Публикации

Продажба на имот в строеж

Същност на Договора за изработка в съчетание с Предварителен договор

Съгласно трайно установена съдебна практика на Върховен Касационен Съд, в договорите за продаба на незавръшени обект, двете страни следва да са уговорили построяване на бъдещият имот и съответното прехвърляне на собствеността върху построения обект в полза на Възложителя – КУПУВАЧ, в условията на Договори за изработка и Предварителен договор за продажба на недвижим имот. Продажба на имот в строеж, продажба незавършено строителство, прехвърляне имот на "зелено', прехвърляне незавършени апартаменти, адвокат строителни дела

Съществено е да се отбележи, в някои от съдебните решения се посочват двете отделни правоотношения, обединени в общ Договор за възлагане на строителството – съчетаващ Договор за изработка и Предварителен договор за продажба за недвижим имот между двете страни.

С Договора за изработка на самостоятелен обект (жилище), строителят се задължава да построи със свои материали самостоятелен обособен жилищен или друг вид обект по предварително одобрен и съгласуван проект.

Със слючването на Договора за изработка, строителят се задължава след като приключи строителството да го предаде на купувача.С изработването на самостоятелният обект в сградата по силата на сключеният Предварителен договор между страните е възниква възможност за прехвърляне правото на собственост.

Строителят, построявайки сградата и обектите в нея, става техен собственик, тъй като същият вече е носител на правото на собственост или на преотстъпеното му право на строеж върху земята.

Валидно сключеният Договор за изработка, има основание ако ищецът е собственик на правото на строеж, като в този случай той би бил суперфициарен собственик, а задължение на изпълнителя да прехвърли осъществения трудов резултат би означавало реално да предаде държането, но не и собствеността върху него.

Договорът за изработка би довел до целения резултат само ако е съчетан с Предварителен договор за покупко-продажба.

Предмет на изработката е вещ, за прехвърляне на собствеността върху която е необходима нотариална форма, т.е. претендираното реално изпълнение в най-благоприятния случай би имало за последица предаване държането върху вещта.

Затова при изследване на отделените елементи на строителният процес в случая има значение и етапите в строителството, при които може да се завърши съответният обект за прехвърляне към купувача.

Същност и характеристика на Предварителният договорПродажба на имот в строеж, продажба незавършено строителство, прехвърляне имот на "зелено', прехвърляне незавършени апартаменти, адвокат строителни дела

Предварителният договор съдържа всички уговорки относно съществените условия (цени, идентифициране на обект и т.н.) на бъдещия окончателен договор, който страните желаят да сключат.

Предмет на продажбата е имот, който следва да бъде детайлно и подробно описан, като окончателното прехвърляне съгласно закона може да се извърши само в нотариална форма, условие за валидност на предварителния договор е той да бъде сключен в писмена форма.

В случай че срокът или условията за сключване на окончателен договор са налице и някоя от страните откаже да се яви пред нотариус, изправната страна има право да предяви иск, с който да поиска от съда прогласяване на сключения предварителен договор за окончателен при спазване правилата чл. 326-364 ГПК.

Влязлото в сила съдебно решение, с което се уважава такъв иск, замества нотариалния акт.

Важно е в предварителния договор да бъдат конкретизирани и параметрите на имота, който се купува. В интерес на купувача е да се предвиди колкото е възможно по-конкретна информация относно площта, и материалите, които ще се използват.

Неспазването на тези условия би могло да бъде основание както за намаляване на цената, така и за разваляне на договора в случай на съществени отклонения от договорените параметри.

Защита и гаранция за купувача

Гарантиране на връщането на капарото, платено от купувач по сключен Предварителен Договор, при евентуално неизпълнение от строителя, е особено важно. Често това е сред въпросите, които е трудно да бъдат договорени по взаимно приемлив начин, защото инвеститорът разчита на авансово получените пари за финансиране на строителството и за погасяване на задълженията си към банки.

Това затруднява използването например на т.нар. доверителна сметка, в която платените суми стоят блокирани и продавачът не може да се разпорежда с тях до изпълнение на задълженията си.

Добра възможност за купувача е учредяването в негова полза на ипотека върху друг имот, от чиято цена той би могъл да се удовлетвори при определени условия. Това би противопоставило и състоянието на продавача да предостави имот като обезпечение, като разбира се би го натоварило и с дължимите такси за учредяване на ипотека, както и евентуалната продажбата на имот при вероятен спад в пазарната цена на имотите.

Друга опция е учредяването на банкова гаранция в полза на купувача, но и тя е свързана с разходи за продавача.Продажба на имот в строеж, продажба незавършено строителство, прехвърляне имот на "зелено', прехвърляне незавършени апартаменти, адвокат строителни дела

Възможно е и издаването на запис на заповед в полза на купувача в размер на платената авансово част от цената.

Проблем тук е, че тя предполага наличие на достатъчно имущество от издателя.

Възможен вариант е и гаранцията за купувача да бъде предоставена от трето лице, като типичен пример в този смисъл е т.нар. поръчителство.

Тези възможни варианти за прехвърляне на недвижимият имоти и уреждане на правоотношенията между Купувач и Строител са следните:

  1. Предварителен договор за продажба на обект в сграда „ново строителство“ след построяването на бъдещия имот, при което е възможно:
  • прехвърляне на собствеността след достигнат етап „груб строеж“ – след издадено Удостоверение за завършен груб строеж (Акт образец 14)
  • прехвърляне на собствеността след получаване на разрешение за ползване на сградата;- след издадено Удостоверение за въвеждане в експлатация на сграда
  1. Продажба, чрез учредяване на право на строеж на самостоятелен обект в сграда „ново строителство“ след завършване на етап „груб строеж“ на сградата.

За допълнителна информация или справка относно различните варианти за прехвърляне на недвижим имот в процес на строителството, можете спокойно да се обърнете за специалист по строителни дела в  кантората на тел. 0897 90 43 91 или mail : office@lawyer-bulgaria.bg 

Всеки конкретен въпрос, ще бъде отговорен с оглед спецификата и неговите особености, във връзка с поставеният въпрос. 

