fbpx

Публикации

Прекратяване Договор за наем

Много често през последните няколко години получаваме запитвания за прекратяване Договор за наем.

Наемът на имот може да бъде сложен и наистина неприятен процес, особено когато собственикът на имота се налага да предприеме стъпки за изгонване на наемателя.

Независимо дали става въпрос за неизпълнение на договорни задължения, нарушаване на правилата на дома или друг вид неправомерно поведение, собственикът трябва да следва определени правни процедури, преди да може да изгони наемателя от имота.

Правни стъпки, които следва да се предприемат

Става дума за случаите, когато наемателят отказва да напусне наетия имот и начинът, по който може да го изгоните от имота.Прекратяване Договор за наем

На първо място, за да говорим за изнговане на наемател от нает имот

Следва да се вземе под внимание, че вече са налице няколко предпоставки

Говорим за стъпки, осъществили се преди наемодателят да изгони наемателя от жилището .

Тоест процедурата се предшества от възникването на предходни факти като:

  • Наличие на слючен вечен договор за наем на съотвеното помещение, заедно със съответните индивидуални уговорки в него.
  • Срокът, уговорен в договора за наем, да е изтекъл страните да не желаят прекратяването му,
  • Уговорките в договора за наем да не са спазвани от страна на наемателя и наемодателят да е предприел действия по развалянето му
  • Наемателят да не желае да напусне и да не предава владението на имота

Разбира се, наемно отношение може да възникне и по силата на съдебно решение, а не само по силата на сключен договор за наем.

При развод съпругът, който остава в семейното жилище може да бъде принуден да заплаща месечен наем на неползващия имотът съпруг.

В такава ситуация съпругът собственик, който не владее имота се явява обикновен наемодател на семейното жилище.

След отпадане на предоставките на съдебното решение – наемът на жилището се прекратява

Веднага след това бившият съпруг може да предприеме действия по изгонване на наемателят от имота.

Правете разлика между прекратяване и разваляне на договор за наем.

Прекратяването на договор е едно общо понятие, което обхваща всички случаи, при които се стига до прекъсване на договорната връзка и преустановяване на нейното действие.

Развалянето е вид прекратяване, при което договорът прекратява своето действие заради неизпълнение по него от страна на някоя страна.

Без значение от причината за прекратяване на наемното правоотоношение наемателят  трябва да върне наетия имот.

Това е негово законово задължение, като имотът се връща в състоянието, в което е бил нает (при отчитане на обичайното му овехтяване). 

Разбира се, наемателят трябва да изнесе от имота своите вещи и да го предаде заедно с ключовете за достъп на наемодателя, както и обзавеждането, което е заварил.

ВАЖНО : 

Съществен елемент е и предходно подписване на приемо-предавателен протокол относно състояние на имота

Става дума за това състояние, в което имотът се предава, както и наличното обзавеждане към датата на предоставяне на владението.

В случай че тази стъпка е пропусната, съдебната практика позволява тези обстоятелства да се доказват и със свидетелски показания.

При установени липси или увреждания на имота, извън обичайните, те ще свидетелстват за състояние на ползване на имота.

След надлежното прекратяване на договора за наем наемателят е длъжен да напусне помещението

В този случай на него му се предоставя някакъв срок за да освободи жилището или имота.

Ако той не го стори – наемодателят може да го изгони само по съдебен ред.

Всички останали действия като внезапна смяна на бравите и на имота или насилствено изгонване

Това действие следва да се разгледа като самоуправство /престъпление по чл. 323 от НК/:

Който самоволно, не по установения от закона ред, осъществи едно оспорвано от другиго свое или чуждо действително или предполагаемо право, се наказва в немаловажни случаи с лишаване от свобода до пет години и глоба до хиляда лева.

Изгонване на наемател от имота чрез завеждане на дело.

Завеждане на дело за изговнане на наемател от имота е единственият законоустановен начин за наемодателят да върне владението на своята в и безопасен за наемодателя.

Добрата новина на наемодателите е, че това производство е „бързо“ и се развива с доста по-динамични темпове от другите искови производства.

Подготовка за дело пред Райнен съд

Бързото производство се отнася само за процедурата по опразване на наетия имот.

В случай че наемодателят предяви и други претенции като

А/ непозволено увреждане на собственост или

Б/ иск за неплатени сметки, то

съдебното производство ще се съедини и делото ще се разглежда по общия ред.

В това производство ищецът ще следва да докаже няколко обстоятелства от фактическия състав на иска:

  • наличието на наемни или заемни правоотношения между него и ответника
  • договорът за наем е прекратен/развален и наемателят е известен, че трябва да напусне
  • че именно наемателят се намира в държане на имота, не е освободил и не предал владението на имота на неговия собственик

При успешно доказване на горните обстоятелства съдът ще постанови решение, с което ще осъди наемателят да опразни наетото помещение, като го осъди и на сторените съдебни разноски.

Споделяме и как изглежда и диспозитива на подобно решение от практиката ни.

Случаят касае нает от наемател апартамент, като последният е преустановил заплащане на наема и едновременно с това отказва да напусне жилището.

За допълнителна информация, обърнете се към нас на тел. 0897 90 43 91 или email office@lawyer-bulgaria.bg

Какви са основните правни стъпки при прекратяване на договор за наем?

Основните правни стъпки включват изследване на договорните условия, установяване на неизпълнение или нарушение от страна на наемателя и последващо завеждане на съдебно дело за изгонване.

Какви са предпоставките за изгонване на наемателя от имота?

Предпоставките включват изтичане на срока на договора, неспазване на уговорените условия от страна на наемателя или неподаване на имота след изтичането на наемния период.

Какво представлява разликата между прекратяване и разваляне на договор за наем?

