Прекратяване на договор с арендатор ?

Арендаторите, използват различни начини да удължат сключените договори и затова хората задават въпроси за прекратяване на договор с арендатор ?

Договорът за аренда, както и споразумения за изменение или прекратяване, се сключва в писмена форма с нотариална заверка на подписите..

Тази заверка е форма за действителност на договор и ако не бъде спазена той няма да обвърже страните по него.

Договорите за аренда, както и споразуменията за тяхното изменение или прекратяване, се вписват в службата по вписванията.

Те подлежат и на регистрация в съответната общинска служба по земеделие.

Към акта, подлежащ на вписване, задължително се прилагат и скиците на имотите.

Сключване и изменение на договор за аренда

Договорът за аренда се сключва от собственика, от съсобственика на земеделска земя, чиято собственост е повече от 50 на сто идеални части от съсобствен имот.

Договорът може да се сключи от лице, упълномощено с изрично нотариално заверено пълномощно от съсобственици, притежаващи общо с него повече от 50% идеални части от съсобствения имот.

Договорите за аренда, както и споразуменията за тяхното изменение или прекратяване, се сключват в писмена форма с нотариална заверка на подписите.

Това е форма за действителност на договор и ако не бъде спазена той няма да обвърже страните по него.

Разбира се следва да правим разлика, дали прекратяването на този аренден договор е предсрочно или след изтичането на уговореният между страните срок.

Как се сключва Договор за аренда ?

С последните изменения на Закона се въведоха ограничения при сключването на Договорите за аренда.

Договор за аренда може да се сключи със съсобственик на земеделска земя, чиято собственост е повече от 50 на сто идеални части от имота

Остава важен въпроса за прекратяване на договор с арендатор ?

Това може да направи и съсобственик, упълномощен от съсобственици, притежаващи общо с него повече от 50% от идеални части от съсобствения имот.

Това създава възможност за контрол на лицата, имащи право да сключват арендни договори и получават плащания по тях.

Арендният договор се сключва с нотариална заверка на подписите, като форма за действителност

Договорът се вписва в Агенция по вписванията и Общинската служба по земеделие и гори.

Най-често договорите се прекратяват след изтичането на уговореният срок.

Това е така, защото това са дългосрочни договори, вписани в Агенцията по Вписванията по партидата на съответният имот.

В днешно време, след масово връщане на земеделските земи се е наложило рентата да се уговаря в пари.

Срок за плащане на аренда

Ако няма уговорен срок, плащането се дължи в първия работен ден след изтичането на стопанската година.

В случай че арендното плащане се дължи за по-кратки периоди, то трябва да се плати в първия работен ден след изтичане на съответния период.

В случай, че липса уговорка за срок на плащането, законът сочи, че това следва да стане в първия работен ден след изтичането на стопанската година.

Условия за прекратяване на договор с арендатор ✅🌾

Прекратяването на договор за аренда не е „едно писмо и край“.

Законът за арендата в земеделието урежда изрични основания, специален ред при неплащане, както и задължително вписване/регистрация, за да е прекратяването противопоставимо и „видимо“ за трети лица.

1) Важно разграничение:

ЗАЗ предвижда особена хипотеза на изменение на договора, когато:

след сключването му обстоятелствата се изменят трайно, и
това води до очевидно несъответствие между поетите задължения.

Тогава всяка страна може да поиска изменение, но без да се засяга срокът на договора.

2) Общи основания за прекратяване

Договорът за аренда се прекратява:

с изтичане на срока, за който е сключен;
при неизпълнение – по общия ред, доколкото ЗАЗ не предвижда друго;
по взаимно съгласие – писмено с нотариална заверка на подписите;
с едностранно предизвестие – само в предвидените в закона случаи;
при смърт/запрещение на арендатора (ако е ФЛ/ЕТ) или прекратяване на ЮЛ-арендатор, ако договорът не предвижда друго;
при принудително отчуждаване за държавни/общински нужди.

3) Прекратяване при неплащане:

3.1. Извънсъдебно разваляне при забава

Арендодателят може да развали договора, ако има забавяне на арендното плащане над 3 месеца.

Ако вноските са уговорени за периоди по-кратки от 1 стопанска година, развалянето е допустимо при забава на най-малко две последователни вноски.

3.2. Кога развалянето е само по съдебен ред?

Ако договорът е сключен за срок по-дълъг от 10 години или пожизнено, развалянето става по съдебен ред.

Практически извод: твърдението „над 10 години = само съд“ е юридически коректно за разваляне по чл. 28, ал. 2 ЗАЗ (не за всяка хипотеза на прекратяване по принцип).

4) Едностранно предизвестие:

Това правило важи за договор за аренда без определен срок:

може да се прекрати едностранно с писмено предизвестие,
след изтичането на четвъртата година.
Ако не е уговорено друго – предизвестието е 2 стопански години и трябва да се отправи най-късно до края на стопанската година, предшестваща началото на тези две години.

5) Вписване и регистрация на прекратяването

При прекратяване на договор за аренда на земя законът изисква:

вписване в службата по вписванията, и
регистрация в съответната общинска служба по земеделие (ОСЗ).

Какво казва ВКС (ТР № 2/20.07.2017 г., ОСГТК)?

ВКС приема, че при извънсъдебно разваляне за неплащане (чл. 28, ал. 1 ЗАЗ) за да се впише прекратяването, пред съдията по вписванията следва да се представи писменият документ, който съдържа изявлението за разваляне, и да се удостовери достигането му до адресата (получаването). В решението е разяснена и поредността спрямо регистрацията в ОСЗ.

⚠️ Нотариална заверка на подписите не е общо изискване за всеки способ на прекратяване. Тя е изрично изисквана при взаимно съгласие (чл. 27, ал. 1, т. 3 ЗАЗ). При извънсъдебно разваляне за неплащане ключови са писмена форма + доказано връчване, а не нотариална заверка.

6) Задължения на страните

В практиката по прекратяване много спорове се въртят около това кой какво е бил длъжен да прави:

Арендаторът по правило поема текущото ползване и разходите по него (вкл. данъци/такси, свързани с ползването) и при уговорка/по правило в закона – застраховане на приетите по опис активи.
Подобрения/промяна на трайното ползване – само с предварително писмено съгласие на арендодателя (с изключения при условията на закона).

7) Удължаване (продължаване) на арендния договор

Продължаването/удължаването става:

в писмена форма с нотариална заверка на подписите,
вписване в службите по вписванията и
вписване в регистъра на съответната ОСЗ.

За допълнителна информация и съвет, се обърнете към нас на телефон + 359 897 90 43 91 или mail office@lawyer-bulgaria.bg

Tag Archive for: Прекратяване на договор с арендатор ?