ОПРЕДЕЛЯНЕ НА ЗАКОННА ЛИХВА

Когато длъжникът на едно парично задължение не го изпълни на падежа, за него възниква задължението да поправи възникналите вследствие на неизпълнението вреди за кредиторите му. В тези случаи законът казва, че длъжникът дължи обезщетение за настъпилите закъснителни (мораторни) вреди. Поради особения характер на паричното задължение и обезщетението за неизпълнението му е прието да се нарича лихва, но за да се разграничава от същинската лихва, същата се обозначава като мораторна (закъснителна) лихва. В зависимост от основанието за възникването £ тя може да бъде договорна (например по договор за кредит) или законова – чл. 86 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД).

Размерът на законовата мораторна лихва е нормативно определен с чл. 86, ал. 2 ЗЗД. Съгласно посочената разпоредба размерът на законната лихва се определя от Министерския съвет. За целта Министерският съвет беше приел ПМС № 72 от 08.04.1994 г. (обн. ДВ, бр. 33 от 19.04.1994 г., изм. и доп. бр. 74 от 22.08.1995 г.), което в единствения си член предвиждаше, че годишният размер на законната лихва за просрочени задължения е равен на основния лихвен процент, обявен от БНБ за периода, плюс 10 пункта за задълженията в левове и на тримесечния Либор за съответния вид валута плюс 10 пункта за задълженията в конвертируема валута

Често пъти се случва, при неизпълнение на договорно задължение по един договор да се стигне до незпълнение или „забавено изпълнение“.

В повечето търговски и граждански договор задълженията имат финансов характер, а тяхното изпълнение е свързано с изтичането на определен срок. Задълженията по сключените граждански и търговски договор са винаги финансови и за тях се уговаря възнаграждение, което възнаграждение за този договор, представлява изплащане на парична сума.

Легално определение за законна лихва

Забавата за изпълнение на това парично задължение, особено когато има и санционен характер формира и съответната законна лихва има паричен израз.

Терминът , „законна лихва за забава“  е ясно очертан с Директива 2011/7/ЕС. Понятието намира и легално определение в законодателството с разпоредбата на чл.86, ал.1 ЗЗД, приравнява дължимата законна лихва на обезщетение.

Важното, което е нужно да отбележим, че тази т.нар. Законна лихва, имаща обезщетителен характер се дължи от момента, в който вземането е станало изискуемо. Когато се касае за т.нар. деликт или основанието за лихвата е деликтно, то лихвата, имаща  обезщетителен характер  се дължи от момента на самото увреждане на пострадалата страна.изчисляване законна лихва

Размер на законната лихва 

Размерът на законната лихва се определя на база Постановление на Министерски съвет № 426 от 18 декември 2014 г. и респективно е основният лихвен процент на БНБ на текущата година плюс 10 (десет)%.

Със законна лихва се начисляват и следните държавни вземания (чл.1 ЗЛВДТДПДВ): данъци, такси, отчисления от печалби, вноски към бюджета (напр. чл.113, ал.1 КСО, чл.107 ЗЗО), вноски към задължителното застраховане на имущества. Лихви върху лихви и лихви върху глоби не се дължат.

Погасяване на законната лихва 

Съобразно чл.111, буква „в“ ЗЗД, всички дължими и изисквуеми вземанията за лихви се погасяват с изтичането на тригодишна давност. Същественото в случая е, че погасителната давност НЕ сеприлага служебно и повечето хора считат, че след като е изтекъл предвиденият от закона в чл. 111 ЗЗД тригодишен срок, то тази лихва „автоматично“ става недължима, което за съжаление реално НЕ е така. 

За да бъде погасена по давност, задължението по тази лихва е нужно длъжникът да се е позовал на изтеклата погасителна давност и писмено да е заявил на своя кредитор, че спрямо него срокът за погасяване на това задължение по чл. 111 ЗЗД е изтекъл и същото това задължение за лихва се счита за погасено.

За повече информация, моля не се колебайте да ни потърсите и на тел. + 359 897 90 43 91 или на mail info@lawyer-bulgaria.bg

Давност предварителен договор

В практиката по сделки с недвижим имоти, голяма част от клиентите не са наясно, че сключвайки предварителният договор, какъв е крайният срок за прехвърляне на собствеността, както и периода, в който могат да искат да обявят същият този предварителен договор за окончателен по смисъла на на чл. 19 ал.3 ЗЗД.прекратяване изпълнителното дело

Фактът, че Предварителният договор е съглашение, с което страните уговарят съществените условия на друг окончателен договор, следва да се обърне внимание, че за сключването на крайният окончателен договор е необходимо да се предвиди определен срок,след изтичането на който срок, при настъпването на определени обстоятелства или предпоставки, същият може да се обяви от съответният съд за окончателен по смисъла на чл. 19 ал.3 ЗЗД при спазване на правилата на процедурата по чл.362-364 ГПК.

Предварителния договор съгласно текста на чл. 19, ал. 1 ЗЗД, по своята правна същност представлява облигационен и двустранен. По този вид договор двете страни имат ясно и точни задължения при плащането на съответната уговорена между тях цена, да сключи окончателен договор, под формата на Нотариален акт за превхвърляне собствеността върху имота.

Обявяне на Предварителен договор за окончателен 

В практиката се случва, при случен предварителен договор, едната страна да откаже поради някакви причини да подпише окончателният договор -Нотариален акт за прехвърляне на собствеността, а често са случайте в който другата стране е принудена да изпълни задължението си за плащане в срока по договора, като с обявяването на този договор за окончателен и настъпването на правните последици на съдебно решение е налице заместващ окончателния договор акт – Съдебно решение по чл. 19 ал.3 ЗЗД, , който се счита за сключен от момента, в който решението влезе в сила. Т. е. искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД следва да бъде окачествен като конститутивен, като производството по сключване на окончателен договор е уредено в ГПК като особено исково производство.

