне на имота,

Б/ такса за вписване на сделката в Имотния регистър

В/ Нотариални и други административни такси.

Тези разходи обикновено се покриват от купувача, освен ако не е уговорено друго – т.е. да се разделят между тях по-равно.

Сделки на прехвърляне на имот

1. Покупко – Продажба:
Често срещаният метод за прехвърляне на имот е продажба.

Това е Договор между продавача и купувача, като срещу определена сума пари собствеността преминава към новия собственик.

2. Договор за Дарение:
Начин за прехвърляне на имот е чрез дарение,което е безвъзмезден акт, при който собственикът прехвърля имота на друго лице без заплащане.

3. Замяна на имот :
Прехвърляне на имот може да се осъществи и чрез замяна, при която два имота се разменят между двама собственици. В този случай също е необходима нотариална заверка.

4. Наследяване:
Имот може да бъде прехвърлен и по наследство, оставено след смъртта на собственика

В този момент, имотът преминава към неговите наследници според завещанието или закона.

По този начин се придобива имот, а често пъти прехвърлителя запазва правото си на собственост над него

Най-често опциите зависят от избраната от двете страни сделка – дали е дарение, продажба със запазване правото на ползване.

Прехвърляне на собствеността Прехвърляне на недвижим имот

Един от най-разпространените варианти за смяна на собствеността на недвижимо имущество е прехвърляне на имота чрез дарение

В този случай отличителна черта на сделката е, че данъците и таксите са най-ниски.

Когато жилището бъде прехвърлено чрез покупко-продажба, разходите са значително по-високи, отколкото при прехвърляне чрез дарение.

Предимството при този подход е по-голямата сигурност на купувача, която придобива имота.

Много от клиентите избират за извършат покупко-продажбата фиктивно.  Това крие значителни рискове, в случая, когато липсва реално плащане.

Следващият вариант за прехвърляне на имот е срещу писмен Нотариален Договор за гледане и издръжка

В зависимост от това в полза на колко лица е може да се определи неговия срок.

Какво представлява ДАРЕНИЕТО на недвижим имот ?

Когато става въпрос за прехвърляне на имот чрез дарение, това включва всякакъв вид недвижимо имущество.

В този случай преотстъпването на жилището се осъществява напълно безвъзмездно от страна на дарителя към дарения, като сделката е лишена от материален характер.

Най-масовата сделка за прехвърляне на жилище между роднини е дарението.

Характерна особеност тук е факта, че имотът е прехвъря безвъзмездно на дарения

Независимо дали встъпват в брак, жилището принадлежи само и единствено на дарения.

За разлика от покупката на имот по време на брак, при прехвърляне имотът става собственост на двамата съпрузи, освен ако нямат сключен брачен договор в режим на разделност.

Всички сделки по прехвърляне на собствеността на недвижим имот се извършват пред нотариус.Прехвърляне на недвижим имот

Тук компетентен е Нотариусът в района, където се намира имотът.

Процесът е съпътстван от документация, която трябва да бъде предварително подготвена и представена, за да се извърши прехвърлянето.

За да бъде осъществена сделката за прехвърляне следва да бъдат платени всички дължими данъци и такси

Затова при покупко-продажбата и замяната, така и при дарението, таксите като местен данък, нотариална такса и такса вписване и са значително по-ниски.

Нотариалната такса се заплаща на нотариуса, удостоверяващ прехвърлянето на имота

Когато се извършва сделка на Дарение, таксите за прехвърляне се изчисляват по определена скала

Най-често се плаща такса като процент от материалния интерес на сделката съгласно ЗННД.

В този случай местният данък се определя въз основа наредба на съответната Община, но при ДАРЕНИЕ данъкът е 0 %.

За допълнителна информация при сделки с имоти се обърнете нас на тел. 0897 90 43 91 или email office@lawyer-bulgaria.bg

Предимства на предварителния договор

Съвременната практика налага да бъдат изяснени предимствата на предварителния Договор.

Фактът, че този Договор е наречен Предварителен, не го прави по-малко важен от другите.

По своята същност Предварителния договор за покупка на имот е рамка за бъдещата сделка между страните.

Договорът е застраховка, така че няма да има ощетени страни. Обвързва законово двете страни и е задължителен за изпълнение.

В повечето случаи страните са запознати с правата си преди да сключат предварителен договор.Предимства на предварителния договор

Същевременно следва да бъде изяснено, че сключване на предварителния договор има значителни ползи и за купувача и за продавача

Договорът дава възможност за допълнителен срок за набиране на средства.

Срокът на този договор благоприятства купувача, като му предоставя по-дълъг, допълнителен срок да събере нужната за сделката парична сума.