Прекратяването на договор за наем е общо понятие за прекъсване на договорната връзка, докато развалянето е вид прекратяване поради неизпълнение на условията от страна на една от страните.

Какви са стъпките след успешното прекратяване на договора за наем?

Наемателят е длъжен да напусне помещението, да върне имота в състоянието, в което е бил нает, и да предаде ключовете и обзавеждането.

Какво включва предварителното подписване на приемо-предавателен протокол?

Подписването на приемо-предавателен протокол включва оценка на състоянието на имота и обзавеждането в момента на предаване на владението.

Как може наемодателят да изгони наемателя със съдебно решение?

Наемодателят може да изгони наемателя със съдебно дело за прекратяване на наемното правоотношение и опразване на имота.

Какво представлява бързото производство при опразване на наетия имот?

Бързото производство е специална съдебна процедура, която ускорява процеса на изгонване на наемателя и опразване на имота.

Как се доказват обстоятелствата за изгонване на наемателя чрез съдебно дело?

Обстоятелствата се доказват чрез документи за договора за наем, сведения за неизпълнение и фактическото присъствие на наемателя на имота.

Какви са последствията за наемателя след съдебно определено изгонване?

Последствията включват задължението на наемателя да напусне имота и да плати съдебни разноски, а също така да предаде имота в изчистено състояние.

Как може да се консултира наемодател за правни въпроси относно прекратяване на наем?

Наемодателят може да се консултира с адвокат, специализиран във вещното право и недвижимите имоти, за съдействие и правна помощ в процеса на прекратяване на договора за наем.

Прекратяване на Договор за наем ?

Законът определя Договорът за наем като двустранен и консенсуален, но често въпросът е как се прекратява наем предсрочно ?

Основните норми за договора за наем се съдържат в Закона за задълженията и договорите .

Въпросът се разглежда при възникването на наемно правоотношение. Основната задача е да се докаже съвпадението на волите на страните и постигнатото между страните съгласие.Как се прекратява наем предсрочно ?

Това съгласие обхваща основните елементи на договора за наем на вещта, срока наемната цена.

Повечето договори за наем се сключват в писмена форма

Законът да не предвижда изискване за писмена форма на Договора за наем,

Писмената форма улеснява доказването на сключеният Договор за наем.

Тази форма е необходима, когато Договорът за наем е над определена стойност.

Законът ограничава доказване на суми пред съд над определен размер. (5000 лв.)

Какъв срок се уговаря договора за наем ? 

Не съдържа императивно правило в законодателството относно срока на договора за наем.  Законът посочва само максималните предели на наемния Договор.

Договор за наем като гражданска сделка не може да бъде сключен за повече от десет години. ЗЗД не посочва и начини или срок за заплащане от наемателя на наемната цена.

На страните е дадена свобода да се споразумеят за срокове и период на плащане, които да отговарят на интереса им.

Напоследък се  разпространи тенденцията при договорите за наем да се предплащат няколко наемни периода.

Предплатената наемна цена има функцията на неустойка, която обезпечава изпълнението на задълженията на наемателя. Често пъти тя служи като обезщетение при неизпълнението.

Уговорената между страните неустойката принадлежи към така наречените допълнителни клаузи.

Тези клаузи не спадат към основното предвидено от закона съдържание на прекратяване на Договор за наем ?

Те могат да се включат в договора по желание и свободна преценка на страните.

В договора за наем е възможно обезпечителната и обезщетителна функция на неустойката да се отнася до цялостния обем от задължения на наемодателя и наемателя или да обхваща само някои от тях.

Задължението за заплащане на неустойка и хипотезите, в които то се реализира, следва да бъдат изрично уредени в сключения между страните договор за наем.

Какви са условията за прекратяване договора за наем ?Как се прекратява наем предсрочно ?

Общата постановка на ЗЗД е, че наемното правоотношение се прекратява с изтичането на срока му.

Ако след изтичане на срока използването на вещта продължи със знанието и без противопоставянето на наемодателя, по силата на закона договорът се счита продължен за неопределен срок.

Законът позволява наемното правоотношение да се прекрати и преди изтичане на срока на договора по взаимно съгласие на страните.

Съгласието се дава изрично или мълчаливо, като е необходимо да има безспорно съвпадение на волите на страните да прекратят съществуващото между тях правоотношение.

За договора за наем важат и общите правила на чл. 87 ЗЗД за прекратяване на двустранните договори при неизпълнение

Прекратяване на безсрочен договор за наем

Начин за предсрочно прекратяване на договора е чрез едностранно прекратяване с предизвестие

То може да бъде упражнено от всяка от страните чрез изрично изявление.

Нормата на чл. 238 ЗЗД гласи, че ако договорът за наем е без определен срок, всяка от страните може да се откаже от него, като предизвести другата един месец по-рано.

Текстовете на разпоредбата са диспозитивни и целят да създадат правила, които да се прилагат ако страните не са уговорили друго.

Поради това се допуска срокът за предизвестие да бъде по-голям или по-малък от един наемен период, да бъдат уговаряни допълнителни условия в тази насока и др.

Правото на всяка от страните да прекрати предсрочно с предизвестие уговорения за три години договор за наем не може да бъде отричано, когато е установено с изрична договорна клауза.

В този смисъл е и становището на трайната съдебна практика, изразено в Решение № 67 от 28.01.2002 г. гр.д. № 968/2001 г. на V г.о. на ВКС.

Текстът на чл. 238 ЗЗД гласи, че ако договорът за наем е без определен срок, всяка от страните може да се откаже от него, като предизвести другата месец по-рано.

За допълнителни въпроси, моля свържете се с нас на телефон 0897 90 43 91  или email: office@lawyer-bulgaria.bg