Искът по чл. 19 ал.3 ЗЗД е подсъден на съответният компетентният съд по местожителството или седалището на ответнината страна, а когато се иска сключване на окончателен договор, с предмет прехвърляне или учредяване на право на собственост или вещно право върху недвижим имот, искът по чл. 19 ал.3 ЗЗД е подсъден на компететеният съд по местонахождението на имота.Искът по чл. 19 ал.3 ЗЗД

За да бъде уважен искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, е необходимо ищеца да е изпълнил всички свои изискуеми задължения по този договор, за които страните са се договорили до момента на сключване на бъдещият окончателния договор за прехвърляне на собствеността на имота.

В случай, че съгласно предварителния договор ищецът трябва да изпълни свое насрещно задължение при сключването на окончателния договор, съдът следва да постанови Съдебно решение, което замества бъдещият окончателния договор за прехвърляне на собствеността, при условие ищецът да изпълни своите изискуеми задължения – плащане на цената, или др.

В този случай ищецът трябва да изпълни задължението си в двуседмичен срок от влизане на решението в сила, включително и чрез прихващане на платените от него за сметка на ответника публични задължения. Ако в срока ищецът не изпълни задължението си, първоинстанционният съд, по искане на ответника, обезсилва решението.

Когато с иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД се претендира съдът да постанови решение, с което да замести уговорен, но несключен договор за покупко-продажба на недвижим имот, съдът проверява дали са налице предпоставките за прехвърляне собствеността по нотариален ред. По тази причина съдът не може да обяви за окончателен договор за продажба на имот, който не е собственост на продавача, независимо че е била такава към момента на сключване на предварителния договор.

СЪВЕТ : Важно е да се знае, че крайният момент в който може да се предяви иск по чл. 19 ал.3 ЗЗД е 5 годишният давностен срок, СЛЕД датата на която е трябвало да бъде сключен окончателният договор под формата на Нотариален акт за прехвърляне на собствеността върху имота. 

Окончателният договор се счита сключен в момента, в който Съдебното решение на компетентният съд влезе в законна сила и към този момент следва да се преценява дали продавачът е собственик на вещта. По същата причина, дори и към момента на сключване на предварителния договор продавачът да не е бил собственик на вещта, предварителният договор следва да се обяви за окончателен и да породи вещноправно действие, ако той е неин собственик към датата на съдебното решение.

Ако постанови решение, с което уважи иск за сключване на договор за покупко-продажба на недвижим имот, съдът осъжда ищеца да заплати на държавата следващите се разноски по прехвърлянето на имота и нарежда да се впише възбрана върху имота за тия разноски. В този случай съдът не издава препис от решението, докато ищецът не докаже, че са заплатени  всички разноски по прехвърлянето, заедно с дължимите данъци, такси  и други публични задължения на праводателя към държавата, общината по местожителството.

В своето съдебно решение компетентният съд не може да внася промени в съдържанието на  сключеният вече предварителния договор. Негова основна задача е да представи всички аргументи и доказателства, с който ще поиска от съда да отхвърли иска, предявен от ищеца – страна по този договор. Съдебното решение, с което се иска да бъде постановено сключването на окончателен възпроизвежда всички клаузи на бъдещият окончателен договор.

Съдебната практика приема, че правото да се иска сключване на окончателен договор се погасява по давност с изтичане на петгодишен срок от сключване на предварителния договор.

За повече информация може да се обърнете за консултация към специалист по недвижими имоти и вещно право на собственост на тел. + 359 897 90 43 91 или mail : info@lawyer-bulgaria.bg 

Правата ми свидетел по гражданско или наказателно дело ?

  1. След като получите от призовка писмена призовка много внимателно изчетете целия текст на призовката, с която сте призован за свидетел в съответният граждански съд На пръв поглед изпратената Ви и връчена вече призовка като официален документ, ще описва подробно цялата нужна Ви информация за предстоящото съдебно производство – кой и къде се намира въпросният Районен, Окръжен или Апелативен съд.Производство по несъстоятелност
  2. В получената от Вас писмена призовка вероятно е очертано къде точно и кога следва да се явите за да дадете показания, какво е необходимо, със сигурност е изписано не само часът в който трябва да се явите, но допълнително фигурира и номер и вид на Вашето дело, точната дата, час и място на заседанието, за което сте ангажирани като свидетел.
  3. Нашият съвет е да не подлагате на съмнение нуждата от Вашите свидетелски показания. Очевидно Вие в качеството Ви на свидетел сте необходим за установяването на важни факти по делото, с които съдът не разполага.
  4. След като дойде посоченият в призовката ден и час задължително се явете по делото, за което сте призован/а като свидетел В случай, че сте на работа е достатъчно да покажете и оставите копие от призовката с молба до Вашият работодател. Той е длъжен да Ви освободи за това заседание от Вашият ангажимент.
  5. Ако все пак е налице някаква сериозна, неотложна или важна причина, поради която не може да се явите пред съда, сте задължени дали самостоятелно, или чрез адвокат да го уведомите незабавно, като представите писмен документ, удостоверяващ причината, която не Ви позволява да се явите в съда.

Държим да Ви предупредим, че ако въпреки всичко – НЕ СЕ ЯВИТЕ в насроченото съдебно заседание, за което сте получили призовка и сте били изрично призовани без наличието на някаква основателна и уважителна причина, съдът ще Ви наложи солидна глоба, като при повторно неявяване ще постанови дори и Вашето принудително довеждане за следващо заседание  по делото.

ЗАДЪЛЖЕНИЯ НА СВИДЕТЕЛ ПО ДЕЛОТО

Основно задължение на всеки редовно призован свидетел е при явяване в открито съдебно заседание е да представите документ за самоличност, както и призовката, ако Ви бъде поискана от съдебният състав, за да се удостовери Вашето яване.

Задължения и права при предоставяне на свидетелски показания пред съд

В съответствие с изискванията в обществени места е да се спазва тишина при съдебното заседание,поради което е добре да се подготвите и внимателно да слушате всичко което Ви питат. В противен случай съдът може да Ви наложи солидна глоба за нарушаването  на общественият ред в зала по време на съдебно заседание

След като Ви бъде снета самоличността ще Ви бъдат зададени няколко въпроса, за това дали се намирате в близки родствени отношения с някоя от двете страни. В случай, че това е така , Ваше право е да откажете свидетелски показания, без това да има някакви последствия за Вас като свидетел по делото.

