Как се прехвърлят идеални части ?

Най-честият въпрос при сделки с наследствени имоти  е въпроса как се прехвърлят идеални части ?

В много от случаите наследниците трудно могат да се ориентират каква част от наследството притежават.  Някой от тях дори не са наясно как се прехвърлят и съответните идеални части от тези наследствени имоти.

Съгласно чл. 33 ЗС съсобственикът може да продаде своята идеална част от недвижим имот на трето лице само, след като представи пред нотариуса доказателства, че е предложил на другите съсобственици да купят тази част при същите условия и декларира писмено пред него, че никой от тях не е приел това предложение.

В тези случаи нотариусите изискват нотариално заверена декларация от останалите съсобственици, че идеалните части са им били предложени за определената продажна цена, но те отказват да ги закупят и са съгласни трето лице да ги закупи.

Предложението за изкупуване от останалите съсобственици може да бъде отправено и чрез нотариална покана.

Съгласно чл. 33 от Закона за собствеността, съсобственик има възможност да продаде своята част от вещта на трето лице, но след като я е предложил преди това за изкупуване на останалите съсобственици при същите условия.

В редица случаи се явява неудобно за съсобственика, който желае да се разпореди със собствената си идеална част по най-различни причини

В практиката често се сключва договор за дарение или замяна на идеална част.

Прехвърляне идеални части наследствен имот ?

Всеки един от отделните съсобствениците има право на разпореждане – дарение, замяна или евентуално продажба.

Това тези съсобственици могат да се разпоредят само със своя дял от идеалните части. Как се прехвърлят идеални части ?

Тези съсобственици не могат да направят това с целият имот.  Всеки съсобственик може да заложи или ипотекира своя дял.

Законът въвежда легално ограничение при разпореждането на всеки съсобственик с неговия дял идеални части от недвижимия имот.

Съсобственикът не може сам да учредява ограничени вещни права – строеж, пристрояване и надстрояване, сервитути

Тези права не могат да се упражняват върху идеална част, а само върху цялата вещ.

В този случай, отделни разпоредителни действия с всички идеални части, съставящи недвижимия имот или вещ, ще настъпят след съгласие на съсобствениците.

В такива ситуации, резонен е въпроса за желанието на разпореждане или продажбата на идеални части на отделен съсобственик, при ситуация, в която останалите е трудно да бъдат открити или липсва желание за разпореждане с целия недвижим имот.

Как се продава недвижим имот с идеални части ?

Ако съсобственик желае да прехвърли или се разпореди със своя дял към трето лице, съсобственик е необходимо съгласие на останалите.

Този съсобственик е длъжен да  предложи на останалите своите идеални част.

Това той следва да направи при същите условия и цена, за която ще продава на 3-то лице.

В декларация е нужно да се посочи цената, на която ще бъде извършена сделката.

Съсоственикът може да предложи на всеки един от съсобствениците, без да е длъжен да го предлага на всички.

При отказ на някой от съсоствениците, не е възможно да се осъществи валидна продажба към трето лице

Способ за разделяне на собствеността ?

За разделяне е необходимо да се пристъпи към други способи за прехвърляне – дарение, замяна на идеални части.

Разделяне се допуска чрез доброволна или Съдебна делба. С искова молба, всеки съсобственик може да поиска да се раздели имотът.

Той се изнася, чрез съдебна делба на публична продан, в случай, че са налице откази на съсобствениците за продажба на идеални части.

Задължително трябва да има писмени доказателства, които да удостоверят валидно направено предложение.

Съсоственика е нужно да представи на нотариус,при прехвърляне на идеални части от недвижимия имот офиициален отказ на отделните съсобственици за покупка на тази част, за да се пристъпи към официална продажба на идеални части от същият този недвижим имот.

Съсосбтвеника продавач декларира, чрез изрична писмена декларация, че никой от съсобствениците не  е приел предложението.

Съдебната практика изобилства от случай, в които е налице множество пропуски и манипулации.

Голяма част от тях са умишлени действия на злоупотреба от съсобствениците,  представяйки фалшиви документи.

Защитата  на съсобствениците е чрез иск по съдебен ред, в указаният двумесечен срок от продажбата.

След преглед и подготовка на всички писмени документи, исковата молба се вписва, за да се обезпечат и защитят правата на трети лица.

Какво става с 3-то лице – купувач при уважаване на иска? 

Купувачът ще бъде отстранен. Законът посочва, че се прилагат правилата за евикция (съдебно отстранение).

Вариантите за прехвърляне на идеални части от недвижимият имот са дарение, договор за издръжка и гледане и замяна.

Следователно собственикът на идеална част от недвижим имот може да дари, сключи договор за издръжка и гледане или замени без съгласието на останалите съсобственици

Това той може да направи свободно без изискуемата декларация по чл. 33 ЗС.

Ако съдът уважи предявения иск, по силата на съдебното решение ищецът ще придобие идеалните части от имота.

Той обаче ще бъде задължен да заплати продажната цена на закупената идеална част.

Обичайно сумата е дължима на третото лице, което е закупило идеалната част и е заплатило за нея.

За допълнителна информация можете към нас на следния телефон + 359 897 90 43 91 или на office@lawyer-bulgaria.bg

Всяко Ваше запитване ще бъде разгледано с оглед конкретиката на всеки случай

Мога ли да продам своите идеални части ?

Краткият отговор на въпроса е НЕ ! Съгласно чл. 33 от Закона за собствеността (ЗС) съсобственикът може да продаде своята идеална част от недвижим имот на трето лице само, след като представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на другите съсобственици да купят тази част при същите условия и декларира писмено пред него, че никой от тях не е приел това предложение.

Мога ли да продам идеални части на съсобственик ?

Да, може да бъдат продадени идеални части на съсобственик, без да се налага спазването на процедурата по чл. 33 ЗС.

Кога се допуска продажбата на съсобствени идеални части ?

Съществуват изключения при които продажбата на идеални части е невъзможна. Законът сочи, че прехвърлянето на идеалната част от недвижим имот е възможно само при дялова съсобственост.

Мога ли да продам своя имот по време на брак ?

НЕ можете да продадете идеална част в условията на граждански брак, когато имотът е придобит по време на този брак. Ако имотът се притежава в режим на съпружеска имуществена общност (СИО) – единият съпруг не може да се разпорежда самостоятелно с идеалната си част. Причината е, че съпружеската имуществена общност е особена бездялова съсобственост. Това означава, че прехвърлянето на идеални части от имот в режим на СИО е възможно само съвместно от двамата съпрузи. В този случай обаче, ще възникне обикновена съсобственост между тях и третото лице.

Може ли съпруг да продаде идеална част от общ имот ?

Да може. За целта е нужно първо съпрузите прекратят режима на съпружеска имуществена общност,, и едва тогава всеки от тях ще притежава по 1/2 идеална част от имота, която ще може да прехвърля напълно самостоятелно и при спазване на особените изисквания на закона.