До момента на прехвърляне на собствеността с окончателния договор, всеки купувач може да получи ипотечен кредит за сделката.

В същото време съществува и възможност за кумулиране  на парични средства чрез заем или продажба на друг негов недвижим имот.

Реално Предварителния договор предоставя и правна възможност за разсрочено плащане по сделката преди или след нотариалното изповядване на окончателния договор.

Следващо предимства на предварителния договор е уговореният между страните срок за завършване на строеж на имот.

В голяма част от сделките за закупуване на имот в строеж продавачът е често пъти строител. 

Той би могъл да получи възможност да извърши някои строително-монтажни работи

Предварителният договор дава възможност всяка от страните да получи необходимите документи за имота като данъчна оценка, скица, схема и други.

С предварителния договор собственикът на имота се задължава да се снади преди прехвърлянето на собствеността с документи

Най-често към датата на прехвърляне на собствеността не са налични всички необходими документи, чрез предварителения Договор се дава срок за това.

При сключване на окончателния договор, продавачът може да заяви и получи Удостоверение за липса на тежести върху имота – ипотеки, възбрани, вписани искови молби, учредено право на ползване.

Предварителният договор очервата бъдещата сделка и гарантира фиксирана и сигурна цена по сделката. Сключването на предварителен договор е много по-евтино от сделката пред нотариус. Не е необходимо да се заплащат такси и да се вадят документи.

За допълнителна информация, се обърнете към нас на тел. 0897 90 43 91 или email office@lawyer-bulgaria.bg 

Договор за издръжка и гледане

В случай на нужда и собственост на недвижим имот прехвърлителят може да прехвърли собственост по договор за издръжка и гледане.

Договорът не е уреден легално и не може да се отнесе към установените в закона договори, макар и да има прилики с продажбата.

Договорът за прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане, представлява писмен договор.

Този договор, под формата на нотариален акт при който едно лице, прехвърля собствеността на свой имот, срещу задължението на приобретател да осигури пожизнена издръжка и гледане.Договор за издръжка и гледане

Освен прехвърляне собствеността с този договор може да се учредяват и вещни права върху имот срещу задължение за издръжка и гледане.

Прехвърлителят получава издръжка и гледане, договора е възмезден.

Ако прехвърлителите са двама издръжка и гледане се дължи спрямо двамата.

Приобретател може да бъде всеки, без необходимост да е в родствена връзка с прехвърлителя. Задължението е неделимо – дължи се и издръжка и гледане.

Юридическо лице не може да бъде страна по този договор.

На първо място, всеки договор за издръжка и гледане е двустранен, възмезден, формален и алеаторен и се сключва с оглед личността.

Чрез него собственикът на един недвижим имот прехвърля на друго лице собствеността на същия имот

Срещу прехвърлянето лично приобретателят се задължава да предоставя на прехвърлителя парични средства (издръжка) и грижи (гледане) за определен период от време

Най-често този период се определя до смъртта на прехвърлителя.

Договорът е формален – като условие за неговата валидност, законът разпорежда да бъде сключен във форма на нотариален акт.

Съществува, обаче, една особеност на формата на този вид договори и тя се крие в Закона за собствеността.

Съгласно този текст, доброволната делба на недвижими имоти трябва да бъде извършена писмено с нотариално заверени подписи.

В предвид липсата на изрична правна уредба, по отношение на съдържанието на специфичния договор за издръжка и гледане съществуват някои особености

1./ Същността на насрещните задължения.

Прехвърлителят има едно единствено задължение – да прехвърли недвижимия имот. По – особено е положението на приобретателя /лицето, което получава имота/.

В неговата тежест лежат две кумулативно /едновременно/ изискуеми задължения – за предоставяне на издръжка и за предоставяне на грижи (гледане).

2./ Предоставянето само на издръжка или само на грижи представлява неизпълнение на договора и на това основание той подлежи на разваляне.

Двете задължения следва да бъдат изпълнявани заедно и ежедневно, съобразно нуждите на кредитора – прехвърлител.

Често срещано в практиката е възрастен човек, който е прехвърлил имота си с договор за издръжка и гледане да бъде изпратен в дом за стари хора на разноски на лицето, получило имота.

3./ В този случай договорът ще подлежи на разваляне, тъй като макар и да е налице издръжка, липсва едновременно изискуемият елемент, а именно гледането.  

Най-често прехвърлители по него са възрастни хора прехвърлящи имота си срещу правото да бъдат доживот гледани и да получават необходимата им издръжка.