За съда е важно да Ви разясни наказателната отговорност, която носите,  като сте длъжни да говорите и разкажете истината, доколкото тя Ви е известна или си спомняте.

Основни текстове в Наказателният кодекс предвиждат наказание до 5 години лишаване от свобода за свидетел, който лъжесвидетелства или съзнателно потвърди неистина, както и скрие очевидни факти и истина, за която има информация.Свидетел гражданско дело

Съветваме Ви да не си измисляте факти, да не давате информация, за която не сте сигурен или не сте видели лично.

Разноски за явяване като свидетел по дело

След като сте поканен и редовно призован за  свидетел по гражданско или наказателно дело пред Районен, Окръжен или Апелативен съд, извън населеното място, в което живеете, на Вас като свидетел Ви се следват и  може да поискате да Ви бъдат присъдени с съдебно заседание направените  пътни разноски за явяването по настоящото дело. За целта е необходимо:

  1. След приключване на разпита, респ. в края на съдебното заседание, да си поискате от съдебния състав да Ви бъде издаден разходен касов ордер (РКО) за да бъдат в последствие заплатени направените от Вас като свидетел пътни и др. разноски, след като представите на съдебен секретар финансов документ, удостоверяващ разхода – примерно жп или автобусен билет, фактура за нощувки, ако е необходимо или друг документ, посочващ Вашият разход.

Ако все пак се притеснявате и Ви е необходим адвокат за подготовка, спокойно може да се обърнете към нас за допълнителна информация  и насоки, за да можем да Ви помогнем и подготвим за делото – нашият телефон + 359 897 90 43 91 или mail info@lawyer-bulgaria.bg

Придобивна давност между отделните съсобствениците в недвижим имот

Законът за собствеността посочва, че всеки съсобственик може да си служи с общата вещ. Характерно в този случай е,фактът, че законодателят е посочил, че  между съсобственици в един имот давност не тече,освен ако няма доказателства за противопоставено владение, т.е. ползващият съсобственик да е заявил пред другия, че само той е собственик и съответно първият съсобственик да не се е противопоставил в указаният от закона срок по чл. 79 ал.1 ЗС, оставяйки своя съсобственик добросъвестно да владее имота. В конкретният случай основно и важно решение е ТР от 06.08.2012г. по тълк. дело Nr.1 / 2012 г. ОСГК на ВКС.

ПРИДОБИВАНЕ ПРАВО НА СОБСТВЕНОСТ ПО ДАВНОСТПравото на собственост

В случай, че е налице противопоставяне на упражняване на правото на владение върху частта, собственост на другия съсобственик ю, законът посочва, че е налице друг срок по чл. 79 ал.1 съгласно който след изтичане на т.нар. 10 (десет) годишната давност, всеки съсобственик би могъл да се позове на своето недобросъвестно владение и стане собственик на имота.

Разбира се в практиката са налице множество примери в които само и единствено едноличното ползване на имота от единият от двамата съсобственици, обаче не е достатъчено като юридически факт да докаже основание за настъпването на т.нар.  придобивна давност.

Всеки съсобственик, който е решил да се позове на придобивна давност е добре да знае, че трябва да докаже не само че е използвал имота (както и, че неговия наследодател е правил това), но че е променил намерението си за владеене, държал е имота и е имал е съзнанието, че имота е само негов, и е демонстрирал и показал явно това свое владенеи пред останалите съсобственици в продължение на сроковете по чл. 79 ЗС.

Намерението да се държи и свои вещта не трябва да прикрито – то трябва да е явно, открито и необезпокоявано, с което да стане ясно, че този съсобственик  упражнява фактическата власт, отрича техните права върху имота и го държи само за себе си.

Правото на собственост не се губи при неупражняване или неизползването на имота, друг е въпросът, че обикновено винаги има случай в който това право е нарушено по един или друг начин. Затова законодателят поставя основното изискване, че намерението да се свои  имота или вещта е нужно да бъде ясно както на нейният собственик, така и на всеки, които претендира за права върху тази вещ. Това най-често се изразява чрез действия, пречещи на другия съсобственик в случай че се появи и изяви претенцията си да упражнява фактическа власт върху общата вещ, съпроводени с изявление в този смисъл – недопускането му вътре в имота.

Правни основания за придобивна давност по чл. 79 ЗС

Същевременно искаме да отбележим, че фактическото плащането на данъци не доказва владение на имота.Много са случайте в който различни лица са убедени, че са станали собственици, само защото разполагат с платежни за данъци върху един имот в продължение на няколко данъчно отчетни периода т.е. години.  Използването и грижите за един имот не са достатъчни да се приеме наличие на намерение за своене и владение върху тази вещ или имот.

Нужно е страната, която свои вещта, декларирайки го открито пред трети лица и собственика, да има намерение, че държи имота превръщайки се от държател във владелец. Плащането на данъци, както декларирането на имота не са действия от този характер. Самите те са изявление на съсобственик пред държавен орган с декларативен характер. Съгласно константната съдебна практика в това число и ТР от 06.08.2012г. по тълк. дело Nr.1 / 2012 г. ОСГК на ВКС, не се включват в обективните действия на владението и не изразяват промяна в намерението за своене. В този смисъл, те не са годно основание за начало на придобивна давност.адвокат недвижими имоти

При спор за придобиване по давност на съсобствен имот от един от съсобствениците следва да се даде отговор на въпроса дали той владее изключително за себе си целия имот и от кога. По начало упражняването на фактическата власт продължава на основанието, на което е започнало, докато не бъде променено. След като основанието, на което съсобственикът е придобил фактическата власт върху вещта признава такава и на останалите съсобственици, то го прави държател на техните идеални части и е достатъчно да се счита оборена презумпцията на чл.69 ЗС.

Упражняване недобросъвестно владение по чл. 79 ал.2 ЗС

Правна форма за придобиване на собственост след изтичане на срока за придобната давност може да се осъществи чрез т.нар. констативен нотариален акт. За издаване на констативен нотариален акт законът предвижда специални правила и процедури, описани в Гражданския процесуален кодекс.

Съгласно  чл. 587 ГПК, собственикът на имот няма документ за правото на собственост върху имота си,  същият  може да се снабди с документ за собственост, след като установи с надлежни писмени доказателства пред нотариуса своето право.

Разбира се, Нотариусът в района на имота извършва обстоятелствена проверка за придобиване на собствеността по давност при спазване на процедурата, детайлно описана в чл. 587 ГПК. Взема се под внимание и становище на трима свидетели, посочени от кмета на общината, района или кметството или от определено от него длъжностно лице, в чийто район се намира недвижимият имот“. Свидетелите се посочват по указание на собственика или лицето, което иска да стане собственик, а по възможност най-често това са собствениците на съседни имоти.

Въз основа на доказателствата нотариусът се произнася с мотивирано постановление. Ако с него правото на собственост се признава, нотариусът издава на молителя нотариален акт за собственост върху недвижимия имот.

За да придобие по давност правото на собственост върху чуждите идеални части, съсобственикът, който не е техен владелец, следва да превърне с едностранни действия държането им във владение. Тези действия трябва да са от такъв характер, че с тях по явен и недвусмислен начин да се показва отричане владението на останалите съсобственици. Това е т.нар преобръщане на владението /interversio possessionis/, при което съсобственикът съвладелец се превръща в съсобственик владелец.

Ако се позовава на придобивна давност, той трябва да докаже при спор за собственост, че е извършил действия, с които е престанал да държи идеалните части от вещта за другите съсобственици и е започнал да ги държи за себе си с намерение да ги свои, като тези действия са доведени до знанието на останалите съсобственици. Завладяването частите на останалите и промяната по начало трябва да се манифестира пред тях и осъществи чрез действия, отблъскващи владението им и установяващи своене, освен ако това е обективно невъзможно.

Във всеки отделен случай всички тези обстоятелства трябва да бъдат доказани.Последващо манифестиране промяна в намерението не е необходимо и когато упражняването на фактическата власт е запопридобивна давностчнало от един от съсобствениците с намерението да държи целия имот като свой и той е станал владелец на идеалните части на останалите.

Презумпцията на чл.69 ЗС се прилага на общо основание в отношенията между съсобствениците, когато съсобствеността им произтича от юридически факт, различен от наследяването. В случаите, при които един от съсобствениците е започнал да упражнява фактическа власт върху вещта на основание, което изключва владението на останалите, намерението му за своене се предполага и е достатъчно да докаже, че е упражнявал фактическа власт върху целия имот в срока по чл.79 ЗС. Когато обаче съсобственикът е започнал да владее своята идеална част, но да държи вещта като обща, то той е държател на идеалните части на останалите съсобственици и презумпцията се счита за оборена.

Независимо от какъв юридически факт произтича съсобствеността, е възможно този от съсобствениците, който упражнява фактическа власт върху чуждите идеални части, да превърне с едностранни действия държането им във владение. Ако се позовава на придобивна давност за чуждата идеална част, той трябва да докаже при спор за собственост, че е извършил действия, с които е обективирал спрямо останалите съсобственици намерението да владее техните идеални части за себе си.

Давност административно наказание

Глобата е вид административно наказание по смисъла на чл. 13, б. „б” ЗАНН, което се налага с наказателно постановление за извършено административно нарушение.

Давността за изпълнение на административно наказание, наричана още изпълнителска давност, е изтичане на установен от закона срок от време, в който надлежният орган на публичното право проявява пасивност по отношение на правомощието си да приложи административно-наказателна репресия спрямо извършителя на административно нарушение.

Различните видове давност за изпълнение на административно наказание са обикновена и абсолютна. Настоящото тълкувателно решение  № 2 от 2017 г. Върховният административен съд касае обикновената изпълнителска давност по наложено административно наказание.Давност административно наказание

В свое съдебно тълкувателно решение  № 2 от 2017 г. Върховният административен съд, определни, че глобата, наложена като административното наказание, не се събира, ако са изтекли две години от налагането й.

Съдебното решение слага край на противоречивата съдебна практика, според която  едни съдебни състави приемат, че давността за изпълнение на глобата е  2-годишна(чл.82, ал.1, б.“а“ от Закона за административните нарушения и наказания (ЗАНН),  а други прилагат 5 -годишна давност (по чл. 171 от Данъчно осигурителния процесуален кодекс (ДОПК).

Самото административно наказание „ГЛОБА“, предполага срочност на изпълнението към административно -наказващият орган, поради което за да се реализира тази административно-наказателната отговорност е нужно да бъде определен и краен срок за изпълнение, с цел – превантивен ефект.

Затова се и предполага и по-кратките давностни срокове за  изпълнението на административното наказание. Ситуация, в която за изпълнение на административни задължения в полза на бюджета се прилагат удължени срокове за изпълнение на публичните задължения, би довело до административен произвол.

Законът посочва, че глобата като административно наказание, предвидено в чл. 13, б. „б“ ЗАНН е задължение за лицата на които е наложена. Съгласно чл. 79, ал.1 ЗАНН, наказателните постановления и решения на съда, с които са наложени глоби или са присъдени парични обезщетения в полза на държавата, се изпълняват по реда за събиране на публични вземания.

СРОКОВЕ ЗА ИЗПЪЛНЕНИЕ НА АДМИНИСТРАТИВНО НАКАЗАНИЕ

Основният текст на разпоредбата на чл. 82, ал.1, б. „а“ ЗАНН предвижда, че административното наказание не се изпълнява, ако са изтекли две години, когато наложеното наказание е глоба.

А втората алинея допълва, че давността започва да тече от влизане в сила на акта, с който е наложено наказанието, и се прекъсва с всяко действие на надлежните органи, предприето спрямо наказания за изпълнение на наказанието.След този момент в който е прекъсната давността, започва да тече нова давност.

Съгласно чл.82, ал.3 ЗАНН, независимо от спирането или прекъсването на давността административното наказание не се изпълнява, ако е изтекъл срок, който надвишава с една втора срока по ал.1.

Текстът на чл. 82 ЗАНН е допълнен с разпоредбата на алинея 4, която изключва приложението на предходната алинея по отношение на глобата, когато за събирането ѝ в срока по ал. 1 е образувано изпълнително производство. Това се отнася и за висящите дела, давността по които не е изтекла до влизането на тази алинея в сила.