В същото време с този договор се извършва едно бъдещо разпределяне на имущество.

Договорът съдържа нещо неопределено, а именно задължението за издръжка и гледане за едно бъдещо време, до смъртта на прехвърлител.

Освен това не е ясен и обемът на дължимата издръжка, както и изискванията за конкретната издръжка.Договор за издръжка и гледане

Особености на Договор за издръжка и гледане

Договорът за издръжка и гледане е продукт на договорната автономия, която позволява на правните субекти свободно да определят съдържанието на сделките.

За целта тези сделки не следва да противоречат на императивни норми и добрите нрави.

Съдебната практика е категорична, че договорът за издръжка не противоречи на закона.

Задължения на страните по договора

Те имат социална цел и предназначение – да обезпечат на прехвърлителя, който по правило е в напреднала възраст.

Както по своята цел, така и по своето съдържание те не влизат в противоречие със закона, поради което са допустими и валидни.

Договорите между съпрузи за прехвърляне на имущество срещу задължение за издръжка е допустим.

Неизпълнение по договора за издръжка и гледане

Задължението за гледане и издръжка е неделимо и частично неизпълнение на задълженията се счита за пълно неизпълнение

В този случай, договорът за издръжка и гледане може да се развали.

Просто грижите и издръжката трябва да се полагат и поемат непрекъснато – а не един месец да се дават, а друг – не.

Грижите могат да се полагат не само от този, който получава имота, но и от трето лице, което примерно е наето от него.Договор за издръжка и гледане

Договорът може да се сключи и с оглед на личността. Получателят на имота, е лекар и ще полага лекарски грижи за прехвърлителя.

В случай, че не е отразено къде ще живее и пребивава прехвърлителя се приема, че същите се осъществяват в обекта, който се прехвърля.

Необходимо е и лицето, което прехвърля имота, наистина да има някаква нужда от грижи и издръжка, иначе си е заобикаляне на закона

Това може да доведе до обявяването на нищожност на договора.

Съществува и хипотезата, при която този, който прехвърля имота, надживява този, който го получава.

При пълно или частично неизпълнение на задълженията може да се иска пълно или частично разваляне.

Страна по такъв процес обичайно са този, който прехвърля имота, или неговите наследници след смъртта му.

Последният пък още приживе може да иска разваляне на договора, защото не е гледан или издържан.

Тези твърдения обаче трябва да се докажат и тежестта на доказване пада върху него.

Прехвърляне на имот при продажба

Съгласно българското законодателство покупко-продажбата на недвижим имот се извършва посредством договор за прехвърляне на имот при продажба.

Това е договор, по силата на който продавачът се задължава да прехвърли на купувача собствеността на конкретен имот срещу цена, която купувачът се задължава да заплати.

Съгласно законодателството, по-конкретно в чл. 18 ЗЗД, прехвурлянето на собствеността става пред Нотариус под формата на нотариален акт.

Сключване на сделка за прехвърляне на собственостПрехвърляне на имот при продажба

о продавачът и купувачът са се разбрали за продажната цена, за сроковете на плащане и подписването на нотариалният акт.

Основно задължение на продавач по сделка е да се снабди и да предостави на купувача документи, легитимиращи го като собственик.

Тези документите също са предмет на проверка и договорка пред Нотариуса

В много от случаите, продавачът смята, че документът за собственост, скица и данъчна оценка са достатъчни

Затова в практиката се оказва, че са нужни и се изискват редица допълнителни документи.

Проверка на имот преди сделка пред Нотариус 

Съветът ни е да се уговори предварително задължението на продавача да предостави на купувача според допълнителни документи, като:Прехвърляне на имот при продажба

  1. Удостоверение за наследници
  2. Справка за семейно положение
  3. Удостоверение за липса на данъчни задължения по чл.87 ДОПК.

Налице са и допълнитлени ограничения за покупка на земеделски земи, както и за невъзможността граждани на страните извън Европейския съюз да купуват земеделска земя.

В зависимост от гражданството на купувача и вида на имота, купувачът трябва да се съобрази с изискванията на българското законодателство във връзка с условията за придобиване на имот в България.

В случай на необходимост кантората ни оказва съдействие и регистрира фирми – юридически лица, посредством които някои от сделките да станат възможни.

Много често купувачите се доверяват на продавача или на неквалифициран посредник по сделката, вследствие на което биват излъгани.

преди да се подписва какъвто и да е било документ следва да осигурите независим по сделката адвокат, който да извърши всички необходими проверки и да защити Вашия интерес.

За доп. информация се обърнете към нас на тел. 0897 90 43 91 или e-mail office@lawyer-bulgaria.bg