 

Тълкувателно решение № 2 от 2017 г. на ВАС.събрание  налага становището, че след прекъсване на изпълнителската давност по ЗАНН започва да тече нов двугодишен срок, след който погасителната давност за изпълнение на това административно наказание е изтекла. Единственото условие е задълженото лице да се позове на този давностен срок, като вече изтекъл.

За повече информация или разяснения, можете да се обърнете към нас на тел. + 359 897 90 43 91 или на mail : info@lawyer-bulgaria.bg

Трябва ли нотариална заверка на предварителния договор?

В последните няколко години се установиха различни практики при сключване на различни видове Предварителни договори. Най-често това е Предварителен договор за прехвърляне на право на собственост, но може да се отнася и до учредяването на вещни права и др. Законът по начало не изисква такава нотариална заверка, но възможността на практика да бъде заверен един предварителен договор съществува.нотариална заверка на предварителния договор

Голяма част от купувачите на недвижими имоти не си дават сметка, че заверката на добре погтовени написан Предварителен договор, ще им даде значителни предимства при евентуални въпроси или неразбирателство между страните, отколкото да изминат пътя на целият съдебен процес по смисъла на чл. 362-чл.364 ГПК, при обявяване на Предварителен договор за окончателен или съдебно производство по разваляне на Предваритен договор пред съд.

Кантората работи активно с множество нотариуси в цялата страна и препоръчваме да бъде извършена такава заверка, независимо, че би осъпила леко крайната цена на придобиването на имота или учредяването на съответното вещно право. (примерно – на строеж).

Като адвокати по имотни дела и сделки с недвижими имоти, сме длъжни да Ви обърнем внимание, че Нотариусът няма задължение да провери съответният текст на вече изготвеният и написан Предварителен договор, съответно – този текст НЕ подлежи на някава последваща правна проверка, тъй като това е договор между две лица, с права и задължения за двете страни.

Единствено и само проверката и предварителното изготвяне на такъв договор от адвокат по имотни дела и сделки с недвижими имоти, би гарантирало, че Вашият интерес е реално защитен, а предложеният Ви имот ще обвърже валидно и дългосрочно Продавача, да Ви прехвърли собствеността при условията и сроковете на Вашият Предварителен договор.

Същевременно, бихме желали да отбележим, че заверката пред Нотариус удостоверява само и единствено следните факти от такъв вид Договор, а именно : 

  • датата на подписване на договора;
  • самоличността на лицата подписващи се под договора, че са дееспособни и имат представителна власт;

Самата заверка на такъв вид Предварителен договор пред Нотариус автоматично прави невъзможни евентуалните недобросъвестни бъдещи поравки в текстовете от договора, както и позоваването на текстове от този Предварителен договор, несъгласувани писмено с двете страни по него.

Неудобството в този случай, при заверка на такъв договор е цената за неговата заверка, която варира в различен диапазон, тъй като се определя от стойността на материалният интерес на Предварителният договор, изчислен по Тарифа на Нотариусите, към Закона за Нотариусите и Нотариалната дейност, която се определя като процент от посоченият в този Предварителен договор материален интерес за прехвърляне на собствеността върху имотите, или учредяване на съответните вещни права.

нотариална заверка на предварителния договорнотариална заверка на предварителния договор

Сериозен аргумент за извършване на  нотариална заверка на Предварителен договор, въпреки съответните разходи за такса пред Нотариус е разбира се и фактът, че в случай на оспорване на права и образуване на съдебно дело срещу неизправна страна, ще имате възможност бързо и лесно да си извадите изпълнителен лист по смисъла на чл. 417 ал.2 ГПК, като  сключеният Предварителен договор ще Ви послужи за извънсъдебно основание за изваждане на изпълнителен лист.

При покупко-продажбата на недвижими имоти, по законово изискване окончателния договор е в нотариална форма. От това следва, че предварителния договор при този род сделки, задължително трябва да бъде в писмена форма.

Правната норма не изисква нотариална заверка на предварителния договор, но в действителност страните по сделката почти винаги прибягват до такава. Мнението на юристите е, че това е добра практика, даваща надеждна гаранция за датата на предварителния договор и подписите на страните по него.

Смисълът е, че вписаният предварителен договор има предимство за обявяването му за окончателен по чл.19, ал.3 от ЗЗД пред невписания. Но ако сте купувач, няма как да сте сигурен, че собственикът на имота, който искате да закупите, не е сключил още няколко предварителни договори преди вашия.

Причината е, че няма задължително законово изискване за вписване на предварителния договор.

За допълнителна информация или подготовката на договор за Нотариална заверка, гарантиращ Вашите права интереси, можете да се обърнете към нас за съдействие на тел. + 359 897 90 43 91 или на мейл info@lawyer-bulgaria.bg

РАЗВОД ПРИ БРАК В ЧУЖБИНА

Прилагането на правила за разрешаване на правни въпроси с международен елемент са сложни и за тяхното разрешаване е необходимо  задълбочени правни познания и съобразяването на правната материя от различни области на правото. Най-съществено този въпрос е уреден от т.нар.КМЧП, както и отделни вътрешни разпоредби.

Всеки съд, сезиран с молба за бракоразводно дело при брак, сключен в чужбина ще се посове на горепосочените законови разпоредби относно компетентността на българските съдилища.

Въпросът за РАЗВОД ПРИ БРАК, СКЛЮЧЕН В ЧУЖБИНА, уреден КМЧП се базира основно на разпоредбите относно Развод по взаимно съгласиемеждународната компетентност на българските съдилища и съдебни производства по граждански дела с международен елемент.

В редица Регламенти на ЕС и закони е уредена и правно -регламентирана общата компетентност на българските съдилища по дела за лични права, по брачни искове, по различни видове съдебни дела за лични и имуществени отношения между съпрузите, дела за издръжка, произход, съдебни искове и дела за осиновяване, искове за вещни права с международен елемент и др.

Законът ясно и точно регламентира условията за сключване на граждански брак и съответно развод сключен  в чужбина.

Предвидената в закона, легална възможност , отделните граждани да могат да сключват брак пред компетентен орган в  чужди държави се урежда, само , ако това е допустимо по съответното право на тази държава.

Сключен  между български граждани в чужбина брак се удостоверява пред отделните дипломатически или консулски представителства в чужбина, при условие, че правото на приемащата държава допуска това.

Според закона, граждански брак, валидно сключен в чужбина, следва да бъде признат, при условие, че е спазена предписаната изискуема форма, установена с правото на държавата пред чийто държавен орган се сключва.

Най-важното условие за сключване на брака/ респ. развод според изискванията на закона се определя за всяко от лицата от правото на държавата, чийто гражданин лицето е било към дата документа  сключеният граждански брак.

Правилата за развод според националното законодателство се прилагат в случаите, когато

  • Ответната страна в производство по развод с международен елемент има обичайно местопребиваване (domicile), седалище в страната;
  • Искането е получено от лице, което е гражданин, респ. юридическо лице в страната;

В РБ, при същите условия (КМЧП – обичайно местопребиваване, седалище, гражданство…) българските съдилища са компетентни и по делата за лични и имуществени отношения между съпрузите. По силата на чл. 29 КМЧП българските съдилища разглеждат делата по българското право.

Съгласно закона производството за развод между съпрузи с различно гражданство се урежда от правото на държавата, в която се намира тяхното общо обичайно местопребиваване към момента на подаване на молбата за развод. Когато и двамата съпрузите нямат общо обичайно местопребиваване (domicile), прилага се българското право.

За да се разреши въпроса с прекратяването на брака и приключи успешно бракоразводното производство е необходимо сключеният в чужбина брак да бъде първоначално регистриран пред съответните органи в страната.

Регламент (ЕО) № 2201/2003 относно компетентността, признаването и изпълнението на съдебни решения по брачни дела и делата, свързани с родителската отговорност.Регламент (ЕО) № 2201/2003 относно компетентността, признаването и изпълнението на съдебни решения по брачни дела и делата, свързани с родителската отговорност.

Съществено в този въпрос при започнало съдебно производство за развод е прякото приложение на  Регламент (ЕО) № 2201/2003 относно компетентността, признаването и изпълнението на съдебни решения по брачни дела и делата, свързани с родителската отговорност. Регламентът се прилага, независимо от характера на съда или правораздавателния орган, по граждански дела, отнасящи се до:

  • Съдебни производства за развод, законна раздяла или обявяването на нищожността на брака;
  • Определяне, упражняване, делегиране, ограничаване или лишаване от родителската отговорност.

Тук е уредено и текущата компетентност на съдилищата, касаещо настоящото производство в отделните държавите членки на чиято територия:

– съпрузите имат обичайно местопребиваване, или

– съпрузите са имали последното обичайно местопребиваване, ако един от тях все още живее, – ответникът има обичайно местопребиваване, или

– в случай на обща искова молба и единият от съпрузите има обичайно местопребиваване, или

– ищецът има обичайно местопребиваване, ако той е живял там поне една година непосредствено преди предявяването на иска, или

– ищецът има обичайно местопребиваване, ако е живял там поне шест месеца непосредствено преди предявяването на иска и е гражданин на въпросната държава-членка или, ако се отнася за Обединеното кралство или Ирландия;

Регламентът замества в отношенията между държавите-членки конвенциите, приложими към момента на влизането му в сила, сключени между две или повече държави-членки и регламентиращи отношения.

Съдебните производства с международен елемент следва да бъдат отчетени всички особености и факти по отношение на процесуалната компетентност на българските съдилища и приложимото право. Затова разводът пред съдилищата в България може да бъде образувано съдебно производство, след като се преценят всички особености и правни основания за това, при преглед на необходимите за това документи – брачни свидетелства, декларации и др.

За допълнителна правна информация, моля не се колебайте да ни потърсите и информирате, преди да се образува съдебно производство за развод, когато бракът е сключен в чужбина между лица от различна или една и съща народност.

Нашите адвокати по бракоразводни дела ще отговорят на всяко ваше запитване на тел. 0897 90 43 91 или на Email : info@lawyer-bulgaria.bg

Договор за издръжка и гледане

С договора за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане едно лице (прехвърлител) прехвърля правото на собственост върху недвижим имот на друго лице, което поема задължението да му дава издръжка и да полага грижи за него до края на дните му.

Съглашението попада в категорията на ненаименуваните договори, тъй като не е уредено легално и не може да се отнесе към никой от установените в закона договори, макар и да разкрива известни прилики с продажбата. Спрямо него приложение намират разпоредбите от общата част на ЗЗД, посветени на сключването, недействителността и действието на договора, изпълнението и неизпълнението на задълженията по него и развалянето му.Договор за издръжка и гледане

Договора за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане

Договорът за издръжка и гледане е продукт на договорната автономия, която позволява на правните субекти свободно да определят съдържанието на сделките, по които са страни, доколкото то не противоречи на императивните законови норми и на добрите нрави.

Съдебната практика е категорична, че договорите за прехвърляне и учредяване на вещни права върху недвижими имоти срещу задължение за гледане и издръжка не противоречат на закона.

Те имат социална цел и предназначение – да обезпечат на прехвърлителя, който по правило е в напреднала възраст, по-добри социално – битови условия за преживяване. Задълженията за гледане и издръжка са наситени с нравствено – етични и социално – битови елементи.

Както по своята цел, така и по своето съдържание те не влизат в противоречие със закона, поради което са допустими и валидни (Решение № 500 от 23.08.2010 г. по гр. д. № 1702/2009 г. ІV г. о. на ВКС).

Договорите, сключени между съпрузи, за прехвърляне на имущество – индивидуална собственост, срещу задължение за издръжка и гледане, също са допустими (Постановление № 4 от 03.08.1983 г. по гр. д. № 3/1983 г. на Пленума на ВС).

 

Много често в тези договори се записва, че имотът се прехвърля „срещу задължението да ме гледа и издържа, като ми осигури спокоен и нормален начин на живот, какъвто съм водил досега“.

Тази обща фраза със сигурност не е добра за този, който прехвърля. Всъщност тя не е в полза и на този, който ще издържа и гледа, защото всеки може да каже, че той не осигурява спокоен и нормален живот примерно.

Много по-добре е да се запише сравнително конкретно какви точно грижи ще се полагат и каква издръжка ще се дава, за да е ясно всичко. Вярно е, че това е доста трудно. Не може например в договора да се запише: „да ми дава 80 лв. на месец“ или „да ме къпе два пъти седмично“. Но може да се запише например: „да ми дава храна всеки ден“, „да ме води на лекар при необходимост“ и други подобни.

За отбелязване е, че задължението за гледане и издръжка е единно и неделимо и че частичното неизпълнение на задълженията се счита за пълно неизпълнение, заради което може договорът да се развали. Просто грижите и издръжката трябва да се полагат и поемат непрекъснато – а не един месец да се дават, а друг – не.

Грижите могат да се полагат не само от този, който получава имота, но и от трето лице, което примерно е наето от него. Освен това договорът може да се сключи и с оглед на личността – например този, който получава имота, е лекар и ще полага лекарски грижи за прехвърлителя.

Важно е да се знае, че ако в договора не е отразено къде точно следва да живее и пребивава този, който дава имота, и къде ще се осъществяват грижите и издръжката спрямо него, то тогава се приема, че същите следва да се осъществяват в обекта, който се прехвърля. Затова е добре и това да се конкретизира. Възможно е да се запише и че прехвърлителят запазва правото да ползва имота до смъртта си.

Необходимо е и лицето, което прехвърля имота, наистина да има някаква нужда от грижи и издръжка, иначе си е заобикаляне на закона, което може да доведе до обявяването на нищожност на договора. Трудно е примерно мъж на 35-40 години, здрав и работещ, да ползва този способ за прехвърляне на имота.

Съществува и хипотезата, при която този, който прехвърля имота, надживява този, който го получава.

Върховния съд това не прекратява автоматично договора. Просто първият може да иска полагането на грижи и издръжка от наследниците на втория, защото те са част от наследството. Единственият начин да се иска прекратяване на договора е, ако той е сключен с оглед на личността на получаващия имота. А пък неговите наследници не са. В такъв случай прехвърлителят може да поиска анулирането.

При всички случаи обаче при пълно или частично неизпълнение на задълженията за доставка на издръжка и грижи може да се иска пълно или частично разваляне на договора от страна на този, който трябва да ги получава.

Страна по такъв процес обичайно са този, който прехвърля имота, или неговите наследници след смъртта му. Например, ако имотът е прехвърлен на външно от семейството лице, то наследниците могат да претендират, че то не се е грижило добре за прехвърлителя.

Последният пък още приживе може да иска разваляне на договора, защото не е гледан или издържан. Тези твърдения обаче трябва да се докажат и тежестта на доказване пада върху него.

ВПИСВАНИЕ НА ЗАВЕЩАНИЕ, ИЗГОТВЕНО И ОБЯВЕНО В ЧУЖБИНА

Вписването на завещателно разпореждане е сложна процедура. Но още по-сложно е да бъде открито завещателно разпореждане, направено преди 1998г. След като това се случи и бъдат съставени електронни регистри във всички служби по вписванията, ще последва свързването им в единен информационен масив. Това ще допринесе за своевременна справка относно наличието или отсъствието на завещание едновременно във всички служби. Масивът ще бъде свързан и с RERT – Европейската мрежа на регистрите на завещания.

Тези стъпки ще позволят извършването на справки относно всяко завещателно разпореждане не само до 1998г, но и преди това. На 12.01.2013г. е подписано двустранното споразумение между Нотариалната камара на Р. България и ARERT. С него се регламентира достъпът и финансовите условия, придружаващи използването на системата „PERT ligt”. Тя способства за търсенето и намирането на завещания в рамките на Европейската мрежа на регистрите на завещания. Системата позволява на нотариусите или на други правни специалисти, чиято компетентност го позволява/изисква, да извършват търсения.Завещателно разпореждане чужбина

Търсенето на завещателно разпореждане

от страна на гражданите, без значение от коя страна-членка на ЕС са, е възможно именно благодарение на ARERT. Това е абревиатурата за Асоциацията Европейска мрежа на регистрите на завещания. Организацията е с нестопанска цел, регистрирана по белгийския закон, със седалище в гр. Брюксел. Създадена е по инициатива на Съвета на нотариатите  от ЕС (CNUE) през 2005г. Организацията функционира въз основа на Базелската конвенция от 14.05.1972г. с цел създаване на система за регистрация на завещания. Тя очерта правната рамка, по която европейските страни, които имат  регистър на завещанията, да участват в единен международен информационен масив.

Страната ни е една от първите страни, влизаща в редиците на страните по ARERT. По този начин всяко завещателно разпореждане и промените по него – оттегляне, отмяна или друго – може да бъде проследено. Още повече, членството ни предвижда и свободното движение, установяване и както и придобиване на имущества на територията на ЕС.

Даването на възможност да се проследи едно завещание е с особена значимост за наследника. Всяко завещателно разпореждане е юридически документ, съдържащ последната воля на завещателя. В него още се концентрира информация относно имуществото, с което той приживе се е стопанисвал. Това е вероятно имуществото, с което ще се сдобие визираното като наследник лице. Но за да се изпълни последната воля на починалия, следва да се открие релевантният документ.

ПРАВНИ ДЕЙСТВИЯ ПРИ ОТКРИВАНЕ НА ЗАВЕЩАНИЕ В ЧУЖБИНА

Една от стъпките, предприета в това направлени,е е чл. 4 от Базелската конвенция. Той предвижда регистрацията на саморъчно или нотариално завещателно разпореждане при орган на публичната власт или друго овластено лице. След което се пристъпва към  депозиране на документа при нотариус от континентален тип.

В чл. 11 на същата Конвенция се предвижда регистрацията на завещания, различни от нотариалните или саморъчните такива. Последните отново трябва да са депозирани при орган на публичната власт. Към днешна дата практически много държави признават валидността на завещанията, без да е необходимо депозирането им. (било то при нотариус, или друг овластен орган на публичната власт.)